Living Cultural Realty

2013年8月9日星期五

石溪附近 7 月房市再现踏步

Three VillagePort Jefferson Mt Sinai 学区房市差强人意


         Three Village School district(见图1),Port Jefferson School district(见图2)和 Mt Sinai School district(见图3,以下分别称做三村学区、 杰弗逊港学区和西那山学区,各学区统计数据均有MLSLI制作)今年7月份的房市表现差异很大。

图 1


         首先,时下房市表现回到踏步状态。除三村学区房市同比上升3.9%外,另外两个学区同比分别下降7.9%12.2%。三村学区房市12个月逐月环比蜗牛式爬升,交易中间价由$385,000略升至$400,000,月升幅不到一千美元。另外两个学区12个月逐月环比却在大幅下降。如果说杰弗逊港学区12个月同比降幅由17.9%缩短到7.9%,交易中间价也由$462,500降至$426,000 是个坏消息的话,那么西那山学区由12个月前的同比增长10.3%,直落到上个月同比降幅12.2%,交易中间价也由$444,000下滑到$390,000,月降幅达4, 500美元,就是个更坏的消息。综合三个学区房市表现,整体市场偏差。



图 2
        其次,联邦杠杆运用对房市破坏力极大。30年固定抵押贷款利率由5月份的3.7%上升到8月份的4.4%(见图4,截图于bankrate.com)。新屋贷款利率也相应提升,建筑商不得不止步于此,导致新屋开工率在石溪一带近乎零增长。这种高利率调控是破坏当地房市的第一杀手。 

         第三,当地就业情况恢复缓慢,新的蓝领失业人口陷入按揭危机,法拍屋、流拍屋和 short sale 虽数量剧减,但仍然四处呈现,客观上拉低了低价房区地产的价值。




图 3
         总之,石溪附近今年前两个季度的房市表现好于第三季度的第一个月。由于夏季地产销售旺季一般会持续到9月初,今年第三季度受到严重影响,前景暗淡,使得刚刚起步的房市又回到了进一步退两步的状态。

图 4