Living Cultural Realty

2007年1月26日星期五

谈卖方房市表象

        继《多维时报》去年十月六日发表了我的《地产买方市场是否到来》一文后,有读者问,文中将买方市场概括了八个特征,那麽卖方市场又有哪些特征呢?

        在今冬市场走稳,开春或见市场走向端倪的前夜,谈谈卖方市场的特点,与其说是与房市主体一起讨论地产知识、回顾历史,倒不如说反映某些房市主体某种可能的期待,既有些在冬天谈夏景的感觉,也有些像为可能再抬升的房市做准备。

        抽象地讲,如果一位潜在买家正计划买房,所选择的地区正处在经济繁荣阶段,这位买家与其他许多买家同时竞争,这说明买家多于卖家,供小于求,这就是卖方市场。一言以蔽之,是房市条件有利于卖方的综合表象。需要大于供应,价格趋升,房屋市场滞留期短,通常只有一点点讨价还价的空间,卖方较为主动。

        卖方市场既可以覆盖整个城市,也可以仅涉及几个街区,甚至就一个街道,“火”的时候房屋上市的平均滞留期不足两个月。

        在正常市场下,市场力矩在中间徘徊,库存接近六个月。当库存少于六个月时,市场就向卖家倾斜,少到三个月时,卖方市场的特点就能展示的较完整,那它就是准卖房市场了。

        在卖方市场中,几个常见的表象会并发:价格上升,地产成交很快,上市数周、数天、甚至数小时内就找到了买家,而且竞价频生,一些“高温”市场,上市前就已经有买家在排队了。

        卖方市场极易受繁荣经济、高薪群体、工作稳定度、经济杠杆、消费指数和经济法律、法规的拉动。一个或者更多的超大公司的入出,都可以改变当地房市的走向。一个全国性的正面经济形势的判断报告,也可以影响房市的变化,甚至经济月报数据都会对房市风向舵产生影响。像1997年的减税法案,极大地刺激了人们购买第二房和空房。在一些城镇人们目睹了大片荒地被开发成连片新建区,涌进了许多非传统职业的年轻人。

        在卖方市场中,地产经纪人像进入紧急状态,他们的生意以激进的方式改变着,得到挂牌上市就意味着佣金的可能,在挂牌上市阶段竞争得很激烈。挂牌上市经纪人与带有买家的经纪人间的网状合作开展的既频繁又有深度,买方经纪人也变得普遍和受欢迎起来。许多房产经纪人觉得根本没有时间浪费在暂时不打算买房或者虽想近期买房但没有承诺固定在一个房产经纪人的潜在买家身上。

        不断升高的房价使人们坚信拥有房产就是拥有“固体银行”,所以旧房、小房、区不好、建筑材料没有更换等的房产不愁卖,它们的价值被上升的市场提升起来。如果屋主作了些更新的工作,或者搬进去就能住的条件的话,那将卖得更快、更高。人们担心现在不买,以后就会付出更高的价钱去买相同的地产。

        当地产卖得又快、价格又高时,许多买家会认为买房就是投资,投资越大将来赚得越多,甚至不惜用最大的购买能力去买;有的买家被市场剔除是由于他们在没有卖掉现住房之前根本买不起其它的地产;ARM LOAN变得很受欢迎;那些看上去不怎麽起眼的地产同样得到许多买家的青睐。

        然而,卖方市场并不意味着地产将自动地卖得又快又高。价值仍然是最大的衡量标准。即使房价暴涨,也没有人愿意把他们辛苦赚来的钱白白添到一个非常糟糕的交易里。一个非常破旧的或者需要再花好多钱才能修复出来的地产总是使买家气馁的因素,在新屋和装饰一新的地产间是不具备优势的。

2007年1月19日星期五

该到砍房产税的时候了

        房市降温,房产降价,房产税就得减。可长岛两郡政府的课税并没有因此主动减少。一般来讲,房市升温时,房产税是与房产价值绑在一起的,按价值课税。同理,当房产价值下跌时,也应是按价值课税。就连那些原本不太关心房产税的屋主也开始咨询究竟。可以预见今年屋主房产减税申请要远远高于1997年以来的任何一年,这也是房市降温的副产品之一,使政府倍感吃紧的财政又要缩水了。

        你的房产价值也许比估税官或税务代理机构认为的要低,那意味着你应该缴纳更少的房产税。除非地方政府做出房产全面减税的决定,否则,得靠你自己。但前者做减税决定很难,几无可能。然而,你却可以依法保护自己的权益。

        一个房产价值被估价过高或者一个房产税被估定过高都是“砍税”取得成功最重要的理由。

        问题是估税官和许多税务代理机构在改变课税数额前,只是简单地等待房产售出或屋主做了价值添附,或者机械地按年递增。他们不从市场动态角度分析地产价值的变化。而房产实际贬值情况却经常发生,你的房产并不因为最近没有再行交易就没有贬值,那是还没有贬值的形象记录而已;你的房产也并不因为最近又被估高价值而再增加税,就说明增加的合理。这些都给屋主们提供了申请减税的机会和空间,但“民不举则官不理”。我们经常遇见:在一些丧失抵押房产赎回权拍卖案件中,被政府估定的房产课税价值不能在市场上兑现,甚至远不足以偿还抵押贷款总额。一些屋主,无论聪明与否,宁愿让银行收回抵押房产。

        房市升温时,许多买主竞价地产,客观地将房产价格拉升,使其远远大于价值。一些卖主过去在高价位买入,现在再卖,他们不得不降低价格,这意味着贬值,但他们的房产税却没有得到相应调低。据全美纳税人联盟称,相当于60%的房产税被估定高于其价值应纳额。按全美屋主协会分析,许多错误是书记性的。

        绝大多数屋主发现了错估,纠正了错征,降低了房产税。发现它其实不难:

        1,估税官档案错误记录房产描述;

        2,同一区域与你相当的房产最近售价低于被估定的价值;

        3,同一区域与你相当的房产正被课以低税(注意一些房产被低估税值且数年间再售而未增税);

        4,同区同贬(诸如公共设施毁坏严重、失修,滥建附属建筑,区域重新规划,邻近新建铁路、高速公路、工业区或有毒废物区);

        5,折旧率要素(建材质量老旧、取暖设备效率低、建筑老损、退化、慢性瑕疵等)。

        纠正它也不难:包括直接与估税官交涉,雇请税务代理人代办或诉讼。全美纳税人联盟、全美屋主协会,还有遍布各地的私营地产减税服务公司提供有偿服务。

        首先,你应该调查你的房产税务纪录,确信信息的完整性和准确性,为此,你应该了解:

        1,你是否是竞价竞得的房产?一个被高估价值的地产一定是被估定高税的地产;

        2,是否有课税错误纪录?诸如地产类型、建造年代、建筑面积、房间数、游泳池等,如果这些记录有错误,都会造成估税错误;

        3,亲自算一算,看看市场价值与估税的关系对不对。

        如果被估税官拒绝,就得诉讼了。

        别忘了,房产税在报税栏目里归于屋主相关花费类,可以作为收入税扣除,房产税越少退的也越少。

2007年1月12日星期五

房市调控方向在变

        全国许多地方房市虽然已经持续有利于买方一年有余,仍然不是准买方市场,现在不是,短期内也看不出什麽时候将是。许多城镇振动的房市全部指数都指向趋于正常市场发展。降温,降温!这并意味着市场不振,而是更好,更健康了。虽说供需关系决定市场性质,但经济杠杆会影响供需双方。

        为什麽现在还不是准买方市场?因为不具备充分必要条件的支持。就拿就业情况来说,早在半年前,资料就显示,过去五年里,仅数个市场就创造了令人惊异的就业机会:华盛顿地区、迈阿密、凤凰城、纽约、洛杉矶和休斯敦分别创造了36万9千、25万3千、22万1千、15万7千、15万5千和11万8千个就业机会。

        半年前经济预报还称,未来4年仅华盛顿地区与过去4年相比将增加40%的就业机会。如此就业大军产生的大量潜在房市主体,会有力支持当地房市交易,房市就不容易成为买方市场。只要需求大于供应或旗鼓相当,准买方市场特点就难以完全展现。

        政府运用经济杠杆先调降温,再力控平衡。软着陆奏效显而易见,把房市的过热拉了下来,但政府也有毁坏房市的担忧,同时也面对财政收入减少、艰难支持庞大反恐军费、增大了国债发行、压缩了基础研发项目、又调整了课税律法、通货又膨胀等压力。课重税补财政的做法会激起民怨,减少选票是小,长此以往难以为计是大。这是以减缓国家发展速度与加重盘剥民众既得利益为代价的做法,只能是短期行为。近期的利率低位徘徊、走势模糊,维持货币投放总量的做法是经济监测系统与经济决策系统互动配合的结果,正好说明了政府调控房市的犹豫和稳定地产市场的欲望,也反映出调控力度与方向的微妙变化,从中可以测出民主党初掌国会的动向,有点像勒住降温缰绳的样子,也有点刺激房市升温的迹象。因此有人抢先喊出今年经济将稳定发展的判断,也有经济学家预测近期利率将再行调低的可能,多半是看出房市调控杠杆正悄悄发生着倾斜。

        房市升温能大幅拉动GDP增长,能增加财政收入,利率的走低也有平抑通胀的效果,且藏富于民,但潜在泡沫的威胁也使整体经济笼罩风险,国民购房能力下降也会引起连锁反应。

        向左走还是向右走,走多远,走多久,方向与量度的把握,利弊权衡一直是国家机器执掌者的案头题,也是困扰政府的难点。

        笔者微言以为,目前政府面对房市继续降温的压力远远大于升温时的压力,房市宏观调控的方向不应该是继续调降了。正确的方向也不是调升,而应是调平。如果说过去一年间的大力度调控是为了房市降温,那麽,继续大力度降温性调控或会演变为恶化,矫枉就要过正了,而维持性调控是不需要大力度降温调控的,也就是在这个量化点上进行微调,调到供需双方大致相当。

        其实,抽象理想的房市应该就是正常市场,但动态的市场因素往往把它带到远离正常的位置,甚至一离就很远、有时时间还很长。房市自身规律的演变又有非人力掌控的一面,政府宏观调控也不是时时会起正面作用的。

2007年1月5日星期五

老招新用:“低价抢先售出”

        卖家在买方市场中所犯的最常见的错误之一就是在上市价与可能成交价之间设定一定的谈判空间,这既是卖方市场时普遍做法的现今延续,也是缺乏竞争意识的产物,更是不了解非卖方市场的特点。许多卖家只知自己在卖房,而不知别的卖家正在与自己竞争房市中的少数买家。在现今房市中,大多数卖掉地产的卖家还是在地点、质量和价格这推销“老三招”上与对手竞争竞得的。

        地点是最重要的,也是卖家怎麽做都改变不了的。交通方便的地方往往因距高速公路、车站近而噪音大,但价格会略低些;距商业区近的地方往往卫生差些,但购物方便;深幽山庄则因公共服务成本高相应地税也高。这些都有它的卖点也都有非卖点,卖家要做的是把卖点都尽量宣传出来,诸如“步行可达某地”、“购物方便”、“好学区”、“交通方便”、“观海美景”等。

        质量很重要,要尽量翻新,下列步骤最好都采取:

        1,门窗、厨厕是内秀,房顶、外墙是外秀,化粪池、油罐是藏秀,游泳池、酒吧是奢秀,园林、草地是侈秀。这“内外藏奢侈”,秀秀不可缺;

        2,新粉刷。这是成本最低的,也是使房子改变面貌最有效的方法;

        3,新地毯或新地板。这样做会使买家有清洁感;

        4,更换小五金。这会使房子增色不少,诸如水龙头、开关、插座、门锁、淋浴喷头等等;

        5,彻底打扫。许多卖家做得不好,他们总是留下“还没洗的、还没吸的、还没扫的和还没擦的”东西。这是必须做的,不应有商量余地。

        正确定价是卖家最有效的武器,而最好的定价方法是浏览房市中最近刚卖掉的地产和正在卖的地产,然后出价。

        刚卖掉的地产可给卖家提供清晰的房市最近历史图片,使卖家获悉60天以前买家的出价情况,从而得出卖家将要上市地产可能的售出价。

        正在卖的地产提供了清晰的现行房市竞争图片,使卖家可以确定自己的市场竞争价——低于其它地产的价格,甚至低于同期在市地产的最低价。这里的前提是房市趋向一直走低,积极的卖家因此将低价抢先售出。暂时上看是最低价出手,稍长些看是高价售出。那些在市场上滞留了半年以上的同期卖家将不可能找到同价的买主了,也只能与更低价的买家成交。

        如果说前两招在卖方市场就被普遍采用的话,那末这“低价抢先售出”是在新的市场条件下老的招数中增加的新内容。

        一句话,要积极主动。对卖家来说,这当然是痛苦的折磨,不是所有的卖家都能认识到并且乐于采用这“低价抢先售出”之招。