Living Cultural Realty

2010年4月26日星期一

买前工夫到买后后悔少(四)

        (上接三)一邱姓买家买了建于 1930 年代的房子,前屋主 1970 年代因火灾重建过,当时 CO 申办齐全。但在律师产权调查时,找不到部分 CO,卖方给赔了些钱,就过了户。但邱先生以后再卖房补办 CO 时成本很高,远远超出前屋主的赔钱额,加上房价下跌,邱先生很后悔,他说,如果早知 CO 会引出这么大的麻烦,说什么都不会买这个房子。

        8,没有及时离开不良地产职业服务人员的买家。买家选择地产经纪、律师、贷款经纪、验屋师等相关职业服务,应以职业操守和能力,信任度和争取自己最大利益等作为考虑的条件。有的买家单纯以价格为首选,甚或索要回扣,抓芝麻丢西瓜,又怎能从不当竞争中保护自己的利益?哪能不出问题!

        一程姓顾客被出贷人拖到过户前最后几天才被告知须买点数,还以买家持工作签证为由逼买家接受较高的利率。程先生按合同没有再换银行的时间,只能接受。这种出贷人前面以较低要约吸引贷款人锁定自己,后面再提升借贷条件的做法,是没有商业道德可言的。

        一马姓顾客仅买 50 多万的房子,过户时多付了产权保险 15% 以上的费用,而他的律师还诡谲地说,给产权公司的 $400 小费中,“有卖主给的一半。” 他是在欺负买家不懂卖主没有给小费的习俗。显然这位律师并没有维护雇主的利益。

        需要讨论的是,在过户时,买家律师涉嫌损害当事人利益的事情发生,买家仅为争取数千元利益而解聘律师,导致过户中止,好像也不明智。有人曾经事后向律师协会检举他的律师,从行业管理方面加以约束,也有人直接把自己的律师告到法庭。

        长岛因华人律师劣质服务造成华人买家损失较大的案例要属 MEDFORD 的H先生的故事了。他 2004 年买没有 CO 的新建房,来自中国城的律师 D 对他说,“没有 CO,政府就没有记录,没有记录的房子,政府就没有课税的依据,住户就可以不缴地税。” H 先生以为自己特别 “幸运”,占了很大的便宜,赶紧买下。结果,“没有 CO 就不能买保险,没有保险,遇险就不能获得理赔。” 厄运偏找侥幸者,苍蝇专叮裂缝蛋。2006年房屋偏偏失火,H 先生修房成本 7 万,不但缴地税,而且还必须缴纳惩罚部分,再申请 CO 又付出了 3 万元的高昂成本。H 先生说,“律师几句话,让我损失了 10 万,肠子都悔青了。”

        华人买家群体性被经纪骗的故事也在长岛发生过。七、八年前,华人 Q 经纪在长岛代理建商小片新建房销售,有的交付住宅时建筑面积不足合同约定(甚至少到 200 平方英尺),有的土地不足面积(甚至少至 23%),有的没按图纸施工,缺这少那,工程质量低劣,建商不履行保修义务等。经纪还把学区吹成最好,信口雌黄地说人种分布、邻居收入等情况。更有甚者,建商毁约、不交付因市场价激增的新建房,延期施工,甚至推迟几年不交付,逼迫买家追加建商单方面提价的房款等等。的确欺骗或坑害了一些华人买家,他们当中许多人是第一次买房,第一次与经纪合作,第一次到美国,第一次到长岛,他们不了解当地情况,不会搜集和处理地产信息,语言交流困难,轻信华人经纪,结果被自己同胞所骗。

        他们当中的许多人伤透了心,迄今气愤难平。个别人以木见林,每逢华人经纪必骂,严重地伤害了华人社群,给经纪队伍造成了极为恶劣的社会影响。遗憾的是,受害人中竟无一人向行业协会举报和向法院状告。这种群体心理的怪象又客观地纵容了恶性服务的存在,也反映了他们重德轻法的东方传统文化的思维定式,更说明他们远未适应争取维护自己权利的美国文化和法制环境,这也是可怜之人的可恨之处。

        被骗之人由于轻信他人导致损害,主观有过错,也要承担一定的法律责任。尽管如此,受骗买家也应该检举,靠我们自己维护市场秩序,伸张正义,净化行业,保护消费者。物竞天择的自然淘汰法则终究会剔除那些不良服务者的。

        对经纪做得职业与否的判断,应该早期觉察,做出取舍。

        另外,验屋师常出现的问题是应该查出来的内容没有查出来,查出来的内容没有写进报告,夸大或缩小事实,《验屋报告》制作低劣等。

        9,草率签合同的买家。许多华人买家不认真阅读和理解地产买卖合同和贷款协议,更不会提出修改意见,轻信律师会帮自己把一切都搞好。遇到事情按合同履行时,才意识到具体条款的约束性。买卖合同的起草一般由卖方律师完成,首先提出修改意见的是买方。一些华人买家在收到合同副本后,粗略一看就签字寄回的做法,常常会埋下纷争的种子。

        一姓欧阳的女士,过户前发现短缺 CO,合同约定卖主为此仅赔一千美元,而当地政府的罚金一项就达二千五百美元,还不算再补办的申请、检查、施工、材料、图纸和当事人为此所花的时间。欧阳女士事先轻信她的律师,糊里糊涂地在合同上签了字,而她的律师未向她解释和未向对方提出异议的做法的确不妥。后来得知,她的律师是个新手,在中国城办公,对苏福克郡各镇 CO 方面的规定很不熟悉。(下接五)

2010年4月19日星期一

买前工夫到买后后悔少(三)

        (上接二)地产知识的掌握程度对买到比较满意的房子有着关键的作用。例如,学区、地理位置,邻居,地形、户型、装修、朝向、结构、环境、年代、庭园、绿化、植被、栅栏、建材、电器、能源、取暖、空调、排污、公共停车、泳池、给排水、能源、壁炉、灌溉设施、面积、地税和减地税、STAR、CO、邻居、污染治理计划和建设规划,或者还有风水等等,无不影响质量和价值。这应是买家学习时间分配最多的部分,是功课到位与否的标识。也是买家后悔发生率极高的地带。

        从难易程度上看,地点是最重要的,却是最容易选定的,极少有买家长时间选不定地点。而质量的勘察相对就困难得多,不仅是由于它的复杂性在短期内没法全面认识,而且通常是买家自设的买入计划没留有继续学习的时间,特别是第一次买房的华人移民更是短期内难以消化这密集的信息。而质量的判断又直接影响其价值的判断,从而影响最终的交易价格。这当中的 “来不及搞懂” 就是丁先生您所说的懵懵懂懂之所在。对买家来说,价值判断的捷径主要有经纪对当地市场最近销售记录的书面分析,再有当事人实际看房经验累计和对目标房的质量比较,所进行的综合评估。这个琢磨、计算、比较和分析的过程才是难中之难,既就是专业的估价师和老练的经纪也经常难以拿捏。

        现实生活里,买家需要了解大量的地产知识与没有足够学习时间的矛盾,成了买房夹生饭的主因,也成了买家后悔的病因。做得专业的经纪一定是引导方面的专家里手,这还不够,还得努力地向买家宣传,介绍和强调具体的质量情况,尽可能多地帮助买家进入状态,给买家创造良好的外因环境。

        许多华人新移民,受过教育,英语好,在他们自己的专业领域里获得了成功,挤进了美国中产阶层甚或上流社会,但生活千头万绪,精力分配很挤。在美国奋斗的过程里,他们为立足,发展,婚配,适应文化环境,生育,教育,健康,身份等已经搞得或正在处于精疲力尽状态,挤不出时间学习地产知识,也没有时间了解诸如建筑材料,家用电器,泳池维护等方面的知识,更没有割草、施肥、剪枝,清院的经历。而买房从决定到入住,一般半年内就完成了。他们往往利用工作和休息时间向一知半解的同事或朋友咨询,必有所获也定有指导意义,可总是失之偏颇,虽有量上的积累,却远未达到质的变化,他们来不及充满 “电”,就得释放,所应该学习的地产知识和已经学习到的相差甚远。就这样,他们把买前应该学到而未学到的地产知识无奈地推到买后,必然造成买后才不断发现这也买得不对,那也谈得不行;这也需要修,那也需要换的普遍现象,造就了普遍的后悔。

        还有许多人,买后就提不起精神再学了。认为买都买了,急用先学,缓用后学。这就为以后再买房留下再后悔的可能。来美数十年,买房几次,回回后悔,悔诲不一样。

        其实,有一笔账这些人没算清,买前花些时间学习地产知识,却可以为自己节约成千上万,比许多人相同时间工作的收入还要多十倍百倍。我们也常常可以看到少数买家没兴趣学,不用心学,拒绝学,甚至装懂的现象。如果这些人以后再后悔,那不是自找吗?

        一郭姓顾客购买能力有限,买不到学区、质量和价格都较好的房子,又急于下手。匆忙间,买了学区较好,价格可以接受,但质量较差,又挨车辆通行率高的路边房。最为有意思的是,他原本是一定要排除繁忙路边房子的,完全是买前被路中没有标画黄线的情况(这种既是繁忙路又不标黄线的路面很少)混淆了自己的判断,误以为不是交通“繁忙路”。他是从上市经纪手中直接买下的,而该经纪没有义务争取他的最大利益,没有给他揭示路况信息。郭先生的这个不准确的路况判断严重影响了他对该地产的价值判断,很可能以高出实际市场价值的价格买下。等他以后明白过来能不后悔吗?

        5,对自己实际购买能力估算不准确或者收入不稳定的买家。通常买家是按收入计算购买能力的,如果没有留够养护房子、庭院维护、预防灾害、紧急情况处理的预算,就可能会发生入不敷出的情况。

        一马姓先生由于没有留够这些必须的开支,先砍夏天的庭院维护预算,满院杂草丛生,邻里关系失和;再减冬天的取暖费用,孩子常生病,老婆常唠叨;住了4年买不起家具,屋内空阔,放置东西的纸盒随处都是;岳母气愤回国。

        6,放弃专家验屋和最后验收权的买家。签合同前的验屋是买家雇请专业验屋师对房子进行的专家勘验的程序,结果是可以拿来再举谈判的。而过户前的最后验收是买家最后确认地产及其附件的状态性验收,一般损坏情况也是可以在过户时追讨补偿的。而买家放弃此项权利,就意味着自己将面对和承担由此引发的风险。

        一洪姓先生买了64万的房子,不做验屋,过户后为修复地库和屋顶漏雨花了2万多元。

        7,文件保存不全的老房买家。有些文件与房子一体,丢失再找可能很麻烦,特别是 25 年前的 CO,由于当时的公共记录条件有限,甚至永远找不到了。合同约定由卖方过户时提交的相关文件,买家都要一一对照,收好,保存好。否则,轻则再花一次申请费,重则拆墙验线验管,查油测气,拆掉这个不合法的,加建那个被拆掉的,成本很高。(下接四)

2010年4月12日星期一

买前工夫到买后后悔少(二)

        (上接一)同一时代的众生,大部分渐变成了俗人、庸人和凡人,只有少数成了精英。一个重要的区别就是精英们慎于选择,特别是对事业的选择不同于前者,他们看得更远,做得更好。往往他们的实践经验被其他人复制和模仿,他们与前者享有的信息量是一样的,所不同的是个人所起的反应。我们既然不能盼望人人都是精英,那常常就得用俗人的思维来看世界,用庸人的方法搜房,用凡人的后悔自责。

        话又说回来,怎样做才能避免追悔莫及?确实是个好话题。让我们就事论事,来谈谈内容不尽一致、表现五花八门的一些买房后悔录,从别人的教训里受到益处:

        1,缺少可行性论证的买家。有的买家在没有回答自己为什么要买房之前,就急入市场,匆忙下手,蒙受了损失。例如一胡姓买家,对市场的现状和前景、投资成本、维护花费、销售成本都不了解,感觉把钱放到房子里就可以赚钱。看上去信心满满,实则盲目。他首先应对资金回报率、周转率、运作成本和风险评估等作到心中有数,再步入市场。

        为什么要买房?那要问自己,是否需要买,能不能买得起和养得起,要买的准备工作都到位了没有,特别是风险心理的准备。自己都备齐了,然后再实际地去买。怎样买?才找经纪,房屋质量勘查才找验屋师,法律手续才找律师,贷款手续才找出贷人。他们均是你的参谋助手,都是帮着你实现目的和解决具体技术问题的人,都不是你的老板,你自己才是老板,你才是法律上的民事行为主体。

        2,搞不清经纪代理关系、也缺乏具体地产价值判断的买家。有可供买家选择的两种性质不同(broker’s agent 和 buyer’s agent)的经纪代理关系(参见《签名前需辨析代理性质》2007年2月23日《多维时报》),都可以为买家提供服务。这是买家从经纪那里得到不同服务内容的前提。

        例如,一秦姓买家要求她的经纪给她出具《估价报告》,而她的经纪是受雇于卖方的Broker’s Agent,而不是她自己雇请的 Buyer’s Agent,没有法定义务为她出具该报告。秦女士的要求是因为不了解代理关系内容导致的。尽管如此,这位 Broker’s Agent 还是尽量满足了她的要求。

        当秦女士与其他两位买家竞买同一个房子时,她出高价把其他竞买者挤走后,要求Broker’s Agent 再给她作《估价报告》,遭到拒绝,“《估价报告》在竞价前对买家有一定的参考作用,在秦女士已经竞得房子的情况下,就没有实际意义了。”  秦女士对该地产的价值判断心里没底,高价竞得的做法纯粹是为了击败别的买家,把房子抢到手,但她心里为价值的不确定一直发怵,在交付了验屋费后,终于在签约前在内心积累的忐忑促使下,退出了签约。

        其实,如果竞得者不付出较高的代价,就不可能把别人挤出局。竞买人又想抢到房子把别人逼退,又不想出高价,哪有这等好事?逼退别人出局,自己再接着退出,不仅把自己的非诚草率暴露出来,也把卖主害得够呛,不尊重经纪的努力,自己也受损失。秦女士应该竞买前向经纪索要估价服务或者自己确实对该地产价值有自信的判断,要有抢房子必然付出代价的认识并且有愿意付出的准备。

        3,草率出价的买家,往往事与愿违。有的买家觉得经纪带看的房子已经多达十几个甚至更多,不出个价好像面子上过不去,就对并不真正满意的房子随便出个超低价,甚至低于卖方要价的20%,以为卖方一定不会接受。交易虽不成,却对经纪显示了自己的“购买诚意”,给经纪多些希望。这是很愚蠢的做法,万一卖主接受了呢?买家就会很被动,很难找借口推辞。如果卖方让价10%,以开辟进一步谈下去的空间,买家也很难为情完全拒绝再做一些妥协。买家的拒绝也会让别人(特别是买家的经纪,卖方的经纪和卖方)觉得买家很不近情理和不够诚意。

        一刘姓买家竟以担心配偶日后失业为由拒绝继续三天前已经谈好价钱的买房程序,用后一个托辞来掩盖上一个草率,这就很累了,而买家原本找房是不想这么累的。买家为表示诚意,结果弄巧成拙,适得其反,还附加了负疚感。但如果硬着头皮买下,那草率的结果不言而喻。

        天下本无事,庸人自扰之。好端端的搜房过程,凭空添加了许多额外的心理负担,原本很简单的代理关系,注入了几分陌生感,动摇着相互信任的基础。

        4,对市场分析和地产知识缺乏了解,搜房方法不正确的买家。做得专业的经纪会把满足买家搜房标准的整个市场房子在合作开始时就统统介绍给买家,与买家一起面对同一市场,双方互动,逐个排除,缩小目标,对其中很感兴趣的房子进行实际勘查,做到节约时间、提高效率、特定时段没有市场遗漏。如果买家对整体市场不了解,没有经过电子书面剔除的过程,仅就实际看过几个房子下手,就可能造成挂一漏万的情况,极有可能错过更为合适的目标。经过买家自己亲自过滤市场的过程,买时会更放心一些。

        现在还有买房不借助网络手段的少许华人移民,他们的搜房成本会高一些,不容易做到全面过滤市场。建议他们多与经纪交流来弥补这方面的不足。(下接三)

2010年4月7日星期三

买前工夫到买后后悔少(一)

          问:许多华人买房是在懵懵懂懂中进行的,就有人少不了买得不太合适,因此就会后悔,产生抱怨,还有的人就会迁怒于地产经纪、律师、贷款经纪、验屋师等,这本也司空见惯。我的问题是:买家如何避免买后后悔发生?

        丁永璨

        答:这是一个涉及到服务与被服务双方的互动问题,由某些服务方低劣的职业道德和不专业的服务质量使买家遭受损失的情况时有发生,我为行业里有这样的服务者感到很羞愧也很无奈。您是从被服务方的买家如何避免后悔的角度提出的问题,很实用,很有针对性,也反映了您悲天悯人的善良。

        人们往往把“后悔”与做错事联系起来,设为因果。据商务印书馆出版的《现代汉语词典》,“后悔”的意思就是“事后懊悔”,这个解释其实很泛化,有点儿语焉不详。

        我的理解,后悔其实就是一种“痛心疾首,老是为所做过的事而内疚、自责”的心情,总是想着若我从来没有作过这件事,或者我当初若是用另外一种方式做那件事,结果会如何如何,现在又会如何如何等等。做错事的人常有这种心态,所以难免终日生活于自责中,进而恶性循环,有的还不停地重复犯错。这样的人一般有做事轻率不动脑子,不吸取教训不知道反思的弱点。

        聪明的人其实是很少后悔的。说他们不后悔,并不是说他们不做错事,或者说是做了错事仍死不认帐,坚决否认自己做了错事。这样讲仅仅是因为,一来他们对自己所做的事事先做了充分的评估,尽管没做好,但确实是尽了力,所以不后悔;二来是即便是因为纯粹个人原因做错了事,他们也不会让自己困于持久的自责之中,然后幻想当初我如果没有做某事会如何如何,因为他们知道这样做已经没有任何意义。他们所作的只是从以往的事件中不停的汲取经验教训。在未来的日子里,他们仍然可能犯很多错误,但他们会努力使自己不再犯同样的错误。

        《论语》里有一句孔子评价颜回的话“回也,不二过”,不是说颜回只犯一次错,而是说颜回从不犯同样的错误。看似很普通的一句话,其实是很高的赞誉。

        实话实说,如果从服务方的角度出发,让所有买家都不后悔,不可能做得到,神仙也做不到。后悔是人的心理活动内容,没有人能让别人这样想问题而不要那样想事情。他们做事情的本意是尽量满足被服务者的需要,可有时也不能完全顺着别人的意思做,没办法,他们必须遵照法律和行业规定办事,他们要时时处处都按照一些顾客的(不合理不合法的)要求做,轻者丢掉执照,重者坐牢也不稀罕。
   
        我相信,服务者也不是每时每刻尽找人麻烦地做事,那他们也做不成功。把握好度和量是功夫所在,良莠体现,也是服务质量的外在表现。相信他们中的绝大多数都遵循诚实、信用和专业质量的准则。

        买家掌握的信息量和个人的素质决定决策的正确率。买家后悔是对先前自己所做的决定内容不满意了,又不好纠正才产生的内心懊恼和上当的感觉。自己要做到不后悔,首先就得不做让自己以后后悔的事。而决策正确的前提,一是信息量要掌握得充分,二是个人的素质。信息量是外因,个人素质是内因,内因是起决定作用的因素。同样的信息量,不同的人会做出不同的选择。同一个人不同时期也会做出不同的选择。买房不像买件衣服,不喜欢还可以在一定条件下退还。买了的房就退不了了,再卖就要付出代价。买家的内心活动也是经常变化的,今天的满意不等于以后仍然满意,今天的不满意以后也许会变,情况那叫个复杂。

        买前下工夫不是花时间越多就越好,而是买家以掌握了满足决策所需足够的信息量为准。时间可长可短:过长会疲劳,看花眼,反而不利于决策,这种人以概括能力差或者不现实者居多。过短会草率,见木不见林,赌运气,这种人以时间紧或者性子急者居多。

        常见的地产买家抱怨的主要心理活动是:都是经纪(甚或贷款经纪、律师、验屋师)劝我做的,所以我就要怪他(们)。那作为买家的你,是处分你自己财产的主人,你才是负法律责任的主体,你不买,看看有谁会逼着你买?你的律师把合同文本准备得再好,你不签字,那就是废纸!银行的利率再低,过户条件再好,你不贷,看谁能把你的钱抢走?验屋师没有发现问题所在,你可以再雇请其他验屋师再验,直到满意为止。你在签约前一直都有不买的权利,真正做到“我的财产我作主”。

        再说了,你的经纪(甚或贷款经纪、律师、验屋师)不向你提供信息,不帮你解释说明,不给你建议或意见,你满意吗?你找他们不就是需要他们的服务吗?你应拿信息作功课,为自己决策服务是你的初衷、方法和目的。决策好不好,对不对,你自己都应该承担后果。埋怨别人的做法,即无济于事,又损人不利己。(下接二)