Living Cultural Realty

2016年2月2日星期二

苏福克郡冬季热卖 颠覆地产市场认识

金融危机深度影响持续 喜忧参半


长岛东部的苏福克郡(Suffolk County)房屋销售中间价今年元月同比继去年12月上升了3.4%之后上又升了3.2%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI2016 2 1 日系统生成统计显示(“系统生成”是指,人为修订统计数字的概率很低。作者注),今年元月苏福克郡房屋销售中间价为 $330,000,去年同期为 $319,900,同比上升了3.2% (图 1)。

不容乐观的是元月与上月持平,表明市场虽好于去年,但眼下却艰难越前。

与去年冬季热卖一样,今冬市场再现活跃。这与该郡传统冬季趋淡、夏季趋热的地产市场认知大相径庭。那种再以“冬季是销售淡季”的说法应该增加个谨慎的注释。与此同时,夏季价高、冬季价低的认识也应该丢到垃圾桶去。

受富人青睐。长岛由制造业向服务业转型,经济增长(去年仅1%)大幅度低于全国平均增长(2.3%),位于长岛东部的苏福克郡更是人口密度小,人口增幅缓慢,是城市化东移的末梢。但富人群体却认为是污染少、恬静、田园牧歌、原生态率高,交通四通八达,服务业跟进,生活舒适和方便捷径,最为适合生活的选择地域之一,长期以来集聚了大量的富人在这里栖息。

郡内地产市场南北东西均有差异,像 Cold Spring HoborCommack, Mt. Sinai, Miller Place 等区域的中高档住宅甚至出现上市不久即签约的群体现象。

金融危机深度影响还在持续,走出阴影非短期可望,也有如 Stony BrookSetauket 低价房库存量大,而且在市不良资产(法拍、REOShort Sale)超过在市低价房总量的12%。原出租资产受地方租赁环境变化影响大量挤市抛售,供需关系严重失衡,造成库存积压。

其中,苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $415,000 ,同比下降了 1.2% (2) Port Jefferson $495,000,同比上升了 1.0% (图 3),Mount Sinai $397,500,同比则下降了 6.5%,是过去12个月里同比跌幅最大的月份 (图4), Smithtown $420,000,同比上升了 1.2%(图5)和 Commack $440,000,同比上升了 0.9%(图 6)。Mt. Sinai Three Village 同比都有下降,另外 3 个学区则有上升。

今冬温暖持续,天助市场,增加了买卖双方交易过程中的舒适度。

图 1
图 2
图 3
图 4
图 5
图 6