长岛苏郡房价跌停逾年

        据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）今年5月的统计报告显示，位于长岛东部的苏福克郡（以下简称苏郡）今年4月的房屋市场表现基本上停留在去年同期的水平上，终止了自06年以来连续3年的下滑历史。自09年春季迄今，在低价位水平上月比有小幅跌升，整年却原地踏步，基本保持了相对浮动不大的市场状态。具体情况如下：

        苏郡独立住宅今年4月的销售中间价为$325，000，保持在去年同期$325，000的水平上，与前年4月的$377，000相比下降了约14%。今年4月的公寓楼房销售中间价为$301，000，与去年同期的$261，00相比，上升了15%，与前年同期的$310，000相比，则下降了3%。今年4月的合作公寓房销售中间价为$130，000，同比$149.000下降了约13%，与前年同期的$173，990相比，则大幅下降了25%（见附图）。

附图：图表显示长岛苏福克郡两年来房市销售中间价的统计对比（MLSLI协会制作）。

        对此，当地一些业内人士认为，这得益于联邦房屋刺激法案的实际兑现，把许多买家“驱赶”到这一特定时间段下手置产，形成了高交易量。加之保持在低位的利率，大幅度地为买家节约了按揭成本，纽约州的贷款优待计划为当地市场发展增添了地方色彩。买家普遍有“现在下手，以后房价再下跌的可能性空间也不会太大”的心理。

        市场已经在过去的一年半内消化了大量数年累积的第一次买房的买家，未来市场买方数量的相对下降一定会影响全面市场的交易量，从而也有进一步再拉动房价继续走低的可能。

        还有一些业内人士认为，随着联邦房屋刺激法案的终结，正在实行的杜绝劣质房贷政策，全美经济趋向不稳，特别是纽约州议会为州财政扭亏增收的法案辩论正趋白热，全州范围内又要刮起的公务人员和政府雇员的裁员、减薪风，定给房屋市场赋予新的内容和带来负面的影响，这些确定和不确定的因素给未来苏郡的房市走向渗入了忧大于喜的内容。也就是说，在房屋市场稳定了一年后，今后一段的发展方向又陷入了扑朔迷离。

“一条龙服务”助人也毁誉

        问：我的经纪向我推荐了验屋师，验屋过程中，经纪与验屋师聊天，不小心让我听到了一句，“Don’t kill the deal.”我心里一怔，“原来他们是一伙的”。结果，一个看上去很旧，年过半百的维多利亚式住宅，硬是“查无大碍”。我怀疑验屋师隐瞒了真实情况。

        我的经纪还要给我推荐律师和贷款经纪人，说是“一条龙服务”。我是不是都应该自己找比接受经纪推荐的更好？

        李西安

        答：那位经纪是在要求验屋师“大事化小”， 很明显有藏匿重大质量问题动机的可能，你的怀疑靠谱。

        你的问题具有普遍意义。地产经纪常经买家要求，把买房整个过程中所有涉及到的职业服务环节，诸如验屋、检蚁、测铅工程师，律师，贷款经纪和估价师等，都安排“妥当”，“方便”买家，即所谓“一条龙服务”。一般再经买家雇请后，由被雇者实际完成工作。这当中经常发生悬疑事件，若非用心探究，确实难辨利弊。

        先看经纪（推荐人）为谁工作？有上市经纪（the seller’s agent），销售经纪（the broker’s agent）和买方经纪（the buyer’s agent）等三种代理关系，其中上市经纪和销售经纪为卖方所雇请，争取的是卖方的最大利益；只有买方经纪受雇于买家自己，争取的才是自己的最大利益。又由于买家为了节约经纪佣金，长岛绝大部分买家选择与卖方雇请的销售经纪合作。

        这就不难看出，“一条龙服务”的推荐人有为卖方工作的上市经纪和销售经纪，也有为买家工作的买方经纪。由于住宅买方经纪很少被雇用（商业买方经纪情况不同），所以绝大部分推荐发生在销售经纪这里。

        买卖双方利益是对立的，买家接受利益对立一方代理人的“一条龙服务”，从理论上讲，买家就有置身于雇请对方的人为自己“工作”的情况。

        再看被推荐人与推荐人的关系。地产经纪，验屋师，律师，贷款经纪都是独立的持照专业人士。在纽约，他们绝大部分不会同时持有所有行业的服务牌照（但不排除也有少数持有两种以上牌照的专业人士，如既是律师也是经纪人，既是地产经纪人也是贷款经纪人的情况）。也就是说，他们中的绝大部分不会在扮演地产经纪角色的同时，还另外扮演验屋师、律师和贷款经纪角色。所以，他们的推荐目标一定是，从法律上讲，与自己没有隶属关系和利益关系的专业团队。被推荐人的服务质量和职业道德受国家法律和他们职业所属的行业协会的规定约束，应该与推荐人无关。

        再其次，推荐往往发生在推荐人对被推荐人有一定做事的了解和做人的信任上，有过曾被当事人认可的服务。所以，从理论上讲，推荐应该包括被推荐人的专业服务水准和职业道德的双重内容。但在实际生活中，推荐人往往缺乏对被推荐人职业道德水准的认识。被推荐人也常常有“照顾”推荐人利益而损害自己当事人利益的情况，你的验屋师行为至少涉嫌与推荐人合谋。

     生活里，常有人推荐保姆、清洁工，装修师傅和牙医等，发生不满意情况反过来埋怨推荐人的情况不多，但住宅买家埋怨推荐经纪人概率还是蛮高的，那是因为过户后才逐渐得知吃亏上当、又吐不出来、退不回去和追悔无奈的心理。

     显而易见，无论经纪人是争取卖主还是买家的利益，推荐大都有热忱帮助的动机，但推荐者不能保证被推荐者的服务结果，也不负连带责任。

     诚然，经纪人积累的相关服务人士信息量会多一些，其中不乏佼佼者，但此佼佼未必彼佼佼，前服务质量得到夸赞，未必后服务就一定会得到夸赞。即使经纪人不以夸赞反馈为推荐目的，但也不乐见当事人造成实际伤害，更不愿意损害经纪人与当事人之间的互信关系。做得专业些的经纪人对服务推荐是很谨慎的。

        第四，实践中经纪通常同时推荐三人以上，让买家自选的做法仍然不是最佳办法。因为增加推荐数量虽然可以稀释被推荐人、减少被买家怀疑的程度，但并不由此改变推荐性质。也就是说，很有可能被推荐的这些人中，任何一人都与推荐者有着利益关系。就像魔术师用的两面都是人头的特殊硬币，无论如何翻转，都不会出现有字的另一面。

        第五，推荐人与被推荐人相互熟悉是可能有猫腻的前提，但不是损害买家利益的证据。既就没有推荐在先，也常有不同行业的专业人士有相互熟悉的情况。

        第六，被推荐人提供的服务质量和与买家的互动情况是推荐人无从掌控的，一旦雇用双方发生矛盾，就会置推荐人于尴尬境地。如果发生被推荐的专业人士严重损害当事人利益事件，推荐者的信誉定将大大折损。这就是热心没办好事，反而伤了热心人的情况。

        所以经纪推荐他人，就意味着把自己的信誉交给了被推荐者。在当事人利益受损面前，很少有买家愿意理性地从法律和技术层面区别看待最初推荐和被推荐的实质关系，非理性的成份会多一些。“这是经纪给我推荐的”就不是一句好话萦绕在买家心理了。

        第七，许多买家之所以愿意接受经纪的“一条龙服务”，有的是不知道程序，不了解如何甄别专业人士的方法，缺乏地产买卖经验；有的是没有时间查找；有的是信任经纪，认为经纪认识和了解的专业人士多；还有的是不了解三种代理关系，搞不清推荐者究竟为谁工作；还有的完全是图省事。

        面对推荐，买家可以接受，也可以不接受。虽然推荐在先，推荐本身已经不重要了，重要的是产生了新的雇用服务法律关系。

        有意思的是，有时既就是善意的推荐最终却演变成了有违善意的结果，无论经纪开始是如何想帮买家实现目的，最终都是要由第三人来完成工作，而这个第三人更多的是在自己的专业立场和职业道德上考虑和处理问题，呈现出的多样性和偶然性结果，极有可能伤害到推荐者本人。

        从上述多视角细看后，我们不难发现“一条龙服务”有存在的必然性，两面性和复杂性。既有正面的助人功效，也有负面的损人可能。对极少数恶意推荐者来说，它是表面助人，实则成为完成销售，获取不当利益，保护交易的手段；对善意推荐者来说，也有可能毁誉受伤。当然，善意推荐和尽心服务，令买家满意的结果也大量存在。

        由此，我对买家的忠告是：（一）如果你雇请的是买方经纪，对其“一条龙服务”放心的程度会强一些。（二）如果是上市经纪和销售经纪的“一条龙服务”，你应持慎重态度，更不应索要“一条龙服务”。（三）无论是哪种经纪关系，如果你有足够的时间考察，还是避开“一条龙服务”更好，所有围绕地产交易要雇请的专业人士都由你自己亲自筛选敲定为上上策。

        同时，我也向同行们建议：如果你看重自己的职业名誉，珍惜你与客户间的互信关系，就别老拿“一条龙服务”说事，那是把双刃剑，在善意帮助客户的时候常会发生被客户误解和埋怨，甚至损伤自己的名誉。请以不主动推荐为服务原则，在客户要求推荐的情况下，别忘了先介绍本文的内容。推荐这事还是“多一事不如少一事”得好，你没有被要求推荐是个幸事，在发生了雇请服务不专业的情况时，你是超脱的。

买前工夫到买后后悔少（五）

        （上接四）
        10，不雇请专业人士帮助自己又没有能力做好的买家。地产方面的知识和下围棋一样有易学难精的特点，许多经纪干了十几年还对其一知半解，好多地产投资人赚赔都有几分糊涂。何况一些人除了自信和胆量外，其他该具有的知识还都没有。

        我们常常可以看到这样的社会现象，律师自己作为诉讼主体还雇请其他律师作为自己的代理人，大夫自己看病还预约其他大夫诊断治疗，抵押贷款银行经理还委托经纪搜房、搜贷。律师、大夫、银行经理尚且如此，何况我们半路来的移民而又非地产方面的专家？

        网络和其它技术的革新打破了经纪行业相对垄断信息的格局，无疑给市场主体带来了前所未有的方便，但仍停留在揭示基本信息的层面上，也就是把 “静止性信息”（准确和非准确的都有）推向共有领域。而对具体地产价值的评估，地区环境的分析，投资风险的论证，销售包括谈判在内的各个环节，经纪人仍然起着非常重要的作用；合同审查、产权报告及过户把关，律师的作用仍不可或缺；贷款条件比较和申请资格查询也凸现了贷款经纪的份量；验屋师的质量勘验、估价师的价值分析等，这些“综合技术性服务”远非静止性信息所能及。就像国家法律法规的信息形式都是公开的，公众查询很方便，这并不说明凡能获取这些信息的人都成了内行。买家不雇请专业人士，就都得自己扛下来。

        11，雇请职业道德不好的律师。有些律师完全是被动地接受出贷人和产权公司开出的过户条件，他们担心据理力争会导致中断过户，甚至贷款失败，只要不是让当事人 “太大太多地吃亏”，就放任事态。而这个不是 “太大太多” 的度量掌握实际上是对当事人利益底线的冲撞性测试。有的律师与产权公司利益一体，这就很难保证当事人的利益。

        有时银行开出的过户条件远远超出了借贷人的想象，很需要律师的合理解释。对法定收费数额，是硬性的，一般也不会出问题，律师很好解释，但对有弹性的项目设置和收费数额，律师的解释就很个性化和戏剧化了，奥妙就在这一部分，玄机也就藏在这里。

        实际生活中，出贷人告知贷款人的贷款条件往往发生在行将过户的前一天，甚至是最后一刻，令许多贷款人有猝不及防的惊讶和无条件接受的无奈感，好像冒冒失失地钻进了别人精心设计的圈套，自己就是那要多少就得给多少的砧板之肉。这时候最能帮助买家的就是他的律师，不仅要在过户条件上帮买家把关，还要在心理上让买家买得放心，更要在细节上维护买家的利益，这是许多律师应该做而没做到的。

         12，没有货比三家就贷款的买家。许多买家怕麻烦、图省事，不做贷款调查对比，不知道出贷人之间的放贷差别，也不关心银行内部的运作程序，更对贷款费用知之甚少，就申请贷款。结果常常交出昂贵的学费。

        银行之间的放贷计划是有差别的，有的有时还很大，巧立名目故意多收点钱的有之。有的银行对高收入阶层的放贷有很好的计划，但对相对低收入阶层的放贷就差了许多；反之，也有银行偏偏青睐低收入群体；银行间对信用分数高低的放贷计划也有一些差别；有的银行倾斜于合作公寓和公寓楼房，而另外的银行则倾斜于独立住宅或者商业楼宇或者新建筑；同一银行在不同的时间段又有不同的计划。几乎没有人能做到对各个放贷银行的细节和特点了如指掌。银行间同一时段大相径庭的差别当然也属罕见，但货比三家的做法，总会减低一些买家贷款的风险。

        贷款经纪对各银行计划的追踪和相对熟悉，为买家提供着桥梁服务。

        13，性格有瑕疵、做事不周全的买家。有的轻信他人；有的固执听不进劝导；有的曾有买房的经历就自以为是专家了；还有的过于犹豫，疑心过重，当断不断；有人在数百个陌生的地产概念面前懒与学习和分析，放任事态发展，被动接受；还有完美主义者，过于挑剔，买前很难找到适合自己的房子，买后后悔率还很高。林林总总，这些都可能会在买房后，才面对逐渐认识的问题。

        对有这类情况的买家，我的建议是，1，买前尽量听取相关知识的讲座，与经纪多讨论细节。2，充分利用签合同后的“冷静期”（无条件反悔期）再三权衡（即合同约定，在合同签订后，买家有权在三天内反悔，获退全额定金，退出买卖而不受惩罚）。

        许多买家的后悔是对买到手地产的地点、质量或者价格的结果而言，可也有许多买家的后悔情况往往发生在买房过程中：紊乱的搜房思路，效率过低的搜房安排，时间过于仓促，存有不信任的服务关系又不注意修补，疏于研究的精神懒惰，与其他买家竞买同一地产，买家内部矛盾激化严重对峙，草率的决定等都可能成为日后后悔的隐痛。

        总之，无论怎样努力，买东西后悔的事情永不会杜绝。买房是商业行为，是价值的交换，遵守的是市场法则。后悔是心理现象，是现在的自己对过去的自己行为再认识后的惋惜反映。没有只赚不赔的生意，也没有恒久不变的心态。

        人的一生中让自己后悔的事经常发生，只是买房过程中接触到了一些服务人员，尽管他们不可能替代决策，然而，极有可能成为了后悔者们，也就是决策者本人首选的抱怨对象。我以为，买家与其事后后悔，不如事先准备。与其临渊慕鱼，不如退而结网。

        后悔有时是相对的，有时又是绝对的。后悔有时是有道理的，有时确实是没道理。买方保持理性地看待事物最为重要。如果事先预防无效，事后请买家们：分析责任，找准责任人（包括自己在内），再追究责任人的责任。

        人生路上，我们可能会遇到很多的挫折，甚至失败，随之伴随的是沮丧、失意、后悔，甚至是绝望。这些挫折或者失败，有的是由客观因素造成的，有的则是由主观因素造成的。对于前者，我们很难改变客观障碍，或许灵活的适应还是不错的选择；对于后者，我想说，既然你选择了，你就要为你的选择埋单。因此，不管是由于客观因素还是主观因素造成的挫折、痛苦或者失败，你都无需后悔，后悔在此时毫无意义，毫无价值，后悔是无用的。（完）