Living Cultural Realty

2007年7月27日星期五

数招力保房屋赎回权(上)

        “我和我先生三年前在石溪大学附近买的自住房,由于各种原因,我现在没有能力再继续支付每月抵押贷款的本金和利息。我有什么方法可以避免被银行强行收回抵押房屋?”
        关太太


        方法是有的。您要接触您的放贷银行或者咨询住宅法律问题专家。

        一般地讲,贷款人有三种:分为低收入政府资助保险贷款、退伍军人政府担保贷款和普通贷款,您所描述的情况对不同的贷款对象就有不同的答案。本文就一般情况边作假设边作答案,看看对您有无帮助。

        假如:您未能按月还贷将会发生什么?

        答:也许丧失抵押品赎回权。抵押贷款银行采取行动——收回抵押地产,是合法行为,您还必须搬出去。如果您的抵押物价值少于您所欠银行的数额,一个缺额判决将会接踵而来。如果您属于低收入政府资助保险贷款类,您不仅失去了房子,而且您还欠住房和城市发展部(HUD)的钱;如果您是退伍军人政府担保贷款,您就不用担心银行收回您的房子,因为有担保人。

        丧失房屋抵押赎回权和缺额判决将严重影响您的未来信用资格。所以,如果可能的话,您应该尽量避免丧失房屋抵押赎回权。

        假如:上述情况发生,您能做些什么?

        答:您可以做:

        (1)不要不理来自放贷银行的信件。如果您有按月还贷困难的话,不要迟延,请给放贷银行的损失减缓部门打电话或者写信,解释您的情况,提供您的财务细节,诸如您的月入和开支。没有这些信息,放贷银行也许不会帮您。

        (2)仍然呆在您的住所。如果您遗弃您的房子,您就不再有资格获得帮助。

        (3)如果您属于低收入政府资助保险贷款类,请接触距您最近的、经HUD核准的住宅咨询机构(800-569-4287或者DTT800-877-8339)。这些机构是有帮助价值的,他们经常有许多关于政府机构、私营或者社区组织的服务和计划方面的信息,这些也许对您有用。这类机构也提供信用咨询,而且通常免费。

        假如:上述情况发生,您有哪些选择?

        答:您可以考虑以下几点:

        (1)申请债务偿还期的特别延展。您的放贷银行可以基于您的财务状况安排新的还贷计划,甚至可以给您提供临时的缩减量或者做暂停还贷安排,前提是要视您的收入减少量和生活开支增大量而言,您必须向贷款银行提供充分如实信息。由银行权衡这些信息是否满足新的还贷计划所要求的充分必要条件。

        (2)修改抵押贷款条款。您也许可以采用重新贷款或者延长抵押贷款期限的做法,这样做可以满足您减少每月还贷的数额,以至在新的付款水平上保留您的房子,也使银行不至于因为“重新洗牌”而不得已蒙受损失。这样,您也许得到了缓冲,如果您以后恢复了“元气”,就又可能恢复并超过过去买得起的始点。

        (3)部分兑现。如果您属于低收入政府资助保险贷款类,您的放贷银行能够从您的(低收入政府资助贷款)保险那里为您获得一次性部分偿还。但您必须满足以下几点:1,您的抵押贷款拖欠期在4个月以上,12个月以下;2,您能够开始按照抵押贷款合同完全恢复每月还贷的数额。

        当您的抵押贷款银行提出部分兑现的请求时,HUD将付给您的抵押贷款银行一定数额的必须本金,以便保持您的抵押贷款仍然有效。但您必须完成签名等手续使期票生效,由此产生的费用也同时被加了进来,直到您把期票付清。这个期票在您付清第一抵押贷款前或者出售地产前是免利息的。

        (4)被银行收回抵押房前售出。这将避免被强行收回,使您也有机会付清您的贷款总额,但是它也是有条件的:

        1,您的按月还贷至少拖欠了2个月;

        2,您可以在3到5个月内出售该抵押物;

        3,如果您属于低收入政府资助保险贷款类,银行得到的新的估价报告必须满足HUD的计划纲要。

        (5)银行“友好”收回抵押物。作为最后一招,您可以把您的房子主动地交还给银行,虽然您失去了房子,却让您的信用等级免遭损害。它的条件是:

        1,您走到了末路,没有其它选择了;

        2,您未能成功自售;

        3,您也没有其它低收入政府资助保险贷款。

2007年7月20日星期五

长岛房价6月东升西降

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)6月市场月报信息,6月库存月比有升有降,升降幅度都小,同比大幅回落;售价月比、同比苏福克郡上升,纳苏郡下降;销量月比升高,同比仍然下降,但降幅不同;上市价与售价差额在4%左右。主要特点有:

        库存月比有升有降,升降幅度都小,同比大幅回落。苏福克郡6月份库存达到18,297个,其中住宅15,185个,分别比5月份的18,749个和14,956个下降了2.4%和上升了1.5%,比去年同期的16,742个和13,724个分别上升了9.3%和10.6%。

        纳苏郡6月份库存达到12,908个,其中住宅10,574个,分别比5月份的12,711个和10,405个上升了1.5%和1.6%,比去年同期的12,060个和9,934个也分别仅上升了7%和6.4%。

        从库存同比5月以前高于24%的现象锐减到6月的10%左右,说明市场消化率增高,新上市数量下降,待售房市场退出率也有所提高。

        售价月比、同比苏福克郡上升,纳苏郡下降。苏福克郡6月份平均过户价为$476,500,比5月的$470,400上升了1.3%,同去年6月的$464,600相比也上升了2.6%。

        纳苏郡6月份平均过户价为$590,500,比5月份的$620,200下降了4.8%,同去年6月的$633,000相比也下降了6.7%。

        这说明长岛房市6月份的整体表现喜忧参半,未能延续5月售价两郡均升的局面。纳苏郡月、年降幅都挺大。又一次上演了“锯齿交错”的徘徊戏。

        销量月比升高,同比仍然下降,但降幅不同。苏福克郡6月份售出1,081个,比5月份的986个上升了9.6%,比去年6月的1,305个,下降了17.2%。

        纳苏郡6月份售出1,017个,比5月份的894个上升了13.8%,比去年6月的1,112个则下降了8.5%。

        销量月比升高的表现未能全面拉升价格上扬,同比下降的情况也说明去年同期的成交量高于今年。

        上市价与售价差额徘徊在4%左右。苏福克郡6月份上市价与售价的差额为3.7%,比5月份的3.9%略有下降,比去年同期的3.0%有些上升。

        纳苏郡6月份上市价与售价的差额为4.4%,比5月份的4.8%低一点,比去年同期的3.7%则上升了0.7%。

        总之,长岛房市6月还是在徘徊,比5月份的回升表现要差一些,但库存的回落,说明市场消化能力提高了一些,大大减缓了来自库存连续数月升高的压力。但库存绝对数仍居高不下,在买方保持大比例挑选余地的同时,价格暗战也十分激烈。

        西部的纳苏郡平均房价高于东部的苏福克郡,前者的销量和销价起伏也比后者表现大一些。

2007年7月13日星期五

出租住宅邻里烦

        “考虑到大学生是较为稳定的租客,我年初在石溪学区购买一独立住宅做投资出租,为增加收入,我将睡房增加到5个。今春以来,邻里向我抱怨,有的说我庭院绿化不好,有的说我不修房子,还有的因房客车辆临街停放太多、派对半夜不停,噪音持续,说我扰邻。

        我认为,绿化和修房子是我自己的事。怎么绿化,修不修房子别人管不着。学生是年轻人,他们有他们自己的生活特点,偶尔噪音扰邻无可避免,可以原谅。

        现在有邻居扬言要投诉我。请问,我是不是有错?”

        马先生

        我认为您有必要作出改进。

        长岛绝大多数屋主不愿意与出租住宅为邻。理由很简单:也许影响地产价值、也许降低生活质量、或有安全隐患。要视房东房客的情况而言。

        出租住宅分为完全出租(投资性)和部分出租两种。前者投资者不住在该住宅,住有一家或多家房客;后者由屋主和房客共住。与前者为邻,邻居较为敏感。这要从一些投资房的某些乱象说起。

        首先要说明的是:(1)不是所有的完全出租型住宅不被邻居欢迎;(2)不是所有的邻居都不愿与出租住宅为邻。本文基点就一般而言。

        乱象一,庭院绿化忒差。杂草丛生,缺水少肥,虫害肆意,残枝满地,垃圾其中,气味怪异。

        庭院绿化美化是现代文明社会人们生活居住质量的重要组成部分,是邻里之间互相尊重、互相映辉、互相欣赏、互为衬托的外在形象,也是屋主对邻里环境的义务,更是保持相互地产价值的内在反映。

        不做庭院绿化、放任杂草丛生的住宅对邻里的伤害不仅是表面的,而且也是内在的。

        乱象二,房屋年久失修,形色难看。有的残垣断壁,有的篱笆破旧,有的屋顶洼陷,有的透风漏雨,有的白蚁四窜,有的违章加盖。

        保持住宅美观,更新房体老旧部分,既是对房客居住环境的保证,也是遵守法规民约的义务;既是保持与社区整体形象的一致,也是维护社区地产价值的基本做法。如果这年久失修的“破屋”显立于小区之中,它给周围邻里住宅价值的影响显而易见。

        乱象三,车多客杂。房客更换频繁,邻居搞不清谁住在其中;车辆临街停放过多,又阻交通,又不美观。

        城郊独立住宅邻里一般希望与居住相对稳定的邻居为邻,这便于熟悉和了解。如果更换频繁,会使邻里应接不暇,甚至产生不安全感。有的同屋合租房客多,临街停放车就多,产生各种各样问题或者矛盾的潜在机会就多。因此引起邻里纠纷的故事屡听不鲜。

        乱象四,增加噪音污染的概率高,主要发生在房客合租情况下。合租房客以年轻人为多,他们交往多,派对多,噪音就多。在石溪学区的SETAUKET去年就因为数个学生合租一独立住宅,派对噪音常常持续到半夜,被左邻右舍告到警局,房客遭到驱逐,投资者(房东)被迫卖房。

        保持住宅环境夜晚安静本是居民的公德和义务,也是起码的常识和邻里相处的底线。投资房要靠房客的自觉和房东的管理来实现,邻里的监督不可或缺。

        上述乱象要么是投资者为节约成本而牺牲环境,要么是房东管理、服务上有问题,要么是房客太不自觉。大概马先生遇到的情况兼而有之,只是程度有别。请马先生参读我2006年11月24日在《多维时报》刊载的《石溪大学租赁住宅管理经验谈》,希望能有帮助。

2007年7月6日星期五

买房贷款应知10项权利

        买家找房过程很辛苦,找到相对满意的房子不是件容易的事情。许多买家签了合同之后,往往会放松自己,自我减压,就会忽略一些贷款的细节,觉得依赖抵押贷款经纪人或者贷款银行的服务就可以“顺利”达到贷款目的。其实,在这个环节中,失去贷款,损失定金,降低信用分数,受到歧视,丧失过户条件,取缔合同,产生争议,闹到法庭的事不胜枚举。

        有的买家由于与抵押贷款银行由误会发展到失去信任,进而拒绝(放弃)贷款,由于合同约定的过户期限殆尽,没有时间更换银行从头再来,导致买卖合同被取消、定金也得不到退还。不仅自己损失了时间和金钱,也给相关人士带来损失。

        这些事与愿违的事情发生,绝大多数是从知之甚少开始的。一些买家由于不了解抵押贷款的性质、法规、特点和操作程序,而且掉以轻心,他们像赌徒走进赌场一样走进抵押贷款市场。他们对可能发生的事情缺乏预见,没有防范心理准备和应变知识。一旦遇见“吃亏”的事情发生,就会不知所措,产生受骗感,时常有人选择更笨拙的办法逃脱。

        为了使地产买家成功完成贷款,不仅地产经纪人、抵押贷款经纪人和银行要向买家宣传相关基本知识,而且作为买家自己更要主动摄取相关信息。

        房屋抵押贷款也许是屋主一生中最大、最重要的贷款,所以,屋主在与贷款银行达成抵押贷款协议前,应当弄清楚自己有哪些权利。实践中,许多屋主不知道自己都有哪些权利,稀里糊涂贷款者不乏其人。美国住房和城市发展部(HUD)为此有专门法规,用以保护地产抵押贷款者在贷款过程中的权利。

        1,你(抵押贷款人,下同)有权寻求对你来说是最好的抵押贷款,有权在抵押贷款经纪人之间和抵押贷款银行之间比较不同的收费信息。

        2,你有权获悉你的包括利率、点数和其它花费在内的抵押贷款的整个花费。

        3,在你与抵押贷款银行达成贷款协议前,或者在你支付任何费用之前,你有权索要所有抵押贷款结算费用的《结算花费善意估价单》。

        4,如果你决定取消该项抵押贷款,你有权知道哪些费用是不可退还的。

        5,你有权要求抵押贷款经纪人给你做详细的解释:该抵押贷款经纪人在你的贷款过程中,都为你做些什么。

        6,你有权获悉抵押贷款经纪人为你申办抵押贷款将会从你和从抵押贷款银行那里得到多少报酬。

        7,你有权咨询那些你弄不明白的费用和抵押贷款的条款。

        8,你有权获知抵押贷款银行的放贷不是基于种族、肤色、宗教、国籍、性别、婚姻状况和年龄、还有政府资助的多寡,而放贷的。

        9,如果你的贷款申请被拒绝,你有权获知原委。

        10,你有权向HUD索要过户结算花费小册——《购买你的房子》和其它信息(电话(800) 569-4287)。