Living Cultural Realty

2007年8月31日星期五

华人长岛买房跌跌撞撞(上)

        土生土长的美国人普遍法律意识强,他们生长在法制国家,从小在民主直选的环境中长大,在立法和司法之间关注前者大于关注后者。立法是根本,是基础,是前提;司法的回旋余地不大,照章办事就是了。半路来的咱们老中一般不太关心美国的立法,觉得甚远,因为咱老中国家司法人员的回旋余地忒大了,他们实际地操纵着执法的尺度,同一件事处理起来可大可小。老百姓遇事就得找人,说情送礼,行贿受贿也就源远流长了。这招过去满管用,以至到了美国还是老套套。这都是社会制度和文化差异惹得祸。结果咋叫那个不适应哟!老中入了老美的乡,却随不了老美那个俗,更不知那个俗的背后的文化。咱老中在长岛买房糊里糊涂的事多了去了,(本文所谈咱老中不可能是全部,但也绝不是少数)。

        就拿当地财政预算案或者学校来年预算案征求民众意见这事说吧,大部分美国人是仔细研究、事先酝酿、积极参加、直言抨击、踊跃投票,他们知道这是政府又在盘算怎么花咱纳税人的钱,与自己的关系和利益大了去了,要靠自己的力量管管。如果他们认为不合适,就会努力让议案胎死腹中。他们知道这是政府与咱老百姓玩的游戏,你不陪着政府玩,政府或者会“玩死”你。你要是参加了会议,再仔细瞅瞅周围,几乎没有咱亚裔面孔在座。最近Brookhaven 又有议员提议要增加地产交易税至2%。这下可了不得了,反对者反应激烈,马上就成立反对同盟,制定系列的反制策略,阻击战和宣传战同时打响。咱老中们连知道这事儿的人都没几个,几乎无人参与阻击。事已关己,仍高高挂起,麻木的背后还是法律意识问题。

        当地美国人在任何文件上签名时,知道自己签下这个名的后果,特别是合同一类的法律文件。绝大多数人不会因为以后出现某种不利于自己的状况而反悔。咱老中在长岛买房签合同,不完全知道合同内容的多了去了,反悔再骂律师的去年我就碰上两个。气归气,骂归骂,吃亏的还是自己。

        有的上市地产经纪人为了独吃佣金,不把销售经纪人所带的买家的较高出价提交给卖家,偏把没有销售经纪人的较低出价塞给卖家,这种做法不仅违反经纪人职业道德、损害卖家利益,也触犯法律。咱老中不管那一套,偏找上市地产经纪人做这活。结果让被坑卖家和销售经纪人告到法庭。上市地产经纪人丢牌被罚,咱老中也少不了干系,真是太不靠谱。

        还有咱老中找地产经纪人买房,见面就问有没有回扣。经纪人给顾客回扣被明例为犯法,属于不当竞争的范畴,咱老中才不管那一套。不仅顾客如此,有的经纪人甚至在华文媒体做回扣广告,公开进行不当竞争,反正政府也顾不上查,老中群体也没人理会,媒体是钱能赚就赚,广告内容后果当然由出钱人自负,这也是美国社会非主流媒体商业广告的遗憾之处。

        咱老中经纪人在皇后区的法拉盛(地理上讲也在长岛)为展售房屋到上市经纪人处取钥匙,要留置20美金,否则,就拿不到钥匙。都是经纪人自己不讲信用、不还钥匙闹的。与其说是上市经纪公司的主动防范措施,不如讲是无奈之举。在东面的纳苏郡和苏福克郡华人较少的地区经纪人之间的合作关系要好得多,绝没有不押钱就取不到钥匙的事情,当然也极少发生不还钥匙的事情。

        中国城的华人律师为客户房屋过户,一般事先要收一半律师费,这一半律师费是不退还的。如果当事人之后不满意律师服务而要求变更律师、或者买卖被取消,这一半的律师费都不退还。这一方面说明咱老中律师缺乏自信心,另一方面也说明咱老中顾客把咱老中律师玩得也太过份了。再看看东面的纳苏郡和苏福克郡华人较少地区的老外律师们的做法:“不成功不收费”,全部律师费过户时一次付清,如果发生了变更律师、取消买卖的情况,也不追讨律师费。这不仅是个文化差异问题,也反映出咱老中一些顾客的素质和咱老中一些律师的执业水准问题,当然也反映有背后的文化问题。

        还有一些咱老中律师业务不熟悉、地产过户做的不是那么够专业,连买方经纪人在卖方同意的前提下,可以同时从买卖双方获取佣金的规定都不知道,给当事人误释法律(见《多维时报》2006年8月11日《长岛地产经纪“走麦城”经历》一文)。有的连实践中常见的Sellers Concession现象也搞不清楚,当事人在律师和经纪人解释矛盾时往往听从律师的意见,事后明白已事过境迁,于事无补了。每次律师误释的背后都伴随着当事人的经济损失,他们当中把自己的律师告到法庭的几成罕见,打了牙咽到肚里。唉,这也难怪,大多咱老中律师英语不是母语,美国的法学博士虽是研究生教育,却是三年的一般法律学科训练,相当于中国的法律大专或本科训练,通过律师资格考试以后才去选具体专业,短期内哪能搞清楚那么多的东西,如果实践经验再少些,做人再差些,人再不虚心些,可不就闹出些笑话来。他们熟悉相关地产法律和一些案例,却不熟悉经纪人职业道德规范、MLS经纪人合作手册和实践中的其它规定,这些规定实践性、地域性很强,且常有变化,而状况往往就发生在这里。

2007年8月24日星期五

自标地界无法律效力

        我两年前在Miller Place买的房,地有一亩多,大部分是树林,我自己清理了由邻居一方倒向我一方的树,还建了简易篱笆作为相邻地界,为建篱笆我还砍了些树。没想到邻居认为我建的篱笆伸到他的地界内了,还说我砍了他的树,要求我拆除篱笆,赔偿被砍的树。我经过仔细丈量,确信我建的篱笆没有越界,砍的也是我这一方的树。根据我的丈量结果,我还发现邻居的车道占了我的地,为此我也向邻居提出改正的要求。不料,邻居认为我标的地标无效,还要告我。

        请问我自己标地标不行吗?我有什么好方法解决纠纷?

        姚笠

        你自己标相邻地界,不行。这是一个情节简单的小事,应该尽量协商解决,否则就要闹到法庭。说是情节简单,是因为地界不清;说是小事一桩,是因为只要雇请勘验公司把地界标出来就一目了然了。这种纠纷情况通常发生在有图纸,没有具体地标的邻里间。

        你应该与邻居协商,首先将地界标清楚,这是解决你和邻居纠纷的关键点。在这个前提下,谁侵占了谁的地,谁砍了谁的树,篱笆是不是建到别人的土地上,就都一目了然了。就是告到法庭,法官也得从此处下手。

        纠纷开始出在你这一方。通过你自己的“仔细丈量”做出的地标是没有法律约束力的,是无效的。往往不被邻里认可,反而容易使邻居因此产生误会甚至纠纷。别说普通人,就是专业人士在自己家的地产上所作的“自我丈量”都是无效的。

        做住宅地标标帜的工作,不仅是无利害关系第三人的行为,更是具有专业能力且经政府核准并经政府授权的公司行为。其行为结果具有公信力,公平度极高,公正性极强,它也具有法律意义上的证据作用。

        你自己做的“地标”,先不论它的误差率高低与否,设备是否先进,操作过程多么认真,甚至与专业公司的地标结果纹丝不差,但行为本身难脱不公平、不公正的嫌疑,被视为“利益冲突”行为,在法律意义上也不具有证据的作用。作者不怀疑你的测量水准,仅对你的行为本身提出质疑。

        你大概是为了节约雇请勘验公司的成本。因为一般人都会认为自己有图纸,标个地标很容易,无须雇请专业公司,自己也能干。但凡涉及邻里关系,标地标的行为还就得雇请专业公司来做,你做的就是不行。雇请专业公司这个成本与闹到法庭相比要小得多。

        待把地标标出来后,在此之前谁砍了谁的树,谁把篱笆扎错了位置,谁的车道占了谁的地就都一清二楚了。就单纯的赔偿数额问题仍然可以协商解决,可以比照当地时价;如果互有侵害,也可以部分或全部折抵。

        在地标清楚以后,如果是邻居的树过去倒到你的地产上,你的清理费用理应由邻居支付;如果你过去把篱笆扎到人家的地上,你也得拆除,并恢复原状;如果你过去砍了人家的树,也要赔偿;如果邻居的车道确实占了你的地,你有权要求邻居退还、恢复原状、并按照占用时间计算索要一定的赔偿金。

        邻里关系是屋主很重要的居住环境的内容部分。遇到邻里纠纷,要尽量协商解决,该吃亏时就吃亏,用吃些亏作为成本换取邻里尊重的收益,得到相安无事的居住环境,使你的精力集中投放到你的工作和生活上,这比你与邻居闹到法庭所耗的精力和金钱要划算得多。而居住环境的内容也是生活质量的重要内容,如果处理不好,最终会影响你的生活质量和身心健康。就有人因处理不好邻里关系,对继续为邻十分厌倦,甚至搬走。

        总之,与邻居协商雇请专业公司标出地标在先,按实际损害赔偿在后。既就是闹到法院也不过如此。但由于国家公权机构介入和雇佣律师参与,其纠纷解决之成本就大相径庭了。诉讼成本高于调解成本,调解成本高于仲裁成本。在邻居诉你之前,你还可以请律师从中调解,也可以请仲裁机构仲裁;既就是告到法庭,还可以争取达成庭外和解协议。

2007年8月17日星期五

苏郡7月房价同比升6.7%

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)7月市场月报消息,7月库存月比下降,两郡降幅分别是1.0%和1.5%,住宅库存同比分别上升2.7%和7.6%;售价月比、同比均上升,其中苏福克郡(简称苏郡,下同)7月房价同比上升6.7%;销量月比升高,同比东降西升;上市价与售价差额月比、同比均上升。主要特点有:

        库存月比下降,分别降幅1.0%和1.5%,同比住宅库存上升为2.7%和7.6%。其中苏郡月比下降,同比上升,7月份库存达到18,083个,其中住宅14,996个,分别比6月份的18,279个和15,185个下降了1.0%和1.3%,比去年同期的17,041个和13,934个分别上升了6.1%和7.6%。

        其中纳苏郡(简称纳郡,下同)月比下降,同比住宅库存上升。7月份库存达到12,720个,其中住宅10,415个,分别比6月份的12,908个和10,574个下降了1.5%和1.5%,比去年同期的13,194个和10,137个也分别下降了5.9%和上升了2.7%。

        从库存月比下降表现说明市场消化率增高了一些。

        售价月比、同比均上升。其中苏郡7月份平均过户价为$480,000,比6月的$476,500上升了0.7%,同去年7月的$449,900相比大幅上升了6.7%。

        其中纳郡7月份平均过户价为$626,400,比6月份的$590,500上升了6.1%,同去年7月的$618,800相比也上升了1.2%。

        这说明长岛房市7月份的整体表现稍微向卖方倾斜了些,间隔6月份“锯齿交错”的表现后,接续了5月份售价两郡均升的上扬表现。

        销量月比升高,同比东降西升。其中苏郡7月份售出1,091个,比6月份的1,081个上升了10个,比去年7月的1,206个,下降了9.5%。

        其中纳郡7月份售出1,077个,比6月份的1,017个上升了60个,比去年7月的1,016个也上升了61个。

        销量月比升高的表现使市场出现了连续低量稳定上升的曲线,拉升了一定幅度的价格上扬。

        上市价与售价差额月比、同比均上升。其中苏郡7月份上市价与售价的差额为3.8%,比6月份的3.7%略有上升,比去年同期的3.0%仍上升了0.8%。

        其中纳郡7月份上市价与售价的差额为4.6%,比6月份的4.4%高一点,比去年同期的4.1%则上升了0.5%。

        总之,长岛房市7月份表现良好,尤其比6月份的表现要好得多,是继3、4、5月份以来的又一个好的月份。

2007年8月10日星期五

谁赔无CO住宅失火损失

        我4年前在Brookhaven 从建筑商那里买房过户时,没有整个建筑的《建筑合格证》(Certification of Occupancy,简称CO,下同)。当时卖家以一万元的补偿费(约定过户后10天内由卖家律师交付)拟把申请CO的义务转给我,可我一直没有收到这笔补偿费,我也一直没有申请CO,因此我也买不了房屋保险,可政府的地产税一分钱我都没有少缴。

        去年冬天因电线短路引起火灾,造成了至少6万元的损失。请问卖方和政府谁该承担我的火灾损失赔偿? ——古月门市

        我认为你自己承担火灾损失。

        首先,这是一起罕见的案例,没有整个建筑的CO你就敢过户,这等于给自己埋下了随时可以把自己的生活炸得稀吧烂的“地雷”。我猜你是用现金买的房,否则,放贷银行会因为没有CO拒绝贷款给你。这是“暗箱”操作的结果,买卖双方都有过错(混合过错)。买家一般都不会接受这种条件的。如果你当时雇有律师服务,该律师应当能为你预见行为的结果,并应该给予你不接受该条件的建议。

        其次,卖家没有义务赔偿你的火灾损失。虽然卖方把申请CO的义务以一万元的代价约定转移给你,但是并没有实际履行补偿费交付义务,也就等于并没有把申请CO的责任在交割时实际地转移给你,由此推理,卖方仍然有义务申请CO。但由于所有权发生转移而法律主体地位也相应转移,卖方失去了申请CO的资格。

        卖方已经实际地将地产的所有权交割给你,这意味着卖方也丧失了申请CO的法律主体地位,没有资格申请CO了,这是根据谁拥有地产谁申请CO的原则。你对卖方的全部要求就被限制在一万元的补偿费上了。说到底,你可以继续向卖方追索一万元的物权,但你不可能从卖方获偿火灾损失了。所以,地产交割后申请CO的义务从法律层面上就落到了你的身上,但是从过错、背信方面仍然可以追讨卖方的法律责任,那也仅限于一万元的物权。如果时效已过,你连那一万元都没有机会去要了。

        第三,政府也没有义务赔偿你的损失。对该地产课税是基于你实际的占有和使用该地产,并不完全以有无CO、建筑是否瑕疵为前提。这既是对建筑保留瑕疵的让步,也是一种体现公正公平的做法。在实际生活中,我们常常可以看到屋主加建,改建,扩建地产,在CO没有审批之前,地产税照课的情况,就是例子。

        但是,政府也有做得不当的地方。对一个长期没有整体建筑CO的住宅,不该仅仅坐等屋主的CO申请,这种不作为的做法,有时是会造成严重渎职后果的,最起码应该主动限期责令屋主申请,对逾期未申请的,应该有跟进的强制手段。对非法或者不合格的建筑,该拆的拆,该改的改,该补得补。

        尽管如此,政府也没有承担火灾损失赔偿的责任。

        卖家和政府都有过错,但都是错不至于承担火灾损失的赔偿。

        最后,你买了房,就拥有了对该房的所有权,你就对该地产的相关法律性文件记录(包括申请、补正、纠正、注销等)负有完全责任,所以,你有义务以屋主资格法律主体身份申请CO,无论你收到还是没有收到那一万元的补偿费,你都应该在地产交割后抓紧申请并支付相关花费。你一直不申请的做法,不仅使你的地产一直处在非法建筑(没有CO)的名下,而且你始终处在可能的潜在危险之中(保险公司拒保),一旦像失火这样的灾情发生,马上就引爆了你埋的“地雷”,你不得不自己面对这种结果。

        你在火灾发生前长达3年半的时间内,一直没有申请CO,也就是一直没有安排对包括住宅电路在内的建筑项目实施法定检验,使得潜在危险因素未能早期发现和纠正,你实际地放弃了你必须履行的义务,这是你不得不自己面对火灾损失的关键因素。你没有整体住宅CO,也就不可能获得财产保险,你对可能的灾情疏忽大意了,你轻信可以避免它们,你过于侥幸了。

        上述本人意见,仅供参考。笔者建议你在决定作出前,再向律师咨询。

2007年8月3日星期五

数招力保房屋赎回权(下)

        假如:您有资格做出选择,您怎么样知道这些选择是什么?

        答:如果如此,您的放贷银行将会做出相应的决定,住宅咨询机构也可以帮助您作出决定。这些选项尽可能地满足您的需要和保护您的利益,帮助您与放贷银行进行最佳方式的合作。

        假如:除此以外,您还需要知道其它事情吗?

        答:是的,那就是策略。解决方案太好太简单往往失真。如果您出售房子时没有专业人士相助,也许有的买家就会乘人之危,也许有人打您的财务困难主意。所以,我做如下特别提醒:

        虚买。这种故事是这样的,一位“买家”接触您,出价并承诺您可以从财务窘境中解脱出来,由他付清您的抵押贷款总额,当房子卖掉以后再与您办理付清手续。他还建议您尽快搬出,立契转让财产给他。接着,这位“买家”出租该房获取租金,并不承担按月还贷的义务,允许放贷银行强行收回该房。请您切记,立契转让财产给“买家”并不能解除您对该地产还贷的义务。

        假冒住宅咨询机构。有些组织自称为“咨询机构”,接触您并向您提出有偿服务要约,他们“承诺”完成一定的服务,诸如代您与放贷银行交涉、谈判、达成新的贷款协议,或者帮您在被银行收回抵押房前售出等等。如果您对其有怀疑,您最好拨打上述电话确认。在您给这类机构付钱、或者签署任何文件之前,一定要拨打确认电话。

        假如:您有什么预防的吗?

        答:有。

        1,为避免被骗,当您不了解整个文件内容前,别签署它;

        2,确信您得到了所有的书面承诺;

        3,要明白任何贷款义务转让合同中,您未能解除的法定义务部分;

        4,在达成任何协议前,与您的律师和抵押放贷公司仔细核对;

        5,如果您为避免强行收回而提前自售房子,您必须核查潜在的买家有无与地产相关的债务纠纷,最好接触所在州的检察官、州不动产委员会或者当地检察部门的反消费者欺诈办公室。

        假如:您有需要切记的要点吗?

        答:有。

        1,不要在失去您的房子的同时,又损害您的信用历史;

        2,要立即拨打电话或者书面接触您的放贷银行,诚实地向其陈述您的财务情况;

        3,仍然住在您的家里,并且确信您是合格的可以得到帮助的人;

        4,安排时间与经HUD核准的住宅咨询机构探究您操作方向的可行性;

        5,与试图帮助您的咨询者或者放贷银行合作;

        6,为保住您的房子不被强行收回,探究所有合法途径;

        7,提防乘人之危者;

        8,别签署任何您不明白的文件,记住立契转让并不能使您解脱贷款约定义务。

        关太太,现在就开始行动吧,推迟是徒劳的。如果您什么都不做,您在失去房子的同时还要搭上损害信用。