Living Cultural Realty

2017年1月2日星期一

长岛房价2016涨幅陡阶式呈现

Three Village 和 Port Jefferson惨跌


苏福克郡(Suffolk County)去年房屋销售中间价($335,000)(下同 图 1)同比上升1.5%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI 2017年元月统计显示,去年皇后区(Queens)房价($460,000 图 2)同比上升9.5%,纳苏郡(Nassau  County)房价($460,000)同比上升了5.1%,涨幅由西向东陡阶式呈现 (图 3
图 1

供需关系是决定房市走向的关键因素。 新增买家(主要是新移民群体)无论是自住还是投资买房都以人口稠密的城市和城市近郊为首选,那里方便新移民生活和容易找到房客是买家的主要考虑因素。 城市和城市近郊可供建新房的用地很少,市场库存供应以有限的二手房为主,不断增加的新移民买房需求量远大于供应量,稀少在建的新宅(楼房)往往在开工后三个月就售罄。
图 2

纽约市亚裔居住区房价在过去的25 年里基本不受美国经济好坏的影响,只要外国移民准入这一单一国策得以继续,皇后区的房价似乎就在不停步的上涨!购买力稍强些以自住为目的的买家则青睐近郊,车程不远,即有生活方便的好处,又可以避开城市的噪杂喧嚣,宁静和安全更是城市环境没有的,纳苏郡独享(纽约上州和新泽西临近曼哈顿地段也是)这份地利。

纳苏郡人口与东面的苏福克郡接近,面积才是后者的四分之一,许多买家买房选地止步于此郡,不愿向东再远。新移民买房长期累加,炒高了不动产价格,增加了公用事业成本,拉高了地产税,使地方财税丰厚殷实,也使得纳苏郡长期跻身纽约州经济发达郡前 名。
图 3

苏福克郡,这个皇后区向东车程40分钟以外的广袤地区,不能算作纽约市的近郊了,火车(像蜗牛爬的速度)至少也得一个半小时到曼哈顿。如果新移民在苏福克郡买房,相对皇后区、纳苏郡,生活不方便,交通不便利,工作机会少,少数族裔比例低,同文化同语言同信仰族裔联系环境少。除此以外,苏福克郡以服务业为主,新增工作机会少新增买家就少,2016年许多零售业商店关闭,个别小学撤并,房屋市场库存加大,GDP仅是全国平均值的三分之一,2010年以来地产价格维持在不跌稍涨就是个不错的市场表现了。
图 4

就苏福克郡自身各镇各村市场特点又有差异,去年的表现是西部好于中部和东部,低价房销售好于中高价房。 个别学区房价受地方政策变更影响连续数年,法拍、流拍和拍前房比例大。 2017 年对苏福克郡来说,是个重要的地产市场盘整期,希望许多长期滞市的地产得以低价消化,长期受政策调整影响的村镇会进一步走出低谷。 如果川普新政府 “基础设施建设计划” 能惠及长岛火车,使其提速三分之二;如果也能因川普政府 “制造业回国计划” 而改变苏福克郡产业结构,增添几个大型产业,拉动大量就业机会,苏福克郡房产就会出现高速发展(我知道我这样 “希望” 会被 “意淫” 拍砖 的)。
图 5

苏福克郡有的是可供建新房的土地,长岛城市化东移也是美国规划发展的长期国策,近十几年受911 恐袭和金融危机影响,发展速度缓慢几近停滞。 但我们看到了2014 年以来的 347 公路(州公路)还在进行中的三股道拓宽工程,从中看到了纽约州政府为繁荣长岛继续城市化东移的努力,期待着 347 公路(已经拖了近 20 年)两个立交桥项目的尽快实施。

2017年联邦加息和其它因素交叉组合,会些许影响苏福克郡地产市场,但起决定作用的仍然是供应大于需求的关系不会有质的变化,预计全年涨幅在 2% 左右,虽远低于全国平均水平,但止跌不贬就已经很好了。


图 6
苏福克郡内中北部 5 学区房市涨跌互现,其中Three Village Port Jefferson 学区严重拉低了苏福克郡房价上升的幅度。 Three Village 学区全年同比降幅为 1.4%,(图 4);Port Jefferson 学区更惨,同比降幅为5.5%(图 5); Mount Sinai 同比则上升了 4.1%,全年只有5个月好于或等于去年同期(图 6); Smithtown 同比则上升了2.4%,虽然全年每月同比都在涨,但涨幅很小(图 7);Commack 市场靠近郡西,虽老旧房居多,仍然不乏买家下手,全年涨幅达 3.4%(图  8)。
图 7
图 8