长岛抄底购房者众

Centereach 房价同比降 5.1%  

图 1

图 2 

图 3

图 4 

图 5

         据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 4 月  20  日统计数据显示，3 月份的销售签约率达到 2,815个，环比 2,330个飙升了 20.8%，同比 2,559个也上升了 10%。呈现出低房价和高交易量的市场表现。外地抄房者众多，其中也不乏长岛本地居民，华人富豪移民购房所占比例并不多。除去部分自住房以外，绝大多数都用作投资房。客观上使得房屋租赁市场变得轻松和容易了许多。我观察，围绕石溪大学周围的投资房渐趋饱和，尽管扩招学生的势头不减，但一夜间猛增的可供单位接近了扩招量，学生宿舍租赁市场的供需关系已趋于平衡。我预测，以后发生的供需关系倒置会使得投资者重新审视今天的投资判断。同时，皇后区的房屋租赁市场仍然是供应不及需求，而纳苏郡的房屋租赁市场则面临供应大于需求的情况。

        另外，位于 Brookhaven 市镇的 Centereach （大部分区域是 Middle Country 学区，其中同属邮编 11720 的 S. Setauket 是 Three Village 学区）今年3月份的房屋销售中间价为 $275,100（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $290,000下降了 5.1%。前年的房屋销售中间价为 $302,000，较去年的 $290,000 则下降了 4.0%。从附图中看出，两年间一共下降了 8.9%。像这样房价一跌再跌，跌过了建造成本的市场表现，让投资者充满了房产保值和升值的期待。许多投资者把眼光转向像这样少数中产阶层和众多低收入家庭混居、投资额度不大，相邻关系要求不高的社区。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年3月房屋销售中间价为$330,000同比下降了 3.5%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $365,000，同比下降 5.2%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为 $340,000，同比 下降了 2.9%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $299,000，同比 $300,000 近似相等（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 3 月销售量和库存情况详见附图 5。

长岛，华人买房爱选的地方 （四）

华人学生大学扎堆

        长岛学区是美国最大的学区。纳苏郡和苏福克郡在 125 个公立学区内有 656 所公立学校。同时也有数量不菲的私立学校和教会学校。

石溪大学校园，网上照片

        公立高等学校有Stony Brook University（石溪大学），State University of New York at Old Westbury，Farmingdale State College，Nassau Community College，Suffolk County Community College和United States Merchant Marine Academy。

        石溪大学全称是美国纽约州立大学石溪分校，是纽约州立大学四个分校之一。1957年建校，以科研见长，也是全美大学协会会员。石溪大学位于长岛北岸，距离曼哈顿105公里，校内绿树成荫，环境幽雅，南面有麦克阿瑟机场。学生22，527人。学校近几年不断扩招，特别是大量招收来自中国的学生。

麦克阿瑟机场，网上照片

        学校成立 55 年来，发展速度惊人，已成为美国领先的教学和研究中心。该校的很多教学科系和研究部门，在国际和美国的各种重要评比中获得40多个奖项，如诺贝尔物理学奖、诺贝尔经济学奖，诺贝尔医学奖、普利兹文学奖、霍华德·休斯医学机构奖和国家科学奖章等。

        诺贝尔物理学奖获得者杨振宁教授在该校执教 37 年。在他的率领下，该校的理论物理研究所多次获得各种国际大奖。 石溪分校拥有强大的师资力量，1，902 名教师全部拥有博士学位或各自研究领域里的最高学位，其中超过 100 人被授予过「优秀教学校长奖」。该校的校医院在全美学校医院排名中位列前 15 名，是美国最好的100家医院之一。

        还有著名教授丘成桐，James Simons，John Milnor，Denis Sullivan，Peter van Nieuwenhuizen，聂华桐，徐遐生，Benjamin W. Lee (李辉昭) ，Paul Lauterbur Robert Aumann， John Marburger III， Dusa McDuff 和Louis Simpson 等。

        校友中成就显著的有Ashoke Sen，张首晟，格伦杜宾（高桥资本创始人 CEO），Scott G. Abbey，约翰·轩尼诗（斯坦福大学校长），Russell T. Lewis (纽约时报 CEO，Jon Oringer，Michael R. Anastasio （劳伦斯国家实验室主任）等。

        长岛私立大学有Adelphi University in Nassau County ，Suffolk County， Briarcliffe College，Dowling College ，Five Towns College，Hofstra University，Long Island University，Molloy College， New York Institute of Technology ，Polytechnic Institute of New York University ，Saint John's University ， Saint Joseph's College ， SBI-Melville， Touro Law Center，Watson School of Biological Sciences 和Webb Institute。

长岛，华人买房爱选的地方 （三）

少数族裔由西向东递减 白人则递增

图中绿色为皇后区，棕色为国王区，黄色纳苏郡，橘红色为苏福克郡。
维基共享图片

        2010 年统计数字还显示，白人是最大的种族人口，纳苏郡和苏福克郡的绝大多数居民都是白人。按照《纽约时报》2002 年引述非营利机构ERASE Racism的调查结论，纳苏郡和苏福克郡是全美种族居住最为集中的地区。

        意大利裔美国人占 26%的比例，其中，苏福克郡就有 28%的人口是意大利裔。在 Hicksville，最近几年印度移民大量集中居住，印度神庙和餐饮等文化内容相应也得以发展。尽管大量移民到这里定居，可并没有替代这里原有的工作机会，半数新移民从事着白领工作。

中文店名满街都是，网上图片

         长岛少数族裔人口由西向东递减，白人则由西向东递增。亚裔占长岛总人口的 12.3%。其中，占国王区人口的 10.5%，占皇后区人口的 22.9%，占纳苏郡人口的 7.6%，占苏福克郡人口的 3.4%。同时，纽约州亚裔占 7.3%，全美国亚裔占 4.8%。有百年历史的纽约唐人街，已扩展到 45 条街道，超过 4 平方公里。它已完全吞并了周边的犹太区和波多黎各区，蚕食了部分意大利区。到 2007 年，纽约华人已达80万之众，已形成包括国王区的八大道（位于布鲁克林的日落公园，在布鲁克林的 8 大道上( 40 街至 65 街)，被称为“八大道”）和皇后区的法拉盛，艾姆赫斯特在内的4座中国城和10个华人社区。纽约唐人街的变迁就是一部海外华人发展壮大的历史。

        白人占长岛总人口的 54.7%。其中，占国王区人口的 42.8%，占皇后区人口的 39.7%，占纳苏郡人口的 73.0%，占苏福克郡人口的 80.8%。同时，纽约州白人占 65.7%，全美国白人占 72.4%。位于苏福克郡的西那山（Mount Sinai）白人占到 95.4%，亚裔和太平洋岛屿裔人口仅有 2%。黑人占长岛总人口的 20.43%。其中，占国王区人口的 34.3%，占皇后区人口的 19.1%，占纳苏郡人口的 11.1%，占苏福克郡人口的 7.4%。同时，纽约州黑人占 15.9%，全美国黑人占 12.6%。

位于华埠的孔子塑像，网上图片

        天主教是长岛最大的宗教（对比全国的 22%），占纳苏郡和苏福克郡人口的 52%；犹太教分别为 16%（纳苏郡）和 7%（苏福克郡），全国为 1.7%；新教分别为 7%（纳苏郡）和 8%（苏福克郡），全国为 23%。

         一些华裔社区近几十年在国王区和皇后区发展迅猛，象皇后区的法拉盛，其华裔人口由于受 911 事件的影响，现已超过曼哈顿华埠（即纽约唐人街）。还有布鲁克林一些比较小的唐人街：如海湾公园道 (Bay Parkway)， 从 65 街至 74 街，羊头湾地区 (Shepherd Bay) 的“U大道”，从东 12 街至东 24 街， 本森赫斯特地区 (Bensonhurst) 的 86 街, 从 18 大道至 Stillwell 大道。在皇后区有艾姆赫斯特 (Elmhurst)。纽约市周边的爱迪生镇现在也发展出一个小小的唐人街。

法拉盛中国城，网上图片

        这些华裔社区的人口组成与曼哈顿华埠不一样。住在新华埠的的人一般比较富裕，商店也比较大型及运营的资本比较雄厚。法拉盛华埠主要的构成是由于 1997 年香港主权移交而来的香港移民，以及一部份來自台湾的移民。这些移民都有较多的资本，他们购买了之前居住在法拉盛的摩门教教徒财产。而布鲁克林的“八大道”主要是來自广东和福建的新移民。一个有意思的现象是，一般美国化的华裔移民都喜欢搬离华人密集的华裔社区。

长岛，华人买房爱选的地方 （二）

田园牧歌式的生活环境

长岛北岸葡萄园，网上图片

长岛东部分为两个狭长的半岛，向东北和东南方向延伸，象是鳄鱼张开嘴时的上下两片唇，北边的半岛（习惯叫北叉）长约40 公里( 25 英里)，至奥连特角 (Orient Point) ，是本岛纬度最高点；南边的半岛（习惯叫南叉）长约 64 公里( 40 英里)，终抵长岛最东端的蒙陶克角(Montauk Point)。

长岛南岸海滩绵延，多被辟为公园，岸外有一系列沙坝，为游览休闲胜地。岛上无大湖大河，饮用水为地下水和降水 (年均降水量 1，060 毫米)。属于北温带海洋性气候，年日照 2，400~2，800 小时；年降雪量 20~35 英寸（51~89厘米），西部和北部多于东部和南部，一些地方高达 75 英寸（190 厘米），而有些地方还不足 10 英寸（25 厘米）。长岛也是飓风可以抵达的地区，虽然飓风常年到这里肆虐时破坏力已经趋于弱小，但偶然也有强烈的时候，1938，1944，1960，1985 和 1991 都有过破坏力较大的飓风光顾，最近两次飓风袭击发生在 2011 年（艾琳飓风）和 2012 年 10 月（桑迪飓风，注：2014年元月作者追加内容），这种连续两年具有破坏力的飓风袭击长岛的情况非常罕见。

        长岛总人口 7，568，304 人（引用2010年统计数据），占纽约州人口的 39%（纽约州人口为 19，378，102），与香港七百多万人数量差不多，比台湾人口 2，172万约少 3 倍。其中西部的国王区人口 2，504，700，皇后两区人口 2，230，722，中、东部的纳苏郡人口 1，339，532和苏福克郡人口 1，493，350。2/3 的人口集中在岛的西部，全岛人口密度每平方英里 5，402人，密度由西向东递稀，城市化发展逐渐东移，前两区经济以服装、印刷、化学、电气、电子等工业为主，后两郡除高尚环境住宅区，教育、科研、仓储、运输、交通以外，还保留有郊区特色。在苏福克郡设有国家原子能研究实验所。如果把长岛当个州看，人口全美可以排第13，人口密度排第一。

布鲁克林大桥，网上图片

        长岛陆上交通发达，有13条隧道和9座桥梁与曼哈顿市区相连。西南角有约翰·肯尼迪和东北角有拉瓜迪亚，这是纽约市的  2  个主要机场。岛中还有麦克阿瑟等数个国内机场。长岛海港为不冻良港，航运主要向北和向东，主要有杰佛逊港（Port Jefferson）、奥连特角 (Orient Point)、庇护岛（Shelter Island ）、火烧岛（Fire Island）和蒙陶克角 (Montauk Point)，与康涅狄克州、罗德岛州和黑岛客货海运。南部沿岸几乎是一连串成行不断的沙洲和沙地，成为牙买加海湾等若干海湾的屏障。这一带相连的沙地在有些地方扩大而形成小岛，其中有些已成为享有盛名的海水浴场。罗卡威滩(Rockaway)、长堤、琼斯滩和欧克岛滩都赖此为生。最长的半岛叫火烧岛 (Fire Island) 或大南岛，是火烧岛国家海岸公园的一部分。

蒙陶克角灯塔 ，网上图片

        据人口普查局 2008 美国社区调查显示，纳苏郡和苏福克郡中等家庭收入全国排名第 10 和第 25；纳苏郡人均收入在纽约州 62 个郡（区）中排名第三高，在全国排名第 30；纳苏郡地产税全美排名第二高。苏福克郡北叉还是葡萄酒基地和马铃薯规模种植区；南叉还被称为海滩小镇，其中包括世界著名的汉普顿，蒙陶克角，蒙陶克角灯塔坐落在岛的最东端。

长岛，华人买房爱选的地方 （一）

得天独厚的生态地理

        前言：本文旨在为在长岛购买住宅的华人移民提供地产经纪宏观信息和深度服务的内容，方便新移民了解他们选择栖息的这块土地。

        据全美地产经纪人协会（NAR）2011年报告称，中国人是仅次于加拿大人的美国第二大外国房地产买家，从2010年4月到2011年3月的一年中，中国买家对美国房地产的投资比前一年增长了24%。真实资本分析公司说，中国大陆和香港的买家2011年对美国商品房的投资额达到17亿美元，比2008年翻了两番。其中，40%的购房用于投资，60%的购房者是为孩子上学、经商或移民。也有一些人认为，在美国买房，拥有土地所有权，而在中国买房只有使用权。《胡润财富》2011年杂志认为，中国有96万个百万以上富翁。大约有一半考虑在国外居住，第一选择就是美国。

        从2010年9月30日至2011年9月30日的一年间，在3,805份EB-5美国投资移民的申请中，有78%来自中国，比4年前上涨了35%。

长岛地理概貌，网上图片

        长岛，美国东部哈得孙河河口和东河以东的岛，是美国本土最大和最长的岛。长岛西同曼哈顿岛和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临大西洋。面积4，463平方公里（1，723平方英里），比罗德岛州（1，214平方英里）还要大些，比香港1，070平方公里大 4 倍，比台湾36，000平方公里小8倍。东西长199公里(118英里)，南北宽19～37公里(12～23英里)不等。系冰川堆积物构成的砂质岛屿（点击看长岛）。

    岛上包括4个郡（区），西部属纽约市的布鲁克林（国王区，下同）和皇后两区，有桥梁和轮渡同曼哈顿和布朗克斯两区相通。中部、东部的纳苏郡和苏福克郡为纽约市远程郊区，一般纽约市居住的人说长岛，就指这两个郡，而不包括国王区和皇后区。少数人将国王区和皇后区也算作长岛的一部分。

        长岛位于纽约州东南端，由此向北隔着长岛海峡概略与康乃狄克州南部海岸平行。最西端是纽约港的一部分。国王区和皇后区占长岛1/3的西部，自纽约市向东延伸。而东部2/3面积仍具有田园牧歌的特色，大抵上由平坦肥沃的农地和蔓延的沙滩构成。北部地势较南部高，丘陵间起伏较缓，最适合人类居住，河流大多由北向南流，南部多冲积扇，平原。

    从地质学的角度上来看长岛是两条冰川堆积物。它的主要成分是在海岸上堆积起来的巨石和石子，上面又铺了一层沙质的浮土。造成这个堆积的是威士顿康星冰川最近的两次延伸。

从琼斯海滩看美国空军飞行表演，网上图片

    从地理学的角度上来说，长岛实际上是一个半岛。它与美洲大陆隔着哈德逊河河口的潮汐带。长岛在实现城市化的基础上，东部依然是一个农业地区，包括许多葡萄园和传统的机械化农庄，以蔬菜栽培、家禽饲养和渔业生产为主。滨海有著名的海滨疗养地。

　　

        但从第二次世界大战开始长岛越来越城市化。纳苏郡4/5的部分和苏福克郡六成五以上的地方已经完全城市化。莱维顿镇是第一个新城市。城市化的过程从西向东进展。随着商业的发展，岛上居民越来越多。南叉的汉普顿也是同期居民数量剧增的地区。长岛铁路、高速公路便利了东西交通。