Living Cultural Realty

2006年9月29日星期五

地產買主在變化市場中徘徊

        現在許多住宅潛在買主並不是在地產降溫中買入,而是觀望起來了。熟悉地產理論、買賣程序、地域特點和市場變化的潛在買主如此,不熟悉地產理論、買賣程序、地域特點和市場變化的潛在買主也如此。這個變化一方面造成住宅庫存大量積壓,另一方面潛在買主也大量累計,構成強大地產買方潛在勢能。

        就近期地產市場降溫而言,是由於政府經濟杠杆宏觀調控發揮了作用,而不是決定市場狀態的供需關系發生了性質變化,而後者才是主導市場方向的決定因素。這次主要依靠經濟杠杆中的利率緩慢調整方法,雖暫時拉住了房價狂漲的勢頭,但仍沒有完全遏制房價上漲,更不要說捅破泡沫,反而襯出地產需求一方仍然量大﹔另一方面也反映出軟著陸策略奏效。未來市場走勢將是各市場因素之間與經濟杠杆相互作用的結果,由於潛在需求方隨時都可以在市場兌現,市場回轉的變數依然存在。在如此市場背景下,許多住宅潛在買主陷入進退維谷。

        決心難

        截至今天,經濟分析家或者政府還沒有公開宣稱地產市場已經是買方市場。市場發展方向不明狀態也不知道要持續多久?即便是市場由賣方市場變化到買方市場或者“正常市場”,那又能持續多久?就短期而言,長島地產市場秋不如夏、冬不如秋,如果買主現在下手,房價、利率相對買主未下手的過去幾年都高。今年第二季度全國房價比去年同期仍然上漲了百分之四點七,長島房價穩中略升﹔在最近“利息停升”之後,三十年固定貸款利率仍在六點四七左右,ARMs 也在百分之五點六三上下,仍是高價高息買入。如果房價、利率在買主買入後真的出現下跌情況,馬上就“縮水”,要“吐”就虧﹔如果現在不買,等下去,萬一市場又上揚,可能又遭遇房價、利率更糟糕的情況。買主真是難下決心。

        買房相比租房,它有貨幣保值,利息、地稅折抵,使用價值和潛在增值的好處。如遇房價下跌、地產貶值的情況,貨幣保值和潛在增值受到影響,但利息、地稅折抵和使用價值都還存在。正負能不能相抵,量變不可測,總也算不清。有些買主注重結束租房歷史,提高生活質量,提供子女較好的學習環境,看好利息、地稅折抵和使用價值方面,照買不誤。

        找房難

        從買主自身和市場兩個方面看,買主們要選擇地產經紀人、貸款經紀人、律師和銀行﹔有的買主還得從基本地產理論、市場情況學起,所費時間因人而異﹔但無論經驗多少,都得“過河”﹔買主還得“訓練”獵房能力,要做到“心中有數,買得放心”真要下些功夫才行。他們還要取家庭成員所需“最大公約數”,考慮價位、地點、類型、面積、學區、交通等要素,還要了解人口統計信息﹔如此這般“窄化市場處理”之後,可供買主們選擇的地產數量就不多了。

        一般來講,今天市場庫存量大,可供選擇的余地就大一些,是有利於買主的,但綜合條件相對滿意就不一定好找。有的房子質量太差,有的學區不對,有的環境不好,大部分目標價格不靠“譜”。許多買主在“狹窄”的市場裡晃悠了兩、三年。對有些買主來講,找房很容易,對另一些買主來講就不容易。在正常情況下,買主實際看過七個左右房子就有出價的可能,現在看過二十個以上房子也不出價的大有人在。

        成交難

        成交率低的主要原因是買賣雙方質量價值比的認同率低,市場成交數量減少、成交額還上升。交易雙方在同一現象上各自做反向論述。許多賣主仍在追求“歷史最高價”,市場變化了,賣主們卻跟不上變化,不相信地產市場會持續降溫,就此讓步不甘心﹔許多賣主最近都有市場滯留期超過半年、降價數次仍然賣不掉的經歷,有的寧願選擇下市也不願賣給出價“太低”者。所以在公平市場價和低於市場價售出的地產都不多。既然看不清市場變化,一些買主在交易中爭取最大可能的低於價值的價格買入,以此減緩可能因市場變化帶來的“縮水”風險﹔由此,個別買主“殺價” 出招很狠,放出個遠低於賣主不願賣的價在那兒,賣主願賣則成交,不願賣就放到那兒。

        除了不能等、一定要買的買主以外,許多買主們選擇再看看。

2006年9月22日星期五

長島地產建商賺多少

        繼8月25日《多維時報》發表了我的《“六高兩低”不宜投資》一文後,有讀者咨詢我長島地產建商能賺多少?似有模仿跟進之意。我本人不是建商,不諳其經營之道,轉詢建商朋友作答,撰發此文反饋讀者。

        建商因人、因時、因地而異,經營方式各具特色,但都做“可行性論証”,都要買地,都要有建筑設計,都要獲得政府批准,都轉包部分主體工程,都有銷售成本,都在售出後才可折抵成本,都得面對市場風險,都必須遵守法律規定。

        首先是“建房成本”。一個地產價值的百分之四、五十要落實到它的材料和建筑勞務上。包括木材、水泥鋼筋、門窗、屋頂、瓦片、瓷磚、地板、絕緣保溫、清水牆和地毯等。建商將其大部轉包完成。其次是建商自己僱員完成不轉包的建筑工作,包括特別工作及所需特殊工具﹔還有最後校正工作,諸如浴缸斂縫、砂紙打磨、護壁板重新著色等。再次是行政審批與該地產有關的建商僱員花費。第四是建筑貸款手續費和利息。第五是土地成本和土地預處理費用,僅此就佔百分之二十五到百分之四十,生地、拆舊建新的預處理成本還要高。土地的預處理成本還包括地產地皮以外的處理,如街道、街邊石、塊石面路、車道、人行道的改進﹔連接電源、上水、污水處理、液化氣管道等,個別地產為接通污水處理泵站要鋪設一英裡的管道。

        地產建商有時沒有預留足夠時間完成審批手續,導致工期延誤,成本增大﹔有時沒有留夠必要空地而不得不改變計劃﹔有時也因市場變化導致利潤變化,有時還得承擔天災造成的損失。建商常常不得不因此提高它的售價來補償增大的成本。

        為了鼓勵首次買房購買Condo或Townhouse者(約佔市場的百分之三、四十),建商常給些價格折扣,或替付抵押貸款點數,以此確保買主與自己交割。首次買房者中,許多人月薪較高,但儲蓄不多,買新建房還得交付交易稅,價格折扣可以幫助他們結算過戶。比如建商賣給首次買房者一個Condo單元,建筑成本佔百分之五十,土地成本佔百分之三十,價格折扣佔百分之三,其它費用百分之四,建商可賺百分之十三的毛利。再如建商Tom在Centereach買舊房十八萬、拆舊和土地預處理一萬九千,新建獨立住宅二十二萬,建筑貸款手續費和利息、行政審批等一萬三千,售價四十八萬,獲毛利五萬七千。

        毛利之後,建商還必須減除管理成本、銷售成本、並留足稅額。這三項又因人、因時、因地而異。

        總之,建商們在減少設計、材料、勞務、管理、土地預處理、審批、銷售等成本方面,顯現出各自的特點和缺點,毛利收入參差不齊,一般從百分之十到百分之三十不等。

        也許其中所用之土地成本大大出乎大多數買主的想象。

        如果建商是一家上市公司,買主們可以通過該公司的《年度報告》獲知它的經營情況。有時買主們會驚異地在《年度報告》中發現地產建商們的房均淨利潤很少,僅百分之二到百分之六。

        一般來講,新小區整體開發房均成本比獨立住宅成本低﹔獨立大住宅造價貴,但管理和銷售成本相對低,淨利潤大﹔Condo和Townhouse造價低,但管理和銷售成本相對高,有時還有價格折扣,所以淨利潤也低。

2006年9月16日星期六

手機塔影響住宅價值

        面對地產市場主體頻問手機塔(無線電話區域信號天線,下同)影響住宅價值與否的問題,我的回答是:影響。這是我繼住宅相鄰垃圾處理場、火車站、高壓線、高速公路、殯儀館、墓地、水塔等問題之後,碰到的新題目。對這以塔為鄰住宅價值問題紐約州地產經紀人資格考試教材裡目前還沒有專述。

  手機塔的輻射範圍都是有限的。手機天線必須能“看見”手機才能保持工作狀態,天線與手機必須是線型鏈接,與衛星天線和衛星的關係一樣,像是收音機的FM頻道,是等幅而非調幅頻率。這就是說天線與手機間必須是無障礙狀態,它不能被樹木、建筑、嶺等地物所阻隔,不需要電離層的折射,地物折射的次數影響通訊的質量。除此以外,功率又決定強度,即使能“見”到手機,功率不夠也“夠”不上。所以,在輻射範圍邊緣的手機就有信號弱的現象,在建筑群背後或地下室就有沒信號的現象。為盡量覆蓋人們活動的任何空間,手機公司力爭手機塔星羅棋布,這就是我們社區新添了許多科技“景觀” 的原因。在城市,人們發現它們出現在高樓大廈的頂端﹔在非城區,它們矗立在住宅區和田野並網狀交織。加上公司間的競爭和新技術的運用,幸免社區越來越少,以塔為鄰住宅越來越多。必然引起地產市場主體的關切,地產經紀人也必須研究學習並作出客觀的說明。

        手機塔的外觀相當難看。它們很高又有許多金屬分叉,建在工業區顯不出難看,但建在住宅區就不那麼雅觀了,尤其是建在非城區的住宅區就顯得丑陋了。於是曾經就有人想把它建成“樹”型或模擬其它較為美觀的形態,結果弄巧成拙,看上去像棵“死樹”。

        大多數社區都不願意讓手機塔建在其中,除了難看以外,還有健康安全和地產貶值可能性的理由。雖然聯邦政府對手機塔作出過安全結論,公眾仍然有健康安全方面的擔憂。一個很有意思的現象是,我們需要較強的手機信號,但我們不願以手機塔為鄰。恰恰較強的手機信號往往需要好的、新的、近的手機塔。如果你有選擇的話,你還願意搬入建有手機塔的社區嗎?

        既然市政當局無法以健康理由拒絕手機公司建塔申請,那麼同理,地產市場主體也不能以此為由強調地產貶值。從地產經紀人的角度來看,該地產與外觀“難看”的手機塔為鄰則是影響地產價值的直接因素之一。

        我與許多人一樣,並不因為聯邦政府的安全結論而高枕無憂,而是更加懷疑結論的可靠性。它需要更加誠實的陳述,在科技領域尚未完全揭示它的內涵下,最好講清楚它的待定狀態。手機進入人類生活才幾十年,我並不相信大家都清楚手機塔對人們身體健康的長期作用。假如幾十年後,科技發現手機塔對公眾造成危害,那時,我們將如何看待今天的聯邦結論和相關規定!

  手機塔難看是我講地產價值貶值的現實理由,而健康安全問題是它的潛在未知理由。對前者,我們可以直接從地產市場交易中感受它建塔前後的變化﹔而對後者我們目前無法作出合適的判斷來說明它對市場價值的影響。但我們可以說,地產市場主體因此背負著一定的財產價值風險。所以,我提請地產市場主體在做出決定前認真考慮這一科技未果課題帶來的風險。

  人類在從必然王國邁向自由王國的進程中,科學技術的發展推動著人類生活的進步,同時,人類也承受著因此帶來的災難。人類並不因為發生了災難而停止科技進步活動,也不因為持續科技進步活動而放任災難的發生。

2006年9月12日星期二

房价还不能从网上获得

        究竟地产市场主体现在能否从网上获得当前地产价值准确信息?面对这一频繁被问及的问题,作为地产经纪人必须做出客观的解释。
   
        地产价值网站依据大量的公有领域和非公有领域信息进行数据化处理后向公众提供住宅估价,诸如较新的Zillow.com,较早的HomeGain.com和Domania.Com等,仍然处在初始阶段。虽然房贷银行唾手可得挨户比较工具,也可以获得地产销售记录和房价趋势判断,然而房贷银行仍然需要持照估价师的估价报告作为它的放贷依据,因为房贷银行认为仅靠上述工具,信息和判断仍然无法精确定位它的当前放贷基准。关键是估价师进行了实地考察。  

        中国那句俗话很管用:“耳听千遍不如眼过一遍”,那是强调眼见为实。估价师“眼过”这一遍是为掌握第一手地产讯息,再综合工具、信息和判断,从而为放贷银行提供相对精准依据,他的定价结论不受地产市场主体对该地产交易价格的影响。  

        地产价值网站使用电脑数据处理软件工具,叫做自动估价模型AVMs (automated valuation models),它把公有领域信息,诸如地产税,房契,人口统计,财产特征和房价趋势,当然也有非公有领域信息,如抵押贷款,经纪合作挂牌上市和持照估价报告等,一并放到AVMs处理。把地产地址和邮政区码放到AVMs,让它与当地最新售出相似地产进行比较,房价趋势也许被参考,即便是该地产的卧室,浴室等具体特征也有被处理的可能,但它缺少专业人士亲自查验和判断。

        它的结果是各种各样的,甚至大相径庭。因为(1)各网站信息解读不同;(2)又不能使用统一数据库;(3)公有领域信息具有滞后性,而房价要求即时性,而且因州而异,因时而异;(4)采用非公有领域信息量程度不同;(5)有些州的地产纪录根本就不进入公有领域。

        洛杉矶时报最近报道说,上述三家地产价值网站的AVMs对同一个五卧室的住宅得出的价值幅度在三十五万到七十万之间。其中两个网站给出的是价值幅度,而不是准确的价位。如此富有戏剧般的“价值”报告怎么能为地产卖主做价参考?也不能为买主提供依据。  
        地产经纪人的估价报告却精选了最新的当地市场数据,特别是经纪合作挂牌上市MLS数据,这是仅限于地产经纪人MLS会员的信息,它不存在滞后性。它包括公开的,待公开的和不公开的相关信息。它除了相似比较以外,还有精确比较,诸如房龄,学区,大小,特征,地库,车库,材料,设备,质量,房间数,周围环境,建筑平面图和土地面积及形状等,实地查验和专业判断是必需的。如此估价报告是最能为地产市场主体做价参考的。  

        相比之下,长岛纳苏郡的地产价值网站Mynassauproperty.com就相对贴近些,可以做到挨户对比,最新邻居过户对比,地税对比和特征对比等,但还不是“精准”估价报告。仍然缺少查验环节,存在质量差异,估税官个体差异,时间差异和法律允许估税误差与实际的距离。仍然没有上市前地产经纪人估价报告和放贷前持照估价师估价报告来的准确。

        当然,地产价值网站仍不失为一种新的尝试,它是信息时代的产物,代表着发展方向。然而事物的发展总有个过程。相信地产价值网站真正能方便地产市场主体直接得到及时相对正确的估价报告的时间一定是不久的将来。这一目标的捷径应该是地产价值网站与贷款银行,持照估价师,政府,MLS的联手。技术层面问题已经不多了,利益层面和法律层面问题通过艰难的过程,相信也可以解决;即使如此,“逐个查验”,“即时变化”等瓶颈问题仍无法克服,仍将留有误差或错误。

2006年9月2日星期六

在現實而非想象市場中賣房

        當你准備賣房定價時,你必須面對的是今天的市場。你的前鄰居六個月以前賣掉的房子,或者現在正在挂牌上市的房子,或者上市數月未售的房子,或者挂牌上市價一降再降的房子,對你來說都不是重要的。重要的是鄰居中與你同類型的房子最近的最後的銷售價——那大概是你房子的今天賣價參數。當你細看“估價報告”時,切記這一點。

     當你在計算房子賣掉後能獲利多少時,讓我們討論一個策略性觀點:如果房價每年上漲百分之五,那末突然蘇福克郡有人以僅高於百分之一的價位並且低於去年的挂牌上市價將他的房子挂牌上市,那樣做有道理嗎?如果房價每年上漲百分之十五,那末突然納蘇郡有人以僅高於百分之五的價位並且低於去年的挂牌上市價將他的房子挂牌上市,那樣做有道理嗎?這當中的挑戰是百分比與現金的換算。如果百分之五是六千元,大多數人也許連眼都不眨一下﹔但如果百分之五是三萬元,賣主們的反應就當別論了。

  在長島,我們經歷了歷時十幾年的令人驚駭的地產熱,2002-2005年達到了頂點。過去的六年中許多屋主都有過地產價值翻倍的經歷。蘇福克郡2006年7月的住宅平均價已達四十四萬九千九,納蘇郡高達六十一萬八千八,皇後區也已達四十九萬七千二。現在降溫程度不同,蘇福克郡住宅平均價2006年7月比去年同期下降了百分之二點二,納蘇郡上漲了百分之一點七,皇後區仍然上漲了百分之十。市場健康與否,褒貶不一。作為賣主,你得知道,也得考慮。

  然而,賣主卻因人而異又因時而異。有的人不願接受降售三萬,有的人卻可以考慮降售五萬。1999年時,他們的房子是二十三萬,現在可以賣到五十一萬。他們當中有人仍然期望再漲些,低於五十三萬絕對不賣,似乎不再漲兩萬就不公平。只有拿到市場上去檢驗了。

  一個很有意思的現象是許多地產經紀人寧願估價高一些,既可以贏得賣主的高價心理,又可以贏得經紀人挂牌上市競爭,結果上市價遠遠高於市場價。導致不斷地糾正,調整,降價,改進。經紀人與賣主雙雙疲於奔命,直到接近市場價時才有售出之可能。這種“市場測試的方法”現在已經過時了。而市場價是買賣雙方都覺得想交易又覺得有些吃虧的價格。如果買賣雙方一味追求“絕對舒服”,甚至出現為最後數千元相持數日的現象,對交易雙方都有失去機會的可能。而在今天市場庫存大幅增加背景下,賣主失去機會的可能性大於買主。我與許多長島地產經紀同行交流過,他們大多說,“按照上市價根本賣不掉。”然而,他們也不約而同地不會向他們的賣主們揭示所以然。

  另一個很有意思的現象是走入市場就象玩輪盤賭,在拉動觸發器時你不知道你會得到什麼。賣主們似乎都在給買主說,只要你出價買,我就降價,價格可以談﹔而買主們也“誠實”地回答說,你降了價我就出價。個別華人賣主長期遠離地產理論和地產市場,究竟賣價多少是合適,他們根本就不知道。即便是手上拿著“估價報告”也看不出市場情況。往往與買主談好價後,患得患失的心理使得他們變得猶豫起來,產生受騙感,進而狂躁,像得了病。有時地產﹑貸款經紀人,律師等助其交易的服務人員就成了他們直接的宣泄對象。賣主避免這種情況發生的根本辦法就是要多瞭解市場動態,熟悉交易過程﹑節奏﹑地域特點和學習市場理論。

  今天的長島市場既可以說是市場轉變的前奏,也可以說是變數不清的混濁。如果屋主賣房的心態仍然在“熱漲”的慣性中,一味追求“再漲些”,就有可能失去機會。建議地產賣主們與時俱進,調整好心態,用全新的市場眼光,科學的價格策略,靈活的推銷方法在現實的地產市場中交易,而不是在你所希望的地產市場中交易。