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2007年6月29日星期五

长岛房市5月再升

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)5月份市场月报称,在春末的5月,房市季节性旺销的表现又一次在长岛上演。其中库存继续保持月比小幅上扬,同比大幅上升;售价月比、同比均大幅上升;销量月比大升,同比仍然下降;上市价与售价差额徘徊在上月水平。主要特点有:

        库存继续保持月比小幅上扬,同比大幅上升的状态。苏福克郡5月份库存达到18,749个,其中住宅14,956个,分别比4月份的17,488个和14,269个上升了7.2%和4.8%,比去年同期的14,837个和11,817个分别上升了26.4%和26.6%。

        纳苏郡5月份库存达到12,711个,其中住宅10,405个,分别比4月份的12,303个和9,984个上升了3.3%和4.2%,比去年同期的10,491个和8,351个也分别上升了21%和25%。 这种库存走势说明,虽按月入市的房子不多,但年库存积压率高,有的住宅滞市期超过一年半,几经降价,仍未售出。

        售价月比、同比均大幅上升。苏福克郡5月份平均过户价为$470,400,比4月的$455,700上升了3.2%,同去年5月的$457,300相比也上升了2.9%。 纳苏郡5月份表现更引人注目,平均过户价为$620,200,比4月份的$573,200上升了8.2%,同去年5月的$588,500相比也上升了5.4%。

        这说明长岛房市5月份的整体表现渐入佳境,迈过冬天淡季,经过春季的调整后,买卖双方的活跃程度都超出了预估。 销量月比大升,同比仍然下降,但降幅不同。苏福克郡5月份售出986个,比4月份的843个上升了17%,比去年5月的1,109个,下降了11%。

        纳苏郡5月份售出894个,比4月份的707个上升了26%,比去年5月的905个则下降了1.2%,基本保持去年同期水平。 销量月比升幅超过17%和26%是进一步拉动价格上扬的主要原因。特别是纳苏郡售量达26%的单月扬升直接拉动当地房市平均售价上升8.2%。这种表现进一步证明当地房市性质根本不是买方市场。

        上市价与售价差额徘徊在上月水平。苏福克郡5月份上市价与售价的差额为3.9%,比4月份的3.7%略有上升,比去年同期的3.2%也有上升。 纳苏郡5月份上市价与售价的差额为4.8%,比4月份的4.9%低一点,比去年同期的3.9%则上升了0.9%。

        总之,在经历了几个月徘徊的长岛房市,5月份又有了实质性的回升表现。我与部分卖家交流过,其中许多定价过高、久售未果的卖家着实有一番心理较量:坚守高价,意味着机会也许会擦肩而过;降价竞争为数不多的买家,“吃亏感”又久挥不去;放在市场上一直“晒着”的感觉,就像被架在火上烤。一些买家认为,现在的房市持续徘徊,近期也不会有太大的起伏。好也好不到哪里,坏也坏不到哪里,该买就买。

        入春以来,经过3、4俩月的价格上升,特别是5月份的房市强杨,把长岛房市曲线图由冬季的降温改写成斜线爬升,两郡的平均销价均超过了去年的平均价格,如果这种势头在整个夏季和秋季继续保持,那么,去冬的房市纪录很可能就成为自前年年底以来房市降温的曲线谷底。

        然而,不容乐观的是高库存率无法在短期内得以消化。只要宏观调控方向稍微向买方市场调整一下,就会产生极为敏感的效果。最近联储会调高房贷利率(5年来最高)的做法也许是对通货膨胀无奈的反应,给地产买家增加的绝对负担也不算大,但给一些买家心理上造成了不小的混乱,使得他们下手的心理时机或许会被整体延后,使得房市极有可能再次向买方市场倾斜。

2007年6月22日星期五

12种方法降低屋主保险费

        普通屋主保险有数百元的伸缩范围,因保险公司和险种不同而不同。本文介绍12种减低保险费用的方法,供屋主购买保险时参考。

        1. 选择当地保险公司要货比三家。虽然花些时间,却可以节约些钱。问你的朋友,查询广告,接触所在州的保险部门,全国保险委员协会等。许多州公布主要保险和险种金额,还提供保险公司被消费者投诉频率的信息。同时查询《消费者指南》、保险公司代理网络报价服务。这使屋主获得价格范围和最低收费的保险公司信息。但是不能单独考虑价格,还要了解服务质量,情况处置、投诉、理赔等。

        当屋主精选了3家保险公司后,查询它们的财务状况和公司评估,诸如A.M. Best 和标准普尔,还有消费者顾问杂志。

        2.提升扣除因素。扣除因素是指按照险种在保险公司支付屋主的索求金额前,屋主自己必须承担的损失部分。扣除因素越高,屋主的获赔部分越多。现在大多数保险公司推荐至少500 美元作为扣除因素。如果屋主可以提升扣除部分到1,000美元,屋主可以节约大约25%。但如果屋主所在地是自然灾害频发地,那么某种赔偿金的险种可以有分开的扣除部分。

        3.弄清楚房子重建的费用。建筑下面的土地一般不因灾害而“重建”,土地不是屋主保险标的的范畴。如果不小心连土地都投保,保险费肯定高。

        4.把住宅和车辆保险投保在同一家保险公司。许多保险公司因此可以给出5-15%的优惠。屋主要做的是弄清楚单买和合买的分别价格。

        5.加强屋子的御灾能力。包括抗震、御风(雨、雪)、防洪、防虫蚀、防树砸等,也要更新取暖、空调、管道、电气系统,以减少因内部水、电、汽、油、火所造成的灾害。

        6.改进房子的安全系统。屋主通常可以因为烟雾探测器、防盗自动警铃、锁定插销得到5%的险种价优惠;有些公司因屋主安装了现代自动灭火洒水装置、连接到警察局或其他的监视台站的防盗、防火自动报警警铃,给予15-20%的险种优惠。这些设备或系统不便宜,同时,也不是所有的设备或系统都可以获得优惠。屋主要弄清保险公司推荐的是什么系统,安装前后的保险费差别是什么。

        7.发现另外的折扣。保险公司设置几种类型的折扣,但是并不是所有的折扣予以同样的优惠。例如,退休屋主呆在家里的时间要比上班族长,相对减少了失窃的可能性,而且早期发现火灾危害的可能性也要大,退休屋主也有更多的时间修理房子。有些保险公司给55岁以上或者退休屋主以10%的险种优惠。有些雇主、职业协会和集体保险计划也可以给出比其他保险类型更好的优惠。

        8.保持良好的信用记录。建立可靠的信用历史也可以节约保险费。保险公司在险种定价时,一定要考虑屋主的信用历史。在大多数州,保险公司都会向屋主说明信用中不利的因素,诸如信用分数太低。为了保持好的信用记录,要按时支付账单,不要在满足需要以外设置更多的信用纪录,尽可能低地保持信用平衡,及时纠正信用错误,保持其精良。

        9.不要轻易变换保险公司。如果屋主在一家保险公司待了几年,就有可能获得特别优惠价(叫作长期险种持有人优惠计划)。诸如3到5年优惠5% ,6年以上10%,但是屋主要定期的对比其他保险公司和其他险种。

        10.屋主至少每年审查险种的限制和地产的价值,因为考虑重造费用的变化。如果屋主不是在家工作,一定要告诉保险公司,因为一般险种都包括住宅内的商业设备(最大2,500美元),但不设营业责任保险。虽然屋主要减低屋主保险费用,但必须的保险还是要有。

        11.如果屋主保险购买了政府计划,最好转换为私人保险。如果屋主住在高危地区,比如易受海岸风暴、山火的影响,犯罪攻击等,而且已经通过政府计划买了屋主保险,屋主应该接触州的保险部门核查保险公司的名字,顺着再摸下去,再比较,看哪个更有利于屋主和屋主的工作。也许屋主可以发现有更好的选择存在。

        详细情况可查阅《保险业损失情况报告》(Report of Comprehensive Loss Underwriting Exchange),联邦紧急情况处置部门提供洪灾保险参考信息,加州地震局也提供重要相关信息。

        12.当屋主买房子的时候,要考虑屋主保险成本。如果屋主的房子在社区内接近消防水龙;如果电气、供暖、管道系统少于10年新;如果住在美东,又是防风较好的砖房;如果是多震区,屋主的房子又是防震房或者木制框架房或者简易房。上述这些聪明的选择也许可以给屋主带来5-15%的节约。

2007年6月15日星期五

购买住宅10步骤

        买房过程似乎很复杂,但只要一步一步地循序渐进,买家就会轻松步入拥有房子的坦途。各州规定有所不同,本文求之大同,略去小异。

        第一步,买家须知自己的最大购买能力。要以购买人自己的收入、积蓄、信贷等级、每月支出、预买房地税、财产保险、贷款类型选择和利率等情况而定。许多网站提供免费网络计算工具,大大方便了买家自算,但要做到确信,最好还是要接触贷款银行或贷款经纪人,对首付和贷款的比例,过户费用等详细情况逐一了解。对第一次买房者来讲,通常还要在买或继续租之间进行比较。

        第二步。买家要知道自己的权利。主要有(美国住房和城市发展部)《公平买房与平等机会》、《不动产结算手续法案》、《贷款人的10项权利》和《预防掠夺性借贷》等。

        第三步,寻找抵押贷款。要省钱,就得货比三家,多接触几家抵押贷款银行和几位贷款经纪人,弄清楚二者的优缺点、区别和联系,比较利率和过户费,甚至可以与他们谈判,也可以考虑得到贷款预批信,至少要知道固定期限和仅付利息的贷款内容是什么,了解低收入家庭政府资助和担保买房,退伍军人政府资助和保证买房的内容。

        第四步,要知道当地购买住宅的各种纲要、计划和程序。这是因地而异的,诸如低收入家庭政府资助和担保买房计划,购买新屋课税减税计划、飓风疏散折扣销售方案、政府为低收入者所建的住房、印第安人住宅贷款保证计划等等。

        第五步,选择地点和找房。地点的选择是综合全家每一位成员的工作、学习和生活的基本需求,寻找最大公约数。换言之,该地点要兼顾和方便家庭所有成员的不同需求。买家要买一个什么类型、什么形状的房子,例出一个房子特征清单;选择地产经纪人,搞清楚地产经纪四种代理关系;七分理论研究,三分实地去看;多加对比,了解损坏部分的修理、恢复和需改进部分的成本;对房屋所有权三种主要类型、建筑13种主要形状、地方特色等了如指掌。如果能从当地屋主协会得到相关人文情况,进而了解一些邻居的情况就更好。还要知道当地人口统计资料内容和学区情况,这对华人买家尤为重要,还有当地过去三年和现今房地产市场情况。

        第六步,出价、谈判直至成交。买家可以从地产经纪人那里和自己的对比获得目标房当前市场价值的信息,但是价格是买卖双方个性碰撞的结果,又因人而异,大多数情况下,价值与价格相差不大。

        第七步,屋检。买家在出价时要注明以专业房检员验房为前提,房检员将告诉买家房屋质量情况,帮助买家避免购买存有重大问题的房子(请读者参考《多维时报》2007年6月8日《买家应问房检员10个问题》一文)。

        第八步,雇请律师。这是一项选择性条件,即当事人可以选择雇请律师,也可以选择不顾请律师,这也因州而异。在实践中,绝大多数当事人选择律师。律师的主要工作包括审查合同、产权调查和制作产权报告、协助完成过户手续。

        第九步,购买房屋保险。贷款银行要求买家拥有屋主保险。买家还是要在保险公司间做到货比三家(作者在《多维时报》2007年6月22日将另发《12种方法降低屋主保险费》一文)。

        第十步,签署文件,完成过户手续。买家最后走到了“结算”或者“过户”的阶段。在买家签署文件前,要确信明白所有内容。

        总之,买房的难易程度要视买家的经验、地产知识、地产市场知识、法律知识和(对新移民而言)英语掌握程度而定。

2007年6月8日星期五

买家应问房检员10个问题

        作为地产经纪人少不了给买家推介住宅(或商用楼)检验员。无论是经纪人,还是买家,许多人对此都有过尴尬的经历,有的甚至有过惨痛的教训。房检是指在地产交易中,双方谈好价格后、签约前,由买家雇请持照房验员对地产进行全面质量检验的一项工作,旨在为买家提供质量检验专家报告。其检验结果直接影响初步谈成的价格,为此再举谈判、甚至取消成交也时常发生。为了使买家雇得满意,用得放心,本文试图从买家与检验员第一次电话约谈内容方面给些建议,对房检员的答复进行分析比较,从中挑选出较为满意的房检员。


        1.你(房检员,下同)的检验都包括哪些内容?房检员应当保证他们的检验和检验报告遵守所在州和地方的具体规定,满足标准要求,遵守职业道德。雇主(买家,下同)甚至可以在雇佣房检员之前,先索要相关书面信息。如有问题还可以再问,反复几次,直至雇主满意为止。

        2.你从事房检职业有多久了?你已经检验了多少住宅或商用楼?房检员应该可以提供你所索要的信息,甚至可以附带提供几位推荐人或者前雇主供你咨询、参考。较新的房检员也是合法持有牌照、合格达标的专业人士,有时他们与其他合作者、或者在更有经验的房检员的帮助下,一起完成特定工作。

        3.你是否在住宅检验方面(或商用楼)有特殊的检验经历?在建筑和工程方面有专业经历的房检员是非常有助于雇主的目标的,但它并不能取代房检员资格训练的专门课程。如果顾主所要求的目标是商用楼,那么,雇主最好细问相关内容。

        4.基于你的房检工作,你是否给雇主提供对该地产修理或者改进的建议?一方面,一些州的行业协会和法规允许房检员在检验的同时给屋主提供内容未被禁止的修理服务,也有的州的行业协会和法规严禁房检员提供此类服务(基于利益冲突的考虑)。另一方面,该房检员应该给雇主提供相关修理或改进的建议。

        5. 你需要多长时间来完成房检工作?对一个典型的一家庭独立住宅的房检时间平均为2到3个小时,许多小事情是可以忽略的,也没有那么多的时间来做更彻底的检验。在检验非常大的住宅(或商用楼)的时候,有时雇请数个房检员同时分工检验;也有专业性较强的项目需雇请具有专门知识的房检员。

        6.你收费多少?收费没有统一的尺度,要视地区、大小、房龄、设定的服务范围和其它要素来定。在长岛,独立住宅的房检收费幅度今年在$300到$600之间。美国住房和城市发展部(HUD)对此没有统一规定。

        7. 你提供什么类型的验房报告?雇主多久可以得到你的报告?如果时间来得及,雇主可以要求房检员先提供一份样品,看看雇主是否可以读得懂这一类型的文件。大多数房检员在房检工作结束后的24小时内就可以给雇主提供他们的报告,平面形式和电子形式均应有。

        电子形式检验报告在现今地产交易中很重要。它不仅图文并茂,节约成本,在当事人、律师、地产经纪人、贷款经纪人、产权公司、保险公司和贷款银行间传递快速,而且信息涵盖量大,也方便保存。对房检员的服务水准也是一个测试。

        8. 当你验房时,雇主可以在场吗?这是一个有价值的“火线”受训机会,决不要错过这个雇主希望能通过专家眼睛了解将要拥有的地产情况的机会。如果房检员拒绝雇主在场的要求,这将被视为一个危险的信号,雇主最好不要雇请他。顺便提醒一下雇主,整个验房过程很辛苦,雇主要做好体能准备,一定要从前到后跟着房检员,以便随时交流,加深印象。

        9. 你是否在房检员协会保持会员身份?联邦和许多州都有房检员协会,雇主可以要求房检员出示他的会员资格证书。视雇主的情况,也可以提出其它要求。

        10. 你是否参加“继续教育课程”,更新你的专业知识?任何人不可能了解房检方面的全部信息。房检员提供他参加继续教育课程记录情况是一个非常好的用来丈量房检员业务知识的尺子,有利于雇主对房检员接受新事物、更新知识和服务质量进行权衡。