Living Cultural Realty

2006年10月27日星期五

住宅上市定价艺术

        继9月8日《多维时报》发表了我的《房价还不能从网上获得》一文后,有读者询问确定地产上市价的具体方法,特撰此文。

        售房过程就像是场战鬥,卖主的最大目标是要卖出最好的价钱,争取最大的利益。卖主的关键武器之一就是正确定价。

        定价过程是讲科学的,还挺艺术的。可供选择的定价方法并不多,卖主应借助地产经纪人,将类型、质量、数量,最近卖价与市场趋势相结合,知道地产市值,作出专业的判断。

        被普遍采用的方法——直接比较法。它是通过比较同一类型同一区域最近地产售价、市场趋势得出结论的方法。经纪人的《估价报告》(Comparative Market Analysis )是主要形式。在市场降温、售量下降条件下,可供比较的参数有时仅有六个月以前的,依据有限就难以确定趋势链,不可能做出价格判断,这是当前卖主、经纪人和估价师普遍面临的难点。

        较专业的方法——扩大比较法。用直接比较法达不到目的情况下,扩大类型和区域范围做以比较。将不同类型(诸如殖民式、高牧场式、维多利亚式),不同特点(诸如房层数,卧房数,厨浴数,房龄,面积等),甚至将整个邮政区码同学区类型匹配地产吸纳,列表统计得出平均值参数,卖主可获目标价。切记去掉最高和最低价,以排除非典型性。这种方法对经纪人的技术要求稍高一些。

        这两种方法一般为地产经纪人和注册估价师乐用。

        近似判断的方法——税推法。第一步,将前面六到十二个月内同一社区内所有售出的地产表格化处理,计算出当地地产税的课税比例,即“社区课税率”;第二步,用估税官对地产的估税额乘以“社区课税率”,卖主可得到地产近似目标价。比如一定时间段内的总地产累售价是一千万,总课税是八百万,一千万除以八百万等於“社区课税率”是1.25。如果卖主地产被估税基数是三十万,卖主用此数乘以1.25 等於三十七万五千,这应该是该地产的目标价。切记去掉超大面积、不规则地产和丧失抵押品赎回权的拍卖地产,以排除课税非典型性。屋主也可以用此法自测。

        如果卖主不得不使用以上三种方法求价,那麼,地产上市经纪人应当可以权衡全部方法来帮助卖主决定价格。

        其实,现实最大的挑战来自许多卖主自身的贪婪程度(对不起,有些不礼貌)。这些卖主总是不考虑市场条件,总想要卖出比最近卖出的同类型地产更高的价。我忠实地向这些卖主们说,地产买主们并不是笨蛋,他们一般都要比较七、八个在市地产,有的还掌握最近售价纪录,在不切实际的要价面前,他们是不会下手的。这些卖主是不吝惜买主和经纪人的时间,也在浪费自己的时间。

        如果地产上市经纪人在上市后,向卖主提供经纪同行们对该地产标价过高的反馈意见,卖主应该接受并且改正价格。请卖主们切记定价不是目的,尽可能定高价更不是目的,卖掉地产才是目的。

        确定了售价只是卖主对地产做到了心知肚明,但价格总是围绕价值上下浮动的,上市价与成交价又普遍存在着差异,而且不同的买卖双方,结果经常是各种各样的。即就如此,在今天市场条件下,卖主已经不像一年前那样相对主动,甚至连现时社区最高价都卖不到。这些话题就属於价格策略、市场推销的内容了。

2006年10月20日星期五

石溪大学住宅投资风光不再

        大凡大学周围,均被地产投资者看好,位於曼哈顿以东六十英里长岛中部的石溪大学更不例外。她是纽约州立大学之一,占地1100多英亩,拥有119个本科、102个硕士专业和40个博士点,还有32个毕业证书计划,全国公立大学排名前五十。2005年在校学生达两万两千多人,其中亚裔数量激增,员工13500余人,加上间接雇员近3万人,成为支持当地地产市场的主力军。建校以来,许多学生、员工校外租房拉动了地产投资,也使得地产经纪和其他相关行业受益颇多。许多个体或家庭地产投资者过去都有过七、八万首付买入,三、四年后赚得十万的经历。但最近一年受地产降温影响,风光不再。

        住宅投资与管理形式各种各样,资本回报率受影响程度也因地产购入时机、掌控时间、投资规模、操作服务管理水平、市场走势不同而不同。本文不论及地产开发商,仅涉及投资经营类中的主要四种形式。

        独屋型 它是投资者拥有自住以外的住宅且完全出租,少贴或不贴月维持费用,房租中等水平,在拥有地产时间内,主要依靠房租支持房贷、地税、保险和公用(水电卫暖、维修、养草、杀虫、铲雪等)花费,逐渐增大本金,一定时间后售出,获得资本利益的一种投资形式。最大缺点是服务管理成本大。是过去十几年中石溪大学附近最为活跃的投资形式。在地产市场降温的今天,由於买入价偏高,房租偏低,入不敷出,受影响最大。

        社区型 它是由私营公司拥有,规划、建造、管理规模不等的建筑群,面向社会招租,设有统一保安、公共娱乐设施、公共卫生和公共服务,靠租金支持各项成本,逐渐增大地产本金的投资形式,它受大学员工青睐。其特点是投资规模大、居住环境好,缺点是资本回收周期长、管理成本高、房租高。受地产降温影响,潜在增值不再;受利率提高,还贷压力增大;风险指数增高。

        分享型 它是屋主与房客同住,分享或不分享厨厕,屋主与房客分担成本,支持房贷、累积本金的投资形式。其特点是以支持房贷为目的,而不是以扩赚资本为主要目的,孤居或低收入屋主偏爱,房租属最便宜的一种,许多华裔学生选择此类。缺点是屋主与房客,房客与房客间生活质量互相影响。虽资本增值受市场趋势影响,但使用价值稳定,不受影响。

        同期型 它是分享型的一种特殊形式,一些学生或员工在石溪大学读书、工作期间买入,自住加出租,屋主与房客同住,分享或不分享厨厕,毕业时或易地工作时再售出,获得资本利益的一种投资形式。其特点是屋主可以享受主要住宅的州STAR 减税计划;将自己本身虚拟房租转为投资资本并吸纳房客的租金作为增大地产本金的手段;屋主熟悉石溪大学潜在房客信息,容易找到房客,减少空置率。在地产市场降温中,影响最小。一些子女在石溪大学读书的华人父母也选择这种投资方式,既就是买个COOP,也比租房好。一陈姓华人2000年为女儿读书,在此二十万(首付四万)买一四居室殖民式,与同学同住,2004年女儿毕业时三十九万卖掉,减去成本,净赚了十六万,平均每年赚百分之百。

        独屋型和社区型 投资者不追求使用价值自用,是准投资形式;而同期型和分享型投资者在追求使用价值自用的同时,出租部分使用价值,是亚投资形式。相对来讲,前者受市场变化影响率大,后者就小。

        一些投资者前几年在石溪大学附近做独屋型投资,他们二、三十万就可以买入一个四居室的殖民式,将其增加居室,略加改造,出租给六个学生,月毛入三千左右,很容易维持。他们当中的一些人认为现在地产降温,虽不影响累加本金和税利折抵,但影响潜在增值,愿意售出;也有一些人继续出租,静观市场变化。那末现在投资进入,同样的房子得在五十万左右才能拿下,租金又基本没有提高,很难维持。

        准投资形式地产投资者是受影响最大的一族,他们的停滞,对当地市场来说福祸难辨。

2006年10月13日星期五

如何選擇地產上市經紀人

        無論屋主有沒有售房經歷,也不論屋主地產知識有多少,屋主在選擇地產上市經紀人時,或多或少是有些疑慮的。即便屋主自己就是地產經紀人,在賣自己房子的時候也有不同於賣他人地產的心理感受。選擇經紀人說起來簡單,做起來複雜。

        在哪兒找上市地產經紀人呢?任何地產經紀人都“耕耘”一定的區域,熟悉特定地區的市場、或者房屋特點、或者特別的客戶群,諸如老年顧客、首次買房者等,但他們的水平有量上的差異,因為獲得地產經紀資格的門檻太低,似乎任何人略加訓練(紐約45小時的資格訓練將提高到75小時)都可以成為地產經紀人,所以有的“專家” 意見就不那麼專業了。任何地產經紀人也都有自己的工作特點和方法,也都有成功和失敗的經歷,但遵守職業道德,堅守誠信應該是衡量他們的共同標準。

        如果你瞭解某位經紀人,或者你的朋友強力推薦,你應該考慮接觸他;請參考一個經驗判斷:“較忙的經紀人應該是好的經紀人,但好的經紀人不一定都忙;也有的經紀人相對口碑不好,可他也沒閑著”。太忙經紀人關照屋主地產的平均時間相對就少,所以忙不忙不能算選擇標準;屋主可在網絡、地產廣告找到一大堆當地經紀人,然後逐一遴選。

  如果賣主不認識任何經紀人,選擇大公司還是小公司作為上市經紀人?在今天地產經紀合作售房(MLS)條件下,過去大公司獨有的網狀優勢已經不復存在,中小公司一樣成為 MLS 的成員,與大公司一樣分享著整個市場,包括地產上市、廣告、推銷渠道和顧客來源等,一點不比大公司差。中小公司如雨後春筍健康成長。大公司內低收入經紀人有的是,中小公司高收入經紀人也有的是;大公司有低廣告預算情況,中小公司也有強力廣告推出。相比之下,中小公司卻更能集中當事人質量服務。所以,關鍵不在公司大小,這也不能作為硬標準。

  選擇地產上市經紀人方法諸多,我認為應從以下幾點考慮:

  從業時間﹕通常從業長者構建了職業形象,經歷豐富,遇事處理經驗老到,與相關服務推薦者有過親歷,由於必須完成一定的訓練才可以更新執照,以此推定專業理論稍多一些;經歷欠缺者往往顯得興奮和更富有激情,更願意付出多的努力。

  方向側重﹕屋主應盡量選擇當地經紀人,不要選擇較遠的、或者不熟悉屋主所在地市場的經紀人;如果經紀人側重買方代理,屋主作為賣方最好就不要選擇;也不要選擇商業地產經紀人來賣住宅;城區內大多數經紀人熟悉CO-OP和CONDO,郊區經紀人則側重獨立住宅;也不要選擇專賣百萬獨立住宅經紀人來賣屋主的四十萬CONDO。

  最近業績﹕要考察、比較經紀人一年的業績、主要地產類型、價位、在市平均時間等;屋主也許要速售,如果找來一位“慢手”就慘了。

  “火力”偵察﹕屋主可以要求候選經紀人提供數個前當事人(包括聯系方法)訊息,盡量獲得滿意度反饋。從而考察經紀人的敬業精神、職業道德和業務能力,這一點尤其不可或缺。

  察言觀色﹕屋主要瞭解經紀人的個性,與其交流最好能有互信和良好的感覺。

  科學估價 經紀人提供的估價素材大致一樣,但估價分析和結論卻不盡一致。屋主應研究估價分析,形成自己的市價概念,要淘汰估價水分過高的經紀人,以減少經紀人間不當競爭,減少“市場測試”的價格幅度和節約時間。千萬不要“誰估得高就給誰賣”。估價是科學的判斷,不是數字遊戲,高有高的市場依據才行。

  市場計劃﹕要求經紀人說明包括廣告和公開展售在內的推銷計劃,但屋主最好不要要求經紀人的具體推銷內容。上市後注意監督計劃的實施。

  經過上述的過程,屋主應當有了自信的選擇。

2006年10月5日星期四

地產買方市場是否到來

        最近長島MLS市場通訊部主任崔沙(Tricia Chirco)在《地產經紀人》9月刊撰文稱,長島蘇福克郡和納蘇郡的地產市場已經轉為買方市場,依據的是庫存上升和漲幅回落。我認為這只是局部特征,降價與貶值是兩個完全不同的概念,庫存有升有降是拉鋸狀態,市場力矩仍在中間晃蕩,所以還不是完整意義上的買方市場,把長島地產市場一度表現簡單地做非此即彼的思維是欠客觀的。我們已經注意到8月份長島地產市場庫存減少,售量上升,價格略有升幅,呈現回彈和反復這一事實,所以我們仍然認為它處在持續降溫中、反復中、變化中、在量上的激烈爭奪中、在動態的發展中,當然也不排除以後向買方市場發展的可能。

  准確地講,美國地產市場正在降溫、回溫交織中,而不是性質已經轉變。經濟杠杆的調控運用就像將高速行駛的汽車緩慢剎車一樣,已經將房地產價格的年增長率拉回到接近零增點,“軟著陸”目標已初步實現。長島蘇福克郡今年8月住宅平均過戶價比去年同期僅上升百分之三點二,而去年與前年同期相比上升了百分之十點四,降幅達七點二﹔納蘇郡今年8月住宅平均過戶價比去年同期僅上升百分之一點三,而去年與前年同期相比上升了百分之十一點七,降幅達十點四﹔位於紐約市的皇後區仍維持賣方市場,今年8月住宅平均過戶價比去年同期仍上漲百分之十二點七,而去年與前年同期相比上升了百分之十四點七,變化不明顯。減速的汽車也可能再行提速,也可能繼續減速﹔那末,降溫中的地產市場會向何方發展呢?

  市場發展方向的決定因素是供需關係。供大於需是買方市場,需大於供是賣方市場。過去十幾年的地產價格狂漲中,主導因素就是地產需要量遠遠大於地產供應量。

  地產市場的地域性特點很強,在整體呈現賣方市場特征時,局部也有准買方市場表象﹔反之,在整體呈現買方市場特征時,局部也有准賣方市場表象。進行中的市場降溫並不是供需關係發生了傾斜,而是高房價、高物價、高利率、高潛在“泡沫”(四高),加上經濟杠杆調控與輿論導向,使買方整體望而卻步、顧慮加重,導致市場購量下降、售價減幅、庫存上升。許多人由此忽略了地產需求方對市場的需求量並沒有減少這一客觀背景,誤以為供需關係發生了變化。其實,因一年來計劃要買房又受市場降溫影響而未買房的潛在買主反而累增了,為市場再次升溫埋下了伏筆。

  有人說現在全美大多數地方已經是買方市場,還有人因此建議地產經濟分析家、市場監視分析師或者政府宣告地產市場已經由賣方市場轉為買方市場,但從後者遲遲不做反應的推理看,也許還差一些量上的積累和變化的觀察,就全國範圍而言,它還不具備准買方市場的特征。

  那末什麼是買方市場的特征呢?概括地講,應具備以下幾點:

  1﹑ 供應遠遠大於需求。這是決定買方市場性質的關鍵因素﹔

  2﹑ 當地部分公司關閉,就業率減少。許多人易地尋求工作,不再有足夠的人口支持住宅﹔

  3﹑ 待售住宅庫存量大增。一些建筑商在賣方市場末期建好或者正在建的房子無法出售被纏住﹔

  4﹑ 政府、銀行、信托行等債權人拍賣因喪失抵押品贖回權的地產增加,同時吸引地產投資者涌入﹔

  5﹑ 房價貶值。地產市場主體發現他們的地產價值被地產經紀人或者持照估價師估出亂七八糟的市場價,常見把一個價值四十五萬的住宅估成差額十萬的不同市場價格,使地產市場主體深陷茫然﹔

  6﹑ 部分賣主不得不甩賣地產以求盡快盡多收回淨資產,也有賣主在債權人申請拍賣前爭取自己賣出,以減少銷售成本和爭取最大利益﹔

  7﹑ 抵押貸款銀行對首次買房者實施更加優惠的條款。低首付或零首付都可以在不設附加條件、或者“低門檻”下被接受﹔

  8﹑ 賣方在交易過程中失去主導方地位,在過戶補貼、購買點數等方面給予買主更多的相助。

  我們有理由相信當前全國範圍內具備上述特征的地產市場不在少數,有些已經是准買方市場﹔但也有些只具備部分特征,還有些正在反反復復之中,比如商務部最近公布8月份獨棟新屋銷售增加百分之四點一,超過原先預期﹔新屋庫存也相對減少,顯示出地產市場夏季升溫,並未如輿論所認為的那麼糟糕。目前做出宏觀地產市場已經轉變的判斷為時尚早。當然,這並不影響我們用這些特征來測試、分析我們所在的當地市場,看它究竟屬於買方市場、賣方市場、還是“正常市場”。