Living Cultural Realty

2007年11月29日星期四

别让劣图吓阻买家

        “我的一位朋友给我说,他在网上察看各种各样的房屋照片时,如果发现某张照片他不喜欢,他会完全失去实地看的兴趣。我想知道,究竟有多少潜在的房屋买家是先看了网上一定质量的照片,再与相关地产经纪人联系实地去看?”

        丁冠群(地产经纪人)

        你我是同行,很高兴我们一起来讨论市场推销技巧。

        不久以前,芭芭拉.穆兰(Barbara Moran《多媒体技巧:网络与展示》Crafting Multimedia Text: Websites and Presentations的作者,一位职业网络专家)在观察了一定数量的潜在房屋买家浏览网络图片后的行为,做出了这样的答案:相当少的潜在买家在浏览了网络售房照片后,再与卖方代表联系。

        有效的地产销售网络图像广告包括与内容一起的照片和录像。穆兰曾经做过这样一个试验:要求一些浏览者假装在网上寻找自己的梦中住宅,结果这些“寻梦者”一遇到不喜欢的照片就迅速离开。穆兰认为,这不被大多数地产经纪人知悉的现象说明了网络推销照片的重要性。

        网络照片是现今售房最常用的方法之一。然而,在一组照片中,即使其它照片都很好,只要有一张“负面”照片就足以把潜在买家“吓”跑,只因为人们追求完美的心理。这些“负面”的照片告知潜在买家存在的质量问题和相应的修复、更正可能需要的模糊代价。市场上可供选择的住宅还很多,买家在没有穷尽浏览范围之前,是不会回头的。

        上市照片一定要讲究美学和安全的内容。光线太暗的照片让人有压抑感,东西摆放凌乱的照片让人有邋遢感;7月上市的住宅照片不应有圣诞节日装饰的内容,夏季上市的住宅别留有积雪压房的镜头。甚或空房没有家具等,都会给买家造成该房久市无售的感觉。

        研究表明,绝大多数网络浏览者在10秒钟内做出继续呆在这儿或者离开、考虑买还是不买、使用还是不使用联系方法的决定。如果他们有兴趣,就会很快做出反应。所以上市经纪人或者卖家自己要赶紧处理照片和文字问题,以便吸引潜在买家。

        有效的图片是以有好的内容为前提的,会引人注目和富有启迪,否则,就会有相反的效果。例如:日中阴沉的湖色在日落时抓拍就会有灿烂的云霞映衬湖面;把凌乱的厨房有条不紊的摆设后再拍就显得整洁;把冰箱上的磁体物和其它粘贴物去掉再拍就会有明亮和魅力的感觉;在整片白墙上悬挂适当大小的风景画后再拍,千万别拍成白墙加衣柜再加门的乏味照片;脱焦照片、或太暗或太亮的照片,还有大片的文字块都会给视觉带来压力。

        穆兰也给出了一些提示,对你我这样的经纪人都有很好的注意要点:

        1,要考虑安全问题。千万别把超贵重的物品拍摄在照片中,我们是在推销住宅,不是推销珠宝古董,名字、名画,也避免招徕梁上君子。

        2,用图片编辑软件提高图片质量,而不是图片内容。不能将墙上现有的的裂缝、水迹、涂鸦做掉,应该真实地反映原貌,要在艺术上下功夫。如果屋主实际地将缺点修改成了优点,就要尽可能地表现出来。

        3,不要在图说中讲空话、法律禁止的话和模棱两可的话。文字要精炼,拼写要正确,内容要合法,努力使自己成为作家或者编辑。

        4,不要在网上设置浏览门槛,要让潜在顾客容易浏览和容易与上市经纪人联系。那些“签字才可入内”,必须提交私人信息的做法也会让绝大多数潜在买家却步。

        5,避免神秘的图片,让浏览者易懂不猜。潜在买家希望从照片上容易分辨出客厅、厨房和卧室等,而不是“像”客厅、“像”厨房之类的模糊内容。

        6,按季节更新照片和文字广告。2月份拍的是雪景,4月份就该换成春天的景色,就该把游泳池全貌展示出来。要把降价时机作为更新文字内容和照片的契机。

2007年11月23日星期五

长岛10月房价同比增3.6%

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)10月市场月报消息,10月整体库存有所回升,其中住宅库存继9月下降以来,继续下降;售价月比同比均上升,其中同比平均高出了3.6%;销量月比上升,同比下降;纳苏郡(简称纳郡,下同)上市价与售价月比差额高达0.6%,增幅明显。主要特点有:

        住宅库存继9月下降以来,本月仍然有降。其中苏福克郡(简称苏郡,下同)整体库存月比有所回升,同比上升了5.0%。10月份库存为18,302个,其中住宅14,621个,与9月份的17,810个和14,761个分别上升了2.8%和下降了0.9%,比去年同期的17,437个和13,923个都上升了5.0%。

        其中纳郡住宅库存月比也有所下降,同比也是上升。10月份库存达到12,671个,其中住宅10,036个,与9月份的12,621个和10,167个相比,分别上升了0.4%和下降了1.3%,比去年同期的12,127个和9,769个分别上升了4.5%和2.7%。

        库存月比连续2月下降说明新上市住宅数量势头减弱,许多未售下市住宅屋主选择出租或者淡季过后明年再售。

        售价月比升幅不一,同比平均高出了3.6%。其中苏郡10月份平均过户价为$470,900,比9月的$457,300上升了3.0%,同去年10月的$452,300相比则上升了4.1%。

        其中纳郡10月份平均过户价为$607,800,比9月份的$602,300上升了0.9%,同去年10月的$589,600相比也上升了3.1%。

        房价在经历了9月份下降之后,又在10月份扬了起来,比预估市场淡季的连续下降有了相反的表现。

        销量月比上升,同比下降。其中苏郡10月份售出864个,比9月份的822个上升了5.1%,比去年10月的1,115个则下降了22.5%。

        其中纳郡10月份售出842个,比9月份的726个上升了15.9%,比去年10月的895个仅下降了5.9%。

        销量也在9月下降之后,10月再次杨升,呈现出由东到西,由5.1%到15.9%依次上扬的表现。同比降幅则以由西往东,依次5.9%到22.5%下降的表现。说明纳郡的市场售量表现比较接近去年的市场水平,苏郡则不然。

        纳郡上市价与售价差额月比高达0.6%,幅度增高明显。10月份上市价与售价的差额为5.2%,与9月的4.6%相比上升了0.6%,比去年同期的4.5%也上升了0.7个百分点。

        其中苏郡10月份上市价与售价的差额为4.1%,与9月份的4.1%持平,比去年同期的3.5%相比,还是上升了0.6个百分点。

        在经历了9月份今年以来的唯一折返月以后,10月份又扬了起来。住宅库存继续下降,售量和售价相互拉动,再次上升,这是非常有利于卖方的迹象。就单月数据分析,是今年以来较好的月份。

        但是,上市价与售价差额拉大(纳郡月比高达0.6%),说明价格战激烈程度再次拔高;东面的苏郡销量不如去年同期,甚至降幅达22.5%,但是房价却逆升了4.1%。说明成交率不高,成交价也降不下来,卖方坚挺价格,买方下手的人少。当地市场又有了要吗价高,要吗不成交的表现时段。

        尽管10月房价同比上升了许多,但平均绝对价格纳郡在60万左右,苏郡仍升不到50万。这种拉锯反复、升不上降不下的房市状态与前年中期水平差不多,反映出市场继续停滞。

        总之,长岛房市10月份的表现是纷繁离乱,扑朔迷离。

2007年11月14日星期三

住宅非法改建要被罚款

        “我2年前在Smithtown买了一个5年新的住宅,之后,我装修了地库,加建了露台,新辟了一个天井,把一个车库改建成了书房又一个洗手间。今年6月,我把书房和洗手间租给了一个朋友,她与我们共用厨房。最近有同事给我说,这些做法必须要得到政府的许可,否则,要被罚款。

        我自己的房子,只是做了一点点改动,又没有破坏。真的要政府批准才行吗?如果是,现在我该怎么做?”

        欧阳松

        如果你没有申请《建筑许可证》(Building Permit)和《使用(居住)证明》(Certification of Occupancy),你被强制补办手续和罚款就在所难免。这是源于当地政府的建筑规范(Building Codes)制度。

        那么,什么是建筑规范?

        建筑规范是指地方政府对建筑设计、建筑施工、建筑质量、建筑使用和居住、建筑位置和建筑护养的最低公共安全要求而确定的整套规定体系和制度安排。诸如对管道、电源和火源就有特别的规定,通常有严格的分别检验制度和专门的检验人员。

        任何建筑物在它被使用之前,必须获得《建筑许可证》和《使用(居住)证明》。在建筑过程中,检验人员必须到场对关键部位进行查验,记录在案。建筑规范还包括对拒绝申请、故意不办《建筑许可证》、没有获得《使用(居住)证明》者进行强制补办和罚款处理。你的情况是非法改建、加建和非法出租(非法出租通常被限期停止非法出租,罚没非法所得,并处罚款。将另文讨论),所以应在改正范围之内。

        建筑规范的调整范围也包括重建、改建、加建和扩建的房屋。如果你欲买一个已经作了或者重建、或者改建、或者加建、或者扩建的住宅,在你签订买卖协议前,记着一定要向卖主索要相关《建筑许可证》和《使用(居住)证明》,以免因此带给你至少遭到罚款的后果。

        现在你该做的就是遵照当地建筑规范的要求,补办手续并缴纳罚款。

        第一,请你的房客搬出。

        第二,将所有改建、加建部分绘图、拍照备用。

        第三,自己或者雇请他人代自己向政府补办申请,参加听证会,获取《建筑许可证》。

        第四,按政府的要求,或者做修正工作、或者做恢复原状工作,所有费用由自己承担。施工期间要接受和配合检验工作。

        第五,交纳申请费,代理费(如果雇请他人),检验费和罚金。

        第六,获得《使用(居住)证明》。

        你付出了代价,交了“学费”,从而也解决了问题。如果你有进一步重建、改建、加建和扩建的计划,相关信息可以到以下机构和组织查询:

        1) 全国房屋改建协会(National Association of the Remodeling Industry;780 Lee St., Ste 200, Dex Plaines, IL 60016; (800) 611-6274)。

        2) 联邦住房与城市发展部 出版的《修房指南》(Rehab a Home With HUD’s 203(K);451 7th St., Washington,DC 20410; (202) 708-1112)。

        3) 退休人员协会 (the American Association of Retired Persons) 出版的小册子《房屋更新可行指南》(The Do-able Renewable Home)。

        4) 《成本与价值报告》(Cost vs. Value Report;1 Thomas Circle, N.W., Suite 600,Washington,DC 20005; (202) 736-3447)。

        最后,请切记建筑规范具有很强的地域性特点,一定别忽略了核查当地政府的具体规定这个要点。

2007年11月6日星期二

住宅质量怎么看

        “我和我先生虽然买过一次房,现在再买房还是不完全知道该怎么看。就具体一个住宅,都有哪些项目是一定要看的?”

        佟月

        买家在确定选房区域后,如何挑选住宅,特别是怎么样评估质量,就成了这一阶段的关键。无论新房旧房,无论有无经纪服务,无论自己知识经验多少,买家察看房屋质量都该看些什么?这是买家步入潜在目标时重要的技术问题。本文试着以粗线条形式列出目标名称,供买家参考。

        1)地基。看地库墙壁有无裂缝、看有无渗水痕迹和潮湿问题。

        2)排水装置。有的地库有水涡水泵,要察看泵龄、泵况,泵坑和管线。

        3)槽隙。看(屋顶、地板下面) 供电线或水管等通过的槽隙是否干燥。

        4)有无白蚁活动,有无木料被虫蚀或腐烂。要依靠白蚁检测专家和白蚁清除公司对潜在或存在的问题进行处理。

        5)楼层地面。看是实木还是合板,看地毯的新旧度,还要看瓷砖、花岗岩等地砖材料和做工质量。

        6)墙壁。看墙壁的状况,是干墙还是灰泥墙,有没有水迹。

        7)阁楼。一定要绝缘隔热,并且保持通风。看横梁的坚实度;看屋顶板的质量,特别留意有无水迹。

        8)壁炉。看风门工作状态,看烟道干净畅通。

        9)取暖系统。看设备类型,是否定期维护保养。看上油风扇电机、润滑轴承、湿润器、过滤器等等。

        10) 热水系统。看容量,保养服务的日期安排。

        11) 电源。看电源负荷标准,回路总数,输出和保险,线路条件。

        12) 管道。要测试水压,看公共上水还是私人水井,公共污水处理还是私家化粪池,看管道接头是否干净无锈。

        13) 家用电器及相关固定设备。要看诸如冰箱、洗碗机、洗衣机、烘干机、烤箱、中央洗尘器、加湿器、吸湿器、电厨炉等。察看煤气管道,浴室、厨房的固定物,都要有标准的形状和保持良好的工作状态。

        14) 厨房、浴室、厕所。看材料,做工和美观程度。

        15) 中央空调。

        16) 露台,凉台,回廊。

        17) 庭院绿化美化。看地面坡度或等高线,看树木和灌木对隐私保护的需要程度,看篱笆,小径,天井和车道;看绿地面积,草地质量、浇灌设备等。

        18) 地皮面积与房屋的位置关系,房屋朝向。

        19) 泳池。看泳池材料质量,给排水系统,加热系统,过滤系统,保养状况。

        20) 外墙。看材料质量,外观状况,定期维护情况。

        21) 门窗。看材料质量,工程质量;风雪门和纱门纱窗的状况。

        22) 屋顶。看椽槽和水落管,询问木制屋顶板覆盖物的年龄(一般有15到20年的寿命),看烟囱囱体和遮雨板。

        23) 车库。面积、材料、质量,车库门和开合器。

        24) 环境。至少看房屋四周350米内的环境。

        25) 面积。看房屋的建筑面积和暖气可以通到的面积。

        佟月,如果你信风水,也把风水状况视为质量部分,还得请专家来评估。

        总之,主要看结构,设备档次,材料质量和做工。以上这些还不够。有些住宅还具有一定的个性,买家要注意这些个性特点的风格、质量和价值,尽可能了解所有情况,然后作出综合判断。