Living Cultural Realty

2007年12月27日星期四

长岛11月房价降6.5%

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)11月市场月报数据,本月长岛两郡库存共进退,月比下降,同比上升;售价月比、同比均下降,其中月比降幅为今年之最达6.5%;销量月比下降,同比则大幅下降;两郡地产上市价与最后售价差额月比、同比均上升。主要特点有:
        长岛两郡库存共进退,月比下降,同比上升。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)11月份库存为17,718个,其中住宅14,373个,与10月份的18,302个和14,621个分别下降了3.2%和1.7%,比去年同期的16,642个和13,313个则分别上升了6.5%和8.0%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)11月份库存达到12,505个,其中住宅9,856个,与10月份的12,671个和10,036个相比,分别下降了1.3%和1.8%,比去年同期的12,127个和9,769个分别上升了3.1%和0.9%。

        售价月比平均下降6.5%、同比降幅不等。其中苏郡11月份平均过户价为$442,900,比10月的$470,900下降了5.9%,同去年11月的$447,000相比也下降了0.9%。

        其中纳郡11月份平均过户价为$564,400,比10月份的$607,800下降了7.1%,同去年11月的$584,400相比也下降了3.4%。

        两郡售价月比平均下降了6.5%。

        销量月比下降,同比大幅下降。其中苏郡11月份售出757个,比10月份的864个下降了12.4%,比去年11月的1,023个则大幅下降了26.0%。

        其中纳郡11月份售出653个,比10月份的842个下降了22.4%,比去年11月的829个也大幅下降了21.2%。

        两郡上市价与售价差额月比、同比均上升。其中苏郡11月份上市价与售价的差额为4.4%,与10月份的4.1%相比上升了0.3%,比去年同期的3.5%也上升了0.9个百分点。

        其中纳郡11月份上市价与售价的差额为5.3%,与10月份的5.2%略微上升,与去年同期的5.0%相比,还是上升了0.3个百分点。

        总之,长岛11月房市总体表现停滞在去年的水平上。受全国房市继续下滑和冬季淡市的影响,低销量和低售价的表现是预料之中的事,也是每年带有规律的运转,但售价30天内降幅超过6%的表现实属预料之外,对局部市场确有震撼作用,更会强化部分潜在买家继续等待的心理。

        与此同时,长岛房价的平均绝对值仍然居高不下(11月苏郡为$442,900,纳郡为$564,400),也让部分潜在买家等得着急。

2007年12月20日星期四

出价多少算合适

        “我跟经纪人看了一些房子后,觉得最后这一幢比较满意,想出个价。我不知道究竟出价多少合适。经纪人说,我认为值多少就出多少。可是我真的不知道值多少,所以就无从可出。请问:这位经纪人给我说的对不对?我该怎么办?”

        陈玉雪

        经纪人的回答没有错,属于正常履职范畴。您问的这个问题也是许多华人买房时经常遇到的问题。从您的问题中看出,由于您显得不得要领,无从操作,对经纪人的服务质量还有些怀疑。其实,您可以再接着问您的经纪人:何以知其价?

        任何商品都有价值和价格的辩证关系。您可以从价值方面权衡,从价格方面下手。

        价值是体现在商品里的社会必要劳动。价值量的大小决定于生产这一商品所需的社会必要劳动时间的多少。不经过人类劳动加工的东西,如空气,即使对人们有使用价值,也不具有价值。具体的房地产都属于商品的范畴,就一定有它的价值,它有以下特点:

        1,房地产价值是抽象的。也就是不考虑买卖双方的个性和需求,只考虑该地产自身的商品价值。而房地产价值要参考包括位置、占地大小、建造成本、学区、交通、服务设施、人均收入、人口密度等内容在内的人文地理、社会情况。

        2, 房地产价值是随市而变的。市场是经常变化的,价值也是相应变化的,在上涨或者下降的市场中,一般3个月就会有明显的不同。

        3, 房地产价值是通过比较相同或者同类商品的市场销售情况得出的近似结果,不是绝对的。请读者参考《多维时报》2006年10月27日《住宅上市定价艺术》一文。

        4,房地产价值是通过专业人士(地产经纪人、地产估价师)在分析市场的基础信息后所做的推理判断。

        您对价值的掌握是您出价的前提,价值的获得一般有两个渠道:一是由为您工作的经纪人(买方经纪人,即由您雇请,为您服务,从您这里获取经纪服务佣金的经纪人)给您提供具体地产的《估价报告》。在MLS条件下,上市经纪人和销售经纪人是为卖方工作的,为您提供《估价报告》不是法定义务。另一种方法是您自己的经验积累所得出的判断。

        您可以先比较卖家上市价与价值的关系(上市价是高于、等于还是低于价值),一般买家不会高于价值出价。如您正要买的这个地产的价值是62万。这就是说,您不考虑谁正在卖它,也不考虑就一定是您正打算买。这个地产的当前市值是62万,它的价值不以您买不买而发生变化。卖家上市价也许高于价值,这大概反映出卖家的期望值;而您对该地产的价值判断是您给出价格的依据。

        价格是商品价值的货币表现,如一件衣服卖50美元,50美元就是衣服的价格。也许这件衣服的价值是45美元,也许是56美元。价格围绕价值上下浮动。价格的达成与买卖双方的个性、公司或者个人的经营情况、对市场的认识和需求急缓等有密切关系。如卖家久市未售,急于售后分割财产,急于重新买房,受市场降温影响等情况,也许就会低于价值出售。又如买家现有自住房,重新换自住房早点儿买晚点儿买都可以,买房不迫切,在市场降温条件下,下手就比较保守。还如第一次房屋买家,急于结束交房租的现状,开始给自己“添砖加瓦”,买房迫切些,下手有时会激进些。最为典型的是有两个以上买家同时竞争一个地产,对卖家就会有利一些,往往会高于其价值售出。

        所以,成交价格是买卖双方个性碰撞的结果,也是个人情况相遇的火花,更是双方对同一市场交换不同或者相同理解后的结晶,同时是双方捍卫各自利益做出妥协让步的双赢表现。

        如果双方为交易价格都有舍去和获得的公平感觉,就说明交易价格接近它的市场价值。如果一方有强烈的不公平感,而另一方有相反的感觉,就有可能远离它的价值。只有买方存在想买又不想买,卖方存在想卖又不想卖的心理状态,这也许能说明接近或者等于它的市场价值。

        讨论到这里,您大概已经知道从价值到价格的问价路径,也知道价格不是一厢情愿的事情。我还是要额外提醒您:您是您财产的主人,您得自个儿拿主意。经纪人的意见仅供参考。就此本人今年9月28日在《多维时报》已撰文《买房决策失误别怨他人》,有过讨论。

2007年12月13日星期四

科学回答房市走势

        作为地产经纪人常常被问及房市走势,回答内容往往反映出地产经纪人的专业水准、理论功底、服务质量、信息占有程度、科学分析技巧、综合判断能力、对市场的敏感程度和敬业程度。

        有意思的是,任何时候你都可以发现有不同甚至相反的市场预测声音同时存在。从预测的地域看,大到全国小到村镇;从做出预测的机构看,有权威的联储会、全国地产经纪协会、哈佛肯尼迪行政学院房屋研究中心等等,经济类杂志就更不用说,其中有些人就靠这个吃饭;从做出预测的个人看,几乎上到业内权威、下到银行抵押放贷员,地产、贷款经纪人等,都试着测一测。如果读者有兴趣打开电子媒体或者翻开平面媒体的地产专版,很容易找到各种预测者的墨迹。

        机构的预测相对权威些,杂志和个人的预测则五花八门些,瞎猜者众,冒碰得多,更有人语无常势,忽左忽右。

        许多预测被后来验证为预测方向正确,量上却相差很大,这还算是较好的。有些预测反其道而行之,大有睁着眼睛说瞎话的味道:明明是停滞却偏要说成是下降,明明是低迷却偏要说成是上升… … 绝大多数瞎说事后被验证是错误的以后,都不主动站出来向公众道歉和解释,被舆论逼问时,还拿“预测风险”来搪塞,不良动机暴露无遗。当然,如果瞎说者真的都出来道歉,你信不信,媒体刊登道歉的版面会大于现实预测的版面。

        有人以为预见“准确”可以“博名”,“失败”的赌注也只占一半,而且公众的原谅心态宽宏得很。再加上“吹牛不上税”,“哄死人不负责”的社会病根,给瞎说者创造了瞎说空间,危言耸听者、沽名钓誉者和别有用心者就不乏其人了。

        我们讲述市场历史,有时不需要一定全面,只要客观真实反映市场就是站得住脚的,但要预测未来,无论如何认真,都有风险,都要经历和面对考验。

        市场预测是一门学无止境、内容不断更新的学问。不仅理论研究要深,而且实践性很强,往往科学预测需要专家团队的反复论证。

        科学预测是具有专业知识的团队或者个人在大量市场信息积累的基础上,通过理论分析、逻辑推理和科学演算得出的结论,是具有真实性、权威性和科学性的论述。它不仅对市场发展决策者、国家市场调控机构具有很大的影响力,而且对每一个市场主体的资金走向产生风向舵的作用。

        作为地产经纪人每天面对各个层次、各种族裔的顾客,必须回答市场主体提出的市场走向的问题。这既是回报顾客对经纪人的信任,也是经纪人向顾客展示自己所学的机会,又是经纪人自身形象建设的表现,还是反映经纪人业务水准的标志,更是经纪人提供高质量服务的重要内容。现在是人云亦云者众,独立判断者少,有正确精辟观点者更少。

        要正确预测市场走向非得下一番功夫不可。绝大多数地产经纪人缺乏这方面的训练,大多数州牌照考试也不做要求,但许多顾客却误以为经纪人个个是市场预测的专家里手。这就引出了经纪人如何满足顾客要求,如何预测和怎样回答的问题:

        1,从MBA市场分析理论着手,从宏观经济学角度,系统充实基础知识,提高理论素质,努力达到市场预测专家水平;

        2,大量掌握政治、经济、文化的历史、现状和动态,密切关注影响经济发展的各个因素,掌握市场第一手信息,及时做出近、中期市场发展的判断;

        3,先从本地做起。许多地方的市场特点与所在州或者全国并不同步,甚至相反。经纪人都有自己服务的特定地域,比较熟悉所在地的市场情况。MLS每月都有以郡为单位的统计资料,这是经纪人“温故”的第一手信息,从而为“知新”做了些准备,但这并不是可供预测的全部信息。从当地入手,进而再在所在州以至全国范围加以预测。一个专业水准较高的经纪人起码随时都可以把服务的地域市场情况阐述的有条有理;

        4,参考权威机构和权威人物的预测,但不能照搬宣科,要经过自己的脑子再过滤分析;

        5,及时掌握国家干预经济的政策变化,注意经济杠杆的调控方向和经济杠杆间的不同力度。承认经济杠杆的市场作用,但不唯经济杠杆。要关注影响整个经济状态的突发事件,更要尊重市场自身发展的规律;

        6,或者更本不知道、或者没有准备好,就不要回答顾客,乱讲是有害的。无知只反映经纪人暂时的职业有限水平,但不涉及职业品德;乱讲则是对自己职业操守的严重自残,也是败坏行业的不道德行为。

2007年12月6日星期四

生意选点 支你6招

        “请问:我在签订商用楼宇租约之前,应该考虑的关键事项都有哪些?”

        关桂平

        在你签订商业楼宇租约前,的确有些要点很关键,必须重视才行。谨慎从事,以免日后受困。

        首先要确实了解候选地的优点和缺点。在一个富有竞争的特定地域人才市场环境中,也许很难找到合适的雇员;一个理想的地点应该是雇主的生意有很强的人才吸引力和较容易雇到合适的雇员。

        有专业的网站介绍人文地理统计资料,信息通常按年更新。如长岛经纪人协会网站中电子版人口统计信息链接“电子邻居”和“环商地产”网站。承租人在做可行性论证时,一定要先查询相关资料。

        信息包括特定区域内、全州和全国范围内的人口总数和密度,性别比,种族比,平均年龄,家均人数,雇主雇员比,拥房率,拥车率,租房率,平均收入和中间收入,学区情况,安全指数(暴力犯罪指数和财产犯罪指数),就业率和失业率,在家工作率,平均文化水平,就业历史增长率和未来增长率,结婚率和单身率,销售税率,收入税率,地产平均价值、地产增值率、地产空置率和地产平均年龄,生活消费指数,空气和水的质量,健康消费指数和医师与人口的比例,联邦专项基金使用情况,紫外线强度,海拔,降雨量和降雪量,年平均气温,年作物生长期,居住舒适指数等等,这些信息对不同行业有着不同的需求意义。

        其次是同业市场竞争信息。因为涉及商业秘密,不可能在网上找到公开信息。多数情况下要靠业主自己实地调查了解和判断,获取信息方法因行业和个人情况不同而不同。至少要了解同业密度,同业技术含量,市场饱和度,各自生意量,各自成本和效益,管理操作水平,市场潜在需求量等。当地一般都有专业的策划公司,提供可行性论证报告有偿服务。

        第三是考虑地域发展前景。随着时间的推移,候选地会变成基础设施完备,全面发展的商业中心,还是被城市郊区化或者中心边缘化。一般来讲,中心位置当然比边缘位置要好得多,更能吸引顾客,且方便顾客的交通。

        第四,要考虑公众可见度。如果你的生意属于地域性强的服务业,候选地需要很高的公众可见度,那一定要把这个因素的考虑排在前面。要确信开车族、乘车族和步行族究竟有多少人可以看到你的公司(办公室),知晓有无交通拥塞情况。交通阻塞对大多数生意人来讲是把双刃剑:好在看到你公司的人会多一些,糟在到你公司会困难得多。所以在交通拥挤的地段设点最终会威胁和伤害你的生意。

        第五,你对你生意的增长期望值是多少。别就停止在眼前,你一定要有发展预期。如果你所处的地域发展很快,你的生意社会需求会变得越来越大,那么你最好要在现在的租约中给自己留下发展的空间,比如扩大空间的可能性,退约搬走条款等。大多数房东会允许退约搬走,只要你给够足够多的提前时间和付清欠款。

        最后,尽量理解租约约定的内容。别嫌律师费贵,这个钱是一定要花的。对其中的主要条款一定要在律师的帮助下弄明白。实践中,不少华人生意人事先对租约的关键条款理解不够,他们找律师是为了把租约签下来,好像律师明白租约就行了,自己明白与否无所谓。使用律师仅限于有个律师参与进来完成签约,要求律师给当事人解释条约就省略了。而几年后出现状况时,有时连当初律师都找不着。如果原始租约有不利于承租人的条款,承租人就很难据此保护自己的权益。

        租约的法律专业性很强,一般有25页之多,大多数华人又有语言困难,寻求律师的帮助是可行的通道。就是地道的美国人能知晓75%也就不错了。

        要律师仅仅解释你不懂的租约条款就行,这样不会让律师感到“物所不值”,一定要做到85%以上的理解度。实践中,有的华人与自己的律师用中文沟通都很困难。有的律师和当事人都为了省事,干脆用好和不好简单化分租约条款,这种结果可想而知。

        要特别注意房东增加房租或者附加费方面的条款,一定要约定的很具体。要理解共同领域维持费的具体内容,也要对地税、保险和经营维持费的责任方明确义务。对毛租赁、百分比租赁和净租赁的租约内容要心知肚明,它们当中的成本可是大相径庭。在合同执行期间,遇到情况一定要先与律师沟通,听取意见再行处理。

        一定要警惕危害承租人的条款并彻底剔除。对条款中任何有疑问的地方都要在专家的帮助下搞清楚,对遗漏的条款要追加。

        上述招数未必全面,敬请参考。

2007年11月29日星期四

别让劣图吓阻买家

        “我的一位朋友给我说,他在网上察看各种各样的房屋照片时,如果发现某张照片他不喜欢,他会完全失去实地看的兴趣。我想知道,究竟有多少潜在的房屋买家是先看了网上一定质量的照片,再与相关地产经纪人联系实地去看?”

        丁冠群(地产经纪人)

        你我是同行,很高兴我们一起来讨论市场推销技巧。

        不久以前,芭芭拉.穆兰(Barbara Moran《多媒体技巧:网络与展示》Crafting Multimedia Text: Websites and Presentations的作者,一位职业网络专家)在观察了一定数量的潜在房屋买家浏览网络图片后的行为,做出了这样的答案:相当少的潜在买家在浏览了网络售房照片后,再与卖方代表联系。

        有效的地产销售网络图像广告包括与内容一起的照片和录像。穆兰曾经做过这样一个试验:要求一些浏览者假装在网上寻找自己的梦中住宅,结果这些“寻梦者”一遇到不喜欢的照片就迅速离开。穆兰认为,这不被大多数地产经纪人知悉的现象说明了网络推销照片的重要性。

        网络照片是现今售房最常用的方法之一。然而,在一组照片中,即使其它照片都很好,只要有一张“负面”照片就足以把潜在买家“吓”跑,只因为人们追求完美的心理。这些“负面”的照片告知潜在买家存在的质量问题和相应的修复、更正可能需要的模糊代价。市场上可供选择的住宅还很多,买家在没有穷尽浏览范围之前,是不会回头的。

        上市照片一定要讲究美学和安全的内容。光线太暗的照片让人有压抑感,东西摆放凌乱的照片让人有邋遢感;7月上市的住宅照片不应有圣诞节日装饰的内容,夏季上市的住宅别留有积雪压房的镜头。甚或空房没有家具等,都会给买家造成该房久市无售的感觉。

        研究表明,绝大多数网络浏览者在10秒钟内做出继续呆在这儿或者离开、考虑买还是不买、使用还是不使用联系方法的决定。如果他们有兴趣,就会很快做出反应。所以上市经纪人或者卖家自己要赶紧处理照片和文字问题,以便吸引潜在买家。

        有效的图片是以有好的内容为前提的,会引人注目和富有启迪,否则,就会有相反的效果。例如:日中阴沉的湖色在日落时抓拍就会有灿烂的云霞映衬湖面;把凌乱的厨房有条不紊的摆设后再拍就显得整洁;把冰箱上的磁体物和其它粘贴物去掉再拍就会有明亮和魅力的感觉;在整片白墙上悬挂适当大小的风景画后再拍,千万别拍成白墙加衣柜再加门的乏味照片;脱焦照片、或太暗或太亮的照片,还有大片的文字块都会给视觉带来压力。

        穆兰也给出了一些提示,对你我这样的经纪人都有很好的注意要点:

        1,要考虑安全问题。千万别把超贵重的物品拍摄在照片中,我们是在推销住宅,不是推销珠宝古董,名字、名画,也避免招徕梁上君子。

        2,用图片编辑软件提高图片质量,而不是图片内容。不能将墙上现有的的裂缝、水迹、涂鸦做掉,应该真实地反映原貌,要在艺术上下功夫。如果屋主实际地将缺点修改成了优点,就要尽可能地表现出来。

        3,不要在图说中讲空话、法律禁止的话和模棱两可的话。文字要精炼,拼写要正确,内容要合法,努力使自己成为作家或者编辑。

        4,不要在网上设置浏览门槛,要让潜在顾客容易浏览和容易与上市经纪人联系。那些“签字才可入内”,必须提交私人信息的做法也会让绝大多数潜在买家却步。

        5,避免神秘的图片,让浏览者易懂不猜。潜在买家希望从照片上容易分辨出客厅、厨房和卧室等,而不是“像”客厅、“像”厨房之类的模糊内容。

        6,按季节更新照片和文字广告。2月份拍的是雪景,4月份就该换成春天的景色,就该把游泳池全貌展示出来。要把降价时机作为更新文字内容和照片的契机。

2007年11月23日星期五

长岛10月房价同比增3.6%

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)10月市场月报消息,10月整体库存有所回升,其中住宅库存继9月下降以来,继续下降;售价月比同比均上升,其中同比平均高出了3.6%;销量月比上升,同比下降;纳苏郡(简称纳郡,下同)上市价与售价月比差额高达0.6%,增幅明显。主要特点有:

        住宅库存继9月下降以来,本月仍然有降。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)整体库存月比有所回升,同比上升了5.0%。10月份库存为18,302个,其中住宅14,621个,与9月份的17,810个和14,761个分别上升了2.8%和下降了0.9%,比去年同期的17,437个和13,923个都上升了5.0%。

        其中纳郡住宅库存月比也有所下降,同比也是上升。10月份库存达到12,671个,其中住宅10,036个,与9月份的12,621个和10,167个相比,分别上升了0.4%和下降了1.3%,比去年同期的12,127个和9,769个分别上升了4.5%和2.7%。

        库存月比连续2月下降说明新上市住宅数量势头减弱,许多未售下市住宅屋主选择出租或者淡季过后明年再售。

        售价月比升幅不一,同比平均高出了3.6%。其中苏郡10月份平均过户价为$470,900,比9月的$457,300上升了3.0%,同去年10月的$452,300相比则上升了4.1%。

        其中纳郡10月份平均过户价为$607,800,比9月份的$602,300上升了0.9%,同去年10月的$589,600相比也上升了3.1%。

        房价在经历了9月份下降之后,又在10月份扬了起来,比预估市场淡季的连续下降有了相反的表现。

        销量月比上升,同比下降。其中苏郡10月份售出864个,比9月份的822个上升了5.1%,比去年10月的1,115个则下降了22.5%。

        其中纳郡10月份售出842个,比9月份的726个上升了15.9%,比去年10月的895个仅下降了5.9%。

        销量也在9月下降之后,10月再次杨升,呈现出由东到西,由5.1%到15.9%依次上扬的表现。同比降幅则以由西往东,依次5.9%到22.5%下降的表现。说明纳郡的市场售量表现比较接近去年的市场水平,苏郡则不然。

        纳郡上市价与售价差额月比高达0.6%,幅度增高明显。10月份上市价与售价的差额为5.2%,与9月的4.6%相比上升了0.6%,比去年同期的4.5%也上升了0.7个百分点。

        其中苏郡10月份上市价与售价的差额为4.1%,与9月份的4.1%持平,比去年同期的3.5%相比,还是上升了0.6个百分点。

        在经历了9月份今年以来的唯一折返月以后,10月份又扬了起来。住宅库存继续下降,售量和售价相互拉动,再次上升,这是非常有利于卖方的迹象。就单月数据分析,是今年以来较好的月份。

        但是,上市价与售价差额拉大(纳郡月比高达0.6%),说明价格战激烈程度再次拔高;东面的苏郡销量不如去年同期,甚至降幅达22.5%,但是房价却逆升了4.1%。说明成交率不高,成交价也降不下来,卖方坚挺价格,买方下手的人少。当地市场又有了要吗价高,要吗不成交的表现时段。

        尽管10月房价同比上升了许多,但平均绝对价格纳郡在60万左右,苏郡仍升不到50万。这种拉锯反复、升不上降不下的房市状态与前年中期水平差不多,反映出市场继续停滞。

        总之,长岛房市10月份的表现是纷繁离乱,扑朔迷离。

2007年11月14日星期三

住宅非法改建要被罚款

        “我2年前在Smithtown买了一个5年新的住宅,之后,我装修了地库,加建了露台,新辟了一个天井,把一个车库改建成了书房又一个洗手间。今年6月,我把书房和洗手间租给了一个朋友,她与我们共用厨房。最近有同事给我说,这些做法必须要得到政府的许可,否则,要被罚款。

        我自己的房子,只是做了一点点改动,又没有破坏。真的要政府批准才行吗?如果是,现在我该怎么做?”

        欧阳松

        如果你没有申请《建筑许可证》(Building Permit)和《使用(居住)证明》(Certification of Occupancy),你被强制补办手续和罚款就在所难免。这是源于当地政府的建筑规范(Building Codes)制度。

        那么,什么是建筑规范?

        建筑规范是指地方政府对建筑设计、建筑施工、建筑质量、建筑使用和居住、建筑位置和建筑护养的最低公共安全要求而确定的整套规定体系和制度安排。诸如对管道、电源和火源就有特别的规定,通常有严格的分别检验制度和专门的检验人员。

        任何建筑物在它被使用之前,必须获得《建筑许可证》和《使用(居住)证明》。在建筑过程中,检验人员必须到场对关键部位进行查验,记录在案。建筑规范还包括对拒绝申请、故意不办《建筑许可证》、没有获得《使用(居住)证明》者进行强制补办和罚款处理。你的情况是非法改建、加建和非法出租(非法出租通常被限期停止非法出租,罚没非法所得,并处罚款。将另文讨论),所以应在改正范围之内。

        建筑规范的调整范围也包括重建、改建、加建和扩建的房屋。如果你欲买一个已经作了或者重建、或者改建、或者加建、或者扩建的住宅,在你签订买卖协议前,记着一定要向卖主索要相关《建筑许可证》和《使用(居住)证明》,以免因此带给你至少遭到罚款的后果。

        现在你该做的就是遵照当地建筑规范的要求,补办手续并缴纳罚款。

        第一,请你的房客搬出。

        第二,将所有改建、加建部分绘图、拍照备用。

        第三,自己或者雇请他人代自己向政府补办申请,参加听证会,获取《建筑许可证》。

        第四,按政府的要求,或者做修正工作、或者做恢复原状工作,所有费用由自己承担。施工期间要接受和配合检验工作。

        第五,交纳申请费,代理费(如果雇请他人),检验费和罚金。

        第六,获得《使用(居住)证明》。

        你付出了代价,交了“学费”,从而也解决了问题。如果你有进一步重建、改建、加建和扩建的计划,相关信息可以到以下机构和组织查询:

        1) 全国房屋改建协会(National Association of the Remodeling Industry;780 Lee St., Ste 200, Dex Plaines, IL 60016; (800) 611-6274)。

        2) 联邦住房与城市发展部 出版的《修房指南》(Rehab a Home With HUD’s 203(K);451 7th St., Washington,DC 20410; (202) 708-1112)。

        3) 退休人员协会 (the American Association of Retired Persons) 出版的小册子《房屋更新可行指南》(The Do-able Renewable Home)。

        4) 《成本与价值报告》(Cost vs. Value Report;1 Thomas Circle, N.W., Suite 600,Washington,DC 20005; (202) 736-3447)。

        最后,请切记建筑规范具有很强的地域性特点,一定别忽略了核查当地政府的具体规定这个要点。

2007年11月6日星期二

住宅质量怎么看

        “我和我先生虽然买过一次房,现在再买房还是不完全知道该怎么看。就具体一个住宅,都有哪些项目是一定要看的?”

        佟月

        买家在确定选房区域后,如何挑选住宅,特别是怎么样评估质量,就成了这一阶段的关键。无论新房旧房,无论有无经纪服务,无论自己知识经验多少,买家察看房屋质量都该看些什么?这是买家步入潜在目标时重要的技术问题。本文试着以粗线条形式列出目标名称,供买家参考。

        1)地基。看地库墙壁有无裂缝、看有无渗水痕迹和潮湿问题。

        2)排水装置。有的地库有水涡水泵,要察看泵龄、泵况,泵坑和管线。

        3)槽隙。看(屋顶、地板下面) 供电线或水管等通过的槽隙是否干燥。

        4)有无白蚁活动,有无木料被虫蚀或腐烂。要依靠白蚁检测专家和白蚁清除公司对潜在或存在的问题进行处理。

        5)楼层地面。看是实木还是合板,看地毯的新旧度,还要看瓷砖、花岗岩等地砖材料和做工质量。

        6)墙壁。看墙壁的状况,是干墙还是灰泥墙,有没有水迹。

        7)阁楼。一定要绝缘隔热,并且保持通风。看横梁的坚实度;看屋顶板的质量,特别留意有无水迹。

        8)壁炉。看风门工作状态,看烟道干净畅通。

        9)取暖系统。看设备类型,是否定期维护保养。看上油风扇电机、润滑轴承、湿润器、过滤器等等。

        10) 热水系统。看容量,保养服务的日期安排。

        11) 电源。看电源负荷标准,回路总数,输出和保险,线路条件。

        12) 管道。要测试水压,看公共上水还是私人水井,公共污水处理还是私家化粪池,看管道接头是否干净无锈。

        13) 家用电器及相关固定设备。要看诸如冰箱、洗碗机、洗衣机、烘干机、烤箱、中央洗尘器、加湿器、吸湿器、电厨炉等。察看煤气管道,浴室、厨房的固定物,都要有标准的形状和保持良好的工作状态。

        14) 厨房、浴室、厕所。看材料,做工和美观程度。

        15) 中央空调。

        16) 露台,凉台,回廊。

        17) 庭院绿化美化。看地面坡度或等高线,看树木和灌木对隐私保护的需要程度,看篱笆,小径,天井和车道;看绿地面积,草地质量、浇灌设备等。

        18) 地皮面积与房屋的位置关系,房屋朝向。

        19) 泳池。看泳池材料质量,给排水系统,加热系统,过滤系统,保养状况。

        20) 外墙。看材料质量,外观状况,定期维护情况。

        21) 门窗。看材料质量,工程质量;风雪门和纱门纱窗的状况。

        22) 屋顶。看椽槽和水落管,询问木制屋顶板覆盖物的年龄(一般有15到20年的寿命),看烟囱囱体和遮雨板。

        23) 车库。面积、材料、质量,车库门和开合器。

        24) 环境。至少看房屋四周350米内的环境。

        25) 面积。看房屋的建筑面积和暖气可以通到的面积。

        佟月,如果你信风水,也把风水状况视为质量部分,还得请专家来评估。

        总之,主要看结构,设备档次,材料质量和做工。以上这些还不够。有些住宅还具有一定的个性,买家要注意这些个性特点的风格、质量和价值,尽可能了解所有情况,然后作出综合判断。

2007年10月31日星期三

新房交付价可随市而变

        “我6个月前在长岛西那山(Mt. Sinai)的新建小区从建筑商那里定购一个新建住宅,交付了定金,签下了合同,工期9个月。现在同区同样房子的售价比6个月前的房价降低了10%左右。请问我能否要求建筑商降低售价,然后过户?否则,我是否可以取消买卖合同,要求建筑商返还我的定金?”

         爱丽丝 慕容

        答案是:有很大的可能性。这要看你和建筑商之间的买卖协议是如何约定的。由于新屋买卖自协议签订到建筑物实际交付有一个过程,在这个过程中,市场时常会发生变化,有时变化幅度还很大,卖方市场时会升高,买方市场时会降低。卖方市场时,常也有建筑商提出提价过户的要求。如果买卖双方事先对此作出了专门的约定,就可以避免由市场变化产生的价格纠纷。自2005年年底迄今,长岛房市逐渐变得有利于买方,你的情况就是在这个背景下发生的。

        买卖协议大致分为没有约定和明确约定两种情况。如果明确约定了,那就简单了,按照约定办就是了,买卖双方一般在约定之外都没有选择余地。

        本文主要探讨的是在买卖协议没有约定的情况下,买家如何实现降价购买的要求。

        首先,买家要认识到,这可不是卖家自动降价的事,也不是买家自己一蹴而就的事。通常情况下,这是一个复杂的操作过程。最简单直接的方法是买家雇请有经验的律师去完成和实现这个目标。

        其次,买家要给买家的律师提供充分的证据材料来证明当前市场同类房子的市价变化情况。这是第一手材料,最好由买家自己(或者买家的地产经纪人帮助买家)完成。请记住市场调研取证不是买家律师的工作,买家可以雇请地产经纪人或者地产估价师出具专门的报告(法律意义上的证据)。

        有一种情况要特别注意,这里不妨说得细一些。如果该地产经纪人是上市经纪人,或者是销售经纪人(即上市经纪人的亚代理,与上市经纪人同属被卖家(建筑商)雇请,并为卖家工作的),那么,买家搜集证据的要求可能会遭到他或者他们的拒绝。这是法律和职业道德对他们的要求(保护当事人的财产利益,下同),你没有必要大惊小怪,更不要去埋怨他们。只有买方经纪人(即由买方雇请,佣金由买方支付,为买方工作的)才会给买家提供这样的服务,同样是法律和职业道德的要求所在(同上)。

        4年前,我在石溪大学学区就曾经碰到过一位四川籍王姓女士,是位朋友介绍的顾客(买家),她对我作为销售经纪人,为卖家工作的经纪角色,大为迷惑。她认为,她通过我买房,我就自然是她的买方经纪人。大家都是中国人,应该替中国人(她)“自己”说话,为她“工作”才对。在她认为,华人顾客与华人经纪人之间是一种超越纽约法律的文化认同关系,“绝对一致”的利益关系,即使她与我之间没有雇佣关系,也要满足她的“一切要求”,即使经纪人受雇于卖家,也没必要遵守职业道德——为卖家工作,否则,她就要换经纪人。经解释无效后,我没有选择余地,只好自己退出。

        法律和职业道德的界定没有对不同国籍的人群设定例外,也没有经纪人与顾客之间因有着相同语言、相同国籍甚或相同文化背景的关系就可以超越法律关系,就可以置雇主的利益于不顾。

        由于许多顾客对纽约经纪人代理制度理解的偏差和受华人关系文化的影响,这类事情在华人经纪人和华人顾客之间经常发生。对经纪人来讲,是无奈的现实;对华人新移民顾客来讲,是对制度不同和文化差异理解的反映,是无知和误会的错位,也是对利益关系不同理解的结果,更是不适应美国社会的表现。

        第三,买家的律师要做案例准备,法律条款准备,市场信息准备,其它证据准备和程序准备。买家律师一般会与建筑商的律师先行协商,会运用一些非诉讼途径,尽量减少过程成本。如果不能奏效,不排除诉讼的可能。所依据的法理是公平原则。

        第四,取消合同,返还定金是一种很严厉的结果,一般在没有显失公平,遭受胁迫,重大误解,遭人欺骗,当事人丧失行为能力等法律规定的条件下,在没有建筑不合格等建筑商不能完全履行合同义务等法定情况出现下,是很难达成的。

        如果您的律师能够证明该买卖合同显失公平,而且按您所说的程度很大(相差了合同价格的10%),那么,你就有很大的胜算可能。

2007年10月25日星期四

长岛9月房价销量库存均降

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)9月市场月报消息,9月库存月比下降,同比仍然上升;售价月比平均下降7.25%、同比东降西升;销量月比大幅下降了34.5%,同比降幅也抵近20%;上市价与售价差额月比、同比升降不一,幅度也不明显。主要特点有:

        库存月比下降,同比上升。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)9月份库存为17,810个,其中住宅14,761个,与8月份的18,053个和14,980个下降了1.3%和1.5%,比去年同期的17,279个和13,863个分别上升了3.0%和6.5%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)月比也出现下降,同比也是上升。9月份库存达到12,621个,其中住宅10,167个,与8月份的12,682个和10,294个下降了0.05%和1.2%,比去年同期的12,102个和9,844个分别上升了4.2%和3.3%。

        库存月比下降说明盛夏房市的高上市期已经过去,除去部分重复上市的地产外,新上市的地产数量明显下降。

        售价月比平均下降7.25%、同比东降西升。其中苏郡9月份平均过户价为$457,300,比8月的$495,900下降了7.8%,同去年9月的$461,300相比下降了0.9%。

        其中纳郡9月份平均过户价为$602,300,比8月份的$646,000下降了6.7%,同去年9月的$593,500相比还上升了1.9%。

        房价9月份虽然降幅较大,与去年同期基本一致,仍没有超出预估的范围。

        销量月比平均大幅下降至34.5%,同比降幅也抵近20%。其中苏郡9月份售出822个,比8月份的1,216个下降了32.4%,比去年9月的1,023个,也下降了19.6%。

        其中纳郡9月份售出726个,比8月份的1,144个下降了36.5%,比去年9月的905个也下降了19.8%。

        销量月比降幅超过1/3,同比降幅近1/5,也相应拉动了房价的下降,说明这个月房市表现大大有利于买方。

        上市价与售价差额月比、同比升降不一,幅度也不明显。其中苏郡9月份上市价与售价的差额为4.1%,比8月份的4.6%下降了0.5个百分点,比去年同期的3.9%仍然上升了0.2%。

        其中纳郡9月份上市价与售价的差额为4.6%,连续3个月绝对持平,但比去年同期的4.4%则上升了0.2个百分点。

        总之,长岛房市9月份的表现是夏末秋始的特点,是今年以来的第一个折返月份。虽然库存有所下降,但是销价和销量也同时下降,整体上呈买方强势。综合长岛前9个月的房市表现,截至目前,基本停滞在去年的水平线上。如果全年与去年持平,反映出年际间的市场停滞,前景就不容乐观。

2007年10月17日星期三

新建住宅更要检验

        “我们在Mt. Sinai正打算从建筑商那里买一新建住宅,价格已经降到非常吸引我们的程度,而且环境也不错,建筑商还开出了其它吸引我们的条件。我们打算在签约时约定雇请专家跟踪工程同步房检,遭到建筑商的拒绝。请问我们有权请专家验房吗?”

        丹尼斯 尉迟

        答案是:你有权雇请专家进行房屋检验。大多数买家会认为既然是新建房,全部材料都是新的,无须花钱雇请房检专家,忽略了运用保护自己的权利,这种认识是错误的,因为材料与做工是两个不同的概念。

        通常情况下,建筑商拒绝买家这样做的借口有:

        (1) 建筑商已经买了保险,如此将会使保险成为废纸一张。

        (2) 由于工程尚未完工,检验工作可能会发生身体伤害的事情。

        (3) 同样由于工程尚未完工,许多建筑商不愿意建筑工人在工作期间被检验员和买家打扰,影响工期。当然,个别不法建筑商更不愿意让买家知道自己的猫腻。

        (4) 上述理由如不奏效,建筑商常用当地政府检验员的验收报告作为已经通过验收的依据来阻止买家的要求。

        然而,既然是住宅,无论新建与否,谁也不能保证没有瑕疵,有些瑕疵只有专家才可以检验出来,有时还得凭借一定的特殊检验设备。即使材料是新的,可建筑安装的工作水平你不可能知道,你也不一定了解该建筑商的社会口碑。不然的话,纽约州法律也不会规定建筑商在房屋交付使用后建筑安装瑕疵有3年的保修期。与并不是有好的食材就可以忽略厨师的厨艺、也并不是有好的图案就可以忽略衣服的做工一样,建筑安装工程本身是非常讲究的。

        另外,许多政府的房检员日常都很忙,他们没有足够的时间仔细察看每一个角落,每一个接线口,更不可能观察整个建筑过程,他们的检查一般分4次,每次几分钟到几十分钟不等。有时候他们到现场,建筑工人已经将灰板干墙立起来钉好了,已经把接好的电线或者铺设好的水管封在了里面,有的房检员碍于情面,也不要求拆下来看一看。有时建筑商把管道铺设到里面,等待政府房检员过目后再覆盖,而房检员却迟迟不来,为了不影响工期,就不能再等。结果工程检验就成了走过场,签字收钱走人的事。

        钟先生在RONKONKOMA买新建房缺少检验程序,入住后地库墙壁大面积渗水,建筑商拒绝保修,钟先生又不愿付诸法律程序,结果自食其果。我还听说过“水锤”现象,说得是楼上用水时,楼下管道有卡塔卡塔的故障声音,这是管道安装不正确的原因。于先生在MEDFORD买的新房,由于电线短路失火,造成了数万元的损失。这些施工质量问题如在建筑过程中不查出来,日后就会给买家带来很大的麻烦。

        其实,早期发现,早期解决对买卖双方都是件好事。全美房检协会(ASHI)建议,至少在浇筑地基和铺设干墙时要进行检验,完工后还要全面验收。为了保证你能及时行使你的检验权利,你应该在买卖合同中明确此条款。有的华人买家确实数次到工地,但是,是远远地张望,知道了工程进度,但对建筑材料和工程质量心里一点儿都没底。许多人买鞋、买家具都会仔细的检查,但买新房就不检查。鞋和家具还可以退还,房子就没有机会退还了。

        如果签约前建筑商拒绝你的分次检验要求,你可以选择不买来保护你自己。建筑商要吗心虚建筑质量或者建筑材料,要吗担心工期受影响,但安全考虑一定是托词。

        建议在分次检验时,雇请专家帮助。一般买家不具备建筑方面的知识,诸如材料、工艺等,专家可以让买家放心。发现问题,就得解决,花费是建筑商的。等到过户交付使用,再发现问题,解决起来就比较麻烦,责任方的归属就得有个说法。

        实践中有两个现象挺有意思,一个是第一次买房者在选择房检员时往往是越便宜越好,是个房检员就行;而多次买房者往往考虑房检员的“资深”与否,价格不是主要的。另一个是第一次买房者在建筑过程中的验房和最后的验收,不顾请验房专家的多;而多次买房者则雇请专家的多。真可谓经验少者胆大,经验多者小心。

        丹尼斯,你的合理要求遭到拒绝,从而你无法得知建筑材料的质量和施工的质量,我建议你放弃购买此房。

2007年10月11日星期四

买50年代住宅要细看

        “我正在考虑买一个建于50年代的住宅,我有几个问题请教于您:

        1,住宅的管道系统符合现在的标准吗?

        2,电路是安全的吗?电路的容量足够满足现在生活的需要吗?

        3,除此以外,我还需要注意哪些相关问题?”

        何晓慧

        这是几个很关键的问题。您是一个心细的人,更是一个成熟的买家。

        50年代建的住宅与现代建筑相比在建筑标准方面已经有很大程度上的改变,特别是在管道和电路系统方面。50年代的镀锌钢(galvanized steel)管道材料早被60 年代末期的铜管 (copper) 材料所取代,现在又被横向连接结构的聚乙烯(cross-link polyethylene)和乙烯基(vinyl)材料逐渐替代,其中铜管材料迄今还在沿用。

        镀锌钢管道材料的主要问题是管内容易产生铁锈,从而影响水质。最常见的现象是当有另外的管道通水的时候,含有铁锈的污染水会从正被使用的浴室喷头喷出。而铜管材料的接缝处往往是最易破裂的部位,除此以外,仍会产生微量的毒素和铜锈。

        早期50年代住宅用电系统的容量比现在要小得多,那是因为当时没有什么家用电器,用电量很小的缘故。最为典型的家用电源容量为50到70安培,熔断器也是非常老式的。而现在容量最少为100安培,电源回路数量比早期50年代的要多得多。而现在新建住宅的电源容量多采用200安培,以满足家用游泳池、按摩浴缸、中央空调、中央加湿、中央吸湿、中央吸尘、烤箱和其它家用电器的需要。

        所以,建议您在签订买卖合同前要雇请资深房检员仔细检查。

        一般50年代建的住宅现在或多或少都对管道和电源部分作了更新处理。除了要检查容量以外,还要检查更新后的安装质量和材料的选择。管道是否更新是很容易检查的。总之,更换的数量和质量是您考虑价格的重要参数。

        除此以外,以下几点还请您注意:

        1,看化粪池有没有重建。50年代建的化粪池以砖泥结构单池型的为多,自身寿命一般不超过30年,现在绝大多数已被重建,改成了钢筋水泥预制双池型的,理论寿命增长了2倍以上。

        2,看门窗是否被更换。长岛50年代住宅的窗户多为木框单面玻璃,其密封系数不高,保温性能很差。现在改用双层(还有三层)玻璃真空阻隔乙烯基窗框材料,密封和保温性能大大提高。外门也由单纯木质材料改为双面钢板加护式,加强了隔热、保温、节能和防盗的功能。

        3,看含铅油漆是否仍然存在。两代人以前建造住宅时所使用的油漆含金属铅,对孕妇和6岁以下的小孩有潜在的危险,目前绝大多数住宅都已经处理过。为防止意外,纽约州法律明确规定,凡1978年以前所建住宅,买家和房客有权雇请铅检验员做检验分析,如有铅漆发现,处理责任在卖家和房东。

        4,看支撑物是否坚固,墙壁是否变形。建材的老化程度决定着该住宅的寿命。如果墙壁大面积严重变形,大梁变弯,屋顶洼陷,说明老化程度严重,翻新迫切。

        5,看加建、扩建、改建部分有无《建筑合格证》(CO)。由于半个世纪以前所建住宅的面积偏小,许多屋主对其作过面积上的扩大调整,其中许多屋主由于各种原因未申办CO。建议把握“先办理,再交易”的原则。

        6,有无白蚁侵蚀痕迹,关键是程度。一般买家只关注白蚁检验报告是否有白蚁活动(定性),而忽略定量的检验内容。其实已经损害的程度决定着住宅的现有质量甚或寿命。对新宅子的白蚁活动情况关注报告的定性无疑是关键的,但对半个世纪前建的老宅子,其白蚁侵害历史、损害程度不是目前有没有白蚁活动这么简单可以概括的。试举例,如果现在没有发现白蚁正在虫蚀的痕迹,而10年前开始的白蚁虫蚀却持续了9年多,已经造成了大面积朽木存在,清剿白蚁工作才是最近的事,那么,目前没有白蚁活动的定性报告就不是关键问题了,因为修建、替换虫蚀部分的成本远远大于清剿白蚁工作的成本。

2007年10月3日星期三

住宅冬季防护要提前

        “我刚通过您在长岛买的房,我们全家在兴奋之余面临着如何维护我们住宅的问题。如您所知,我们是第一次买房,缺少维护房子的知识,更没有相应的经验。眼看冬季来临,请问,当下我们要做的是什么?”
        莱温斯基 令狐


        现在中秋刚过,住宅越冬防护应该提上日程,所以,这是一个很及时的问题,也带有普遍性。我根据自己的经验来回答您,供您参考。

        除了检查屋顶和周墙是否可以抵御冬季的寒风以外,还有一些事情您一定得做:

        1,察看住宅周围树木。如果发现树木有可能因冬季天气条件下的风、雪、雨等对住宅屋顶或者外墙造成损害的可能,现在是处理的时候,该砍得砍,该剪得剪。

        2,对外部砖瓦水泥表面进行密封处理。用密封材料将车道、人行道、砖铺后院的裂缝进行密封,防止水侵入到裂缝后,结冻、膨胀,进而造成损坏。

        3,使壁炉保持工作状态。清除木材燃料,瓦斯壁炉的灰烬,检查、修复内外网、玻璃门,如果需要就更换门边垫圈,检查门和门销、托架、支架其它金属部件,确信它们是安全和可以操作的,检查包括罩子在内的外部烟囱和通风管,清理烟灰和木馏油。最好每两年请专业公司清理一次。

        4,预备增湿器。冬季是相对干燥的季节,许多屋主选用便携式或中央加湿器来增加空气中的湿度。现在也是检查它的时机,确信它们是可操作的,其操作版和过滤器都是在合适的位置,机器干净,上水正常,最好再查阅操作和保养说明书。

        5,检查、清理檐槽。清除滞留在檐槽里的树叶、松针等碎物,疏通檐槽和落水管,保持无堵塞状态,查验管道结合部位有没有松动和其它问题,如果需要可用波普空心铆钉修好它。用檐槽密封剂把所有树叶和松针容易滞留的结合部位密封掉。如果加装密封版(密封网),干脆将树叶和松针之类的碎物挡在檐槽外面更好。

        6,更换暖炉过滤器(片)。检查磨损部分,保持润滑油液位,也许还需要其它服务,看看你的屋主操作手册,有没有特别建议,遵照该说明书的安全指导。在保养它之前,要先关掉电源。

        7,检查或者更换一氧化碳监测器。冬季是一氧化碳中毒机会较多的季节,一定要仔细查验瓦斯炉的进气管道和开关,如有跑、冒,一定要处理。如果你有瓦斯壁炉、瓦斯热水器、或者其它以瓦斯或者丙烷为燃料的设备,秋季是安装一氧化碳监测器的好季节。在一般建材商店或者取暖设备商店都可以买到。请考虑雇请专业公司来进行专门的检查。

        如果是暖油取暖住宅,检查油罐及其管道有无渗、滴、漏,燃油暖炉的喷嘴及喷量调控阀门,户外加油管口和回气口要保持通畅。

        8,检查烟火监测器。更换电池,测试一下,看它工作与否。你也可以考虑在卧室外面适当安装烟火监测器,以便及早发现来自卧室以外的烟火。

        9,调整通向户外的通风管窗大小。长岛的冬季最冷时达华氏10度左右(摄氏零下12度左右),把通风窗口调整到最小程度有利于保护你的各种管道不被冻坏;如果完全关掉,则燃炉供氧就会不足,废气(包括污浊空气和未燃尽气体)就不能排出,就会出现其它问题。长岛一般住宅的通风管径为8英寸,调整以不低于1/4的口径为好,冰期一过,要记着恢复原状。

        10,检查门窗密封条是否老化和电源插孔是否漏风。俗话说,“针大的窟窿,碗大的风。”如果发现有缝隙,就得处理。除了保暖以外,还可节约能源。门窗密封条和电源插孔套子在一般建材商店都可以买到。

        11,检查太阳能工作系统。要仔细从阳光接受板固定架到热能终端出口的每个部件入手,而最关键部位是露天架放的外部设施,最易受冬季天气的影响。

        12,罩盖中央空调、分体式空调和窗式空调室外压缩机。

        13,冰期前将庭院地下洒水管道和喷头装置进行真空处理。

        14,游泳池、室外水疗按摩浴缸上下水系统的越冬处理最好请专业公司操作。

        15,预备一定量的融雪盐。查验您的铲雪车、润滑油和汽油储备及其它铲雪工具,务必使其保持工作状态。

        16,测试庭院绿地土壤PH值,如有必要撒些石灰(碱性物质)以求平衡酸碱度,并加施冬肥和除草剂。

        17,检查家用灭火器。

        以上是我的经验总结,未必周全。欢迎您和读者补充。

2007年9月27日星期四

买房决策失误别怨他人

        经纪人和买家在地产交易中经常发生着一个怪像,多少年来,它是各种矛盾的始作俑者,许多纠纷由此产生,许多误会由它引起,许多怨恨由此结下。它既是经纪人难于向当事人解释清楚的死角,也是当事人难于理解经纪人用心的地方。它既是一个理论问题,也是一个实践问题。它既是一个过去发生过、现在发生着,也是一个以后仍然存在的问题。它的存在,让许许多多经纪人倍感从业的艰难,也使当事人常常疑惑经纪人的职业道德。不仅如此,它还是一个简单了再简单不过、又复杂了再复杂不过的心理问题。多少年来,许多经纪人因此含恨转业,许多当事人也因此对经纪人抱定一生的偏见 … …

        让我们先来看一个案例。李先生由麻省到长岛买房,销售经纪人展示每一个房子时都大喧溢美之词,李先生挑了其中一个,将其买下。入住后发现房屋质量瑕疵,转而怒向经纪人:“为什么骗我?!”由此造成反目为仇在先,法庭相见在后的结果。

        让我们再来回温另一个案例。说的是两个十几岁的女孩看了恐怖片后,模仿影片情节,半夜躺在高速公路上,期望与恐怖片类似的故事发生,结果一死一伤。家长把制片人和导演告到法庭,法官判被告胜诉,理由是发布和传递信息者对接受信息者的反应和由此产生的后果不负责任。换句话说,就是接受信息者的行为后果由其自身承担。

        上面两个看似不相关的案例却引出了一个共同的问题:在因发布信息影响他人判断、造成不利于他人后果的情况下,发布信息者该不该对其负责?

        答案却因性质和情节而异。

        先看看经纪人这一方,做大力推销的努力,宣传标的物的优点、亮点,实是合法合理的工作内容,宣传本身不应被厚非,但经纪人的素质却良莠不齐(清参阅多维时报06年12月15日《经纪资格低门槛利弊说》一文),难免鼓捣出事端来。

        再看看买家这一方,需要得到围绕标的物尽可能多的信息,以供判断之用。向经纪人索要信息行为本身也不是厚非内容,但买家个人情况因人而异,决策失误经常发生。

        这其实是服务者向被服务对象提供服务的过程,也是被服务对象接受服务的过程。在通常情况下,这是完整的售房过程的组成部分,也是房市交易中常见的合作内容。标的物好不好可由经纪人介绍,买不买则由买家自己决定。

        它们之间既是各自的独立行为,又有因果关系。对买家来讲,信息是外因,自己是内因,内因通过外因作用可能起变化。

        对经纪人来说,是一个投放信息数量的工作过程,所提供的信息应该遵守客观真实的原则,不能藏着掖着,不能欺骗,要诚实、公平。买家则根据所有信息,综合判断直至做出决定。

        问题的关键是经纪人的信息质量和买家的决策质量,任何一方出状况,也许导致不公平的结果。如果经纪人提供虚假信息,就涉嫌欺诈,就要负法律责任。诸如故意掩盖不利于当事人的事实,扩大或者缩小事实,诱骗买家做出不利于买家自己利益的决定等等,一经查实,难脱其咎。如果买家掌握的信息量有限,做出了事后被验证为相对质量较差的决定,又没有证据证明遭人欺诈,其结果就得自己承担。

        让我们分析一些实践中常遇到的现象:

        经纪说,“这个房子很漂亮,地段好,学区也好,适合于你。”这些都是形容词,富有弹性,不属于虚假信息。换句话说,漂亮与否、好不好、适不适合都是相对的,寸有所长,尺有所短,不应该对买家决策产生实质性影响。

        经纪提供房产价值书面或者口头报告是帮助买家认识市场的一种服务,价值报告的准确性因人而异,买家也只能作为参考,因为价格是另外一回事。

        经纪明知4个月后宅前要挖个下水沟,而故意隐瞒,属于提交不实信息行为。

        经纪确实不知道房屋漏水,没有介绍这方面信息,不是故意隐瞒。

        买家入住后5个月,锅炉和庭院洒水装置坏了,抱怨经纪人是不对的。

        买家过户后觉得成交价过高,产生后悔感,埋怨经纪人是不合理的。

        实践中,有些初次买家由于缺乏地产知识,决策过于保守或者贸然,患得患失,决策时机与决策质量都做不到心里有底,埋怨经纪人的事情经常发生,问题就出在买家对信息的掌握、判断程度和自己对财产处置权的把握上。通俗地讲,自己是决策人,做出的决定就应由自己承担后果,而不应伤及无辜。如果买家能够证明自己的决策失误是由于他人误导所致,可以运用法律手段追究误导者的责任。

        房产交易实践中,律师、经纪人、会计、房检员、朋友等的建议都是买家参考的信息,他们都不能替代买家自己的主体法律地位和行使相应的权利。

        总之,信息投放度与量的把握反映经纪人的职业水准,决策质量则反映当事人对市场的认识。不同水准的经纪人与各种各样的当事人之间的碰撞擦出了各种各样的火花,有些火花却成了纠纷的导火索,这就是本文开始谈及的怪像。如果大家认识到界定责任,把握好度与量,这些怪像原本是可以避免的。

2007年9月20日星期四

长岛房价小步前挪

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)8月市场月报消息,8月库存月比持平,同比稍微上升;售价月比、同比均上升;销量月比升高,同比下降;上市价与售价差额月比、同比均上升。主要特点有:
        库存月比持平,同比稍微上升。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)8月份库存达到18,053个,其中住宅14,980个,与7月份的18,083个和14,996个持平,比去年同期的17,269个和13,999个分别上升了4.5%和7.0%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)月比也出现持平,同比也是上升。8月份库存达到12,682个,其中住宅10,294个,也基本与7月份的12,720个和10,415个持平,比去年同期的12,218个和10,041个分别上升了3.8%和2.5%。

        从库存月比持平表现说明盛夏房市消化率连续两月相对稳定。

        售价月比、同比均上升。其中苏郡8月份平均过户价为$495,900,比7月的$487,000上升了1.8%,同去年8月的$480,100相比上升了3.3%。

        其中纳郡8月份平均过户价为$646,000,比7月份的$626,400上升了3.1%,同去年8月的$644,500相比也上升了0.2%。

        长岛房市8月份的整体表现继续保持入春以来的低量上升状态。

        销量月比升高,同比下降。其中苏郡升降幅度都上了两位数,8月份售出1,216个,比7月份的1,091个上升了11.5%,比去年8月的1,380个,下降了11.9%。

        其中纳郡升降幅度都小,8月份售出1,144个,比7月份的1,077个上升了6.2%,比去年8月的1,174个也下降了2.6%。

        上市价与售价差额月比、同比均上升。其中苏郡8月份上市价与售价的差额为3.9%,比7月份的3.8%略有上升,比去年同期的3.2%仍上升了0.7%。

        其中纳郡8月份上市价与售价的差额为4.6%,与7月份的4.6%绝对持平,比去年同期的4.2%则上升了0.4%。

        总之,长岛房市8月表现稳定,是今年以来第五个正方向表现的月份。

        今年前8个月的长岛房市表现特点是:

        一方面售价逐月低幅上扬,小步前挪,勾画出房价艰难上升的曲线。

        另一方面待售房库存同比保持强势上扬,造成市场大量积压。有的住宅几经上市、下市,几经价格调整,又几经更换经纪,虽然包装变换不断,却仍然滞市,出现部分库存重复计算。

        第三,至少74%的卖方经历了从原始上市价到几经降价,进而到最后成交价的过程,整个差额平均超过10%。说明大部分卖家对市场的了解和具体地产的价值认同是通过一定时间 “测试市场” 的过程完成的,这个过程加大了上市经纪人的广告负担和努力成本,延长了销售经纪人的工作周期,并拉长了待售房平均滞留市场的时间,也给卖家自己带来了许多麻烦。

        第四,买方的主力是初次买房者,占市场份额的62%以上,他们以自己的实际需求作为下手的基本考虑要件,相比两年前市场升温时的41%提高了21个百分点。二次买主相对没有初次买主那么活跃,持等待观望的前提条件是他们的需求不如初次买主那么迫切。

        第五,区域经济发展相对稳定,未出现严重破坏房市的条件,买方总量仍呈上升状态。但受全国房市走势、国家宏观调控方向和手段的影响,又受宏观经济发展不顺所累,市场负面信息一直不断,相应产生负面心理。

        最后,各区域特点不同,房价升降不一。中低价位社区房价普遍较稳定,大部分高价位社区房价却持续下跌;房价岛东比岛西稳定,岛南比岛北稳定,内陆比沿海稳定。

2007年9月14日星期五

10种住宅不好卖

        没有绝对不好卖的住宅,都是相对的,它因地、因时、因人、因条件不同而不同。

        1,地点不好的住宅不好卖。同一个地方对有些人就是买房首选地,对另一些人就可能不是,关键是人们的需求不同。很难用同一个尺子去衡量,如果非要搞出些所谓硬指标来,那么学区、平均收入、拥房率、自然和社会环境等人口统计资料相对可以用来参考。

        学区相对不算好、拥房率低、平均收入低的地方对对于学区要求高一些、收入高一些的人口群体来讲算是地点不好,但对对于学区要求低一些、收入也低一些的人口群体来讲就不算是地点不好。

        即就同一学区也有地段相对好与不好的情况,一般来讲,在距墓地、殡仪馆、垃圾处理场、高压线、手机塔、监狱、污染源近的住宅会最大可能地影响出手;距主车道、机场、车站、码头、军营、工厂、仓房、商业区、消防站近的住宅噪音会相对大一些,有人认为安全系数也显得低一些,受影响次之;距宾馆、学校、医院、科研单位、政府机构、健身俱乐部、公司集中地等人口集中地段近的住宅,也有一定的影响。总之,临非住宅使用地(森林、高尔夫球场除外)近的住宅不好卖。

        拥房率低的区段房客多,人口流动大,低收入家庭多,地产投资者多,生活环境相对差些,自住住宅也不好卖。

        2,质量不好的住宅不好卖。一般发生在老房子的建材没有更新、较新房子的建材过于低质的情况。

        3,标价太高的住宅不好卖。价格太高对买家没有吸引力,会失去市场竞争力,当然就不好卖。(请读者参阅作者在《多维时报》去年10月27日、12月29日和今年1月5日发表的《住宅上市定价艺术》、《勿让标价过高成教训》和《老招新用:“低价抢先售出”》等文)。

        4,个性化太强的住宅不好卖。由于有些住宅主人有着特别强的个人爱好,花大价钱对住宅进行建筑添附或建筑缺减,致使个性凸显,失去了大众的“口味”。诸如社区内唯一超大超豪华住宅,象鹤立鸡群一般;在后院建一独立宠物住宅,耗资上万;在客厅里安设地下大型按摩浴缸;为增加厨房面积把客厅改得极小或者没有;把车库改成居住面积或办公室(无车库住宅);把独立住宅改建成“鸽子笼”、“大车店”,房客在街上线型停车;把地下室建成厨厕俱有的独立出租单元房等。屋主要找“个性认可”的买家比找大众口味的买家难得多。

        5,风水不好的住宅不好卖。一个很有意思的现象是愈来愈多的买家开始相信风水理论,许多人甚至在雇请房捡员的同时,雇请风水先生,而且更看重后者的报告。这在亚裔买家群体中更日渐显露。

        6,建筑式样过时的住宅不好卖。在长岛最为典型的不好卖住宅式样依次为村舍式 (cottage)、分层式 (split) 、高牧场式 (high ranch)、大屋顶式 (cape) 和牧场式(ranch)。这些式样是欧洲移民二百年前从欧洲大陆抄来的,这类房子在长岛房龄大都在35年以上,居住着一些中、低收入的家庭,愈来愈不被现代人接受。但维多利亚式、殖民式等老样式住宅仍然很有市场。

        7,没有《建筑许可证》(CO)的住宅不好卖。屋主对住宅进行过扩建、改建、加建,再售前未办理CO的。不好卖的主因是各种解决方案都会给买家带来程度不同的麻烦,即就是解决之后地税也会有相应提高的可能。

        8,卖房时机不对不好卖。时机是指市场降温、淡季等因素。一般情况下,买方群体有“买涨不买跌”的现象:市场升温时抢着买,市场降温时等着买。长岛房市冬季为淡季,虽然这一季节的买家大都非常认真,但数量仅占全年的5-8%。

        9,市场推销力度不够不好卖。卖房的广告覆盖面当然愈大愈好,自然成本相对就大,广告覆盖面太大也是没必要的。一般掌握在MLS层面就足够了。一般屋主自售的广告力度要小一些,所以成功率也低得多(参见《多维时报》今年5月4日《屋主自售瑕疵浅议》一文)。

        10,公共服务系统不完备的住宅不好卖。诸如交通不便,缺水少电,远距离到消防站、警察局、医院、学校、商业区等。

        任何地产都是有价的。如果售房屋主对上例各项都无能为力的话,请相信,降价是修补全部不好卖问题的钥匙。

2007年9月7日星期五

华人长岛买房跌跌撞撞(下)

        还有咱老中缺乏地产知识、地产中介知识和地产市场知识的多,最主要的是不了解地产所在地的基本情况,不知道从何处下手。作为地产经纪人要服务好一位咱老中,就得付出加倍的努力,有时就得从人文地理、人口统计报告、村镇街道、交通图表、行政区学区、地形地貌、市场历史和现状、房屋类型、材料质量、寻找贷款和过户程序开始,售后还有地税减免、重新贷款、房屋维护、相邻关系、房屋装修、房屋出租、庭院绿化和申请 CO 的咨询服务。

       而服务当地绝大多数美国人就不需要解释、宣传那么多的基础知识,只需按照顾客的要求帮他们找到满意的房子就行。他们从小就生活在或者 High Ranch 或者 Cape 等类型的房子里,耳濡目染过父辈们买卖地产的程序过程,特别是他们熟悉游戏规则和较强的应变能力都是半路来美的老中们不能比拟的。

        因此,大部分老中由于相关知识太多学不过来,到头来还是搞不清本应该搞清的东西。许多人因此认为太多了,腻烦了,不学了,交易算了。真是稀里糊涂可买房,明明白白也买房。有的老中来美 20 年,买过 2 幢房,拥房 15 年,相关地产知识仍然知之甚少,有的人买房时吃过亏,有的人贷款时上过当。

        还有的咱老中一方面希望从咱老中经纪人、律师和贷款经纪人那里获取知识(语言沟通方便),另一方面又不想“暴露”自己的财务情况,也不想委托他们办自己的事,出发点就是想获得免费信息。都在咱老中圈子里混,有的穷人怕被人瞧不起,有的富人怕露富。他们大玩“放鸽子”、背靠背、空许愿游戏。就是为了节约那么点儿获取知识的成本和掩盖那么一点儿自己以为重要的财况。岂不知,纽约地产交易买方财况信息归属半公有领域,任何人都可以索获。嘿,都是咱老中计较别人妒富笑贫,让虚荣心和无知闹的。也有个别不地道的咱老中地产经纪人,坑骗咱老中,结果自己最终被市场弹逐,也使得整个老中同行蒙受影响。

        还有的咱老中买卖地产过于算小账,在交易五十万,甚至上百万的地产时,为几千元的讨价空间不做妥协,致使谈判破局,活生生气走对方,自己也受气不小。还理直气壮地说,“我就是要买卖一个心情,就是要争这口气!”结果是买卖不成、仁义也不在,这口气也就争得不值了。唉,这争的是那门子气哟!自己没有达到目的,还充硬汉,太有点儿阿 Q 了,真的让人大跌眼镜、哭笑不得。

        我们很好理解当事人坚守价格底线的做法,那是当事人对地产市场认识的反映,也是他们的策略。经纪人无条件地都应尊重和服从当事人的价格选择。但在今天房市有利于买方的条件下,买卖双方为了区区数千元而错过这班车,就都显得过于计较了。

        我们可以理解在好心情下谈交易,买卖是目的,好心情是过程中的重要因素,但实在不好理解买卖上百万房产的目的是为一个好心情,好心情成了买卖房产的目的,买卖房产却成了创造好心情的手段。再说呢,好心情是一种情绪,情绪是人们面对事物的内心综合反映。有时心情不好是可以被别人理解和接受的,有时纯粹是个人修养修炼的负面反映。在商业谈判中,情趣至上者易受伤害,也容易做出错误的决定。在法庭上,情绪激动者往往给法官留下不理智、缺乏克制的印象,或许影响法官对当事人修养的看法。在买卖房屋谈判时,动辄就大冒肝火,至少会使对手和经纪人产生困难感、降低兴趣程度。

        还有的咱老中斤斤计较,咬住鸡毛蒜皮的事不放,常常做那些丢了西瓜捡芝麻的事。他们越怕吃亏越吃亏,越怕上当越上当,一当接一当,当当不一样。

        还有个别咱老中在上市经纪人或销售经纪人那里获得关键信息后设法与卖家私下成交,他们不以为这是在玩火,反而以为是“聪明”。还有的咱老中卖家设法与经纪人带来的潜在买家私下成交,简直就像玩猫抓老鼠游戏,真的以为人鬼不知,也不去想它的法律后果;甚或知道它的法律后果,却依然为利所驱。这些人有时会捞到一点儿便宜,躲过应该受到的处罚,却把自己的信誉和做人原则完全丢掉。

        上例管窥未能穷尽林林总总。有的是文化差异,有的是利益使然,有的是不当竞争,有的是明知故犯,但大多数是认识问题。这从地产方面写真出咱老中在美国的生活侧面,缩影了咱老中的艰辛,特别是新移民的严重不适应,它显得多么参差不齐,又多么现实和无奈,是咱老中生活圈子的独有风景。

2007年8月31日星期五

华人长岛买房跌跌撞撞(上)

        土生土长的美国人普遍法律意识强,他们生长在法制国家,从小在民主直选的环境中长大,在立法和司法之间关注前者大于关注后者。立法是根本,是基础,是前提;司法的回旋余地不大,照章办事就是了。半路来的咱们老中一般不太关心美国的立法,觉得甚远,因为咱老中国家司法人员的回旋余地忒大了,他们实际地操纵着执法的尺度,同一件事处理起来可大可小。老百姓遇事就得找人,说情送礼,行贿受贿也就源远流长了。这招过去满管用,以至到了美国还是老套套。这都是社会制度和文化差异惹得祸。结果咋叫那个不适应哟!老中入了老美的乡,却随不了老美那个俗,更不知那个俗的背后的文化。咱老中在长岛买房糊里糊涂的事多了去了,(本文所谈咱老中不可能是全部,但也绝不是少数)。

        就拿当地财政预算案或者学校来年预算案征求民众意见这事说吧,大部分美国人是仔细研究、事先酝酿、积极参加、直言抨击、踊跃投票,他们知道这是政府又在盘算怎么花咱纳税人的钱,与自己的关系和利益大了去了,要靠自己的力量管管。如果他们认为不合适,就会努力让议案胎死腹中。他们知道这是政府与咱老百姓玩的游戏,你不陪着政府玩,政府或者会“玩死”你。你要是参加了会议,再仔细瞅瞅周围,几乎没有咱亚裔面孔在座。最近Brookhaven 又有议员提议要增加地产交易税至2%。这下可了不得了,反对者反应激烈,马上就成立反对同盟,制定系列的反制策略,阻击战和宣传战同时打响。咱老中们连知道这事儿的人都没几个,几乎无人参与阻击。事已关己,仍高高挂起,麻木的背后还是法律意识问题。

        当地美国人在任何文件上签名时,知道自己签下这个名的后果,特别是合同一类的法律文件。绝大多数人不会因为以后出现某种不利于自己的状况而反悔。咱老中在长岛买房签合同,不完全知道合同内容的多了去了,反悔再骂律师的去年我就碰上两个。气归气,骂归骂,吃亏的还是自己。

        有的上市地产经纪人为了独吃佣金,不把销售经纪人所带的买家的较高出价提交给卖家,偏把没有销售经纪人的较低出价塞给卖家,这种做法不仅违反经纪人职业道德、损害卖家利益,也触犯法律。咱老中不管那一套,偏找上市地产经纪人做这活。结果让被坑卖家和销售经纪人告到法庭。上市地产经纪人丢牌被罚,咱老中也少不了干系,真是太不靠谱。

        还有咱老中找地产经纪人买房,见面就问有没有回扣。经纪人给顾客回扣被明例为犯法,属于不当竞争的范畴,咱老中才不管那一套。不仅顾客如此,有的经纪人甚至在华文媒体做回扣广告,公开进行不当竞争,反正政府也顾不上查,老中群体也没人理会,媒体是钱能赚就赚,广告内容后果当然由出钱人自负,这也是美国社会非主流媒体商业广告的遗憾之处。

        咱老中经纪人在皇后区的法拉盛(地理上讲也在长岛)为展售房屋到上市经纪人处取钥匙,要留置20美金,否则,就拿不到钥匙。都是经纪人自己不讲信用、不还钥匙闹的。与其说是上市经纪公司的主动防范措施,不如讲是无奈之举。在东面的纳苏郡和苏福克郡华人较少的地区经纪人之间的合作关系要好得多,绝没有不押钱就取不到钥匙的事情,当然也极少发生不还钥匙的事情。

        中国城的华人律师为客户房屋过户,一般事先要收一半律师费,这一半律师费是不退还的。如果当事人之后不满意律师服务而要求变更律师、或者买卖被取消,这一半的律师费都不退还。这一方面说明咱老中律师缺乏自信心,另一方面也说明咱老中顾客把咱老中律师玩得也太过份了。再看看东面的纳苏郡和苏福克郡华人较少地区的老外律师们的做法:“不成功不收费”,全部律师费过户时一次付清,如果发生了变更律师、取消买卖的情况,也不追讨律师费。这不仅是个文化差异问题,也反映出咱老中一些顾客的素质和咱老中一些律师的执业水准问题,当然也反映有背后的文化问题。

        还有一些咱老中律师业务不熟悉、地产过户做的不是那么够专业,连买方经纪人在卖方同意的前提下,可以同时从买卖双方获取佣金的规定都不知道,给当事人误释法律(见《多维时报》2006年8月11日《长岛地产经纪“走麦城”经历》一文)。有的连实践中常见的Sellers Concession现象也搞不清楚,当事人在律师和经纪人解释矛盾时往往听从律师的意见,事后明白已事过境迁,于事无补了。每次律师误释的背后都伴随着当事人的经济损失,他们当中把自己的律师告到法庭的几成罕见,打了牙咽到肚里。唉,这也难怪,大多咱老中律师英语不是母语,美国的法学博士虽是研究生教育,却是三年的一般法律学科训练,相当于中国的法律大专或本科训练,通过律师资格考试以后才去选具体专业,短期内哪能搞清楚那么多的东西,如果实践经验再少些,做人再差些,人再不虚心些,可不就闹出些笑话来。他们熟悉相关地产法律和一些案例,却不熟悉经纪人职业道德规范、MLS经纪人合作手册和实践中的其它规定,这些规定实践性、地域性很强,且常有变化,而状况往往就发生在这里。

2007年8月24日星期五

自标地界无法律效力

        我两年前在Miller Place买的房,地有一亩多,大部分是树林,我自己清理了由邻居一方倒向我一方的树,还建了简易篱笆作为相邻地界,为建篱笆我还砍了些树。没想到邻居认为我建的篱笆伸到他的地界内了,还说我砍了他的树,要求我拆除篱笆,赔偿被砍的树。我经过仔细丈量,确信我建的篱笆没有越界,砍的也是我这一方的树。根据我的丈量结果,我还发现邻居的车道占了我的地,为此我也向邻居提出改正的要求。不料,邻居认为我标的地标无效,还要告我。

        请问我自己标地标不行吗?我有什么好方法解决纠纷?

        姚笠

        你自己标相邻地界,不行。这是一个情节简单的小事,应该尽量协商解决,否则就要闹到法庭。说是情节简单,是因为地界不清;说是小事一桩,是因为只要雇请勘验公司把地界标出来就一目了然了。这种纠纷情况通常发生在有图纸,没有具体地标的邻里间。

        你应该与邻居协商,首先将地界标清楚,这是解决你和邻居纠纷的关键点。在这个前提下,谁侵占了谁的地,谁砍了谁的树,篱笆是不是建到别人的土地上,就都一目了然了。就是告到法庭,法官也得从此处下手。

        纠纷开始出在你这一方。通过你自己的“仔细丈量”做出的地标是没有法律约束力的,是无效的。往往不被邻里认可,反而容易使邻居因此产生误会甚至纠纷。别说普通人,就是专业人士在自己家的地产上所作的“自我丈量”都是无效的。

        做住宅地标标帜的工作,不仅是无利害关系第三人的行为,更是具有专业能力且经政府核准并经政府授权的公司行为。其行为结果具有公信力,公平度极高,公正性极强,它也具有法律意义上的证据作用。

        你自己做的“地标”,先不论它的误差率高低与否,设备是否先进,操作过程多么认真,甚至与专业公司的地标结果纹丝不差,但行为本身难脱不公平、不公正的嫌疑,被视为“利益冲突”行为,在法律意义上也不具有证据的作用。作者不怀疑你的测量水准,仅对你的行为本身提出质疑。

        你大概是为了节约雇请勘验公司的成本。因为一般人都会认为自己有图纸,标个地标很容易,无须雇请专业公司,自己也能干。但凡涉及邻里关系,标地标的行为还就得雇请专业公司来做,你做的就是不行。雇请专业公司这个成本与闹到法庭相比要小得多。

        待把地标标出来后,在此之前谁砍了谁的树,谁把篱笆扎错了位置,谁的车道占了谁的地就都一清二楚了。就单纯的赔偿数额问题仍然可以协商解决,可以比照当地时价;如果互有侵害,也可以部分或全部折抵。

        在地标清楚以后,如果是邻居的树过去倒到你的地产上,你的清理费用理应由邻居支付;如果你过去把篱笆扎到人家的地上,你也得拆除,并恢复原状;如果你过去砍了人家的树,也要赔偿;如果邻居的车道确实占了你的地,你有权要求邻居退还、恢复原状、并按照占用时间计算索要一定的赔偿金。

        邻里关系是屋主很重要的居住环境的内容部分。遇到邻里纠纷,要尽量协商解决,该吃亏时就吃亏,用吃些亏作为成本换取邻里尊重的收益,得到相安无事的居住环境,使你的精力集中投放到你的工作和生活上,这比你与邻居闹到法庭所耗的精力和金钱要划算得多。而居住环境的内容也是生活质量的重要内容,如果处理不好,最终会影响你的生活质量和身心健康。就有人因处理不好邻里关系,对继续为邻十分厌倦,甚至搬走。

        总之,与邻居协商雇请专业公司标出地标在先,按实际损害赔偿在后。既就是闹到法院也不过如此。但由于国家公权机构介入和雇佣律师参与,其纠纷解决之成本就大相径庭了。诉讼成本高于调解成本,调解成本高于仲裁成本。在邻居诉你之前,你还可以请律师从中调解,也可以请仲裁机构仲裁;既就是告到法庭,还可以争取达成庭外和解协议。

2007年8月17日星期五

苏郡7月房价同比升6.7%

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)7月市场月报消息,7月库存月比下降,两郡降幅分别是1.0%和1.5%,住宅库存同比分别上升2.7%和7.6%;售价月比、同比均上升,其中苏福克郡(简称苏郡,下同)7月房价同比上升6.7%;销量月比升高,同比东降西升;上市价与售价差额月比、同比均上升。主要特点有:

        库存月比下降,分别降幅1.0%和1.5%,同比住宅库存上升为2.7%和7.6%。其中苏郡月比下降,同比上升,7月份库存达到18,083个,其中住宅14,996个,分别比6月份的18,279个和15,185个下降了1.0%和1.3%,比去年同期的17,041个和13,934个分别上升了6.1%和7.6%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)月比下降,同比住宅库存上升。7月份库存达到12,720个,其中住宅10,415个,分别比6月份的12,908个和10,574个下降了1.5%和1.5%,比去年同期的13,194个和10,137个也分别下降了5.9%和上升了2.7%。

        从库存月比下降表现说明市场消化率增高了一些。

        售价月比、同比均上升。其中苏郡7月份平均过户价为$480,000,比6月的$476,500上升了0.7%,同去年7月的$449,900相比大幅上升了6.7%。

        其中纳郡7月份平均过户价为$626,400,比6月份的$590,500上升了6.1%,同去年7月的$618,800相比也上升了1.2%。

        这说明长岛房市7月份的整体表现稍微向卖方倾斜了些,间隔6月份“锯齿交错”的表现后,接续了5月份售价两郡均升的上扬表现。

        销量月比升高,同比东降西升。其中苏郡7月份售出1,091个,比6月份的1,081个上升了10个,比去年7月的1,206个,下降了9.5%。

        其中纳郡7月份售出1,077个,比6月份的1,017个上升了60个,比去年7月的1,016个也上升了61个。

        销量月比升高的表现使市场出现了连续低量稳定上升的曲线,拉升了一定幅度的价格上扬。

        上市价与售价差额月比、同比均上升。其中苏郡7月份上市价与售价的差额为3.8%,比6月份的3.7%略有上升,比去年同期的3.0%仍上升了0.8%。

        其中纳郡7月份上市价与售价的差额为4.6%,比6月份的4.4%高一点,比去年同期的4.1%则上升了0.5%。

        总之,长岛房市7月份表现良好,尤其比6月份的表现要好得多,是继3、4、5月份以来的又一个好的月份。

2007年8月10日星期五

谁赔无CO住宅失火损失

        我4年前在Brookhaven 从建筑商那里买房过户时,没有整个建筑的《建筑合格证》(Certification of Occupancy,简称CO,下同)。当时卖家以一万元的补偿费(约定过户后10天内由卖家律师交付)拟把申请CO的义务转给我,可我一直没有收到这笔补偿费,我也一直没有申请CO,因此我也买不了房屋保险,可政府的地产税一分钱我都没有少缴。

        去年冬天因电线短路引起火灾,造成了至少6万元的损失。请问卖方和政府谁该承担我的火灾损失赔偿? ——古月门市

        我认为你自己承担火灾损失。

        首先,这是一起罕见的案例,没有整个建筑的CO你就敢过户,这等于给自己埋下了随时可以把自己的生活炸得稀吧烂的“地雷”。我猜你是用现金买的房,否则,放贷银行会因为没有CO拒绝贷款给你。这是“暗箱”操作的结果,买卖双方都有过错(混合过错)。买家一般都不会接受这种条件的。如果你当时雇有律师服务,该律师应当能为你预见行为的结果,并应该给予你不接受该条件的建议。

        其次,卖家没有义务赔偿你的火灾损失。虽然卖方把申请CO的义务以一万元的代价约定转移给你,但是并没有实际履行补偿费交付义务,也就等于并没有把申请CO的责任在交割时实际地转移给你,由此推理,卖方仍然有义务申请CO。但由于所有权发生转移而法律主体地位也相应转移,卖方失去了申请CO的资格。

        卖方已经实际地将地产的所有权交割给你,这意味着卖方也丧失了申请CO的法律主体地位,没有资格申请CO了,这是根据谁拥有地产谁申请CO的原则。你对卖方的全部要求就被限制在一万元的补偿费上了。说到底,你可以继续向卖方追索一万元的物权,但你不可能从卖方获偿火灾损失了。所以,地产交割后申请CO的义务从法律层面上就落到了你的身上,但是从过错、背信方面仍然可以追讨卖方的法律责任,那也仅限于一万元的物权。如果时效已过,你连那一万元都没有机会去要了。

        第三,政府也没有义务赔偿你的损失。对该地产课税是基于你实际的占有和使用该地产,并不完全以有无CO、建筑是否瑕疵为前提。这既是对建筑保留瑕疵的让步,也是一种体现公正公平的做法。在实际生活中,我们常常可以看到屋主加建,改建,扩建地产,在CO没有审批之前,地产税照课的情况,就是例子。

        但是,政府也有做得不当的地方。对一个长期没有整体建筑CO的住宅,不该仅仅坐等屋主的CO申请,这种不作为的做法,有时是会造成严重渎职后果的,最起码应该主动限期责令屋主申请,对逾期未申请的,应该有跟进的强制手段。对非法或者不合格的建筑,该拆的拆,该改的改,该补得补。

        尽管如此,政府也没有承担火灾损失赔偿的责任。

        卖家和政府都有过错,但都是错不至于承担火灾损失的赔偿。

        最后,你买了房,就拥有了对该房的所有权,你就对该地产的相关法律性文件记录(包括申请、补正、纠正、注销等)负有完全责任,所以,你有义务以屋主资格法律主体身份申请CO,无论你收到还是没有收到那一万元的补偿费,你都应该在地产交割后抓紧申请并支付相关花费。你一直不申请的做法,不仅使你的地产一直处在非法建筑(没有CO)的名下,而且你始终处在可能的潜在危险之中(保险公司拒保),一旦像失火这样的灾情发生,马上就引爆了你埋的“地雷”,你不得不自己面对这种结果。

        你在火灾发生前长达3年半的时间内,一直没有申请CO,也就是一直没有安排对包括住宅电路在内的建筑项目实施法定检验,使得潜在危险因素未能早期发现和纠正,你实际地放弃了你必须履行的义务,这是你不得不自己面对火灾损失的关键因素。你没有整体住宅CO,也就不可能获得财产保险,你对可能的灾情疏忽大意了,你轻信可以避免它们,你过于侥幸了。

        上述本人意见,仅供参考。笔者建议你在决定作出前,再向律师咨询。

2007年8月3日星期五

数招力保房屋赎回权(下)

        假如:您有资格做出选择,您怎么样知道这些选择是什么?

        答:如果如此,您的放贷银行将会做出相应的决定,住宅咨询机构也可以帮助您作出决定。这些选项尽可能地满足您的需要和保护您的利益,帮助您与放贷银行进行最佳方式的合作。

        假如:除此以外,您还需要知道其它事情吗?

        答:是的,那就是策略。解决方案太好太简单往往失真。如果您出售房子时没有专业人士相助,也许有的买家就会乘人之危,也许有人打您的财务困难主意。所以,我做如下特别提醒:

        虚买。这种故事是这样的,一位“买家”接触您,出价并承诺您可以从财务窘境中解脱出来,由他付清您的抵押贷款总额,当房子卖掉以后再与您办理付清手续。他还建议您尽快搬出,立契转让财产给他。接着,这位“买家”出租该房获取租金,并不承担按月还贷的义务,允许放贷银行强行收回该房。请您切记,立契转让财产给“买家”并不能解除您对该地产还贷的义务。

        假冒住宅咨询机构。有些组织自称为“咨询机构”,接触您并向您提出有偿服务要约,他们“承诺”完成一定的服务,诸如代您与放贷银行交涉、谈判、达成新的贷款协议,或者帮您在被银行收回抵押房前售出等等。如果您对其有怀疑,您最好拨打上述电话确认。在您给这类机构付钱、或者签署任何文件之前,一定要拨打确认电话。

        假如:您有什么预防的吗?

        答:有。

        1,为避免被骗,当您不了解整个文件内容前,别签署它;

        2,确信您得到了所有的书面承诺;

        3,要明白任何贷款义务转让合同中,您未能解除的法定义务部分;

        4,在达成任何协议前,与您的律师和抵押放贷公司仔细核对;

        5,如果您为避免强行收回而提前自售房子,您必须核查潜在的买家有无与地产相关的债务纠纷,最好接触所在州的检察官、州不动产委员会或者当地检察部门的反消费者欺诈办公室。

        假如:您有需要切记的要点吗?

        答:有。

        1,不要在失去您的房子的同时,又损害您的信用历史;

        2,要立即拨打电话或者书面接触您的放贷银行,诚实地向其陈述您的财务情况;

        3,仍然住在您的家里,并且确信您是合格的可以得到帮助的人;

        4,安排时间与经HUD核准的住宅咨询机构探究您操作方向的可行性;

        5,与试图帮助您的咨询者或者放贷银行合作;

        6,为保住您的房子不被强行收回,探究所有合法途径;

        7,提防乘人之危者;

        8,别签署任何您不明白的文件,记住立契转让并不能使您解脱贷款约定义务。

        关太太,现在就开始行动吧,推迟是徒劳的。如果您什么都不做,您在失去房子的同时还要搭上损害信用。

2007年7月27日星期五

数招力保房屋赎回权(上)

        “我和我先生三年前在石溪大学附近买的自住房,由于各种原因,我现在没有能力再继续支付每月抵押贷款的本金和利息。我有什么方法可以避免被银行强行收回抵押房屋?”
        关太太


        方法是有的。您要接触您的放贷银行或者咨询住宅法律问题专家。

        一般地讲,贷款人有三种:分为低收入政府资助保险贷款、退伍军人政府担保贷款和普通贷款,您所描述的情况对不同的贷款对象就有不同的答案。本文就一般情况边作假设边作答案,看看对您有无帮助。

        假如:您未能按月还贷将会发生什么?

        答:也许丧失抵押品赎回权。抵押贷款银行采取行动——收回抵押地产,是合法行为,您还必须搬出去。如果您的抵押物价值少于您所欠银行的数额,一个缺额判决将会接踵而来。如果您属于低收入政府资助保险贷款类,您不仅失去了房子,而且您还欠住房和城市发展部(HUD)的钱;如果您是退伍军人政府担保贷款,您就不用担心银行收回您的房子,因为有担保人。

        丧失房屋抵押赎回权和缺额判决将严重影响您的未来信用资格。所以,如果可能的话,您应该尽量避免丧失房屋抵押赎回权。

        假如:上述情况发生,您能做些什么?

        答:您可以做:

        (1)不要不理来自放贷银行的信件。如果您有按月还贷困难的话,不要迟延,请给放贷银行的损失减缓部门打电话或者写信,解释您的情况,提供您的财务细节,诸如您的月入和开支。没有这些信息,放贷银行也许不会帮您。

        (2)仍然呆在您的住所。如果您遗弃您的房子,您就不再有资格获得帮助。

        (3)如果您属于低收入政府资助保险贷款类,请接触距您最近的、经HUD核准的住宅咨询机构(800-569-4287或者DTT800-877-8339)。这些机构是有帮助价值的,他们经常有许多关于政府机构、私营或者社区组织的服务和计划方面的信息,这些也许对您有用。这类机构也提供信用咨询,而且通常免费。

        假如:上述情况发生,您有哪些选择?

        答:您可以考虑以下几点:

        (1)申请债务偿还期的特别延展。您的放贷银行可以基于您的财务状况安排新的还贷计划,甚至可以给您提供临时的缩减量或者做暂停还贷安排,前提是要视您的收入减少量和生活开支增大量而言,您必须向贷款银行提供充分如实信息。由银行权衡这些信息是否满足新的还贷计划所要求的充分必要条件。

        (2)修改抵押贷款条款。您也许可以采用重新贷款或者延长抵押贷款期限的做法,这样做可以满足您减少每月还贷的数额,以至在新的付款水平上保留您的房子,也使银行不至于因为“重新洗牌”而不得已蒙受损失。这样,您也许得到了缓冲,如果您以后恢复了“元气”,就又可能恢复并超过过去买得起的始点。

        (3)部分兑现。如果您属于低收入政府资助保险贷款类,您的放贷银行能够从您的(低收入政府资助贷款)保险那里为您获得一次性部分偿还。但您必须满足以下几点:1,您的抵押贷款拖欠期在4个月以上,12个月以下;2,您能够开始按照抵押贷款合同完全恢复每月还贷的数额。

        当您的抵押贷款银行提出部分兑现的请求时,HUD将付给您的抵押贷款银行一定数额的必须本金,以便保持您的抵押贷款仍然有效。但您必须完成签名等手续使期票生效,由此产生的费用也同时被加了进来,直到您把期票付清。这个期票在您付清第一抵押贷款前或者出售地产前是免利息的。

        (4)被银行收回抵押房前售出。这将避免被强行收回,使您也有机会付清您的贷款总额,但是它也是有条件的:

        1,您的按月还贷至少拖欠了2个月;

        2,您可以在3到5个月内出售该抵押物;

        3,如果您属于低收入政府资助保险贷款类,银行得到的新的估价报告必须满足HUD的计划纲要。

        (5)银行“友好”收回抵押物。作为最后一招,您可以把您的房子主动地交还给银行,虽然您失去了房子,却让您的信用等级免遭损害。它的条件是:

        1,您走到了末路,没有其它选择了;

        2,您未能成功自售;

        3,您也没有其它低收入政府资助保险贷款。

2007年7月20日星期五

长岛房价6月东升西降

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)6月市场月报信息,6月库存月比有升有降,升降幅度都小,同比大幅回落;售价月比、同比苏福克郡上升,纳苏郡下降;销量月比升高,同比仍然下降,但降幅不同;上市价与售价差额在4%左右。主要特点有:

        库存月比有升有降,升降幅度都小,同比大幅回落。苏福克郡6月份库存达到18,297个,其中住宅15,185个,分别比5月份的18,749个和14,956个下降了2.4%和上升了1.5%,比去年同期的16,742个和13,724个分别上升了9.3%和10.6%。

        纳苏郡6月份库存达到12,908个,其中住宅10,574个,分别比5月份的12,711个和10,405个上升了1.5%和1.6%,比去年同期的12,060个和9,934个也分别仅上升了7%和6.4%。

        从库存同比5月以前高于24%的现象锐减到6月的10%左右,说明市场消化率增高,新上市数量下降,待售房市场退出率也有所提高。

        售价月比、同比苏福克郡上升,纳苏郡下降。苏福克郡6月份平均过户价为$476,500,比5月的$470,400上升了1.3%,同去年6月的$464,600相比也上升了2.6%。

        纳苏郡6月份平均过户价为$590,500,比5月份的$620,200下降了4.8%,同去年6月的$633,000相比也下降了6.7%。

        这说明长岛房市6月份的整体表现喜忧参半,未能延续5月售价两郡均升的局面。纳苏郡月、年降幅都挺大。又一次上演了“锯齿交错”的徘徊戏。

        销量月比升高,同比仍然下降,但降幅不同。苏福克郡6月份售出1,081个,比5月份的986个上升了9.6%,比去年6月的1,305个,下降了17.2%。

        纳苏郡6月份售出1,017个,比5月份的894个上升了13.8%,比去年6月的1,112个则下降了8.5%。

        销量月比升高的表现未能全面拉升价格上扬,同比下降的情况也说明去年同期的成交量高于今年。

        上市价与售价差额徘徊在4%左右。苏福克郡6月份上市价与售价的差额为3.7%,比5月份的3.9%略有下降,比去年同期的3.0%有些上升。

        纳苏郡6月份上市价与售价的差额为4.4%,比5月份的4.8%低一点,比去年同期的3.7%则上升了0.7%。

        总之,长岛房市6月还是在徘徊,比5月份的回升表现要差一些,但库存的回落,说明市场消化能力提高了一些,大大减缓了来自库存连续数月升高的压力。但库存绝对数仍居高不下,在买方保持大比例挑选余地的同时,价格暗战也十分激烈。

        西部的纳苏郡平均房价高于东部的苏福克郡,前者的销量和销价起伏也比后者表现大一些。

2007年7月13日星期五

出租住宅邻里烦

        “考虑到大学生是较为稳定的租客,我年初在石溪学区购买一独立住宅做投资出租,为增加收入,我将睡房增加到5个。今春以来,邻里向我抱怨,有的说我庭院绿化不好,有的说我不修房子,还有的因房客车辆临街停放太多、派对半夜不停,噪音持续,说我扰邻。

        我认为,绿化和修房子是我自己的事。怎么绿化,修不修房子别人管不着。学生是年轻人,他们有他们自己的生活特点,偶尔噪音扰邻无可避免,可以原谅。

        现在有邻居扬言要投诉我。请问,我是不是有错?”

        马先生

        我认为您有必要作出改进。

        长岛绝大多数屋主不愿意与出租住宅为邻。理由很简单:也许影响地产价值、也许降低生活质量、或有安全隐患。要视房东房客的情况而言。

        出租住宅分为完全出租(投资性)和部分出租两种。前者投资者不住在该住宅,住有一家或多家房客;后者由屋主和房客共住。与前者为邻,邻居较为敏感。这要从一些投资房的某些乱象说起。

        首先要说明的是:(1)不是所有的完全出租型住宅不被邻居欢迎;(2)不是所有的邻居都不愿与出租住宅为邻。本文基点就一般而言。

        乱象一,庭院绿化忒差。杂草丛生,缺水少肥,虫害肆意,残枝满地,垃圾其中,气味怪异。

        庭院绿化美化是现代文明社会人们生活居住质量的重要组成部分,是邻里之间互相尊重、互相映辉、互相欣赏、互为衬托的外在形象,也是屋主对邻里环境的义务,更是保持相互地产价值的内在反映。

        不做庭院绿化、放任杂草丛生的住宅对邻里的伤害不仅是表面的,而且也是内在的。

        乱象二,房屋年久失修,形色难看。有的残垣断壁,有的篱笆破旧,有的屋顶洼陷,有的透风漏雨,有的白蚁四窜,有的违章加盖。

        保持住宅美观,更新房体老旧部分,既是对房客居住环境的保证,也是遵守法规民约的义务;既是保持与社区整体形象的一致,也是维护社区地产价值的基本做法。如果这年久失修的“破屋”显立于小区之中,它给周围邻里住宅价值的影响显而易见。

        乱象三,车多客杂。房客更换频繁,邻居搞不清谁住在其中;车辆临街停放过多,又阻交通,又不美观。

        城郊独立住宅邻里一般希望与居住相对稳定的邻居为邻,这便于熟悉和了解。如果更换频繁,会使邻里应接不暇,甚至产生不安全感。有的同屋合租房客多,临街停放车就多,产生各种各样问题或者矛盾的潜在机会就多。因此引起邻里纠纷的故事屡听不鲜。

        乱象四,增加噪音污染的概率高,主要发生在房客合租情况下。合租房客以年轻人为多,他们交往多,派对多,噪音就多。在石溪学区的SETAUKET去年就因为数个学生合租一独立住宅,派对噪音常常持续到半夜,被左邻右舍告到警局,房客遭到驱逐,投资者(房东)被迫卖房。

        保持住宅环境夜晚安静本是居民的公德和义务,也是起码的常识和邻里相处的底线。投资房要靠房客的自觉和房东的管理来实现,邻里的监督不可或缺。

        上述乱象要么是投资者为节约成本而牺牲环境,要么是房东管理、服务上有问题,要么是房客太不自觉。大概马先生遇到的情况兼而有之,只是程度有别。请马先生参读我2006年11月24日在《多维时报》刊载的《石溪大学租赁住宅管理经验谈》,希望能有帮助。

2007年7月6日星期五

买房贷款应知10项权利

        买家找房过程很辛苦,找到相对满意的房子不是件容易的事情。许多买家签了合同之后,往往会放松自己,自我减压,就会忽略一些贷款的细节,觉得依赖抵押贷款经纪人或者贷款银行的服务就可以“顺利”达到贷款目的。其实,在这个环节中,失去贷款,损失定金,降低信用分数,受到歧视,丧失过户条件,取缔合同,产生争议,闹到法庭的事不胜枚举。

        有的买家由于与抵押贷款银行由误会发展到失去信任,进而拒绝(放弃)贷款,由于合同约定的过户期限殆尽,没有时间更换银行从头再来,导致买卖合同被取消、定金也得不到退还。不仅自己损失了时间和金钱,也给相关人士带来损失。

        这些事与愿违的事情发生,绝大多数是从知之甚少开始的。一些买家由于不了解抵押贷款的性质、法规、特点和操作程序,而且掉以轻心,他们像赌徒走进赌场一样走进抵押贷款市场。他们对可能发生的事情缺乏预见,没有防范心理准备和应变知识。一旦遇见“吃亏”的事情发生,就会不知所措,产生受骗感,时常有人选择更笨拙的办法逃脱。

        为了使地产买家成功完成贷款,不仅地产经纪人、抵押贷款经纪人和银行要向买家宣传相关基本知识,而且作为买家自己更要主动摄取相关信息。

        房屋抵押贷款也许是屋主一生中最大、最重要的贷款,所以,屋主在与贷款银行达成抵押贷款协议前,应当弄清楚自己有哪些权利。实践中,许多屋主不知道自己都有哪些权利,稀里糊涂贷款者不乏其人。美国住房和城市发展部(HUD)为此有专门法规,用以保护地产抵押贷款者在贷款过程中的权利。

        1,你(抵押贷款人,下同)有权寻求对你来说是最好的抵押贷款,有权在抵押贷款经纪人之间和抵押贷款银行之间比较不同的收费信息。

        2,你有权获悉你的包括利率、点数和其它花费在内的抵押贷款的整个花费。

        3,在你与抵押贷款银行达成贷款协议前,或者在你支付任何费用之前,你有权索要所有抵押贷款结算费用的《结算花费善意估价单》。

        4,如果你决定取消该项抵押贷款,你有权知道哪些费用是不可退还的。

        5,你有权要求抵押贷款经纪人给你做详细的解释:该抵押贷款经纪人在你的贷款过程中,都为你做些什么。

        6,你有权获悉抵押贷款经纪人为你申办抵押贷款将会从你和从抵押贷款银行那里得到多少报酬。

        7,你有权咨询那些你弄不明白的费用和抵押贷款的条款。

        8,你有权获知抵押贷款银行的放贷不是基于种族、肤色、宗教、国籍、性别、婚姻状况和年龄、还有政府资助的多寡,而放贷的。

        9,如果你的贷款申请被拒绝,你有权获知原委。

        10,你有权向HUD索要过户结算花费小册——《购买你的房子》和其它信息(电话(800) 569-4287)。

2007年6月29日星期五

长岛房市5月再升

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)5月份市场月报称,在春末的5月,房市季节性旺销的表现又一次在长岛上演。其中库存继续保持月比小幅上扬,同比大幅上升;售价月比、同比均大幅上升;销量月比大升,同比仍然下降;上市价与售价差额徘徊在上月水平。主要特点有:

        库存继续保持月比小幅上扬,同比大幅上升的状态。苏福克郡5月份库存达到18,749个,其中住宅14,956个,分别比4月份的17,488个和14,269个上升了7.2%和4.8%,比去年同期的14,837个和11,817个分别上升了26.4%和26.6%。

        纳苏郡5月份库存达到12,711个,其中住宅10,405个,分别比4月份的12,303个和9,984个上升了3.3%和4.2%,比去年同期的10,491个和8,351个也分别上升了21%和25%。 这种库存走势说明,虽按月入市的房子不多,但年库存积压率高,有的住宅滞市期超过一年半,几经降价,仍未售出。

        售价月比、同比均大幅上升。苏福克郡5月份平均过户价为$470,400,比4月的$455,700上升了3.2%,同去年5月的$457,300相比也上升了2.9%。 纳苏郡5月份表现更引人注目,平均过户价为$620,200,比4月份的$573,200上升了8.2%,同去年5月的$588,500相比也上升了5.4%。

        这说明长岛房市5月份的整体表现渐入佳境,迈过冬天淡季,经过春季的调整后,买卖双方的活跃程度都超出了预估。 销量月比大升,同比仍然下降,但降幅不同。苏福克郡5月份售出986个,比4月份的843个上升了17%,比去年5月的1,109个,下降了11%。

        纳苏郡5月份售出894个,比4月份的707个上升了26%,比去年5月的905个则下降了1.2%,基本保持去年同期水平。 销量月比升幅超过17%和26%是进一步拉动价格上扬的主要原因。特别是纳苏郡售量达26%的单月扬升直接拉动当地房市平均售价上升8.2%。这种表现进一步证明当地房市性质根本不是买方市场。

        上市价与售价差额徘徊在上月水平。苏福克郡5月份上市价与售价的差额为3.9%,比4月份的3.7%略有上升,比去年同期的3.2%也有上升。 纳苏郡5月份上市价与售价的差额为4.8%,比4月份的4.9%低一点,比去年同期的3.9%则上升了0.9%。

        总之,在经历了几个月徘徊的长岛房市,5月份又有了实质性的回升表现。我与部分卖家交流过,其中许多定价过高、久售未果的卖家着实有一番心理较量:坚守高价,意味着机会也许会擦肩而过;降价竞争为数不多的买家,“吃亏感”又久挥不去;放在市场上一直“晒着”的感觉,就像被架在火上烤。一些买家认为,现在的房市持续徘徊,近期也不会有太大的起伏。好也好不到哪里,坏也坏不到哪里,该买就买。

        入春以来,经过3、4俩月的价格上升,特别是5月份的房市强杨,把长岛房市曲线图由冬季的降温改写成斜线爬升,两郡的平均销价均超过了去年的平均价格,如果这种势头在整个夏季和秋季继续保持,那么,去冬的房市纪录很可能就成为自前年年底以来房市降温的曲线谷底。

        然而,不容乐观的是高库存率无法在短期内得以消化。只要宏观调控方向稍微向买方市场调整一下,就会产生极为敏感的效果。最近联储会调高房贷利率(5年来最高)的做法也许是对通货膨胀无奈的反应,给地产买家增加的绝对负担也不算大,但给一些买家心理上造成了不小的混乱,使得他们下手的心理时机或许会被整体延后,使得房市极有可能再次向买方市场倾斜。

2007年6月22日星期五

12种方法降低屋主保险费

        普通屋主保险有数百元的伸缩范围,因保险公司和险种不同而不同。本文介绍12种减低保险费用的方法,供屋主购买保险时参考。

        1. 选择当地保险公司要货比三家。虽然花些时间,却可以节约些钱。问你的朋友,查询广告,接触所在州的保险部门,全国保险委员协会等。许多州公布主要保险和险种金额,还提供保险公司被消费者投诉频率的信息。同时查询《消费者指南》、保险公司代理网络报价服务。这使屋主获得价格范围和最低收费的保险公司信息。但是不能单独考虑价格,还要了解服务质量,情况处置、投诉、理赔等。

        当屋主精选了3家保险公司后,查询它们的财务状况和公司评估,诸如A.M. Best 和标准普尔,还有消费者顾问杂志。

        2.提升扣除因素。扣除因素是指按照险种在保险公司支付屋主的索求金额前,屋主自己必须承担的损失部分。扣除因素越高,屋主的获赔部分越多。现在大多数保险公司推荐至少500 美元作为扣除因素。如果屋主可以提升扣除部分到1,000美元,屋主可以节约大约25%。但如果屋主所在地是自然灾害频发地,那么某种赔偿金的险种可以有分开的扣除部分。

        3.弄清楚房子重建的费用。建筑下面的土地一般不因灾害而“重建”,土地不是屋主保险标的的范畴。如果不小心连土地都投保,保险费肯定高。

        4.把住宅和车辆保险投保在同一家保险公司。许多保险公司因此可以给出5-15%的优惠。屋主要做的是弄清楚单买和合买的分别价格。

        5.加强屋子的御灾能力。包括抗震、御风(雨、雪)、防洪、防虫蚀、防树砸等,也要更新取暖、空调、管道、电气系统,以减少因内部水、电、汽、油、火所造成的灾害。

        6.改进房子的安全系统。屋主通常可以因为烟雾探测器、防盗自动警铃、锁定插销得到5%的险种价优惠;有些公司因屋主安装了现代自动灭火洒水装置、连接到警察局或其他的监视台站的防盗、防火自动报警警铃,给予15-20%的险种优惠。这些设备或系统不便宜,同时,也不是所有的设备或系统都可以获得优惠。屋主要弄清保险公司推荐的是什么系统,安装前后的保险费差别是什么。

        7.发现另外的折扣。保险公司设置几种类型的折扣,但是并不是所有的折扣予以同样的优惠。例如,退休屋主呆在家里的时间要比上班族长,相对减少了失窃的可能性,而且早期发现火灾危害的可能性也要大,退休屋主也有更多的时间修理房子。有些保险公司给55岁以上或者退休屋主以10%的险种优惠。有些雇主、职业协会和集体保险计划也可以给出比其他保险类型更好的优惠。

        8.保持良好的信用记录。建立可靠的信用历史也可以节约保险费。保险公司在险种定价时,一定要考虑屋主的信用历史。在大多数州,保险公司都会向屋主说明信用中不利的因素,诸如信用分数太低。为了保持好的信用记录,要按时支付账单,不要在满足需要以外设置更多的信用纪录,尽可能低地保持信用平衡,及时纠正信用错误,保持其精良。

        9.不要轻易变换保险公司。如果屋主在一家保险公司待了几年,就有可能获得特别优惠价(叫作长期险种持有人优惠计划)。诸如3到5年优惠5% ,6年以上10%,但是屋主要定期的对比其他保险公司和其他险种。

        10.屋主至少每年审查险种的限制和地产的价值,因为考虑重造费用的变化。如果屋主不是在家工作,一定要告诉保险公司,因为一般险种都包括住宅内的商业设备(最大2,500美元),但不设营业责任保险。虽然屋主要减低屋主保险费用,但必须的保险还是要有。

        11.如果屋主保险购买了政府计划,最好转换为私人保险。如果屋主住在高危地区,比如易受海岸风暴、山火的影响,犯罪攻击等,而且已经通过政府计划买了屋主保险,屋主应该接触州的保险部门核查保险公司的名字,顺着再摸下去,再比较,看哪个更有利于屋主和屋主的工作。也许屋主可以发现有更好的选择存在。

        详细情况可查阅《保险业损失情况报告》(Report of Comprehensive Loss Underwriting Exchange),联邦紧急情况处置部门提供洪灾保险参考信息,加州地震局也提供重要相关信息。

        12.当屋主买房子的时候,要考虑屋主保险成本。如果屋主的房子在社区内接近消防水龙;如果电气、供暖、管道系统少于10年新;如果住在美东,又是防风较好的砖房;如果是多震区,屋主的房子又是防震房或者木制框架房或者简易房。上述这些聪明的选择也许可以给屋主带来5-15%的节约。

2007年6月15日星期五

购买住宅10步骤

        买房过程似乎很复杂,但只要一步一步地循序渐进,买家就会轻松步入拥有房子的坦途。各州规定有所不同,本文求之大同,略去小异。

        第一步,买家须知自己的最大购买能力。要以购买人自己的收入、积蓄、信贷等级、每月支出、预买房地税、财产保险、贷款类型选择和利率等情况而定。许多网站提供免费网络计算工具,大大方便了买家自算,但要做到确信,最好还是要接触贷款银行或贷款经纪人,对首付和贷款的比例,过户费用等详细情况逐一了解。对第一次买房者来讲,通常还要在买或继续租之间进行比较。

        第二步。买家要知道自己的权利。主要有(美国住房和城市发展部)《公平买房与平等机会》、《不动产结算手续法案》、《贷款人的10项权利》和《预防掠夺性借贷》等。

        第三步,寻找抵押贷款。要省钱,就得货比三家,多接触几家抵押贷款银行和几位贷款经纪人,弄清楚二者的优缺点、区别和联系,比较利率和过户费,甚至可以与他们谈判,也可以考虑得到贷款预批信,至少要知道固定期限和仅付利息的贷款内容是什么,了解低收入家庭政府资助和担保买房,退伍军人政府资助和保证买房的内容。

        第四步,要知道当地购买住宅的各种纲要、计划和程序。这是因地而异的,诸如低收入家庭政府资助和担保买房计划,购买新屋课税减税计划、飓风疏散折扣销售方案、政府为低收入者所建的住房、印第安人住宅贷款保证计划等等。

        第五步,选择地点和找房。地点的选择是综合全家每一位成员的工作、学习和生活的基本需求,寻找最大公约数。换言之,该地点要兼顾和方便家庭所有成员的不同需求。买家要买一个什么类型、什么形状的房子,例出一个房子特征清单;选择地产经纪人,搞清楚地产经纪四种代理关系;七分理论研究,三分实地去看;多加对比,了解损坏部分的修理、恢复和需改进部分的成本;对房屋所有权三种主要类型、建筑13种主要形状、地方特色等了如指掌。如果能从当地屋主协会得到相关人文情况,进而了解一些邻居的情况就更好。还要知道当地人口统计资料内容和学区情况,这对华人买家尤为重要,还有当地过去三年和现今房地产市场情况。

        第六步,出价、谈判直至成交。买家可以从地产经纪人那里和自己的对比获得目标房当前市场价值的信息,但是价格是买卖双方个性碰撞的结果,又因人而异,大多数情况下,价值与价格相差不大。

        第七步,屋检。买家在出价时要注明以专业房检员验房为前提,房检员将告诉买家房屋质量情况,帮助买家避免购买存有重大问题的房子(请读者参考《多维时报》2007年6月8日《买家应问房检员10个问题》一文)。

        第八步,雇请律师。这是一项选择性条件,即当事人可以选择雇请律师,也可以选择不顾请律师,这也因州而异。在实践中,绝大多数当事人选择律师。律师的主要工作包括审查合同、产权调查和制作产权报告、协助完成过户手续。

        第九步,购买房屋保险。贷款银行要求买家拥有屋主保险。买家还是要在保险公司间做到货比三家(作者在《多维时报》2007年6月22日将另发《12种方法降低屋主保险费》一文)。

        第十步,签署文件,完成过户手续。买家最后走到了“结算”或者“过户”的阶段。在买家签署文件前,要确信明白所有内容。

        总之,买房的难易程度要视买家的经验、地产知识、地产市场知识、法律知识和(对新移民而言)英语掌握程度而定。

2007年6月8日星期五

买家应问房检员10个问题

        作为地产经纪人少不了给买家推介住宅(或商用楼)检验员。无论是经纪人,还是买家,许多人对此都有过尴尬的经历,有的甚至有过惨痛的教训。房检是指在地产交易中,双方谈好价格后、签约前,由买家雇请持照房验员对地产进行全面质量检验的一项工作,旨在为买家提供质量检验专家报告。其检验结果直接影响初步谈成的价格,为此再举谈判、甚至取消成交也时常发生。为了使买家雇得满意,用得放心,本文试图从买家与检验员第一次电话约谈内容方面给些建议,对房检员的答复进行分析比较,从中挑选出较为满意的房检员。


        1.你(房检员,下同)的检验都包括哪些内容?房检员应当保证他们的检验和检验报告遵守所在州和地方的具体规定,满足标准要求,遵守职业道德。雇主(买家,下同)甚至可以在雇佣房检员之前,先索要相关书面信息。如有问题还可以再问,反复几次,直至雇主满意为止。

        2.你从事房检职业有多久了?你已经检验了多少住宅或商用楼?房检员应该可以提供你所索要的信息,甚至可以附带提供几位推荐人或者前雇主供你咨询、参考。较新的房检员也是合法持有牌照、合格达标的专业人士,有时他们与其他合作者、或者在更有经验的房检员的帮助下,一起完成特定工作。

        3.你是否在住宅检验方面(或商用楼)有特殊的检验经历?在建筑和工程方面有专业经历的房检员是非常有助于雇主的目标的,但它并不能取代房检员资格训练的专门课程。如果顾主所要求的目标是商用楼,那么,雇主最好细问相关内容。

        4.基于你的房检工作,你是否给雇主提供对该地产修理或者改进的建议?一方面,一些州的行业协会和法规允许房检员在检验的同时给屋主提供内容未被禁止的修理服务,也有的州的行业协会和法规严禁房检员提供此类服务(基于利益冲突的考虑)。另一方面,该房检员应该给雇主提供相关修理或改进的建议。

        5. 你需要多长时间来完成房检工作?对一个典型的一家庭独立住宅的房检时间平均为2到3个小时,许多小事情是可以忽略的,也没有那么多的时间来做更彻底的检验。在检验非常大的住宅(或商用楼)的时候,有时雇请数个房检员同时分工检验;也有专业性较强的项目需雇请具有专门知识的房检员。

        6.你收费多少?收费没有统一的尺度,要视地区、大小、房龄、设定的服务范围和其它要素来定。在长岛,独立住宅的房检收费幅度今年在$300到$600之间。美国住房和城市发展部(HUD)对此没有统一规定。

        7. 你提供什么类型的验房报告?雇主多久可以得到你的报告?如果时间来得及,雇主可以要求房检员先提供一份样品,看看雇主是否可以读得懂这一类型的文件。大多数房检员在房检工作结束后的24小时内就可以给雇主提供他们的报告,平面形式和电子形式均应有。

        电子形式检验报告在现今地产交易中很重要。它不仅图文并茂,节约成本,在当事人、律师、地产经纪人、贷款经纪人、产权公司、保险公司和贷款银行间传递快速,而且信息涵盖量大,也方便保存。对房检员的服务水准也是一个测试。

        8. 当你验房时,雇主可以在场吗?这是一个有价值的“火线”受训机会,决不要错过这个雇主希望能通过专家眼睛了解将要拥有的地产情况的机会。如果房检员拒绝雇主在场的要求,这将被视为一个危险的信号,雇主最好不要雇请他。顺便提醒一下雇主,整个验房过程很辛苦,雇主要做好体能准备,一定要从前到后跟着房检员,以便随时交流,加深印象。

        9. 你是否在房检员协会保持会员身份?联邦和许多州都有房检员协会,雇主可以要求房检员出示他的会员资格证书。视雇主的情况,也可以提出其它要求。

        10. 你是否参加“继续教育课程”,更新你的专业知识?任何人不可能了解房检方面的全部信息。房检员提供他参加继续教育课程记录情况是一个非常好的用来丈量房检员业务知识的尺子,有利于雇主对房检员接受新事物、更新知识和服务质量进行权衡。

2007年5月25日星期五

长岛房市反弹持续两月

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)四月份市场月报称,在春天的四月,长岛两郡房市季节性反弹持续表现,自上月以来已连续两月。其中库存月比上扬,同比强升;售价月比“东(苏福克郡)扬西(纳苏郡)降”、同比“东西并升”;销量月比、同比均有下降,整体表现出销量与销价进退不一;上市价与售价差额徘徊在上月水平,但同比上升0.7%到0.9%之间。这说明长岛目前房市仍然是买方强势,这种房市性质并未被三、四两月的小幅季节反弹所改变。主要特点有:
        库存月比仍小幅上扬,同比强升。苏福克郡四月份库存达到17,488个,其中住宅14,269个,分别比三月份的16,704个和13,424个上升了4.7%和6.3%,比去年同期的14,951个和12,009个分别上升了17%和19%。

        纳苏郡四月份库存达到12,303个,其中住宅9,984个,分别比三月份的11,645个和9,260个上升了5.6%和7.8%,比去年同期的10,532个和8,418个也分别上升了17%和19%。

        库存强扬说明,在天气转暖季节赶紧上市、以求在秋季前售出的卖家大幅增加。未售积压地产与新上市地产合流造成了库存大量沉淀。如果简单月除,目前库存可供房市备销一年以上,所以大部分卖家得选择延长在市时间或者下市或者降价急售。

        苏福克郡售价月比、同比均上扬。四月份平均过户价为$455,700,几乎追平去年全年的平均价$456,419,比三月的$444,900上升了2.4%,同去年四月的$438,500相比也上升了3.9%。

        纳苏郡售价月比下降,同比微升。四月份平均过户价为$573,200,比去年全年平均过户价$606,859仍低5.5%,比三月份的$593,200下降了3.4%,同去年四月的$571,470相比则微升了0.3%。

        苏福克郡销量月比持平,同比下降。四月份售出843个,与三月份的842个持平,比去年四月的908个,则下降了7.2%。四月份库存与售出比为17比1。

        纳苏郡销量月比、同比均下降。四月份售出707个,比三月份的766个下降了7.7%,比去年四月的740个也下降了4.5%。四月份库存与售出比为14比1。

        这说明长岛房市四月份的整体表现与去年相当,也表现出销量与销价进退不一的特点。一般情况下,如果五月份销量继续走低,销价也会相应跟着下降,反之则会上升。

        上市价与售价差额徘徊在上月水平,但同比上升0.7%到0.9%之间。苏福克郡四月份上市价与售价的差额为3.7%,与三月份的3.8%持平,比去年同期的3.0%仍有0.7%的差距。

        纳苏郡四月份上市价与售价的差额为4.9%,比三月份的5.1%略降,比去年同期的4.0%则上升了0.9%。

        上市价与售价的差额相对稳定说明买卖双方的价格攻防相对均衡,在新的高点上出现了短期平稳。

        总之,在经历了三月份纳苏郡房市好于苏福克郡以后,四月份苏福克郡房市又好于纳苏郡,但两郡四月份整体反弹表现明显不如三月份。虽然这两个月的回弹幅度和力度都不大,而且与去年相差不多,但也起到了遏制长岛房市下滑速度和幅度的作用,使房市呈现短期的相对复杂、交织和稳定的状态。

2007年5月18日星期五

长岛,涌入纽约富人的地方

        一提长岛,很多人的第一反应是富人区。这个“很多人”不仅包括美国人,也包括远在东方的中国人和其他人。但为什么是富人区?究竟是多富的人住在这里?是不是全纽约、全美国乃至全世界的富人都已经或将要住在这里?是不是这里居住的每个人都很富有?

        答案是:许多纽约市的富人住在这里,富裕程度大相径庭。全美国或者美国以外其他国家或地区的富人们选择这里为栖息地者有之,却不多。也不是这里居住的每个人都富有。

        这个美誉究其发源,一说来自纽约市的市民们。这样说是相对他们自己的收入和住宅而言,一不小心传遍全国,再输到国外。然而,无从考证。

        纽约市这个国际大都会早就搏有“既是人间天堂,也是人间地狱”之名。收入差距的倍数无人能说得清楚。绝大多数纽约市富人们不愿在拥挤、噪音、污染、杂乱、暴力犯罪风险指数较高的都会置产自住,他们愿意住到郊外。长岛、纽约上州和新泽西州临近曼哈顿地区等纽约市周边就成了纽约市的远程郊区,而长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例,便利交通、高额投入学区、齐全公共设施、到位社会服务、人口密度小、历史景点多、人文文化杂、暴力犯罪风险指数低等条件使其更胜一筹。同为吸引纽约富人的远程郊区,唯有长岛享有此誉,可见魅力独到。

        富人们在这里置产自住,可以避开都会不适合生活的条件,可以拥有属于自己的独立住宅、绿地草坪,家庭泳池,封闭庭院,完成从提升居住质量到提高生活质量的过程。

        在许多长岛居民眼里,纽约市是富人方便赚钱、穷人方便生活的地方。据2006年统计数字显示,纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍,人均收入不及长岛人均收入的一半;纽约市暴力犯罪风险指数达6.8(10为最高,下同),财产犯罪风险指数达5.4,与此同时全国平均为3和3.2,长岛为2和3.7;纽约市拥房率39%,长岛达80%;纽约市拥车率36%,而长岛为78%。以皇后区为例,面积112.1平方英里,人口2,224,000人,每平方英里人口密度达19,839人。而纳苏郡287平方英里,人口1,340,000,密度为4,669人;苏福克郡911平方英里,人口1,440,000,密度为1,581人。长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市。

        纽约市居民能充分享受城市带来的方便,四通八达的交通和密集的商店、餐馆,公共管理和社会服务周到及全,给市民们设定出特定生活、活动空间,但同时也使市民们付出了忍受相对大的噪音、污染、拥挤等的代价。他们大多数人收入不高,没有私家车和住房,但他们没有居住和交通的不便感。

        选择在长岛居住的富人们也有交通费时的麻烦,不仅是空间上的距离,而且还有高峰时刻驾车堵塞的不便,家住石溪大学附近乘坐火车的曼哈顿上班族日均交通耗时3个小时,包括亚裔在内的少数族裔还得常常“进城”采购传统文化食品,而且长岛地产税是纽约市的几倍到十几倍。除此以外,长岛还是少数族裔相对集中居住的地区之一。居住条件北面好于南面,沿海好于内陆,房价西面贵于东面。南面多机场、多平原、多工厂、多墓地,北面多大学和科研单位、也多丘陵。所以富人们多居住在岛内北面、沿海和西面。

        纽约市的富人们在长岛买房都有一番权衡。许多人是为了学区,也有人是为了生活质量,其中不乏奢侈者,有些地方价值百万豪宅成片集中、鳞次栉比,价值数百万乃至千万豪宅不足为奇。在曼哈顿工作8小时以外,他们一点儿也不想继续待在喧闹的城市里,居住地越清静越好。尽管有着每日驾车或乘火车的麻烦,相比住的舒服就不算什么了。

        长岛虽是富人方便生活的地方,穷人却买不起中间以上价位的独立住宅,生活、交通也不方便。在纳苏郡2006年的平均房价是$606,859,苏福克郡为$456,419。许多从事服务业,无、半技能,低收入家庭只能买公寓楼的单元房、偏远地段的低价房。驾车者常常可以看到低收入住宅区杂草丛生、房屋旧小失修的景象。

        纽约市富人们的涌入使得长岛房价飙升,户均占地越来越小,建房面积越来越大,距纽约市略近的地方,房价会略高一些。纳苏郡紧靠皇后区,面积约是东面苏福克郡的1/4,人口与后者相当,始终是涌进来的富人们的热选地段,当地财政也因此受益,多年来一直挤身全美最富有的郡县之一。

2007年5月11日星期五

经纪应诚待朋友和客户

        朋友是最复杂的概念之一。朋友是彼此有交情、要好的人。朋友是缘份、感知、认可、仰慕和欣赏,是相契、心灵感应、心照不宣的感悟,是相伴、相思、彼此依靠、相辉和关爱的人际关系。朋友又是一口大杂缸,许多不同的人际关系都可以往里装。无所不容,无所不用。在这个内涵复杂、外延特大的概念面前,朋友就成了人们生活中最难理清的关系。

        房产客户包括雇主和顾客。雇主是雇请经纪买卖、租赁其房产的人。顾客是有消费能力或潜在购买能力并有购买欲望的人,是订购人和支付人。对房产经纪而言,客户永远是最重要的。客户并不依赖房产经纪,而房产经纪却得依赖客户;客户的光顾不是对房产经纪工作的打扰,而是房产经纪的荣幸;客户应该受到尊重,应得到全心全意的服务,他们是房产经纪行业的上帝,是房产经纪的衣食父母,失去客户,房产经纪只有关门的份了。

        朋友和客户这两条线束在房产经纪处汇合后,再向后延伸出包括朋友和客户在内的至少四条线束。许多人由客户发展为朋友,或朋友又成了客户。对经纪人来说,对待客户要像对待朋友一样真诚和用心,关心客户的感受、体验和利益。如果像赢得朋友一样赢得了客户的信任,地产经纪就会生意兴隆。地产经纪对待朋友要像对待客户一样尊重、礼貌和谦恭。如果像经营客户满意度一样经营朋友的满意度,地产经纪就会拥有长久的友谊。这是做人和做事的内在统一。

        将客户与朋友加以排列组合一番,有些只能是客户,而有些只能是朋友,有些是客户朋友,有些是朋友客户。客户朋友与朋友客户的区别是:

        合作前有区别,所以合作程度也有区别。即客户朋友合作更深,合作关系相对密切,志同道合,有共同的目标,因此成为朋友;而朋友客户往往合作不一定紧密,但感情却超越工作关系之外,合作会更加紧密。

        合作中的区别,即在情感联络上的区别。客户朋友总是问侯及时,节庆时期从不遗忘,问侯不周,对不起工作,怕影响感情,但潜意识里则担忧工作更多一些。而朋友客户并非如此,工作忙时反而联络少了,想联络时可能是由于工作不顺,心情不爽,久未联络,工作不会荒芜,感情更不会得闲。先问身体,再问心情,后问工作,即使是正忙着也可以先说我忙,回头给你电话,挂下电话会想:“都忙成这样,身体到底咋样啊。”

        合作后的区别,当彼此不再合作时,客户朋友与朋友客户都会有联络,但出发点和心境交叉。客户朋友更多谈论的是“有机会合作时,记得再找我们”,而朋友客户永远谈论的是“有什么我们可以合作的吗?找个项目,找个机会我们再好好合作一把吧。”往往在合作时,没时间,也没心情去盘点友谊,到底真情有多少,回头发现,其实,真情都不假,只是未来都不是单纯的客户了,友谊也随之发生了变化:“真庆幸我拥有那么多的朋友客户,而且被他们如此惦念。”

        那么,为什么要把客户朋友与朋友又划分开来呢?那是因为朋友是单项选择。人们可以仅因某人的书法、文章、幽默,或满腹经纶而谈得来,人们就以朋友相待。而客户朋友则不同,绝对是多项选择,可因某人的为人、理念、创业激情和才华横溢。但两者都是志趣相投,真情流露。对朋友客户以相助为主,让朋友满意是目的,商业利益不重要;对客户朋友在相助和满意之后则加重了一些商业利益的成分。这是细微的变化,也是二者的关键区别处。

        为什么要分类朋友呢?是为了作出区别对待的选择。邱吉尔说过,“我们认识许多人,交往一部分,信任极个别。”这大概是较为科学的分类。交往和信任都是以了解为前提,都是甄别吐纳的结果和时间的选择。相识未必交往,交往未必信任;不信任未必不交往,不交往亦未必不相识。而面对挚友,要用一生的真情来对待。所以,理清思绪以便在人生道路上,更好、更精心地维护这份友情。是的,无论是朋友,还是客户朋友,因为他们一路陪伴,也都真诚以待,地产经纪的人生才精彩!

        我们不苟同“先交朋友,再做生意”的说法,我们提倡“做生意,同时试交朋友”的现实态度。

        地产经纪要和客户交朋友吗? 要。成为朋友,地产经纪可以和客户作没有障碍的沟通,可以赢得客户的信任,可以更好、更迅速的了解客户的需求,可以引导客户的商业决定,在处理异议中占得可能的先机。一句话,可以提高服务质量。

        为朋友帮忙不能以营利为目的,应视盈利为附带;为客户服务是以营利为目的,双赢才是结局。以交友为手段做生意叫作虚伪,以朋友情感获取利益叫作宰熟,以让利为手段的交友叫作攀附;舍义取利者见利忘义,舍利取义者注重做人。这交友和生意形形色色的变化,有时表现出交织混浊,演绎出商海里的各种人生,也让经纪们常陷迷惘。

2007年5月4日星期五

屋主自售瑕疵浅议

        作为地产经纪人,撰文揭示屋主自售瑕疵,难免有出于行业私利而显失偏颇之嫌。倘无公正之心、撰客观文章之胸怀,就不必在这行里行走了。

        一些房市主体认为屋主自售或者直接与屋主成交(躲开地产经纪佣金)是地产交易的最佳途径。但是他们不知道约有82%的屋主久市不售,其中约77%的屋主最终未能躲开经纪佣金。

        为什么?因为售屋不仅仅是要找到一位买主,而是要完成从定价、上市到订约、过户的至少19个步骤(篇幅所限,略去讨论)。 由于买家可以选择不付佣金的经纪服务而卖家却没有选择,所以绝大多数买家依靠经纪服务买房;又由于绝大多数买家依靠经纪服务买房,没有经纪服务的自售屋主就限制了经纪人带入买家的机会,从而限制了潜在买家光顾的数量。

        一些自卖屋主试图克服上述缺点,他们同意给带入买家并且最终成交的买方经纪人以低于雇请卖方经纪上市可能佣金一半以下的佣金。这种做法使得自售屋住感觉到了节约一半以上佣金的好处,但是他们也许没有认识到由于自售地产没有完全穷尽推销手段所造成的覆盖面缺损而导致的潜在损失。

        自售屋主所遭遇的麻烦不仅如此,常常还有遗漏必须,定价瑕疵,不当自述,广告偏窄,推销单一,谈判艰难,误会频生,意外频发,操作违法,多走弯路,滞后修补,引发诉讼。任何环节都会出现中断直至终止的状况。

        在纽约州,合法的地产交易要求卖家必须遵守的法定义务很多,而自售屋主未能遵守的何止一、二。可圈可点的糟糕故事通常不仅发生在合同条款的讨论上,也发生在中间环节到最后的卖家搬出、买家搬入环节上。买家将卖家告到法庭的原因不胜枚举,诸如卖家不合适的《地产历史、现状情况说明书》、《潜在漆铅毒说明书》、《财产清单》等规定文件,也发生在卖家该留下什么、该拿走什么的常识上。大多不是因为卖家故意为之,而是卖家确实不懂地产交易知识,不知道如何运用法律保护自己,更不知道遵守当地普遍的传统做法和程序,对地产交易法律规定的细节变迁更是从不涉猎,往往被告到法庭时,才当庭学习。 自售屋主给买方经纪人支付一点儿佣金的做法是个拙劣的玩笑,最终吃苦头的是屋主自己。买方经纪人拿了自售屋主的佣金并不为卖方负责,因为受雇于买家;而自售屋主却自始至终没有经纪人为自己服务,没有顾问,风险依旧。这些自售屋主完全可以拿另一半佣金来雇请一位成功的、有闯劲的、有口碑的地产经纪人来帮助自己遵守法律、节约时间、减少风险并成功卖掉地产。他们为了节约的这点儿利益,背负着极大的风险,从某种意义上讲,是在玩火。

        另一个自售屋主不可逾越的障碍就是广告范围和力度。经纪合作服务网络(MLS) 是最大的广告范围和最强的广告力度。现在长岛房市住宅交易的91%是通过MLS找到买方的。他不仅方便了经纪人,更方便了买家。无论自售屋主如何不惜血本在平面和电子媒体上作广告都无法与MLS的效果相比。

        当真的有了买家、而且与自售屋主一样都没有经纪代理的情况下,自售屋主常常会与买家双双不得操作章法。他们也许会去当地的文具店买上一套他们从未仔细阅读过的文件,也许那些文件根本就用不着。他们只是简单地以为通常意义下需要这些法律文件。而那些文件通常是可以被广泛地用到许多方面,而不考虑行业和地域的特点。再加上不是专门地产交易方面的表格,缺乏包括地域性《财产自述》在内的所有文件。许多自售屋主和买家根本就不具有居住许可(CO)、氡气、铅毒、自然风险、污染或者其他什么基本要求或与地域特点有关的常识,而这些都是地产经纪人熟知的业务。 有许多自售屋主依靠当地的地产专业律师,以为这样就可以避免风险。其实不然,律师仅作自己份内的事情,不可能替代经纪人的工作,诸如接答电话、陪同看房、介绍标的、解释现状、保密、向屋主说明、谈判、验房、接送买家、公开展售盯在现场、插牌拆牌、广告、填写各种文件、谈判、而且失败了再重来等等,律师周末休息的通则一般不被打破。在整个交易的至少19个步骤中,律师只有三到四项工作,而风险状况可能出在任何环节。

        屋主自售的成功率低,这是不争的事实。成功的售出对自售屋主的经验、知识和操作要求很高,许多自售屋主都曾有过付出高昂失败学费的经历。

2007年4月27日星期五

地产买家“骗经” 小议

        在地产经纪行里常听经纪们唠叨,“卖家是哮喉,买家是骗子(the seller is yeller, the buyer is liar.)”听上去还挺押韵的。入行久了,被骗得次数多了,也见得多了,就见怪不怪了。本文就后者做以浅议。

        就笔者经历以为,决不能不分青红皂白地一概而论,大多数地产买家是理性诚实的、不骗人的、没有必要骗人的,他们也希望在市场上不被人骗,希望经纪人践行诚信。那么,这为数不多的地产买家为什么要行骗?——利益驱使!怎么骗?——五花八门!就有的买家在找房过程中,做了亏欠别人的事情或者为了达到某种目的、又不愿付出相应代价;也有的买家有了过错行为,造成了卖家或者经纪人的实际损失,他们不愿面对这种结果,又不愿付出代价去挽回、补救、更正,他们选择欺骗,试图以此作为节约成本、改变现实的途径。“骗”者“利”所驱是也。

        表现一,莽撞型骗子:缺乏地产知识、不了解市场动态,瞎撞出错后,用谎言遮掩,试图挽救潜在利益代价、道德代价或者友情代价。这在房市交易中属于主观恶意最小的一种,他们行骗前没有预谋,不想坑人,只是由于他们自己的无知加莽撞,造成了客观上的侵害,他们骗人的目的不是以伤害他人为主,有时完全是为了修补代价,主要是为了自我解脱,逃出窘境。

        表现二,智能型骗子:讨价还价中,谎述理由,以图套出卖家真实信息,再寻机下手或机动撤出。在房市交易中打着商业策略的旗号,实则进行不诚实商业行为,属于有预谋的骗经种类,诸如非善意出价探低、设套摆局等,常常发生在骗者利用销售经纪人或者卖家的轻信,而且在不缴或少缴善意出价抵押金时。这种骗子的主观恶意大,深藏不露,手法诡秘。

        表现三,过错型骗子:如过户前反悔,为追回押金编造谎言。既有过错,就得勇于面对和承担。反悔是违约行为,违约就得负法律责任,编造谎言求得逃脱是极愚蠢的行为,它是以严重损害骗者自己商业信用或者个人信用为代价的交换。违约是可以用金钱修补的,失去商业信誉的恶果最终会置商誉于死地。

        表现四,贪占型骗子:欠经纪人的时间债、信息债、服务债不打算还的买家。有的买家同时从两个以上地产经纪人那里获得信息和服务,自始至终大玩“背靠背”、“时间差”游戏,其中至少一位经纪人被其所骗;还有的买家误以为与卖家或者上市经纪人直接成交可以降低买价,他们从一位经纪人那里骗得入门服务和关键信息后,再瞒着该经纪人,实际与卖家或者上市经纪人成交。这种骗家不尊重他人劳动,不以剥削为耻,不具备起码的商业道德和不具有基本的做人原则,把别人的劳动成果当作服务自己的捷径,不择手段地攫取他人为自己无偿付出,心安理得地“享用”他人“心血”,甚至还与“朋友”分享“骗术”、交流“心得”,他们没有羞耻心,他们的行为为社会道德所谴责,与文明社会所不容。我与长岛普天寿和H&G公司的一些成功经纪人共过事,他们都有被骗经历,有的经纪人为此还诉之法律。

        上述骗经描述未尽其然。

        真诚是伟大的,它是医治灵魂阴暗的灵丹,使人心灵升华的坦途。真诚地做人,就会坦荡心宽。在真诚面前,虚伪的面纱终究遮不住。被撕去伪装的骗家,在心理上留下的阴霾将笼罩他的灵魂,一旦良心发现,终将愧疚一生。

        骗术可以骗得一时的利益,但是骗术反伤骗者本身,其道德和心理损失份量是无法用利益量秤的。得失相比,得远不偿失。“君子爱财,得之有道,”该“道”无骗。

        有市场就会有人来骗,而且包括个别经纪人在内的市场分子们不守职业操守者有之,这本不是惊怪诧异之事,况且骗迹败露也有身败名裂的风险,所以行骗者为利走险也有赌徒心态。在现实生活中,人们往往因为在数小时、甚至数分钟、数秒内发生的事情而不得不用整个余生来面对。地产骗家的行径是短视的,会遭到整个社会的唾弃,既会失去机会和利益,也会失去朋友和信任。那些视做人准则为生命的君子是决不会为眼下小利而失节的。

2007年4月20日星期五

长岛房市初春回暖

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)三月份市场月报称,在天气乍暖还寒的三月,房市季节性反弹的表现已露出些征兆,但比过去几年同月的反弹升幅小一些。其中库存月比小幅上扬,同比大幅上升;售价月比上扬,同比下降;销量月比升幅大,同比表现不一,上市价与售价差额徘徊在上月水平。主要特点有:

        库存月比小幅上扬,同比大幅上升。苏福克郡三月份库存达到16,704个,其中住宅13,424个,分别比二月份的16,185个和12,766个上升了3.2%和5.2%,比去年同期的14,115个和11,175个分别上升了18%和20%。

        纳苏郡三月份库存达到11,654个,其中住宅9,260个,分别比二月份的11,086个和8,668个上升了5.1%和6.8%,比去年同期的9,915个和7,783个也分别上升了15%和19%。

        库存强扬说明,自市场降温以来,逐渐积压下来的未售地产赶在天气渐暖再行入市者众。

        售价月比上扬,同比下降。苏福克郡三月份平均过户价为$444,900,比二月的$442,000上升了0.7%,同去年三月的$453,400相比则下降了1.9%。

        纳苏郡三月份平均过户价为$593,200,比二月份的$543,600上升了9.1%,同去年三月的$606,900相比则下降了2.3%。

        这说明长岛房市三月份的整体表现比去年略低。

        销量月比升幅大,同比表现不一。苏福克郡三月份售出842个,比二月份的731个上升了15.2%,比去年三月的854个,下降了1.4%。

        纳苏郡三月份售出766个,比二月份的625个上升了23%,比去年三月的733个还上升了4.5%。

        销量月比升幅超过15%是市场季节反弹的强力表现数据,也是拉动价格上扬的前提。特别是纳苏郡售量23%的单月扬升直接拉动当地房市平均售价上升9.1%。这种表现也给当地春夏季节房市走向留下了期待因素。

        上市价与售价差额徘徊在上月水平。苏福克郡三月份上市价与售价的差额为3.8%,比二月份的4.0%略有下降,比去年同期的3.2%仍有上升。

        纳苏郡三月份上市价与售价的差额为5.1%,与二月份的5.1%持平,比去年同期的4.3%则上升了0.8%。

        总之,在经历了前两个月的销量下降、平均售价下降、上市价与成交价差额拉大的长岛房市,三月份终于有了一些回暖的表现,这让许多久售未果的卖家着实看到了一些希望。但受房市宏观情况的影响和距离纽约市远近的差异,今年季节性反弹的幅度仍呈“西(纳苏郡)高东(苏福克郡)低”状态,其力度和长度都还暂时看不出会有震撼性的表现。

2007年4月13日星期五

地下油罐必须挖掉

        当今社会,挖掉住宅燃油地下油罐已经不是选择性的事情,而是非挖不可的事情。过去建房将其埋在地下的做法本身就是严重的错误,如果今天建房继续如此,简直就是罪不可赦。
网上截图

        一般讲来,地下油罐的平均有限使用期为20到25年,一定的地下条件还可能加速它的老化。总括起来,改进或者启出住宅燃油地下油罐的理由有:

        泄漏:一个泄漏的地下油罐不仅使屋主增大燃油花费,而且由于地下水的倒渗入罐,会稀释燃油、损害取暖、热水设备,甚至导致它们“窒息”。

        土质污染:油罐的泄漏是从周围土壤开始的,具有长期性、潜伏性和蔓延性的特点,对周围植被生长和动物的健康大有影响。

        水环境:住宅燃油地下油罐造成的水污染可能危及海滨、海港、河流、湖泊和饮用水。这是一个比以往任何时候更会引起社会关注的问题,我们每个人为了子孙后代都有义务作出努力。住宅上水系统如果正处在油罐的泄漏环境中,在根治的同时,从卫生安全考虑,屋主须经常取样检测水质。

        社会设限:今天,许多部门和行业为防止地下油罐污染都出台了相关规定,其中银行和保险公司比以往更加关注住宅燃油地下油罐是否被改进或者启出,他们甚至把它作为放贷或发行新债取代旧债的前提之一。现今房市中,燃油地下油罐未被改进或者未被启出的住宅越来越变得不好卖了。许多保险公司把挖掉住宅燃油地下油罐和相关防污处理作为新办险种或者继续保持险种的前提。

        购买地产:今天的买家都不愿意买一个污染治理大笔花费潜在的地产,一旦买入,就得进行治污,牵扯许多无谓的精力和财力。

        纽约州(和全国许多州一样)环保厅已经规定,凡燃油地下油罐容积超过1,100加仑的住宅都须登记备档。

        长岛苏福克郡现仍有好几万住宅燃油地下油罐(见2003年报告,近几年挖掉率不高),它们的容积在 275 到 1,000 加仑之间,专家估计其中的 25% 左右处在程度不同的泄漏或者不久就会泄漏的状态。为了鼓励屋主改进或者将其启出地面,郡议会几年前就已经批准郡政府拨出20万专款的法案,对选择改进地下油罐的屋主奖励 100 元,并且免除启出地下油罐屋主500元的州税。直接受益的是屋主,间接受益的是社会。

        苏福克郡南叉组织主席若波特.得卢卡说,“对于一些屋主来说,改进或者启出一个深埋地下的油罐是他们维持或改进自己房产条件中最不愿意做的事情之一,正所谓‘眼不见而心不烦’”。看来推动这项工作并非易事。

        作为地产经纪人经常被问及挖掉地下油罐的成本问题,为此,我们专门询问过当地几家服务公司,大致从$1,500到$3,000不等,要视容积、用工量而定,但不包括清除污染(清污费至少$3,000)。

        我们经常建议卖家上市前先将地下油罐挖掉,在地表上面安个新油罐再卖;如果有地下室,安装在地下室比较理想;我们也经常建议买家尽量买已经把地下油罐处理好的地产;也提倡买卖双方协商处理好地下油罐问题。

2007年3月30日星期五

非市场因素绝非还价砝码

        在地产经纪实践中,常常遇到房市主体以非市场因素作为讨价还价的理由,这就从角度和内容上偏离了地产价值这个中心。         房市主体们讨价还价所围绕的核心问题是具体地产的现今市场价值。凡是对市场因素(诸如地点、质量、价格等)做出的评价都是靠谱的讨价还价理由。

        有些市场主体硬要拿非市场因素来讨价还价。

        表现一,超出买方购买力。谢先生在E.SETAUKET与卖方还价时说,“我出价38万,再往上我就买不起了,希望卖方降到我可以买得起的价位。”卖方说,“请你去买你能买得起的地产。我是不会视你的购买力来考虑我的房产价格的。我要卖给买得起这个价位的买主。”

        买方的购买力与该地产价值没有直接联系,不应作为还价理由。

        表现二,耽心房市降温,地产贬值,买方现在就要先砍到可能贬到的价位上,以减少未来贬值的风险。吕小姐在SMITHTOWN与一要价66万的卖主还价时讲,“现在房市降温,你愿意64万卖给我,不出一年可能会贬到58万(10%左右),所以现在58万我才买。”

        房产买卖是以现今市场论价的,不能以它的未来价值作现今价格判断。与此对应,房市升温时,也有卖主以未来价格作为讨价还价的理由。

        房市走向会影响当今地产价值,但未来价值不是当今价值,且具有不可预知性和可变性。具体地产的潜在损失或潜在增值不是现在讨价还价的理由。

        表现三,预先转嫁经营风险。邓小姐欲在PORT JEFFERSON STATION买一干洗店。由于她是生手,担心生意少,怕赔本,她以此为由要求卖方在双方谈好的交易价位上再减去三分之一的价钱,遭卖方拒绝。

        经营好坏因人而异,风险自担。不能把未来经营风险作为讨价还价的理由。

        表现四,个人、家庭因素。杜老太太在CORAM卖房前给经纪人讲,他们年龄大了,早就退休了,没有工作性收入了,这个房子是他们最后的财产积蓄,他们要卖的好一些。经纪人给她解释该房市值43万时,杜老太太一脸的不高兴,一定要经纪人给她卖到50万以上。最后经纪人不得不拒绝上市代理。

        卖主的年龄、收入、技能与地产价值无关,也不能作为讨价还价的理由。

        除上述表现以外,还有离婚分割财产,继承人分割遗产,丧失抵押品赎回权屋主卖房还债,卖房再买房存有差价,买房后装修、翻新、扩建、添附,卖家健康状况、残疾、过世,传言房屋“闹鬼”,邻居的国籍、肤色、婚姻状况、家庭人口、是否有宠物,犯罪纪录,信用分数,个人的修养、性格等都与该地产当今价值无关,也都不应拿来作为讨价还价的理由。

        有一个极具争议性的问题,即风水问题是否可以拿来作为市场因素。之所以有争议,是指房屋风水理论和风水判断本身是否具有科学性?一些地产经纪学校还设有专门的课程,一些风水师还给房市主体们提供服务,不少人非常相信风水理论和风水师的判断,并把它作为决策参考的必要内容之一。

        有意思的是“信则有”现象。有的买主因此不愿买原本想买的地产,还有买主则花更多的钱去买他原来没打算买的地产。但以此为由讨价还价并不多见。

        总之,房市交易的谈判内容无奇不有,无所不用。用非市场因素作为房市交易谈判的理由是认识误区的表现,但有时却被房市主体故意用作策略。

2007年3月23日星期五

谈地产交易中的妥协

        大凡正常的地产交易都有买卖双方妥协的内容。卖方要价与买方出价的冲突无外乎两种结果:对抗破裂或者妥协成交。对抗与妥协是发生在地产买卖双方之间的一种互动关系,是双方同一目的下各自运用的两个对立的手段。

        妥协与对抗一样,是地产交易主体解决相互利益冲突的方法,因而也是房市主体们的行为方式。是采取对抗的方式,还是采取妥协的方式,既取决于房市主体行为的具体目标,也取决于他们面临的具体市场环境和条件,更与他们的经验、知识和个性紧密相连。

        妥协是曲,不是伸。一味地伸,僵硬呆板;一味地曲,利益损害。能曲能伸,伸曲结合,张弛并用,就灵活自如。为此,古往今来,不乏哲人重笔阐述,诸如辩证法、矛盾论、中庸思想等等。  

        妥协也表现为一种行为结果。它是买卖双方势均力敌时出现的状态,这种状态也就是经济学上的均衡状态。

        妥协是一种文化内容,也是一种文明所在。虽然妥协在任何国家和任何制度中都会出现,但作为人们广泛采用和普遍推崇的行为方式,都会形成一种文化的传统。东西方文化中都有妥协的内容,也都有成功和失败的历史现象。

        人们往往把市场关系看成是竞争关系,其实,市场关系也是一种妥协关系,市场制度本身就是一种妥协的制度,公平原则本身就是妥协的结晶。因此,妥协也是自由经济观念、文化、道德的重要内容。

        就精神层面上看,妥协是伟大的,它是在充分尊重对方利益的前提下,同时考虑自身利益的让步。地产交易谈判中,冲突的结果是破裂,妥协的结果是双赢。这也就是怨家宜解不宜结的道理。

        当然,就象对抗的作用不是完全消极一样,妥协在房市交易谈判中的作用也不是完全积极的,都是相对的。

        房市主体们的行为是一种理性行为,亦称最大化行为,是指房市主体们的行为目标是在既定的条件下追求各方利益的最大化。任何一个地产交易都有收益和成本两个方面,房市主体们的选择取决于成本和收益的权衡,即取决于双方对标的的质量价值比的认同率。因而,在房市主体们相互之间的矛盾冲突中,当采取妥协的方式得到的净收益大于采取对抗的方式得到的净收益时,人们就会采取妥协的方式;反之,就会采取对抗的方式了。

        妥协是权利的让渡。市场均衡就是供求双方讨价还价、相互妥协的结果,均衡的出现和妥协的达成就是市场交易的完成。由于均衡价格是供求双方都愿接受的成交价格,均衡产量是利润最大化的产量,这就是供求双方达成妥协时出现的状态。正所谓达到“欲买者想买又不想买,欲卖者想卖又不想卖”的境地,双方都有“吃亏感”就是均衡的临界点,也就是房产交易理论阐述的接近了“市场公平价”。

        妥协也是房市主体们的一种合作行为。北京天则经济研究所宏观经济学教授张曙光先生在《论妥协》中说,“妥协的本质是妥协各方的一致赞同和共同契约… …其实,一致赞同实际上是很难达到的,但是,它却是人们追求的理想目标和最高的规范标准。”因为,一致赞同是各个房市主体的自主选择,是他们根据对自己成本收益的计算作出的最佳抉择。这时各方的净收益达到尽可能的大,而且不可能再大,因而一致赞同不仅符合平等原则,而且符合效率标准,二者从根本上来说是一致的。张先生还说,“如果一方要进一步增大自己的利益,就会损害对方的利益,必然会招致对方的反对,会造成效率损失,使得这一行为的边际成本大于边际收益,同时必然是强加于人,破坏一致赞同的基础和前提,使得妥协归于失败。”

        地产价值是抽象的,但价格是具体的。价值通过价格得以体现,价格参照价值上下浮动。任何房市谈判都是在拥有者和潜在欲拥有者之间展开,所以个性化的内容千变万化,妥协程度因人而异,其结果有时与实际价值大相径庭。

2007年3月16日星期五

石溪房市去年逆流而上

        房市具有很强的地域性特点。在持续性降温中,各地房市呈现出各自的特点,撰写出各种各样的有趣故事,展现了一个又一个让人意外的表现。曼哈顿以东60英里的石溪学区房市变化记载了这里独有的历史。         石溪学区(当地人称三村学区three village school district)去年第四季度房市平均售价同比仍然上升了6.33%,独立住宅平均售价达到$601,633,比她所在的苏福克郡同期上涨的2%高出了4.33个百分点,平均售价也比苏福克郡的$456,419高出了$145,214,也就是高出了32%。主要有以下特点。

        整个学区11个村镇房价表现有升有降,犹如她的地势一般,北高南低。其中Stony Brook 为$586,300,上升了10.79%;Old Field,Poquott,Setauket 和 E. Setauket 平均售价为 $758,400,上升了8.48%;Head of the Harbor 为 $713,400,下降了1.41%;Port Jefferson Village 为 $697,500,上升了 7.57%;Lake Grove 为 $662,000,上升了 6.20%;S. Setauket 为 $398,600,下降了3.19%(Port Jefferson 和 Port Jefferson Station 在三村学区的面积和房数很少,略去讨论,下同)。

        各村镇销售量普遍下降,有的同比下降超过四分之一。其中Stony Brook售出26个,下降了29.7%;Old Field,Poquott,Setauket 和 E. Setauket总共售出56个,下降了3.5%;Head of the Harbor售出14个,下降了23.8%;Port Jefferson Village售出5个,同比持平;Lake Grove售出4个,下降了10.0%;S. Setauket售出6个,下降了23.0%。

        石溪学区待售房库存同比仅上升24%,比苏福克郡的28%略低。

        大部分地方平均市场滞留期同比拉长,但幅度不大,最长达五个月。其中Stony Brook 为150天,Old Field,Poquott,Setauket 和 E. Setauket平均为128天,Head of the Harbor为89天,Port Jefferson Village为 79天,Lake Grove 为118天,S. Setauket 为92天。

        上述市场表现表明该学区房市是支撑整个苏福克郡房市的强劲生力区。据2005年人口统计资料显示,石溪学区人口不足九万,占苏福克郡人口1, 530,788中的5.9%,绝大部分屋主属中产阶层,住房拥有率高达82%到86%,租房率在12%到14%之间,家均收入中间线从南面的$78,278到北面的$105,305不等,远高于苏福克郡的$67,783,现有在校学生7, 616人,在高中的1, 543名学生中,亚裔和太平洋岛裔占3.7%,达57人,(亚裔家庭虽为少数,但属受教育程度较高、工薪较高的一族),名牌大学录取率名列前茅,生均政府年投入达$11,020,是遐迩闻名的好学区,地产税是政府财政的主要税种,也是整个苏福克郡为数不多的“菜心”之一。

        坐落在347州公路南北,97郡公路东西的石溪学区各村镇早已完成城市化建设。公共设施完备,公益服务齐全。北面的丘陵地带森林广袤,气候宜人,是纽约州最适合居住的地区之一,多处细白沙海滩东西滨海展开,铁路、公路直达皇后区、曼哈顿,北面海港有大型跨海摆渡客轮通往康州,南面的MacArthur机场方便了通往全美各地的旅行,众多人文历史、自然景观罗布,吸引了众多纽约市上班族到此安家。石溪大学在校学生邻近租房一直倍受地产投资者的青睐。

        石溪学区许多村镇在1998年以来的房市升温中,连年两位数跃升,即使在前年年底以来的降温中仍还显得那末苍劲挺拔。总体表现的是升多升少的问题,而不是降不降的问题。销售量大量下降的累累伤痕并没有挫伤她的锐气,市场滞留期的拉长也没有让她停止扬价的脚步,反而使她在房市中更具魅力。

石溪房市今年又面临新的挑战。

2007年3月9日星期五

住宅取暖优劣比较

        上周我们讨论过住宅排污系统的优缺点。本周再让我们来讨论住宅取暖系统。
        长岛住宅须有取暖设备。能源无外乎是瓦斯、燃油、电、木材,还有太阳能。取暖系统或设备也无外乎四种:气暖、水暖、电暖和壁炉。

        气暖是指用鼓风机将加热后的气体通过管道输送到宅内的各个房间,置换住宅内的空气,达到并保持一定温度的取暖系统。它由热水炉、鼓风机、输气管、回流管、抽风机、过滤网和温控盘组成。普通住宅使用它才四、五十年的历史。
图为 Goodman 品牌一款气暖发生器(网上截图)。

        水暖是指用水泵将热水输入房间管道,通过空气热递,达到并保持一定温度的取暖系统。它由热水炉、热水泵、循环管道、热辐片、阀门和温控盘组成。住宅使用它已有数百年的历史。

        电暖是指将电势能通过电热材料转化成热能的取暖设备。它由可热物体和控制盘组成。由于成本较高和安全考虑,仅在有限范围内使用。

        许多人喜爱壁炉的温馨感和电暖的移动性特点(篇幅所限,壁炉和电暖不做讨论)。

        气暖和水暖各有优缺点。
图为 HVAC 系统

        气暖是从房间四壁或顶部或底部气窗输入,不占房间空间,水暖管道则占一定空间;气暖对家具的摆设基本没有影响,而水暖则有;气暖没有烁烫的物体表面,水暖则有,小孩因触摸管道烫伤情况时有发生,对摆放太近的家用电器也有一定影响;气暖本身带有自动换气通道,因而保持室内空气清新,但在置换空气时也带走热气,水暖系统本身则没有换气通道,因此空气质量不如气暖;气暖升、降温都快,水暖则慢;气暖消耗燃料成本高于水暖;气暖设备折旧率低于水暖;水暖日常维修率高于气暖;气暖设备安装成本高于水暖等。
图为水暖示意

        要问住宅哪种取暖系统好?气暖更现代些,更美观些,空气质量更高些,房间空间更大些,对小孩行动的限制更小些,但安装和维持的成本就高些。水暖则室内空气质量差些,空间小些,对小孩的行动还有限制,对家具和家用电器的摆放也有限制,但更经济些,这也是迄今水暖系统仍有很大市场的原因。

        现长岛建商新建住宅一般安装气暖,它是现代住宅建设的必备系统之一,也是现代高质量生活发展所致,更是保持清新空气、减少空气疾病传播和增加儿童活动安全的有效设备,一般它与中央空调共用输气管和置换管。

        地下室取暖,气暖好于水暖。地下室空气活动相对小些,而且常有氡气(由镭蜕变生成的惰性气体族的一种,有放射性,无色无臭,不易跟其他元素化合)产生,不宜流动。气体自动置换装置在注入新鲜空气的同时,排放呆滞气体。现在许多屋主在地下室未安装取暖设备情况下,也安装自动定时换气设备。有些州已经将新屋地下室安装自动定时换气设备由选择性变为强制性(纽约目前还没有要求强制安装)。
图为气暖示意

        水暖在工业革命后取代壁炉、火墙热炕是历史的进步,它比被替代者更安全,更卫生,更经济,生活质量也得以提升,但水暖也正在被气暖逐渐取代。可气暖本身仍不具有水暖稳定的温度、相对便宜的设备和较经济的维持等优点。

        实际生活中,许多水暖补短的方法也相继投入运用,诸如将水暖管道窗式化以减少对儿童的威胁和与肌体的接触,加装自动空气抽换装置以克服空气呆滞的问题等等,使传统意义上的水暖附加了新的内容,使其相对古老的生命又焕发了青春的活力。

        水暖是否终究被淘汰,这是人类生活质量历史发展的研究内容。水暖和气暖的并存状态是支持现代住宅取暖的两大体系。未来新的取暖系统应该是取两系统中的各自所长,它极大可能是在现有气暖技术水平上的改进,而不是水暖体系本身的简单技术附加。

        长岛现在有屋主安装可控硅片太阳能气暖取暖设备,这大概是最为经济的维持和最佳环境保护的选择,但安装的高成本使它还不能被普遍接受。

2007年3月2日星期五

住宅排污系统优劣比较

        作为房产经纪人,常给顾客介绍污水处理系统,特别是对第一次买房者。
        长岛非城镇独立住宅的污水处理系统分为公共下水(Public Sewer)和化粪池(Cesspool)两种,在数量上前者少于后者,在分布上前者多见于小区。

        公共下水是指在一定住宅区域内,统一排放、统一处理各家污水的排污系统。它由连通各家各户的“子管”、沿街埋设的“分管”和“总管”构成运输系统,再经过滤、净化、分离、防污技术处理。在管理形式上大多是公司经营(图 1)。
图 1

        化粪池是指各家各户独立建造、独立使用、独立清理、独立维修的污水处理系统。它是由排污管道连通住宅和埋设在地下的污水处理池,通过池壁、池底将污水渗走,定期或不定期清理池中沉淀物的完全独立封闭体系(图 2)。
图 2

        公共下水属于公共服务类,经营者不以营利为目的。用户按实际排污量支付费用,管理、折旧和维修成本平摊;而化粪池一般五、六年才清理一次(视沉淀物累计量而定)。相对来讲,维持费前者多于后者。

        使用公共下水排污系统屋主无家庭人口多寡担忧,而化粪池使用者有排污率与渗透率之虑。对家庭人口多、排污量也多的家庭,使用前者好于后者。懂得这层知识的买家很容易作出取舍。

        使用公共下水排污系统者无地下水丰富与否之担忧,而化粪池使用者有此之虑。有的社区是在排水现地的湖底、或者谷地建造,地下水位高,排水渗透率低。化粪池中的沉淀物有时还未及溢满,污水则因渗泄速度过慢而溢出。几年前,我曾帮一位挚友在 Hauppauge 买房,他每年多次雇请化粪池清理公司。我后听当地一位老人讲,那地方原来是沼泽,地下水位过高,渗泄率低。这位挚友家庭共同居住人口多,排污也多。这成了我长期挥之不去的心病。早知如此,我应另外给他选地买房。看来房产经纪人要提高服务质量,还得研究特定区域内的地质水文情况。

        还有一位钟先生,几年前在 Ronkonkoma 一个低洼地买了个新建房,由于工程质量问题和积水严重,房子周遭土质含水过高,地下室长期渗水,尽管钟先生装潢投入很大,地表以上建筑富丽堂皇,再售时仍问津者稀。几经上市,数次降价,最近,不得不以自己很不情愿的价钱转让。

        对于屋主来说,公共下水系统的造价低于化粪池的造价。连接“子管”到“母管”是使用公共下水系统独立住宅屋主除审批费用外的所有成本,现在数百元直至千元就可以完成;而建造化粪池则需要数千元到万元不等,要视大小、质量而定。现在广泛使用的是预制圆形水泥钢筋网眼式化粪池,替代了1970年代以前的砖木结构,强度、寿命都增加了几倍。

        公共下水系统使用者邻居间有时相互影响。社区内某家一旦发生堵塞,有时会波及数家,十几家,有时首先雇请服务公司疏通的却是邻居,而不是“病原体”本身。真是“上家感冒,下家打喷嚏”。而化粪池使用者由于封闭、独立,就不存在这一问题。

        使用公共下水系统的小区地质环境基本不受污水污染,地下水较干净;而化粪池使用者住宅周遭地下水质则易受污水渗泄的影响。最近我在 E. Setauket 给位朋友找房时,就有一 1990 年建造的住宅炊饮井水,而其周围住宅均是公共上水,包括该住宅在内的近邻住宅都是化粪池使用者(图 3)。不言而喻,这口井就处在众多的化粪池之中,这也是现代生活中极为罕见的现象,尽管卖家称该井水质已检测达标,却仍然使潜在买家心存狐疑。虽卖家几经降价,甚至几换经纪,即便签了合同,买家还要反悔。尽管接连邻近公共上水系统成本不算高,十七年来一直未曾接连本身就让买家怀疑背后有其难解之故事。
图 3


        化粪池还有一个让人意外的好处,就是地表园林土质相对肥沃,蓄水多,有利于植被生长。

        总之,萝卜芹菜,各有所爱。家庭人口少者会偏爱化粪池;而人口多或房产租赁投资者会偏爱公共下水系统。