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2012年12月16日星期日

长岛11月房市同比升6.5%

三村学区仍然逆市向下

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    据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  12 7 日统计数据显示,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡(SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 11 月房屋销售中间价为 $362,000,同比上升了6.5%,环比$355,000上升了2.0%。已签销售合同尚未过户的地产中间价为$345,000,同比也上升了1.8%。这是连续第 12 个月同比上升,代表着市场保持回升状态整整一年。住宅库存继续减少,代表着买方选择余地越来越少,反映了卖方市场发展步伐坚定。(详见附图 1,点击附图,可开另窗,下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作)。


        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $400,000,同比上升5.8%(详见附图 2);皇后区销售中间价为 $389,950,同比飙升了18.2%(详见附图 3);苏福克郡销售中间价 $313,500,同比$310,000持平(详见附图 4)。由于受飓风桑迪影响,销售量1,838个,同比下降了14.6%,环比下降了26.1%

    位于 Brookhaven 镇的三村学区(Three Village)继续保持逆市而下的市场表现。11月份房屋销售中间价为 $381,000,同比降幅8.2%。(见附图 5

2012年11月24日星期六

长岛10月房市同比升4.1%

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    据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  11 23 日统计数据(受飓风Sandy 影响,本期统计结果推迟半月出台)显示,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡(SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 10 月房屋销售中间价为 $355,000,同比上升了4.1%,环比$365,000下降了2.7%。已签销售合同尚未过户的交易中间价为$345,000,同比也上升了3.0%。签约数量为2,489 个,同比跃升了16.5%。这是连续第 11 个月同比上升。住宅库存还在继续减少,代表着市场继续向健康的方向发展。(详见附图 1,点击附图,可开另窗,下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作)。

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $398,250,同比$383,000上升4.0%(详见附图 2);皇后区销售中间价为 $370,000,同比$340,000大幅上升了8.8%(详见附图 3);苏福克郡销售中间价 $320,000,同比$301,500上升了 6.1%(详见附图 4)。

2012年10月18日星期四

三村学区连续3月房价同比降9%


长岛9月房价同比升1.4%

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        据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  10 5 日统计数据显示,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡(SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 9 月房屋销售中间价为 $365,000,同比上升了 1.4%。已签销售合同尚未过户的中间价为$345,750,同比也上升了3.2%(这个数字可以提供前瞻性市场瞭望)。库存大幅度收缩,住宅库存同比下降了16.1%(详见附图 1,点击附图,可开另窗,下同)。

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图 5,所有图片均由 MLSLI 制作。
        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $417,000,同比$410,000上升1.5%(详见附图 2);皇后区销售中间价为 $375,000,同比$350,000大幅上升了7.1%(详见附图 3);苏福克郡销售中间价 $310,000,同比$314,500下降了 1.4%(详见附图 4)。

        石溪大学所在地的三村学区(Three Village)今年 9 月份的房屋销售中间价为 $380,000,同比$419,000,大幅下降了9.3%(详见附图 5),这是该学区在过去12  个月里连续 3 个月同比下降超过 9.0 %的市场表现。

2012年9月15日星期六

8 月份三村学区房价同比降幅大


西那山学区同比续升


       据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  9 11 日统计数据显示,三村学区(Three Village 8 月份房屋销售中间价为 $381,732,同比($422,500)大幅下降了 9.6%,这是该学区自金融危机以来同比降幅最大的月份(见图 1,点击附图,可开另窗,下同)之一,4 7 月份依次同比下降  5.4%6.9%8.0% 9.0%1-4月该学区房屋销售中间价少见地连续保持在 $400,000的价位上,5月份以后逐月降近到38万的价位上。
图 1

图 2,图片均由 MLSLI 制作
        相比三村学区,西那山学区(Mt. Sinai 8 月份房屋销售中间价为 $435,000,同比($390,000)上升了 11.5%,这是该学区自金融危机以来第五个同比上涨的月份(见图2),4 7 月份同比依次上涨 0.3%8.4%10.1% 12.7%。从4月份的 $401,000一路高涨至 8 月份$435,000 的价位上。

2012年8月14日星期二

Mt. Sinai 7月房价同比飙升13.6%


长岛 区 郡升幅 3.2%

图 1
        据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012   11 日统计数据显示,Mt. Sinai 学区  7  月份房屋销售中间价($447,500)同比($394,000)飙升了 13.6%,这是该学区自金融危机以来第四个同比上涨的月份(见图 1,点击附图,可开另窗,下同),至 月份同比依次上涨 1.4%8.4% 和 12.7%。现在在市库存房屋销售中间价为 $444,900

图 2
        Mt. Sinai 学区金融危机以前的 15 年间住宅发展迅猛,地产税征课幅度和民怨也相应较高。政府在过去的 年中放缓了提升当地地税的步伐,代之以来的却是大量的减税申请和减税判决,现在与附近学区相比,反而演变成了地税较低的学区了。又受纽约州提升地税新法案(年涨幅不能超过 2%  )的束缚,以后涨幅也被极大地遏制了。这是该地区房价升幅较高的深层原因。

图 3
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        与此同时,该学区所在的苏福克郡 月份房屋销售中间价($325,000)同比($315,000)上升了 3.2%(详见附图  2)。

图 5,统计图表均由 MLSLI 制作
        另外,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡(SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 7 月房屋销售中间价为  $370,000,环比  $355,000 上升了 4.2%,同比($360,000)上升了 2.8%(详见附图  3)。这是 7 年来继 月份以后出现的同比第二次上升的表现。皇后区(379,000)同比($341,500)也跃升了 11%(详见附图  4),但有意思的是,纳苏郡($407,000)同比却下降了 1.7%(详见附图  5)。

2012年7月13日星期五

长岛 6 月房市同比反弹 1.4%


村学区连跌两月

图 1
        苏福克郡 Three Village 学区房屋销售中间价 月份环比再降 $4,000,在整个长岛市场反弹的号角中开倒车,但该区的交易量却持续上升。笔者认为,这种情况不会延续多久,将很快与苏福克郡整体市场表现一致起来。其根本原因是买方市场惯性心理和舆论后滞造成的。

        Three Village  学区今年 月份的房屋销售中间价为 $390,000(见图 1,点击附图,可开另窗,下同),同比 $424,000下降了 8%。该学区今年前上半年前  4 个月的房屋销售中间价一直少见地恒定在 $400,000 的价位上,而 5 月份跌过了40万关口,6月续跌。

图 2
        另外,据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  7 7 日统计数据显示,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 6 月房屋销售中间价为 $360,000 环比 $35,000 上升 2.8%,同比上升 1.4%。这是 年来同比第一次出现上升的表现。

图 3
      其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $402,500,同比稍微下降(详见附图 2),然而却值得注意,因为这个数字表示纳苏郡自去年 月以来销售中间价首次回升到 $400,000;皇后区销售中间价为 $345,000,同比上升不到 1%(详见附图 3);苏福克郡销售中间价 $325,000,同比飙升了 4.8%(详见附图 4)。2   1 区房屋 6 月住宅库存同比下降了13.7%,销售量情况详见附图 5

图 4 
       另据《华尔街日报》乐观地说,美国房市崩跌已经结束。今年 月正在施工的住宅同比激增26%月售出的成屋,比一年前多出近 10%。待售新屋数量也回复到 2005 年的标准。在房市泡沫破灭将近 年之后,房市总算开始止跌回升。

  《华尔街日报》还说,今后房市不太可能再拖累美国经济,却将反映整体经济的强弱:就业机会愈多、美国民众对保住工作愈有信心,他们愈愿意买房子。

  许多购屋者是打算用以出租,日后再脱手的投资者。这是房价上涨的重要迹象。许多专家早就宣称房市已经触底,现在大部分房价指数也证明这种说法,显示一些房价开始提高。虽然贷款商拥有大批法拍屋,库存已缩减到接近正常的 个月供应量,空屋比率也降到 2006 年以来的最低点。

图 5
  富国证券 (Wells Fargo Securities) 经济学家说,虽然整体经济成长减缓,房市复苏的动力似乎正逐渐加强。

  《华尔街日报》强调,虽然联储会为了振兴房市,大肆压低抵押贷款利率,可是房市距恢复健全还很遥远。住宅开工量虽然增加,比房市泡沫破裂之前的 2002 年仍锐减 60%。美国的房屋净值也只有 兆元,比 2002 年减少 25%,更比颠峰时期减少一半。拥有房贷者有1/4 以上背负的贷款额仍超过房价,虽然房价回升使这个比率逐渐减少。

  无论如何,房市回升仍然是个重要的里程碑,在就业市场低迷不振之时更是受欢迎。房市已有很长一段时间成为拖累经济的一大包袱,现在终于可以开始协助推动经济,虽然力道还很微弱。

  摩根大通银行经济学家上周说,制造业曾带头推动成长,建筑业则落在后头,现在反过来,制造业成长减缓,建筑业则恢复生气。

2012年6月20日星期三

长岛 5 月房市同比稳定


石溪大学周遭房价下跌
      
图 1,Three Village 学区房价跌过 40 万大关。
       位于 Brookhaven 市镇北部的 Three Village 学区房价两年来一直在40万和43万之间,正当整个长岛房价趋于稳定的时候,却走向跌势,这是当地连续低房价和高交易量的现象造成的。笔者抽样 Stony Brook Setauket  E. Setauket 三个村子的已售房调查,去年 1-5 月份共交割 81 房,而今年 同期达到 94 房,升幅逾 16%。而且,中低价房屋占了大比重。

图 2
        Three Village  学区今年5月份的房屋销售中间价为 $393,000(见图 1,点击附图,可开另窗,下同),同比 $423,000下降了 7.1%。该学区今年前 4 个月的房屋销售中间价一直少见地恒定在 $400,000的价位上,而5 月份跌过了40万大关,呈现出了它的地域特点。
       
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        另外,据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  6   11 日统计数据显示,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡 SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 5 月房屋销售中间价为$350,000环比$341,500略有上升,同比相同。这是自金融危机以来长岛房市下滑首次出现的稳定一年的表现。

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为$394,750,同比上升(详见附图 2);皇后区销售中间价为$350,000,同比上升了2.9%(详见附图 3);苏福克郡销售中间价 $304,750,同比 $312,700 也是上升(详见附图 4)。2 1 区房屋 5 月销售量和库存情况详见附图 5

2012年6月18日星期一

长岛,华人买房爱选的地方(五)



        长久以来,纳苏郡和苏福克郡以高科技科研和工程相对集中而盛名天下。大约从1930年到1990年左右,长岛被认为是美国航空中心之一,如格鲁曼飞机(Grumman Aircraft),共和国航空(Republic Aviation),飞兆半导体(Fairchild),克提斯飞机和发动机公司(Curtiss Aeroplane and Motor Company)在长岛设有总部和工厂。

        除此以外,还有布鲁克海文国家核物理实验室(Brookhaven National Laboratory)和联邦能源科研基地。

图 1, 摩托罗拉公司(本文图片除图 3 外
均由维基百科拍摄)。
        最近几十年,电子、数字、计算机行业发展迅猛,有斯佩里(Sperry Rand)、CAComputer Associates)、摩托罗拉(Motorola Enterprise Mobility 图 1)等著名公司,已经把长岛变成了计算机行业的中心。

图 2, 石溪大学医院。 
        纽约州立大学石溪分校(图 2)主导着广泛的医疗学科和技术的研究。

        冷泉港实验室(Cold Spring Harbor Laboratory),一个私营非盈利机构,研究重点在癌症,神经生物学,植物遗传学,基因和生物信息学方面。该实验室还担负着广泛的教育任务,1998年成立沃森生物科学学院,目前有超过400名科学家,历史上有8位诺贝尔奖获得者在这里工作过。

        冷泉港实验室获得国家癌症研究所(NCI)癌症中心项目的支持,并已自1987年以来,成为国家癌症研究所指定的 63 个癌症科研机构之一(见图3)。
图 3,冷泉港实验室。

图 4,苏福克郡行政大楼。
        长岛 Hauppauge 工业园是美东最大的工业园区。有1,300多家公司,超过55, 000人被雇用,由园区工业协会统一代理园内和涉外业务。

        长岛有1/5的居民搭乘交通工具到纽约市工作。

        岛东仍然以农产品生产和加工为主。在过去的 25 年里,北叉葡萄种植和酿酒业的发展已形成规模,正在以新兴产业的姿态步入市场,而且正逐步取代传统的马铃薯种植,而南瓜农场渐渐转为庭院经济。许多农场都允许都市民众下地采摘新鲜水果。

图 5,北叉道边有机蔬菜摊。
        渔业仍然是重要的产业,主要分布在亨廷顿(Huntington),北港(Northport),蒙陶克(Montauk),岛东和南岸。(未完待续)