Living Cultural Realty

2007年2月23日星期五

签名前需辨析代理性质

        一个很有意思的事情促使我撰文宣传地产经纪代理关系。

        最近有位何姓华人从法拉盛驱车50多英里,到长岛专门找我询问,在经纪人带他看房前,他被要求在《代理关系陈述单》上签名,方可参观,否则免看。经纪人的理由是“凭此证明该经纪人给这位潜在买家看过此房,(以保证该经纪人可能的潜在利益)”。这位华人朋友受英语不佳和欠缺地产代理法律知识的局限,犹豫不签。他如果不签,还看不成房子;如果签了,又不知会是什麽结果。最后签了文件,心里一直发怵。

        地产经纪代理是指持照地产经纪人受地产市场主体有偿委托,代其买卖、租赁地产,并提供咨询服务的一种法律关系。纽约地产经纪代理关系受相关法规和职业道德规范调整。根据性质不同,有以下几种:

        卖方经纪人(the seller’s agent):受雇于卖方,对雇主有忠诚、保密、说明、报告等义务,对买家有诚实、公平之义务,在地产交易后,从卖方获得佣金。

        买方经纪人(the buyer’s agent):受雇于买方,对雇主也有忠诚、保密、说明、报告等义务,对卖家同样有诚实、公平之义务,在地产交易后,从买方获得佣金。

        双重经纪代理人(a dual agent):同时受雇于买卖双方,由于存在利益冲突问题,法律要求在买卖双方书面同意下达成协议,在履行义务后,从买卖双方获得佣金。

        除此以外,还有销售经纪人(the selling agent):这是在合作经纪服务协议(MLS)情况下,挂牌上市经纪人以外、同属MLS成员、同样为卖家工作、并带入买家的经纪人。他是卖方经纪人的亚经纪代理人(the broker’s agent),与卖方经纪人(此时的卖方经纪人也是上市经纪人—— the listing agent)一起分享卖家佣金。何先生遇到的属于这种情况,只要看清经纪关系选项下是亚经纪代理人,可放心签字。

        在MLS条件下,如果买卖双方同意的前提存在,买方经纪人也可以在从买方获得佣金的同时,再从卖方获得佣金(被视为上市经纪人的亚经纪代理人)。五年前,法拉盛一位华人律师因不懂装懂这一条款,曾误导过长岛一位华人卖家,最终导致买卖告吹(见《多维时报》2006年8月16日《长岛地产经纪“走麦城”经历》)。

        在地产租赁关系中,与此对应,就有房东经纪人(the landlord’s agent),房客经纪人(the tenant’s agent),双重经纪代理人(a dual agent)和MLS条件下的亚经纪代理人(the broker’s agent)。

        持照地产经纪人可以充当上述任何代理人。在为张三卖房时,可以是卖方经纪人(即上市经纪人);在为李四买房时,既可以是为卖方工作的销售经纪人,也可以是受雇于买方的买方经纪人;在为王五出租地产时,就是房东经纪人(也是上市经纪人);在为马六寻租时,可以是被房客雇请的房客经纪人,也可以是房东的亚经纪代理人;在买卖双方、或者租赁双方同时雇请时,就是双重经纪代理人。

        一个地产经纪公司无论人员多寡,只能有一位地产经纪人(业主,Real Estate Broker),除了雇员以外,其他都是经纪人的持照亚代理人(Real Estate Salesperson又叫Real Estate Sales Associate,还有Real Estate Broker Associate),他们与经纪人之间的法律关系是独立承包合同关系(independent contractor),而非雇佣关系。

        今年元月纽约州新实行的《代理关系陈述单》在形式上比过去更清晰明白,经纪人对雇主或者顾客的解释也会更加直观些。它只是形式的变化,而未涉及内容的修改。

        作为顾客或者雇主应该尊重并相信经纪人,在签名前,认真听取经纪人对《代理关系陈述单》的解释,理解了就可以放心地签了。

2007年2月16日星期五

退税贷款掠夺纳税人

        纳税人在报税后等待退税过程中常遇到一个掠夺性退税贷款“游戏”。请听我解释:

        房产税是政府收入的主要来源之一。纽约房产交割都涉及课税:卖家须交交易税,买家买新屋时(第一个屋主)也须交交易税,买家在标的超过一百万时还须交大厦税(Mansion Tax)。屋主自用时须交财产税;房产属投资性质收益部分须纳收益税,而且还没有STAR返还;甚至非投资性自住住宅资本收益也要被课税。

        房产税是地方预算的重要部分,这并不令人感到惊奇。比如纽约市的财政收入现在就有39亿的盈余。为什麽?经济持续发展,奖金、红利都不拖欠,人们购买房产能力持续上升,大部分人买了房,或者公寓大厦,或者合作楼宇,或者独立住宅。纽约市政从中发了横财——只要有交割,政府就课税,税率还不断地往上调。

        房产被课税的同时也有并存的好事:抵押贷款利息通常是可被扣除的,财产税也可以被扣除;对投资者来说,贬值也可以被扣除;当财产被拥有至少一年以上然后再售出获得较低资本收益的屋主,可以免去住宅资本收益税;自再售之日之前的五年里,当房产被屋主自住超过24个月,夫妻屋主和单身屋主分别能够在资本收益的50万和25万内不被课税。

        著名地产作家皮特.米勒2月6日撰文介绍:纳税人用大量的时间来处理帐目,学习税法,更要注意税法的变化,准备退税,并要努力使其经得住审计等。然而,数以百万的纳税人却由于想早点儿用到钱,不惜借高利贷,白送掉了他们应退还部分内的很大部分甚至身陷债境。

        这是怎麽回事呢?一些人,特别是中低收入的纳税人,在退税已经是应得而未得的时候,某个商业服务业务——预期退税贷款(Refund Anticipation Loan)就找上门了。既然大多数人都喜欢今天就得到现金,而非等待国税局的支票,那末预期退税贷款就变得格外诱人了。

        当然,预期退税贷款是短期的,事先的,方便的,但它也是巨额营利的。提供如此预期退税贷款的商业收入有多少呢?据全国消费者法律中心和全美消费者联盟研究报告称,2004年就有1,238万纳税人付出了16亿的高昂代价。

        该中心和联盟还详称,预期退税贷款实施的利率是根据数额确定的,从40%到700%不等,再加上管理费就更高。纳税人使用预期退税贷款颇具“超高利贷”游戏性质。

        该中心和联盟还称,如果纳税人使用电子报税,预期退税贷款能够在2周内支付他们的退税。就是这个14天的时间差,吸引了无数的纳税人使用预期退税贷款。有的是租金到期,有的有更重要的急事需要现钱。

        谁在用预期退税贷款?该联盟调查发现,多见于受教育程度低、从事服务行业、半技能或者无技能者。他们当中也有人不堪财力窘迫,诸如欠房租者、典当贷款者、银行没户头者、有户头大量透支者等。

        今年元月底,国税局专员马克说,“我们并不喜欢预期退税贷款。这种贷款现在还在推销,而且又到了广告的时候。” 马克还说,如果纳税人毛收入少于5万2千,使用国税局免费报税快速退税系统,而不是书面退税作业,纳税人可节约一半时间获得退税。

2007年2月9日星期五

长岛房市趋稳验证预测

        据长岛地产经纪人协会和长岛经纪合作挂牌服务公司1月27日统计报告称,“正如许多专家预言,2006年长岛房价确实在增长,但仅是以个位数正常增长率的增长,而不是自1998年以来的两位数增长率的增长。这说明房市回到了正常状态。”

        这也验证了我们数月来分析房市的观点:房市在降温,而不是贬值;买方市场并未真正到来,买方市场的特点并未完全展现;市场趋于正常和稳定(见8月4日《长岛待售居住房库存狂升》、11月3日《降温路上侃风景》、11月17日《长岛地产市场趋稳》、11月28日《房市降温经纪须变招》和1月12日《房市调控方向在变》等)。

        我们是基于决定市场性质的经济态势和供需关系没有发生根本改变这一事实,又分析政府运用经济杠杆对过高房价起作用的表象,再加上对长岛特殊地域特点的认识,做出的分析判断,甚至因此挑战过持“买方市场已经到来”权威的观点(见10月6日《地产买方市场是否到来》)。

        我们作为地产经纪人,科学分析和成功准确预测所在地的房市走向,没有误导市场主体、读者和朋友们,甚感欣慰。否则,就得检讨专业水准并发文致歉了。

        长岛(从房市统计划块概念上讲),包括皇后区、纳苏郡和苏福克郡。2006年平均售价为$516,194,比2005年的$498,895上涨了3.5%。其中纳苏郡上涨了$5,667达$606,859,苏福克郡上涨了2%达$456,419,而皇后区则跃升10%达$493,253。

        我与当地一些市场主体和经纪人交流,他们的共同感觉与统计结论显然不一致,他们感觉市场走得比统计报告数据应该再低一些。

        去年12月报告显示,住宅库存仅比前年上升了30%,当月达27,446幢。这是另一个房市返回正常的指标。而被我访问的房市主体感觉库存远不止30%。

        这种感觉上的不一致是个人特定活动区域与更大区域范围差异平均后数据反差的自然反映。

        长岛地产经纪人协会和长岛合作挂牌服务公司首席执行官约瑟夫.莫托拉报告称,他们一直在跟踪库存变化,从而预测房市方向,“如果买家现在还在等待卖家大幅降价的话,他们也许会失望:3个郡的库存中间价和平均价去年11月与12月基本一致,”没有大幅降价的可能。

        “就整个2006年来讲,无论对买家还是卖家都是很好的年份:市场返回正常,价格趋稳,抵押贷款利率仍保持吸引力。” 约瑟夫.莫托拉同时如此评价房市。

        关于今年房市预测,借用全国地产经纪人协会资深调研员劳伦斯的预言,长岛房市在夏季前将缓慢正常发展。他还特别加注:年中增值1%,年底增值2%。让我们一起来验证他的判断。

2007年2月2日星期五

勿将经纪传话当偏袒

        在现实交易中,我常常遇到买家要我帮他们说服卖家把卖价降低;我还常常遇到卖家要我帮他们说服买家接受他们的卖价,好像我们经纪人可以左右交易双方的出价似的。我能做的是传话,但我不能有我的观点,也就是不能做“说服”工作。这是职业守则的要求。

        我还常常听到这样的议论,“这个经纪人不替我说话。”

        更离谱的还有:“房市价格其实就是经纪人在操纵。”

        如果上述观点成立的话,那麽,市场转换就取决于经纪人,市场规律就是经纪人的主观意愿的规律。就等于说,市场主体们把自己的利益拱手让经纪人来处分,然后他们只等着接受被他人安排的结果就是了。

        这是缺乏了解经纪行业法律规定、职业道德,缺乏对自由经济规律常识的认识,简单观察事物表象的一种错误理解,这是歪曲市场法则的悖理。

        别说有常识的人不这样想象房市,就是稍微有些主见的人也不会听命包括经纪人在内的他人来摆布自己的财产处分决定。

        经纪人在挂牌上市前所做的《估价报告》是对某一地产价值的个人判断,是给卖家提供的服务内容之一,上市价格的确定权在卖家手上。在发出要约后遇有承诺或者反要约时应对的任何价位都是卖家自主份内的事情,经纪人没有权利做任何评论,经纪人只是起“传声”作用,将卖家和潜在买家之间的讨价还价的内容传递到对方直至成交或不成交。要说帮忙,经纪人的传话工作本身就是在帮忙。

        同理,经纪人在买家出价前所做的《估价报告》也是对某一地产价值的个人判断,是给买家提供的服务内容之一,出价多少,谈判策略,最终决定权等也是在买家手上。

        一个房产能不能达成交易,取决于交易双方对该房产价值的认同率和个人具体情况的碰撞结果,它是因人、因时、因地而异,而且多种多样。如果卖家不认同买家的价位,谁去“帮”都没用,反之亦然。经纪人传出对方的话(要约或者反要约),有时会使听话方“感觉”不好,那不能因此就说经纪人“替”对方说了话,经纪人的内容传声是不能夹带自己的观点的。所以说,“感觉”不好是听话方自身过于情绪化的表现,要有埋怨,对象也是发话方,而不应该是传声者。经纪人应该在叙述对方内容前冠以“卖方说,”“买方说,”用以减少误解和对经纪人的直接“感觉不好”。

        房市的走向是有其自身规律的,连经济杠杆许多时候都不起作用,更别说经纪人能“操纵”得了。

        在实践中,许多经纪人面对上述不合理要求或者不正确议论时,由于对象的差异,有时解释性说明的效果会很有限,有时会因为解释失当或者产生误解而失去生意,所以有的经纪人试图以类似中性说辞来搪塞要求者,结果只会加重误解。

        当然也有个别经纪人出于故意,违反法规和职业道德,误导房市主体,造成不良影响。这也是公众判断地产经纪人是否遵守职业道德的方法之一。