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2012年7月13日星期五

长岛 6 月房市同比反弹 1.4%


村学区连跌两月

图 1
        苏福克郡 Three Village 学区房屋销售中间价 月份环比再降 $4,000,在整个长岛市场反弹的号角中开倒车,但该区的交易量却持续上升。笔者认为,这种情况不会延续多久,将很快与苏福克郡整体市场表现一致起来。其根本原因是买方市场惯性心理和舆论后滞造成的。

        Three Village  学区今年 月份的房屋销售中间价为 $390,000(见图 1,点击附图,可开另窗,下同),同比 $424,000下降了 8%。该学区今年前上半年前  4 个月的房屋销售中间价一直少见地恒定在 $400,000 的价位上,而 5 月份跌过了40万关口,6月续跌。

图 2
        另外,据长岛地产经纪合作协会 MLSLI 2012  7 7 日统计数据显示,纳苏郡(NASSAU COUNTY)、皇后区(QUEENS BOROUGH)和苏福克郡SUFFOLK COUNTY)等一区俩郡今年 6 月房屋销售中间价为 $360,000 环比 $35,000 上升 2.8%,同比上升 1.4%。这是 年来同比第一次出现上升的表现。

图 3
      其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $402,500,同比稍微下降(详见附图 2),然而却值得注意,因为这个数字表示纳苏郡自去年 月以来销售中间价首次回升到 $400,000;皇后区销售中间价为 $345,000,同比上升不到 1%(详见附图 3);苏福克郡销售中间价 $325,000,同比飙升了 4.8%(详见附图 4)。2   1 区房屋 6 月住宅库存同比下降了13.7%,销售量情况详见附图 5

图 4 
       另据《华尔街日报》乐观地说,美国房市崩跌已经结束。今年 月正在施工的住宅同比激增26%月售出的成屋,比一年前多出近 10%。待售新屋数量也回复到 2005 年的标准。在房市泡沫破灭将近 年之后,房市总算开始止跌回升。

  《华尔街日报》还说,今后房市不太可能再拖累美国经济,却将反映整体经济的强弱:就业机会愈多、美国民众对保住工作愈有信心,他们愈愿意买房子。

  许多购屋者是打算用以出租,日后再脱手的投资者。这是房价上涨的重要迹象。许多专家早就宣称房市已经触底,现在大部分房价指数也证明这种说法,显示一些房价开始提高。虽然贷款商拥有大批法拍屋,库存已缩减到接近正常的 个月供应量,空屋比率也降到 2006 年以来的最低点。

图 5
  富国证券 (Wells Fargo Securities) 经济学家说,虽然整体经济成长减缓,房市复苏的动力似乎正逐渐加强。

  《华尔街日报》强调,虽然联储会为了振兴房市,大肆压低抵押贷款利率,可是房市距恢复健全还很遥远。住宅开工量虽然增加,比房市泡沫破裂之前的 2002 年仍锐减 60%。美国的房屋净值也只有 兆元,比 2002 年减少 25%,更比颠峰时期减少一半。拥有房贷者有1/4 以上背负的贷款额仍超过房价,虽然房价回升使这个比率逐渐减少。

  无论如何,房市回升仍然是个重要的里程碑,在就业市场低迷不振之时更是受欢迎。房市已有很长一段时间成为拖累经济的一大包袱,现在终于可以开始协助推动经济,虽然力道还很微弱。

  摩根大通银行经济学家上周说,制造业曾带头推动成长,建筑业则落在后头,现在反过来,制造业成长减缓,建筑业则恢复生气。