Living Cultural Realty

2006年10月27日星期五

住宅上市定价艺术

        继9月8日《多维时报》发表了我的《房价还不能从网上获得》一文后,有读者询问确定地产上市价的具体方法,特撰此文。

        售房过程就像是场战鬥,卖主的最大目标是要卖出最好的价钱,争取最大的利益。卖主的关键武器之一就是正确定价。

        定价过程是讲科学的,还挺艺术的。可供选择的定价方法并不多,卖主应借助地产经纪人,将类型、质量、数量,最近卖价与市场趋势相结合,知道地产市值,作出专业的判断。

        被普遍采用的方法——直接比较法。它是通过比较同一类型同一区域最近地产售价、市场趋势得出结论的方法。经纪人的《估价报告》(Comparative Market Analysis )是主要形式。在市场降温、售量下降条件下,可供比较的参数有时仅有六个月以前的,依据有限就难以确定趋势链,不可能做出价格判断,这是当前卖主、经纪人和估价师普遍面临的难点。

        较专业的方法——扩大比较法。用直接比较法达不到目的情况下,扩大类型和区域范围做以比较。将不同类型(诸如殖民式、高牧场式、维多利亚式),不同特点(诸如房层数,卧房数,厨浴数,房龄,面积等),甚至将整个邮政区码同学区类型匹配地产吸纳,列表统计得出平均值参数,卖主可获目标价。切记去掉最高和最低价,以排除非典型性。这种方法对经纪人的技术要求稍高一些。

        这两种方法一般为地产经纪人和注册估价师乐用。

        近似判断的方法——税推法。第一步,将前面六到十二个月内同一社区内所有售出的地产表格化处理,计算出当地地产税的课税比例,即“社区课税率”;第二步,用估税官对地产的估税额乘以“社区课税率”,卖主可得到地产近似目标价。比如一定时间段内的总地产累售价是一千万,总课税是八百万,一千万除以八百万等於“社区课税率”是1.25。如果卖主地产被估税基数是三十万,卖主用此数乘以1.25 等於三十七万五千,这应该是该地产的目标价。切记去掉超大面积、不规则地产和丧失抵押品赎回权的拍卖地产,以排除课税非典型性。屋主也可以用此法自测。

        如果卖主不得不使用以上三种方法求价,那麼,地产上市经纪人应当可以权衡全部方法来帮助卖主决定价格。

        其实,现实最大的挑战来自许多卖主自身的贪婪程度(对不起,有些不礼貌)。这些卖主总是不考虑市场条件,总想要卖出比最近卖出的同类型地产更高的价。我忠实地向这些卖主们说,地产买主们并不是笨蛋,他们一般都要比较七、八个在市地产,有的还掌握最近售价纪录,在不切实际的要价面前,他们是不会下手的。这些卖主是不吝惜买主和经纪人的时间,也在浪费自己的时间。

        如果地产上市经纪人在上市后,向卖主提供经纪同行们对该地产标价过高的反馈意见,卖主应该接受并且改正价格。请卖主们切记定价不是目的,尽可能定高价更不是目的,卖掉地产才是目的。

        确定了售价只是卖主对地产做到了心知肚明,但价格总是围绕价值上下浮动的,上市价与成交价又普遍存在着差异,而且不同的买卖双方,结果经常是各种各样的。即就如此,在今天市场条件下,卖主已经不像一年前那样相对主动,甚至连现时社区最高价都卖不到。这些话题就属於价格策略、市场推销的内容了。

1 条评论:

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