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2009年12月14日星期一

长岛房市讨价空间缩小

        长岛房市今年11月份的市场表现有几个看点:一是继续保持高销量;二是库存继续下降;三是买卖双方讨价还价的空间进一步缩小;四是售价升降不一。

        苏幅克郡(简称苏郡,下同)和纳苏郡(简称纳郡,下同)的整体市场受房市刺激法案的收官影响较大,形成了堆积交易;同时,冬季上市量的减少又帮助了减少库存的压力,给要在冬春季节下手的买家造成了挑选范围有些小的市场环境。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)12月9日统计资料显示,今年11月份的市场情况大致如下:两郡平均销量在10月比9月陡升了10%以后,11月又与10月在高销量上保持持平。两郡平均售价月比东降5.6%,西升3%,同比苏郡下降了4.5%,纳郡接近去年水平。两郡地产上市价与成交价的平均差额月比略降,同比降幅甚大,分别为1.1%和0.8%。两郡新上市地产数量月比下降两成左右,同比苏郡下降了6%,纳郡下降了3%。两郡租赁市场库存同比继上月大幅下降以来,本月继续下降,降幅一成。具体特点有:

        两郡平均销量在10月比9月陡升了10%以后,11月又与10月在高销量上持平。

        其中苏郡今年11月份销售量为978个,与10月份的974个持平。纳郡今年11月份销售量为921个,也与9月份的929个持平。

       两郡平均售价月比东降5.6%,西升3%,同比苏郡下降了4.5%,纳郡接近去年水平。

其中苏郡11月份平均售价为$369,800,与10月份的$391,800相比,降幅为5.6%,与去年同期的$387,300相比,也有4.5%的下降。

        纳郡11月份平均过户价为$490,400,比10月份的$476,300,上升了3%,接近去年同期的$497,400的平均过户价。

        两郡地产上市价与成交价的平均差额月比略降,同比降幅甚大,分别为1.1%和0.8%。

        其中苏郡11月份为4.8%,比10月的5%略降。比去年同期的5.7%大幅下降了1.1%。

        纳郡11月份为5.7%,比10月份的5.8%也略降,与去年同期的6.5%相比,降幅为0.8%。

        两郡新上市地产数量月比下降两成左右,同比苏郡下降了6%,纳郡下降了3%。

        其中苏郡11月份地产新上市2,510个,使库存总量降到15,546个,其中住宅库存为个12,067,占库存总量的78%。与10月份新上市的3,064个和住宅库存12,510个相比,分别大幅下降了18%和略降了3.5%。与去年同期地产新上市的2,363个相比,也下降了6%,与去年同期住宅库存的13,656个相比,继10月份同比锐减了11%以后,11月同比继续保持在12%的降幅上。

        其中纳郡11月份地产新上市2,045个,库存总量为11,370个,其中住宅库存为8,707个,仍约占库存总量的77%,与10月份新上市的2,642个和住宅库存9,109个相比,分别下降了23%和4.4%。与去年同期地产新上市的2,109个相比,下降了3%,与去年同期住宅库存的9,711个相比,下降了6%。

        两郡租赁市场库存同比继上月大幅下降以来,本月继续下降,降幅一成。其中苏郡11月份租赁库存为1,591个,相比去年同期的1,834个,降幅为13%。同时,纳郡11月份租赁库存为1,513个,与去年同期的1,678个相比,降幅约为10%。

2009年11月23日星期一

长岛房市加速消化库存

        长岛房市今年10月份的市场表现比预期的要好,主要是东面的苏幅克郡(简称苏郡,下同)售价有所上扬,部分抵消了西面纳苏郡(简称纳郡,下同)的售价下降,使整体下降幅度趋于缓和。
        而苏郡第一次买房的买家比较活跃,他们逮住09房市刺激法案的最后机会(11月30日前),在截止日期以前过户。促进了当地的售量和售价均有上升。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)11月10日统计资料显示,今年10月份的市场情况大致如下:两郡平均销量月比均升10%。两郡平均售价月比东升2.8%,西降7%,同比分别下降了3%和12%。两郡地产上市价与成交价差额月比变化不明显,同比均降、幅度不等。两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比略有下降,同比降幅近一成。两郡租赁市场库存同比均大幅下降。具体特点有:

        两郡平均销量月比均升10%。其中苏郡今年10月份销售量为974个,比9月份的883个相比上升了10%。纳郡今年10月份销售量为929个,与9月份的845个相比也上升了10%。

        两郡平均售价月比东升2.8%,西降7%,同比分别下降了3%和12%。

        其中苏郡10月份平均售价为$391,800,比9月份的$381,200相比,升幅为2.8%,与去年同期的$403,700相比,仅有3%的差距。

        纳郡10月份平均过户价为$476,300,比9月份的$511,300,大幅下降了7%,比去年同期的$541,000,仍然有12%的大幅差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比变化不明显,同比均降、幅度不等。

        其中苏郡10月份为5%,比9月的4.9%略升。比去年同期的5.4%有明显降幅。

        纳郡10月份为5.8%,比9月份的5.8%持平,与去年同期的6.0%相比,降幅甚微。

        两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比略有下降,同比降幅近一成。

        其中苏郡10月份地产新上市3,064个,库存总量达到15,901个,住宅库存为12,510个,仍占库存总量的79%。与9月份新上市的3,136个和住宅库存12,822个相比,分别下降了2.3%和2.4%。与去年同期地产新上市的3,141个相比,也大致相当,与去年同期住宅库存的13,989个相比,与9月份同比一样,继续锐减了11%。

        其中纳郡10月份地产新上市个2,642个,库存总量为11,781个,其中住宅库存为9,109个,占库存总量的77%,与9月份新上市的2,661个和住宅库存9,516个相比,分别为基本持平和下降了4.3%。与去年同期地产新上市的2,677个相比,基本持平,与去年同期住宅库存的9,929个相比,大幅下降了8%。

        两郡租赁市场库存同比均大幅下降。其中苏郡10月份租赁库存为1,538个,相比去年同期的1,706个,降幅为10%。同时,纳郡10月份租赁库存为1,522个,与去年同期的1,606个相比,降幅为5%。

2009年11月9日星期一

扩大退税范围也难救房市(下)

        收入15万以下的家庭,在过去的一年里,市场消化了他们中的大部分,剩下的和新生的短期内不会形成强大的购买群体,已经不占市场的主要成份。09延案除了继续照顾这部分人口以外,把部分中产阶层买家和部分卖主不失时机地调整进来,加大了市场调整份额,加深了市场影响层面,主体思路看似很好。

        可细想一下,有些一厢情愿了。家庭年收入20多万美元的人口群体,购买80万美元以下的住宅(09延案设置了上限),会因为8千美元的退税,而趋之若鹜吗?他们就一定会把买房时间提前安排在明年4月30日以前,而忽略他们自身的其他因素吗?这好像又不是那么回事啦。

        如果碰巧有些中产阶层买家符合条件,又在规定的时间内下了手,又获得了退税,那叫个白捡。所以,笔者认为,该条款实属锦上添花,毫无雪里送炭之意,完全有悖立法意图。

        假如说,给8千美元于家庭收入15万美元以下的群体,可以起到刺激一下的效果,那么给同样数额于家均收入20多万的家庭,恐怕就难起到刺激的效果。如果给后者给的更多,刺激交易的目的似乎可以达到,但这必然成了收入少的给的少,收入多的给的多,显然又不符合立法意图。

        划定夫妻年收入22万5千以下的买家可以获得足额退税,由此往上到24万5千递减的安排,只反映了技术问题,是立法者们思维惯性的产物,实际没有多大意义。这种又想把中产阶层拉进来玩,又没有多大的油水给人家,两院的算盘陷入了两难。

        5,由购买的房价和买家的收入来决定政府退税的额度。09延案的这一修改,是对前两个房市刺激法案的补充,也是差别对待、因人而异的体现。比前两个法案的一刀切做法更体现了杠杆的面目。但美国是一个拥有成熟立法体系的大国,不应该非要有2年的实践积累才出台这样的法案。这种滞后反应的立法机制,社会成本大,周期长的代价应该为立法者所知悉,不是现代素质的决策者们所该犯的低级错误。

        6,2010年4月底之前签订合同,必须在7月1日前完成交割的规定,作了2个限制:一是4月底以后签订的住宅买卖合同不在此范畴;二是对满足4月签订合同条件下,7月1日以后再过户的住宅买卖不考虑退税。这就可以排除今冬明春以后的交易。这预伏着明春以后09延案被废止时将有其它的法案来替代,给人以会不会还有更多退税法案出台的想象空间。

        7,增设了排除和监督条款。一是排除被赡养、被抚养和被扶养的人作为买家于受惠之外,二是受惠要凭证据。

        总之,08房案、09房案和09延案一路走来,内容递次扩大,说明在经济形势每况愈下情况下,房市与救市就成了愈跌愈救,跌深救深,救不及跌,更不止跌的关系。

        09延案的有效期为5个月,正是冬春房市淡季,政府出台了这么一个09延案,放在经济不景气,失业率居高不下和失业大军累积成疾的环境里,指望它可以把买卖双方赶进大冬天的市场里,加速炒热,梦想明年夏天到来前有所复苏。这还是在走头痛医头、脚痛医脚的老路子。这个法案对沉积的失业人口重新就业一点儿忙都帮不上。

        庞大失业大军正在加速增大失去住房的人口比例,导致房市供需关系严重失衡,房价也一降再降,相关行业大幅瘦身,相继受累。在失业和房市萎靡的关系中,前者应该是后者的重要原因,后者是前者的必然结果。

        09延案加大让利于民的做法一定会在一定程度上和一定范围内产生局部效应,但要让失业后再失去住房或者可能失去住房的“双失”人口保住房子或者重新拥有住房,政府真的要有相应的确实有效的帮助重新就业和保住他们住房的法案才行,而08房案、09房案和09延案都闭口不提。

        要保住失业人口的住房,需要有创新思维和大胆尝试的努力才行,要动真格的,它既是医治自由市场经济结症的关键部分,也是彻底扭转经济颓势的大手笔,还是考验奥巴马政府力挽狂澜的能力。到目前我们还看不到奥巴马政府真的有能力在这里比划比划。

        就局部看,09延案延伸有效期属于必然,调整内容参差不齐,合理与不合理内容并存,算得上是一个顾此失彼的跛脚法案。

        这样做,再次验证了奥巴马一直坚持的那几句话,“我们不要等待了,一定要做些什么,只有做才行。”可奥巴马政府到今天也没搞清楚怎么做,怎么从根本上做才事半功倍,怎样做才能做到点子上?

        如果把注意力集中在振兴经济和创造就业机会的根本上,使失业的人口能够重新就业,就会产生强大的地产购买团体,房市供需关系就会发生变化,房市就会回温,反过来拉动经济增长,这要比3个乃至更多的房市刺激法案的叠加都管用。源头在哪儿,奥巴马政府搞清了吗?

扩大退税范围也难救房市(上)

        延长09房市刺激法案经过参众两院后,11月6日终于到了总统奥巴马的手上,等待签发,距正式生效仅一步之遥。总体上看,该法案只能说明奥巴马政府面对颓势的房市继续要做点什么。至于做得是不是恰到好处,是不是正是当前该做的事情,是不是就一定能奏效,就得另当别论了。


        既然是政府从退税的角度让利给老百姓,总是对老百姓有一定的好处的。政府是继续玩着划圈挑人给钱的游戏,被挑到了也得不到多少。让你高兴一下,也许你立马就笑不出来了,有的甚至还得哭。

        《09刺激房市延长案》(以下简称“09延案”)大致有以下看点:

        1,09延案不仅仅是简单的延伸有效期,而是内容在09房市刺激法案的基础上又作了很大的增加。

        2,相对08房案和09房案仅鼓励买家的做法,09延案首次对卖主施恩,屋主变卖主,可以获得6,500美元的政府退税,限定的条件是卖主“在过去的8年里连续居住在主要住所5年,而且该住所已经卖掉或者正在出售。”已经卖掉应该指的是完成了交割手续,正在出售应该指的是签订了买卖合同,等待办理交割手续。仅仅上市代售,尚未签订地产买卖合同的情况,不应该算是09延案所惠及的对象。

        3,09延案把一些确实应该划进来的人划了出去,又把一些确实不应该划进来的人划了进来。凸显了该法案的不细致、两院可行性论证工作还需补课。

        该条款设置了溯及力,既就是屋主过去3年内卖掉了房子,只要符合上述住够5年的条件,同样可以获得足额退税。但如果卖主碰巧去世了,继承人能不能得到被继承人名义的退税,法案没有提及。

        过去8年的倒推的起始时间是2001年元月,还是当年11月,还是2002年4月30日?法案也不见文字。

        如此规定的立法意图很清楚,就是为了绝对涵盖卖主售房的时间区域,尽量照顾到金融危机以来“受灾”的卖主,但确实又不能过于及远,划定8年,减去连续住5年的时间,最大溯及到前3年,大约是金融危机影响的这3年,这样就把金融危机发生以前的卖主排除掉。如此立法,也算是用心良苦。

        但过去3年内售房的许多屋主,在此之前也确实住足了5年,他们售房的原因也确实不是由于金融危机造成的,比如,退休、工作调整、换房、离婚、继承等,在该法案下,也同样可以享受退税。这不符合该法案的立法初衷,但在实践中,甄别工作难度大,很复杂,为了便于操作,不得不做一刀切的安排,这是公平中的不公平。看来“相对公平论”和“现时公平论”是有强大哲学生命力的。一些标榜绝对公平的国会玩家在遇到像这样的实际问题时,也不得不和和稀泥,和稀泥本身就是节约社会资源。

        对住够5年的规定,显然体现了立法者考虑到居住时间相对稳定和足够长的因素,这是排除居住时间相对短的卖主的关键条款。这样卡下来,数量就大大减少了。就为了减少数量而规定5年,似乎理由不充分。同样,也一定排除了一些确实由于没有住够5年,真的由于金融危机原因而被迫卖房的“受灾人口”。他们本应该是立法意图的惠及者,却被法案容易操作的考虑给切到了线外,这是不公平的。

        该法案荒诞之处要算是对卖主没有设置卖掉的价格上限和卖主收入的上限条件。中低收入卖主受惠于该法案无可厚非,但肯定会出现给大款们塞小钱的现象,完全偏离了向中低收入家庭倾斜的刺激目的,使得这一法案的整体形象大大受损。与其把这一拍富人马屁的条款藏在里面等着挨骂,还不如在总统签署前改正过来。

        4,如果说08房案和09房案重点是在量上做了文章,那么09延案可以说增加了在人头上做文章的内容。不仅把家庭年收入15万到24万5的部分中产阶层买家包括进来,而且还把一部分卖主划到受益线内。这使惠及面扩大了许多,与其说是奥巴马政府向深层次和广度救市又所做了巨大的努力,还不如说是对过去救市不力的无奈和自我否定。

2009年10月19日星期一

住宅保暖应标本兼治

        我们今秋在苏福克郡的三村学区刚买了房,入冬前,我们计划对整个房子进行彻底的保暖处理。可我们没有任何经验,钱也不多,我们担心钱花不到点子上。我太太主张哪里漏风就修哪里,我认为她的想法治标不治本,不能解决根本问题,应该综合全面考虑,尽量做到一劳永逸。但她的想法很好操作,雇请一般的维修公司都可以做到。而我的想法谁能做,怎么做,如何保证质量?

        吕柯蛟

        这是一个技术性很强、涉及千家万户的事情。由于许多住宅修缮公司专业方向单一,很难独立全面解决住宅的保暖问题,客观上需要政府作出统一要求、监督和服务。因此,纽约州能源研究发展局(New York State Energy Research and Development Authority)专设有住宅能源节约计划(ENERGY STAR® Program),使得一个公司就可以提供包括跨数个行业的《住宅耗能现状评估》,给顾客推荐《节能方案和估计改进成本》,他们当然还可以提供具体的节能服务。

        该局设置了独立的住宅修缮者(Contractors)资格监管体系,对住宅建筑标准、耗能评估,改进方案、健康和安全都设置了行业标准,对建筑商和住宅修缮者进行“整体建筑耗能评估和提出改进计划”的培训,使后者具有全面测试具体住宅保暖情况和给出改善计划的技能。要特别注意的是,该局只对具体建筑商和住宅修缮者个人进行业务水平的把关,而不是对具体住宅的节能方案、施工和质量提供保证,也不为此设置专项经费。

        作为顾客的您,只需要挑选持有该局专业证书的住宅修缮者(可以在推荐名单里找到)就可以开始您所说的“综合全面”保温修缮计划,接着就是得到他们给出的评估报告,签订施工协议,安装节能改进材料和设备,经最后测试后,住宅修缮者与您至少要有一年的书面《质量保证协议》。要特别注意的是,保证人既不是纽约州能源研究发展局,也不是它的培训项目,而是具体与您签订《节能质量保证协议》的建筑商或住宅维修公司。

        在长岛许多建筑商和住宅维修公司都经过这样的培训和持有证书,他们都愿意与屋主签订长期的《质量保证协议》。越来越多的屋主从中获益。您可以在该局的网站http://www.getenergysmart.org/了解更多的信息。

        如果您认为您太太的方案是治标的话,也是不可忽略的,更是长岛许多华人屋主常常采用的。这里也作简要介绍:

        1,要安装温控开关,定时自动降低温度和开、断能源供应。

        2,密封所有建筑缝隙,保温、隔风。许多人注意到门窗的密封,往往忽略阁楼进口、地下室内门和车库内门的密封。

        3,安装烟雾、一氧化碳监测设备,更换电池。由于密封了住宅,这些设备就显得更加重要。

        4,确信每一个室内通风管道没有被杂物、家具、地毯等堵塞。

        5,白天拉起阳面窗帘,入夜关上。

        6,壁炉不用时,一定要关掉通风口。

        7,每月检查一次空气过滤网,脏了就换。

        8,确信室外供暖设备未被树叶、杂草等覆盖。

        9,冬季应该取下窗式空调。否则,应密封后再全部覆盖。

       10,特别注意密封室内外电源插座和开关底盘。

       11,把供热炉的底线温度降到华氏120度(摄氏49度)以下。并且请专业公司用绝缘毯将热水炉炉体包裹起来。

        我倾向您在实施综合全面的节能保温计划以外,您太太的方案也是实用的、日常的、自己可以做到的,也别忽略。

2009年10月13日星期二

长岛9月房市全面萎缩

        长岛房市今年9月份的市场表现,正如预期的那样,开始全面萎缩。其中销量和平均售价的月比下降是它的主要特征。苏幅克郡(简称苏郡,下同)和纳苏郡(简称纳郡,下同)的月比平均售价下降了3.5%,同时比去年同期的水平还有一成的距离。
        其中主要原因除了季节转换和新学年已经开始的要素以外,奥巴马房市刺激法案中对第一次买房者(含过去3年未买房者)购房补贴$8,000的优惠条件进入收关是一个重要的原因,受其影响,也是9月份市场表现的一个看点。该法案的最后关照日期限定为今年的11月底,今年入市的受惠买家大多数都为防万一,不等最后期限而早早下了手。

        刚刚过去的夏天记录了3年来的第一次市场回温,消化了许多库存积压,也给相关行业稳定就业和保证收入带来了条件。

        但是新屋开工量仍然不景气。主要是建筑材料、劳务、销售、运作等综合成本过大,而销售价格透底,致使许多建筑商得不偿失。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)10月8日统计资料显示,今年9月份的市场情况大致如下:两郡平均销量月比全面下降,两郡平均售价月比分别下降了4%和3%,同比分别下降了10%和11%,两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降,两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化,两郡租赁市场库存同比基本持平。具体特点有:

        两郡平均销量月比全面下降。其中苏郡今年9月份销售量为883个,比8月份的998个相比下降了12%。纳郡今年9月份销售量为845个,与8月份的907个相比下降了7%。

        两郡平均售价月比分别下降了4%和3%,同比分别下降了10%和11%。

        其中苏郡9月份平均售价为$381,200,比8月份的$396,900相比,降幅为4%,与去年同期的$424,700相比,仍然有10%的差距。

        纳郡9月份平均过户价为$511,300,比8月份的$526,300,下降了3%,比去年同期的$576,500,仍然有11%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降。

        其中苏郡9月份为4.9%,比8月的5.3%略降了0.4%。接近去年同期的5.1%。

        纳郡9月份为5.8%,也比8月份的6.3%略将了一些,与去年同期的6.0%相比,也有小降。

        两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化。

        其中苏郡9月份地产新上市3,136个,库存总量达到16,256个,住宅库存为12,822个,仍占库存总量的79%。与8月份新上市的3,008个和住宅库存12,893个相比,分别上升了4%和基本持平。与去年同期地产新上市的3,385个相比,也在大致相当的范围内,与去年同期住宅库存的14,413个相比,也锐减了11%。

        其中纳郡9月份地产新上市2,661个,库存总量为12,167个,住宅库存为9,516个,仍占库存总量的78%,与8月份新上市的2,619个和住宅库存9,702个相比,分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的2,888个相比,略有下降,与去年同期住宅库存的10,256个相比,仍下降了7%。

        两郡租赁市场库存同比基本持平。其中苏郡9月份租赁库存为1,553个,相比去年同期的1,591个,基本持平。

        同时,纳郡9月份租赁库存为1,499个,与去年同期的1,472个相比,也基本持平。

2009年9月14日星期一

长岛房价半年共升13.5%

         据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)9月11日统计资料显示,长岛房市今年8月份的平均过户价为苏幅克郡(简称苏郡,下同)$396,900, 纳苏郡(简称纳郡,下同)$526,300,分别比今年2月份的底点平均价$355,300和$457,700上升了12%和15%,平均为13.5%。为这半年来的春夏销售画上了热卖的句号。但与3年前的8月份平均售价相比,仍有17.8%的差距。

        与该协会2006年9月的统计资料(苏郡当年8月份平均售价$480,100,纳郡平均售价$644,500)对比,仍然分别有17.3%和18.3%的降幅。

        也就是说,这半年的热升,把2006年8月的最高点下降到今年2月的最低点的平均差额(27.5%)缩短了很大的价格空间。

        这得益于奥巴马房市刺激计划,相对较低的利率,更低的房产价格和相应的地产税削减政策等市场条件和因素,就像是催化剂作用,的确让许多买家按捺不住,成就了长岛这半年的市场回温。

        但是,全美经济气候的根本好转才是房地产市场赖于正常的土壤。眼下就要入秋,按规律成交量和价格都会相应下降,冬季的市场考验又接踵而来,要想有一个秋冬热卖热升的市场连续表现,恐怕不易实现。

        该协会9月的统计资料还揭示了今年8月份的市场情况:两郡平均销量月比微升,平均售价月比东降西升。其中苏郡下降了3%,纳郡上升了2.4%。同比降幅分别为8%和17%。地产上市价与成交价差额月比、同比均有上升。两郡新上市地产数量月比均下降了10%,待售住宅库存量月比也有所回落,同比降幅略大一些,分别为12%和7%。两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为12%,纳郡为16%。具体特点有:

        两郡平均销量月比微升。其中苏郡今年8月份销售量为998个,比7月份的970小幅上升了2.3%。也超过了去年8月份的907个。这是苏郡过去3年里继今年7月份以来出现的第二个销量同比上升的月份。纳郡今年8月份销售量为907个,与7月份的905持平。

        两郡平均售价月比东降西升。其中苏郡下降了3%,纳郡上升了2.4%。同比降幅分别为8%和17%。

        其中苏郡8月份平均售价为$396,900,比7月份的$409,300下降了$12,400元,降幅为3%,与去年同期的$432,400相比,仍然有8%的差距。

        其中纳郡8月份平均过户价为$526,300,比7月份的$514,000,上升了2.4%,比去年同期的$630,400,仍然有17%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有上升。

        其中苏郡8月份为5.3%,比7月的5.1%略高一点。与去年同期的5.3%持平。

        纳郡8月份为6.3%,与7月份的6%升高了一点,与去年同期的5.9%相比,也有小升。

        两郡新上市地产数量月比均下降了10%,待售住宅库存量月比也有所回落,同比降幅略大一些,分别为12%和7%。

        苏郡8月份地产新上市3,008个,库存总量达到16,340个,其中住宅库存为12,893个,占库存总量的79%。与7月份新上市的3,352个和住宅库存13,097个相比,分别下降了10%和上升了1.6%。与去年同期地产新上市的3,088个相比,仅差80个,继续小幅下降,与去年同期住宅库存的14,650个相比,也下降了12%。

        其中纳郡8月份地产新上市2,619个,库存总量为12,426个,其中住宅库存为9,702个,占库存总量的78%,与7月份新上市的2,936个和住宅库存10,117个相比,分别下降了10.8%和4%。与去年同期地产新上市的2,628个相比,基本相等,与去年同期住宅库存的10,435个相比,降幅为7%。

        两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为12%,纳郡为16%。

        其中苏郡8月份租赁库存为1,609个,相比去年同期的1,438个,升幅为12%。

        纳郡8月份租赁库存为1,585个,与去年同期的1,369个相比,升幅为16%。

2009年9月2日星期三

长岛4月房价东升西降

        长岛房市4月份表现为东部继续回暖,销量稳定、平均售价上升了2.8%、库存略降,买卖双方讨价还价的空间继续保持平稳,这是继今年3月份房价上升1.4%后的再次上扬。也是近几年市场低迷以来的首次连续2个月上升的市场表现。

        西部则在3月份房价上升之后,4月份却反降了8.8%。与此同时,销量上升,讨价还价空间平稳。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)5月9日统计资料显示,长岛房市今年4月份的表现为:两郡(苏幅克郡,简称苏郡;纳苏郡,简称纳郡。下同)销量月比苏郡稳定、纳郡飙升。同比苏郡下降、纳郡上升。两郡平均售价月比表现相反,其中苏郡上升了2.8%,纳郡则下降了8.8%。同比降幅仍然很大,其中苏郡为18%,而纳郡则高达30%。两郡地产上市价与成交价差额继续稳定在6.7%左右。两郡待售住宅库存量月比小幅下降,同比或降或平稳。两郡租赁市场库存同比仍均上升,其中苏郡升幅为30%,纳郡为16%。与2月份的状态一致。具体特点有:

        两郡销量月比苏郡稳定、纳郡飙升。同比苏郡下降、纳郡上升。

        其中苏郡今年4月份销售量为534个,与3月份的532个持平,与去年4月的614个相比,则下降了13%。纳郡今年4月份销售量为548个,与3月份的450个相比,大幅上升了22%,与去年4月的508个相比,也上升了7.9%。

        两郡平均售价月比表现相反,其中苏郡上升了2.8%,纳郡则下降了8.8%。同比降幅仍然很大,其中苏郡为18%,而纳郡则高达30%。

        其中苏郡4月份平均售价为$370,400,比3月份的$360,300上升了2.8%,与去年同期的$450,100相比,仍然下降18%。

        其中纳郡4月份平均过户价为$437,400,与3月份的$479,800相比,则下降了8.8%,比去年同期的$624,500相比,更是大幅下降了30%。

        两郡地产上市价与成交价差额继续稳定在6.7%左右。

        其中苏郡4月份为6.7%,与3月份的6.8%相比,继续与2月份的6.6%保持平稳。与去年同期的5.3%相比,拉幅还是有1.4个百分点。

        纳郡4月份为6.8%,比3月份的6.7%相比,也变幅不大。与去年同期的6.4%相比,也比较接近。

        两郡待售住宅库存量月比小幅下降,同比或降或平稳。

        苏郡4月份地产新上市3,460个,库存总量达到16,840个,其中住宅库存为13,074个,与3月份新上市的3,533个和住宅库存13,099个相比,分别下降了2%和持平。与去年同期地产新上市的3,820个相比,仍然下降了9.4%,与去年同期住宅库存的14,809个相比,也下降了12%。

        其中纳郡4月份地产新上市3,199个,库存总量为13,204个,其中住宅库存为10,323个,与3月份新上市的3,298个和住宅库存9,843个相比,分别下降了3%和略升了4.9%。与去年同期地产新上市的3,280个基本持平,与住宅库存的10,486个相比,也基本持平。

        两郡租赁市场库存同比仍均上升,其中苏郡升幅为30%,纳郡为16%。与2月份的状态一致。

        其中苏郡4月份租赁库存为2,025个,比去年同期的1,565个相比,升幅高达30%。

        纳郡4月份租赁库存为1,747个,与去年同期的1,506个相比,也上升了16%。

2009年8月14日星期五

长岛7月售房量超去年

         据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)8月11日统计资料显示,长岛房市今年7月份的表现为:两郡(东部的苏幅克郡,简称苏郡,下同。西部的纳苏郡,简称纳郡,下同)销量月比均上升,双双超过去年水平。两郡平均售价月比东升西降,其中苏郡上升了7.9%,纳郡下降了2.1%。同比降幅分别为10%和12%。两郡地产上市价与成交价差额月比表现平稳,同比纳郡仍升0.4%。两郡待售住宅库存量月比变化不大,同比略有回落。两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为11%,纳郡为13%。具体特点有:

        两郡销量月比均上升,双双超过去年水平。

        其中苏郡今年7月份销售量为970个,比6月份的764大幅上升了27%,与5月份的656个相比,升幅为48%。也超过了去年7月份的911个。这是苏郡过去3年里出现的第一次销量同比上升的市场表现。纳郡今年7月份销售量为905个,比6月份的818个上升了11%,比5月份553个上升了64%,比去年7月的889个上升了1.8%,连续2个月超过去年同月水平。

        两郡平均售价月比东升西降,其中苏郡上升了7.9%,纳郡下降了2.1%。同比降幅分别为10%和12%。

        其中苏郡7月份平均售价为$409,300,比6月份的$379,300上升了3万元,升幅为7.9%,比5月份的$391,600上升了4.5%,与去年同期的$455,200相比,仍然有10%的差距。

        其中纳郡7月份平均过户价为$514,000,比6月份的$525,300相比,下降了2.1%,与5月份的$492,500相比,上升了4.4%,比去年同期的$583,200相比,仍然有12%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比表现平稳,同比纳郡仍升0.4%。

        其中苏郡7月份为5.1%,停在6月的水平上,与5月份的6.0%相比,保持回落。也与去年同期的5.1%持平。

        纳郡7月份为6.0%,也与6月份的6.1%相当,与5月份的6.8%相比,降幅0.8%。与去年同期的5.6%相比,仍有小升。

        两郡待售住宅库存量月比变化不大,同比略有回落。

        苏郡7月份地产新上市3,352个,库存总量达到16,609个,其中住宅库存为13,097个,与6月份新上市的3,217个和住宅库存12,907个相比,分别上升了4.2%和上升了1.5%。与去年同期地产新上市的3,445个相比,继续小幅下降,与去年同期住宅库存的15,186个相比,也下降了13.7%。

        其中纳郡7月份地产新上市2,936个个,库存总量为12,874个,其中住宅库存为10,117个,与6月份新上市的2,921个和住宅库存10,105个相比,均基本持平。与去年同期地产新上市的2,989个相比,也基本相等,与住宅库存的10,877个相比,略有回落。

        两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为11%,纳郡为13%。

        其中苏郡7月份租赁库存为1,691个,比去年同期的1,520个相比,升幅为11%。

        纳郡7月份租赁库存为1,613个,与去年同期的1,430个相比,升幅为13%。

2009年8月3日星期一

有霉菌的房子买不买

        问:我们是第一次买房者,在看了几个有霉菌(MOLD)的房子后,拿不定主意了。不知道霉菌对我们生活有多大影响,处理起来容易吗?

        答:你们很心细。一般来讲,霉菌的存在不至于成为你们买不买房子的决策参数。

墙壁霉菌着附照片
        霉菌的确对人体和房屋很有影响。霉菌是形成分枝菌丝真菌的统称。在分类上属于真菌门的各个亚门。构成霉菌体的基本单位称为菌丝,呈长管状,宽度 2~10微米,可不断自前端生长并分枝。无隔或有隔,具1至多个细胞核。在固体基质上生长时,部分菌丝深入基质吸收养料,称为基质菌丝或营养菌丝;向空中伸展的称气生菌丝,可进一步发育为繁殖菌丝,产生孢子。大量菌丝交织成绒毛状、絮状或网状等,称为菌丝体。菌丝体常呈白色、褐色、灰色,或呈鲜艳的颜色,有的可产生色素使基质着色。霉菌繁殖迅速,常造成食品、用具、墙壁、顶棚大量霉腐变质,但许多有益种类也已被广泛应用,是人类实践活动中最早利用和认识的一类微生物。

        霉菌是丝状真菌的俗称,意即“发霉的真菌”,它们往往能形成分枝繁茂的菌丝体,但又不象蘑菇那样产生大型的子实体。在长岛春、夏、秋三季的发生率高于冬季,潮湿温暖的室内墙壁、地面、顶棚、壁炉、厕所常现霉菌,尤其是没有除湿或空调设备的地下室更是霉菌繁殖的天堂,很多物品上长出一些肉眼可见的绒毛状、絮状或蛛网状的霉菌菌落。在长岛,洗衣机、洗碗机、烤箱、冰箱等家用电器也常有霉菌存在。霉菌有着极强的繁殖能力,繁殖方式多种多样。不同种类的霉菌其生长繁殖的速度和产毒的能力是有差异的。霉菌毒素中毒性最强者有黄曲霉毒素、赭曲霉毒素、黄绿青霉素、红色青霉素及青霉酸。目前已知有五种毒素可引起动物致癌,它们是典曲霉毒素(B1、G1、M1)、黄天精、环氯素、杂色曲霉素和展青霉素。

        霉菌对房屋质量的影响要比对人体的影响小得多。霉菌直接着附的顶棚和墙壁的毁损率高于房屋的其它部位。实践中,如果地下室渗漏水严重,造成的潮湿环境极容易产生霉菌。请你们在地产质量、修复成本和成交价格时考虑这一因素。在请验屋师评估时,对其严重程度也要作出报告。

        处理霉菌感染必须阻止霉菌的繁殖或切断其传播途径,要并用“防”和“治”。如果霉菌面积在10个平方英尺以内,你们自己是可以处理的:

        1,要戴上面具、护目镜、橡胶手套,杜绝皮肤直接接触。

        2,清理时要封闭通往其他房间的通道,防止霉菌飘散,打开门窗和通风口。

        3,用专用化学药剂(如清洁剂, 去垢剂,漂白剂等)和热水清洗霉菌感染物体表面。注意别把氨水和漂白剂混合使用(气体有毒)。

        4,用风扇、去湿器或自然通风的方法弄干清洗物体表面。

        5,在被清理的物体上放一些与硼酸混合的清洁剂, 去垢剂为好,但不要漂洗。这样可以在一定时间内预防霉菌再次发生。

        6,别在顶棚和墙壁上直接油漆覆盖霉菌,因为霉菌会再次覆盖上来,油漆也会翻皮。最好是更换受侵顶棚和墙壁,再行预防措施,改变室内温度湿度环境。

        7,春夏秋三季室内要有去湿器,特别是地下室更是不能或缺。阁楼要有通风装置。室内要常开空调,保持干燥。干燥是杜绝霉菌的充分必要条件。

        8,情况严重的,如自己反复处理未果,霉菌繁殖太快,受侵面积过大、程度过重等,要请专业工司处理(上网搜词mold remediation,可以找到当地就近公司)。

2009年7月14日星期二

长岛6月房价此起彼伏

        长岛房市6月份整体表现为西部价升,东部价跌。其中东部的苏幅克郡(简称苏郡,下同)房价在连续3个月一共回升了9.9%以后,6月份又下降了3.1%。而西部的纳苏郡(简称纳郡,下同)房价在继5月份窜升了12.6%之后,6月份又上升了6.7%。
        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)7月10日统计资料显示,长岛房市今年6月份的表现为:两郡销量月比苏郡继续大幅上升、纳郡狂飙到去年水平。两郡平均售价月比东降西升,其中苏郡下降了3.1%,纳郡上升了6.7%。同比降幅分别为17.6%和9%。两郡地产上市价与成交价差额月比继续回落,同比继续缩小差额。两郡待售住宅库存量月比变化不大,同比小幅回落。两郡租赁市场库存同比苏郡升幅为14%,纳郡基本持平。具体特点有:

        两郡销量月比苏郡继续大幅上升、纳郡狂飙到去年水平。

        其中苏郡今年6月份销售量接着5月的提高再上一个台阶,到764个,与5月份的656个相比,大幅上升了16.5%,与去年6月的878个相比,仍然还是下降了13%。纳郡今年6月份销售量为818个,与5月份的553个相比,升幅高达48%,同时超过去年6月的808个,虽说超幅仅为1%,但销量追平了去年的水平。

        两郡平均售价月比东降西升,其中苏郡下降了3.1%,纳郡上升了6.7%。同比降幅分别为17.6%和9%。

        其中苏郡6月份平均售价为$379,300,比5月份的$391,600下降了3.1%,与去年同期的$460,500相比,仍然有17.6%的差距。

        其中纳郡6月份平均过户价为$525,300,与5月份的$492,500相比,继续上升了6.7%,比去年同期的$576,900相比,仍然有9%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比继续回落,同比继续缩小差额。

        其中苏郡6月份为5.1%,与5月份的6.0%相比,继续回落。与去年同期的4.6%相比,差距也有所缩小。

        纳郡6月份为6.1%,与5月份的6.8%相比,降幅0.7%。与去年同期的5.6%相比,缩小到了半个百分点的距离。

        两郡待售住宅库存量月比变化不大,同比小幅回落。

        苏郡6月份地产新上市3,217个,库存总量达到16,427个,其中住宅库存为12,907个,与5月份新上市的3,285个和住宅库存13,189个相比,分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的3,406个相比,继续小幅下降,与去年同期住宅库存的15,332个相比,也下降了14%。

        其中纳郡6月份地产新上市2,921个,库存总量为12,781个,其中住宅库存为10,105个,与5月份新上市的3,036个和住宅库存10,296个相比,分别下降了3.8%和基本持平。与去年同期地产新上市的2,981个相比,也基本相等,与住宅库存的11,067个相比,回落了8.7%。

        两郡租赁市场库存同比苏郡升幅为14%,纳郡基本持平。

        其中苏郡6月份租赁库存为1,741个,比去年同期的1,526个相比,升幅达14%。

        纳郡6月份租赁库存为1,520个,与去年同期的1,495个相比,基本持平。

2009年6月15日星期一

长岛房价5月飙升

        长岛房市5月份整体表现继续回温。其中东部的苏幅克郡(简称苏郡,下同)房价连续3个月回升,平均售价一共上升了9.9% (其中3月份为1.4%、4月份为2.8%和5月份为5.7%),销量同步大幅上升,库存略降,买卖双方讨价还价的空间明显回落,这是当地在过去的4年里出现的第一次连续3个月价格回升的市场表现。
        西部的纳苏郡(简称纳郡,下同)则在3月份房价上升、4月份反降了之后,5月份又上演了一次窜升(12.6%)。这种锯齿线形的市场表现,呈现出长岛的地域特点和东西差别,也勾廓出了当地地产市场复苏的迹象。

        但市场回暖是一个相对缓慢的过程。失业率的新高、通胀的担忧、原材料的涨价、时降时升的利率等因素对地产市场的负面影响仍然极大。人们对整体经济的恢复还看不到稳定的表现,夏季高量销售后可能再次降温的担心仍然存在。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)6月9日统计资料显示,长岛房市今年5月份的表现为:两郡销量月比情况为苏郡大幅上升、纳郡持平。同比两郡均下降13%以上。两郡平均售价月比分别上升了5.7%和12.6%。同比降幅分别缩小到9%和14.7%。两郡地产上市价与成交价差额东部回落,西部持平。两郡待售住宅库存量月比仍然小幅下降,同比小幅或降或升。两郡租赁市场库存同比仍均上升,其中苏郡升幅为23%,纳郡为7.9%。具体特点有:

        两郡销量月比苏郡大幅上升、纳郡持平。同比两郡均下降13%以上。

        其中苏郡今年5月份销售量提高到656个,与4月份的534个相比,大幅上升了23%,与去年5月的756个相比,则还下降13%。纳郡今年5月份销售量为553个,基本与4月份的548个持平,但与去年5月的657个相比,仍然下降16%。

        两郡平均售价月比分别上升了5.7%和12.6%。同比降幅分别缩小到9%和14.7%。

        其中苏郡5月份平均售价为$391,600,比4月份的$370,400大幅上升了5.7%,与去年同期的$430,500相比,仍然有9%的差距。

        其中纳郡5月份平均过户价为$492,500,与4月份的$437,400相比,飙升了12.6%,比去年同期的$577,400相比,仍然有14.7%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额东部回落,西部持平。

        其中苏郡5月份为6.0%,与4月份的6.7%相比,有所回落。与去年同期的5.2%相比,差距也缩小到0.8个百分点。

        纳郡5月份为6.8%,与4月份的差额相同。与去年同期的5.8%相比,还有1个百分点的差额。

        两郡待售住宅库存量月比仍然小幅下降,同比小幅或降或升。

        苏郡5月份地产新上市3,285个,库存总量达到16,902个,其中住宅库存为13,189个,与4月份新上市的3,460个和住宅库存13,074个相比,分别下降了3.6%和基本持平。与去年同期地产新上市的3,611个相比,继4月同比下降9%以来继续下降9%,与去年同期住宅库存的15,098个相比,也下降了12.6%。

        其中纳郡5月份地产新上市3,036个,库存总量为13,109个,其中住宅库存为10,296个,与4月份新上市的3,199个和住宅库存10,323个相比,分别下降了5%和0.2%。与去年同期地产新上市的3,166个相比,上升了3.7%,与住宅库存的10,808个相比,回落了4.7%。

        两郡租赁市场库存同比仍均上升,其中苏郡升幅为23%,纳郡为7.9%。

        其中苏郡5月份租赁库存为1,967个,比去年同期的1,598个相比,升幅达23%。

        纳郡5月份租赁库存为1,663个,与去年同期的1,540个相比,升幅回落到7.9%。

2009年5月5日星期二

贷款资格证明 谈判必备条件

        问: 我是第一次买房,谈判前,经纪人要我提交《贷款资格初查信》(Pre—Qualified Letter)或者《贷款预批信》(Pre-Approved Letter)。我不理解,我认为到我向银行贷款时,银行会对我有没有贷款资格和能力进行审查。谈判前提交这些文件给经纪人,是不是多余?经纪人又不给我贷款,他向我要这个文件干吗?我不给他行吗?


        答: 不给不行。在长岛,这是举行谈判的前提。没有贷款资格证明,您的购卖能力就无法证明,卖方会拒绝与您谈判。抵押贷款资格初审应该是在您具体看房前要做好的一项重要工作。《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》一般来讲,有三个受益人:您,卖方和您的经纪人。

        您:最重要的受益人,当然是您。这是解决您能买得起多少钱房子的问题。实际生活中,对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂,既相互铺垫制约又相辅相衬,变数很多,诸如信用历史、收入几何、债权债务,不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等,很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。

        贷款资格证明是通过抵押贷款银行或者抵押贷款经纪人在初步审查了您的上述情况后,作出的职业判断文件,该文件使您的买房能力得以具体化,确实化,它给了您非常清晰的买房概念和指导方针。同时,这又是您进行谈判的资格文件,没有它,卖方不会与您举行任何实质意义上的谈判。

        卖方:贷款资格证明让卖方得知您是有购买能力的买家,得知您的抵押贷款上线,让卖方知道您作为潜在的买家通过谈判达成购卖协议后,有能力履行合同,从而避免浪费时间的可能。所以贷款资格证明是卖方与您步入谈判的前提条件之一。假如卖方有多个买家、数个要约同时出现,贷款资格证明文件的有无、文件的内容就成了卖方选择买家的重要参考条件。一般没有该证明文件,或者有该证明文件、但不是优质贷款的买家会最早被卖方剔出,而抵押贷款数额较大、几乎接近贷款上限的买家次之,首付现金较多且贷款数额上限高、实际贷款数量少的买家,则备受卖方青睐。当然全部用现金支付的买家是最受卖方欢迎的。

        实践中,一些隐性收入较高的个人,买房时现金多而贷款少,反而不被卖方喜欢,这是因为多数卖方担心对方的现金合法性常常受到质疑而最终撕毁买卖协议,错过卖房时机。同样,在实践中,一般华人买家现金多、贷款少、节俭不奢的特点往往受卖主们和放贷银行的喜欢。

        您的经纪人:您的经纪人将参照您的购买能力,选择搜房等于、小于您的购买价位。这是提高效率,节约您时间的做法。如果您要买3,000平方英尺的住宅,而最低市值60万,您的购房能力是55万(其中40万贷款),您将暂时买不起。如果您现金数额足以填充缺口,您仍然可以如愿以偿。

        实践中,经常发生这样的情况:一是由于美国各州规定不同,买家异地购房时,将A州规定想象B州也适用,如果A州不需要提交贷款资格证明,买家常常对B州提交贷款资格证明的要求感到诧异;二是个别买家故意隐藏购买能力,误以为这样做对自己有利。

        当然,在受益的同时,这份文件也是制约您的证据。假如您在谈判中给出超出购买能力的要约,被视为“无意义举动”,不能履行承诺,就不能收回“善意抵押金”;又假如您的贷款资格证明虚假(通常超出了实际的偿还能力),导致贷款数额超出您的实际偿付能力而被银行拒绝,您可能面临不能实际购买的困境,如果已经交付了合同定金,您可能收不回您的定金。这就要求,您在索求贷款资格证明时务必提供自己的真实情况。

        从上述中看出,纽约州对此规定的合理性和追求操作上的高效率,避免纠纷的发生和当事人的损失。所以,尽管经纪人不负责给您贷款,但他是为了证明您的购卖能力和举行谈判的条件之一,您还得先拿出贷款资格证明,并且(在MLS条件下)由销售经纪人将该贷款资格证明交付给上市经纪人、在经过一番核实后,才能谈判。所以,还得请您合作为好。

2009年4月14日星期二

长岛房市3月反弹

         长岛房市3月份回暖,销量、售价、库存均上升,买卖双方讨价还价的空间有所缩小,这是继今年前两个月房价持续下降了12%以来的反弹表现。与前4年的同月市场表现相比,这是唯一的一个上升着的3月,也是今年初春市场表现较好的阶段反映。它反映的主要是今年元月和2月份地产销售合同的履行率,也反映了第一次买房者的踊跃入市和市场主体对当地房市发展判断的积极因素偏强。奥巴马房市刺激法案的8,000美元退税计划也起到了一定的作用。许多计划年内买房的买家无论有没有这8,000美元都会下手,但也确实吸引了许多本不愿年内买房的买家现在就入市下手。局部房市被炒热,个别住宅多个买家共同竞价的现象时有发生。地点质量价格3综合要素偏好一些的地产卖出高于上市价的情况也屡见不鲜。这究竟是不是整体市场的拐点?是不是卖方市场的起点?仍然有待于再作观察。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)4月10日统计资料显示,长岛房市今年3月份的表现为:两郡(苏幅克郡,简称苏郡;纳苏郡,简称纳郡。下同)销量月比大幅上升,苏郡跃升逾1/4。但同比仍有差距。两郡平均售价月比上升了3.1%,其中苏郡为1.4%,纳郡为4.8%。同比两郡售价降幅仍然超过16%。两郡地产上市价与成交价差额呈现稳定,其中纳郡月比回落了0.8%。两郡待售住宅库存量月比大幅上升,其中苏郡升幅达18%。两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为20%,纳郡为14%。具体特点有:

        两郡销量月比均大幅上升,苏郡跃升逾1/4。但同比仍有差距。

        其中苏郡今年3月份销售量为532个,与2月份的421个相比,上升了26%,与去年3月的575个相比,则下降了7.4%。纳郡今年3月份销售量为450个,与2月份的407个相比,也上升了11%,与去年3月的546个相比,则下降了18%。

        两郡平均售价月比上升了3.1%,其中苏郡为1.4%,纳郡为4.8%。同比降幅仍然超过16%,其中苏郡为16%,纳郡为17.2%。

        其中苏郡3月份平均售价为$360,300,比2月份的$355,300上升了1.4%,与去年同期的$431,300相比,下降了16%。

        其中纳郡3月份平均过户价为$479,800,与2月份的$457,700相比,上升了4.8%,比去年同期的$579,500相比,大幅下降了17.2%。

        两郡地产上市价与成交价差额呈现稳定,其中纳郡月比回落了0.8%。

        其中苏郡3月份为6.8%,与2月份的6.6%相比,基本持平。与去年同期的5.2%相比,拉幅仍有1.6个百分点。

        纳郡3月份为6.7%,比2月份的7.5%相比,回落了0.8%。与去年同期的6%相比,仍有0.6个百分点的拉距。

        两郡待售住宅库存量月比大幅上升,其中苏郡升幅达18%。

        苏郡3月份地产新上市3,533个,库存总量达到16,695个,其中住宅库存为13,099个,与2月份新上市的2,964个和住宅库存12,867个相比,分别上升了19%和18%。与去年同期地产新上市的3,710个相比,仍然下降了4.7%,与去年同期住宅库存的14,141个相比,也下降了7.3%。

        其中纳郡3月份地产新上市3,298个,库存总量为12,697个,其中住宅库存为9,843个,与2月份新上市的2,676个和住宅库存9,471个相比,分别上升了23%和略升了3.9%。与去年同期地产新上市的3,193个相比,上升了3.3%,与住宅库存的9,862个相比,基本持平。

        两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为20%,纳郡为14%。

        其中苏郡3月份租赁库存为1,909个,比去年同期的1,592个相比,上升了20%。

        纳郡3月份租赁库存为1,766个,与去年同期的1,547个相比,也上升了14%。

2009年3月25日星期三

长岛2月房价降6.1%

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)3月10日统计资料显示,长岛房市今年2月份的表现为:两郡(苏幅克郡,简称苏郡;纳苏郡,简称纳郡。下同)销量月比均大幅下降了一成多,同比也下降了两成多。两郡平均售价月比下降了6.1%,其中苏郡降幅为4.7%,纳郡降幅为7.5%。同比平均降幅达到18.5%,其中苏郡为15%,纳郡为22%。两郡地产上市价与成交价差额均有新的突破,纳郡7.5%的续跳,继上月后再次创下了23年来的新纪录。两郡地产新上市数量月比略降,同比升降不齐。两郡租赁市场库存同比均上升了一成多,其中苏郡升幅为11%,纳郡为14%。具体特点有:
        两郡销量月比均大幅下降了一成多,同比也下降了两成多。

        其中苏郡今年2月份销售量为421个,与元月份的484个相比,下降了13%,与去年2月的551个相比,则下降了24%。纳郡今年2月份销售量为407个,与元月份的461个相比,也下降了12%,与去年2月的517个相比,则下降了21%。

        两郡平均售价月比下降了6.1%,其中苏郡为4.7%,纳郡为7.5%。同比平均降幅达到18.5%,其中苏郡为15%,纳郡为22%。

        其中苏郡2月份平均售价为$355,300,比元月份的$372,700下降了4.7%,与去年同期的$415,900相比,下降了15%。

其中纳郡2月份平均过户价为$457,700,与元月份的$494,700相比,下降了7.5%,比去年同期的$587,400相比,大幅下降了22%。

        两郡地产上市价与成交价差额均有新的突破。纳郡7.5%的续跳,继上月的7%的新高之后,再次创下了23年来的新纪录。

        其中苏郡2月份为6.6%,与元月份的6.5%基本持平。与去年同期的5.2%相比,大幅拉升了1.4个百分点。

        纳郡2月份在元月份突破了7.0%关口以后,又蹦升到了7.5%,继续拉大了0.5%的谈判空间。再次刷新了1986年以来的新高。

        两郡地产新上市数量月比略降,同比升降不齐。

        苏郡2月份地产新上市2,964个,库存总量达到16,385个,其中住宅库存为12,867个,与元月份新上市的3,084个和住宅库存12,670个相比,分别下降了3.9%和微升了1.6%。与去年同期地产新上市的3,426个相比,仍然下降了13.5%,与去年同期住宅库存的13,739个相比,也下降了6.3%。

        其中纳郡2月份地产新上市2,676个,库存总量为12,342个,其中住宅库存为9,471个,与元月份新上市的2,844个和住宅库存9,151个相比,分别下降了5.9%和略升了3.5%。与去年同期地产新上市的2,737个相比,下降了2.2%,相比住宅库存的9,307个,微升了1.8%。

        两郡租赁市场库存同比均上升了一成多,其中苏郡升幅为11%,纳郡为14%。

        其中苏郡2月份租赁库存为1,826个,比去年同期的1,631个相比,上升了11%。

        纳郡2月份租赁库存为1,792个,与去年同期的1,576个相比,也上升了14%。

2009年3月9日星期一

房市刺激法案未必奏效

        奥巴马政府房市刺激法案的思路是想从房市的几个角落“点火”,速求燎原。此招还是没有跳出“头疼医头,脚疼医脚”的治标理念。


        首先,让我们看看2008年的7,500美元退税法案与2009年的8,000美元退税法案的区别,好像是这部法案的重头戏。

        如果你是第一次买房者(从未拥有过住房或者过去3年内未买过房者,下同),而且是在2008年4月到当年年底之间买的,你可以得到7,500美元的退税。它有一个特点,就是在满足了相关条件下的不可退还性。也就是说,既是你没有缴付到7,500美元的税,你仍然可以获得7,500美元的足额退税。

        然而,这7,500美元的退税必须在15年内,每年退还500美元,这就意味着,不是永远给你,你还得还,而且是如数归还,实际性质是无息贷款。很有意思的是,在它的细则里提到,如果纳税人在15年内死亡,剩余未退还部分可以宽免。但是,如果是夫妻共同拥有财产,一方死亡,另一方仍然存活,是否可以宽免;还是必须是在都死亡的条件下才予以宽免,却没有提及,显示出法案出台的仓促和粗糙之笔。

        该法案惠及的人口不以收入多少为前提,所以,只要是第一次买房就可以获得退税。对过户后的居住时间也不做要求。

        再看看2009年法案,把7,500美元增加到8,000美元。咋一看,仅仅提高了500美元,没什么大的区别。其实不然,最大的区别就在于不再要求退还了,算是白给。但是,它除了惠顾第一次买房者以外,却附加了另外的条件,第一,你们夫妻的年毛收入必须是少于15万美元才能获得该退税;第二,你们夫妻今后必须在这个“主要居住房”住够3年。否则,你们还得还。然而,就联邦税务局将如何追踪这些家庭的搬迁情况,夫妻收入3年内提高到或者又超过了15万美元怎么办等等,都还没有详细的解释。第三,买房时间为2009年1月1日到11月30日。所以,你们买房过户日期别安排在今年的12月份,否则,就不能享受8,000美元的退税。第四,如果以后房屋增值了,这8,000块钱收不收回去,没有说明,给以后可能追回留下了变数。

        这个修改偏重于驰援低收入家庭的购房,从理论上讲,惠及的人口比修改法案前要少一些,突出了重点。同时又要求被惠及的低收入家庭在该居住房的居住时间相对稳定一些,交易时间严格限制在今年11月底以前。政府意欲猛促买家快快下手。

        其次,是节能退税。将建筑节能(节能窗、绝缘材料、节能门、机械体系)改进花费由原先的终生500美元提高到1,500美元。还有,太阳能暖炉、燃料电池、热泵等的设备、安装成本花费可退税30%,单独设备成本的上限要求也被剔除。

        第三,法拍屋和SHORT-SALE宽免。房屋的卖价少于抵押贷款总额被宽免的债务不再课收入税的有效期直到2012年。几近2百万美元被宽免的主要住宅抵押贷款债务从收入中排出,既使放贷银行已经向联邦税务局发出1099表,纳税人也不必因此填写税单。

        这些法案的意图在于迅速改变房市因素,掀起房市热浪,进而达到转市的目的。

        那么,这个法案真的能激活房市吗?效果实在是有限得很。与其说是欲拯救房市,还不如直接道明是保住房、保饭碗的保底法案。只不过是给法案叫了个名不副实的名字罢了。

        8,000美元对于纽约州平均房价22万美元(2009年NAR统计数据)的房市来讲,占到3.63%。但是,与此同时,纽约州房市2008年比2007年下降了16.2%(见笔者今年2月2日《多维时报》《2008 长岛房价降6.4%》一文),今年元月仍在下滑。假如您刚好买了一个22万美元的住宅,用16.2减去3.63,还有12.57%的负债。任何一位买家都清楚,这个8,000美元的退税像是个鱼饵,吃进去就意味着要付出更大的代价。房市继续下滑的严峻形势,使消费信心严重下降,岂能是用8,000美元可以换回?

        一般15万美元的年毛收入家庭,可以拿1/3的5万美元来供房,PITI(本金、利息、地税和保险)月均4千多,如果首付按20%计算,保守估计可以买到55万左右的房子。如果按照纽约州16.2%的年减幅计算,一年就损失本金89,100美元。如果在长岛,按6.4%的减幅计算,本金年损失为35,200美元。联邦8,000美元的退税占不到当年亏损部分的1/4,何谈还得要屋主住3年。如果假设按年下降6.4%,55万美元的房子,3年后就剩451,011美元,一共贬值98,989美元。8,000美元的补贴仅占1/12的损失。买家吃进了1/12,自己却赔了11/12,再加上2次交易花费(假如3年后售出)约2万美元,3年共赔约12万美元。现在下手的房市买家大都以实用价值为主要考虑因素,即使赔也得买。

        房市继续低迷是导致交易量和房价持续下降的关键,而交易量和房价持续下降又反促房市低迷,步入恶性循环。扭转房市方向的着眼点应是变其金融制度(大点儿说是经济制度)的根本,提高消费信心,从治本下手。而偏偏在这方面,除了银行们自发地阻止次贷继续发生以外,我们还看不到政府有效的手段,药方和能耐。

        政府管理国家,松紧自要把握,不能失控是底线。而自由市场经济的美国国家管控却不能有效把握这个底线。既就是这次可以侥幸逃过,由于理念放任,政策偏颇,缺乏管束,今后还会重蹈覆辙。

        让我们来初步理一理奥巴马政府最近的几项救市举措和因此可能产生的后果。(1)政府入资金融机构,国家控股,私营企业国有化。政府从政策制定+监管变成了政策制定+监管+市场竞争者。既是规则制定者,又是裁判员,还是运动员。陷同业者以极不公平之境地。由此会使同行们消极或产生“逼良为娼”的可能性后果。在美国的非国有化商业银行中以后有谁能与国家控股的银行公平竞争?(2)政府入资大型制造业,以“太大所以不能倒”为理由,实际上是扶持竞争失败者,有违公平竞争市场原则,是对竞争胜利者的无情打击。同理,在美国的非国有化制造业中今后有谁能与国家控股的制造业公平竞争?(3)给低收入家庭第一次买房者予8,000美元的补贴,既是对年毛收入逾15万美元家庭的不公平,也是对同为低于15万毛收入家庭的第一次购房者在2009年1月1日到11月30日之外时间购房的不公平。用不公平的手段来解决公平竞争遗留问题,后患无穷。把商家季节促销的方法作为政府的经济杠杆来用,尽显政府的无奈,看似山穷水尽,黔驴技穷。

        整个救市法案都是从民生角度出发的,玩的是末端救补,对源头治理却三缄其口。人们早就听到“金融政策监管不力”的议论,但迄今也没有改进监管的举措出台。

        救市要是以践踏市场竞争原则为方针的话,其实何止是不要脸面,其严重后果比保护竞争所带来的损失要大得多,影响要深远得多。房市既是整体经济的外在表现,也是整体经济的组成部分。采用给买方些小钱,再宽免部分卖家的债务,再给自由市场经济原则使点儿坏,就想扭转低迷的房市走向,奥巴马政府是不是幼稚了些?

        奥巴马政府为此所有正在做的努力等同于旁观经济现象的自身陆续表现,没有遏制势头的措施,还没有敲到点子上。

2009年2月16日星期一

长岛元月房价降6%

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)2月10日统计资料揭示,长岛房市今年元月份的表现为:两郡销量月比均大幅下降了1/3,同比平均也下降了近1/4。两郡平均售价月比下降了6%,其中苏郡为8%,纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升,纳郡7.0%的强跳,创下了23年来的新纪录。两郡地产新上市数量月比均大幅上升了一半,同比小升了4.4%和6.5%。两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为8.7%,纳郡为12%。具体特点有:

        两郡销量月比均大幅下降了1/3,同比平均也下降了近1/4。

        其中苏郡今年元月份销售量为484个,与去年十二月份的730个相比,下降了1/3,与去年一月的588个相比,则下降了18%。纳郡今年元月份销售量为461个,与去年十二月份的697个相比,也下降了1/3,与去年一月的634个相比,则下降了27%。

        两郡平均售价月比下降了6%,其中苏郡为8%,纳郡为4%。同比平均降幅达到17%。

        其中苏郡元月份平均售价为$372,700,比去年十二月份的$405,600下降了8%,与去年同期的$460,100相比,下降了19%。

        其中纳郡元月份平均过户价为$494,700,与去年十二月份的$515,600相比,下降了4%,比去年同期的$582,200相比,也大幅下降了15%。

        两郡地产上市价与成交价差额均大幅跃升。纳郡7.0%的强跳,创下了23年来的新纪录。

        其中苏郡元月份为6.5%,比十二月份的5.8%扩大了0.7%的距离。与去年同期的4.8%相比,则大幅拉升了1.7个百分点。

        纳郡元月份则突破了7.0%关口,与十二月份的5.8%相比,再次拉大了1.2%的谈判空间,使市场倾斜度进一步向买方靠拢。这个数字是自1986年以来的新高。

        两郡地产新上市数量月比均大幅跃升了半数以上,同比小升了4.4%和6.5%。

        苏郡元月份地产新上市3,084个,库存总量达到16,151个,其中住宅库存为12,670个,与十二月份新上市的1,914个和住宅库存12,136个相比,分别飙升了61%和微升了4.4%。与去年同期地产新上市的4,046个相比,仍然下降了24%,与去年同期住宅库存的13,479个相比,也下降了6%。

        其中纳郡元月份地产新上市2,844个,库存总量为11,951个,其中住宅库存为9,151个,比十二月份新上市的1,806个和住宅库存8,592个相比,分别大幅上升了57%和略升了6.5%。与去年同期地产新上市的3,207个相比,上升了11.3%,相比住宅库存的9,136个,基本持平。

        两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为8.7%,纳郡为12%。

        其中苏郡元月租赁库存为1,788个,比去年同期的1,644个相比,上升了8.7%。

        纳郡元月租赁库存为1,769个,与去年同期的1,580个相比,也上升了12%。

2009年2月2日星期一

2008 长岛房价降6.4%

        据长岛经纪合作服务协会(MLSLI)元月28日发布的市场统计数据,长岛2008年平均房价比2007年下降了6.4%。这是在皇后区、纳蘇郡和苏福克郡由西向东连为一体的范围内作出的平均统计,3郡的平均价位是$482,526,而2007年同样范围内的平均价为$515,539。

        2008年3郡均降。其中,皇后区降幅最大,2008年平均售价为$437,553,比2007年下降了9.1%;其次是苏福克郡,2008年平均售价为$430,241,比2007年下降了7.6%;纳蘇郡则以2008年的$573,615的平均价比2007年仅降了3.9%。

        2008年12月的3郡市场库存量为30,552个,与2007年的30,854个基本持平,显示出库存的相对稳定。该协会首席执行长约瑟夫.玛托拉(Joseph Mottola)说,“稳定的库存,上市价与成交价的小幅差额,低利率和方便的抵押贷款,反映出较好的市场因素组合,有力地预示着长岛的房市将会返回到正常的市场条件上来。”

        另据纽约州地产经纪人协会(NYSAR)最新报道,尽管12月份地产平均价比11月份上升了5.6%,达到$220,000,纽约州2008全年仍然下降了16.2%。

2009年1月13日星期二

长岛苏郡房价12月飙升14.5%

         笔者按:当我面对长岛东部12月份平均房价比11月份狂升了14.5%的统计报告时,怀疑该数据的准确性。本着对读者负责和谨慎报道市场表现的态度,经2009年元月12日(星期一)与长岛经纪合作服务协会(MLSLI,下同)市场统计报告室的劳拉 . 卡琳 (Lorraine Collins) 女士反复核实,得到确认后,才提供给读者。

        据MLSLI统计资料显示,长岛房市今年十二月份的表现为:两郡销量月比东部微升西部跌宕,同比均下降。两郡2008全年总销量同比均大幅下降。两郡平均售价月比成戏剧性对比,苏福克郡(简称苏郡,下同)跳升了14.5%,把全年的价跌幅度全部升回;纳苏郡(简称纳郡,下同)跌幅继11月后仍然超过8%。两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡也飙升到6.5%、纳郡则回落到6.3%,前者一改不破6%关口的记录,反而超过后者的差额。两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为12.7%,纳郡为13%。

        其中“苏郡房价12月飙升14.5%”的报道大大超出了业者和专家的估计,给民众一个特大的惊讶。猛然间,当地业内权威和学者们也一时理不清头绪,对这种局部市场突然反向窜升表现的内在因素茫然不知所究,给不出一个所以然的答案来。

        两郡地产平均价仅差$12,200,一反一般$100,000左右的差距表现,给市场研究机构和地产经纪公司提供了很大的想象空间和赋予了新的分析内容,也给地产投资者带来了重新考虑投资区域和操作上的调整。同时,还给许多抱观望态度的当地潜在买家提供了重新考虑入市时机的因素。

        具体特点有:

        两郡销量月比东部微升西部跌宕,同比均下降。两郡2008全年总销量同比均大幅下降。

        其中苏郡十二月份销售量为709个,与十一月份的676个相比,上升了4.9%,与去年十二月的728个相比,则下降了2.6%。苏郡2008全年共售出8,826个,与去年同期的10,881个相比,则下降了18.9%。两郡地产新上市数量月比分别下降了19%和14.4%,同比分别下降了8.9%和上升了9.7%。

        其中纳郡十二月份销售量为669个,与十一月份的596个相比,大幅下降了12.2%,与去年十二月的728个相比,则下降了8.1%。纳郡2008全年共售出个8,285个,与去年同期的9,896个相比,下降了16.3%。

        两郡平均售价月比成戏剧性对比,苏均跳升了14.5%,纳郡跌幅继11月后仍然超过8%。

        其中苏郡十二月份平均售价达$443,400,比十一月份的$387,300大幅上升了14.5%,与去年同期的$445,700相比几乎持平,仅差$2,300。把全郡全年的价格跌降部分几乎全部升回。

        其中纳郡十二月份平均过户价为$455,600,与十一月份的$497,400相比,大幅下降了8.4%,比去年同期的$553,400相比,也大幅下降了17.7%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比苏郡也飙升到6.5%、纳郡则回落到6.3%,前者一改不破6%关口的记录,反而超过纳郡的差额。

        其中苏郡十二月份的6.5%,虽比十一月的5.7%上升了0.8%,但6.5%的绝对值是2005年下半年市场性质转变以来的当地新高。与去年十二月的4.8%相比,大幅拉升了1.7个百分点。

        纳郡十二月的6.3%与十一月的6.5%相比,则下降0.2%,有所回落。这个数字与去年十二月的5.5%相比,升幅仍然拉大了0.8%。

        两郡地产新上市数量月比分别下降了19%和14.4%,同比分别下降了8.9%和上升了9.7%。

        苏郡十二月份地产新上市1,914个,库存总量为15,410个,其中住宅库存为12,138个,与十一月份新上市的2,363个和住宅库存13,656个相比,分别下降了19%和11%。与去年十二月地产新上市的2,098个相比,下降了8.9%,与去年十二月住宅库存的12,425个相比,也下降了2.3%。

        其中纳郡十二月份地产新上市1,806个,库存总量为11,198个,其中住宅库存为8,592个,比十一月份新上市的2,109个和住宅库存9,711分别下降了14.4%和11.5%。与去年十二月地产新上市的16,46个相比,上升了9.7%,相比住宅库存的8,376个,则上升了2.6%。

        两郡租赁市场库存同比均上升,其中苏郡升幅为12.7%,纳郡为13%。

        其中苏郡十二月租赁库存为1,670个,比去年同期的1,482个相比,上升了12.7%。

        纳郡十二月租赁库存为1,642个,与去年同期的1,453个相比,也上升了13%。

2009年1月6日星期二

利益遭犯屋主不举官就不理

        许多华人屋主的利益屡被侵犯,得不到保护和纠正,有的屋主自己根本就不知道自己的哪些利益正在被侵犯,哪些利益需要自己申明、说明,甚至诉讼才能得到维护、保护和争得。有的屋主由于盲目相信法律环境和政府职能,轻信可以避免围绕地产方面的利益被他人侵犯,以为政府和其他社会机构会主动保护自己地产利益的完整性和缴税义务的合理性,其实不然。许多屋主的利益或者潜在的利益被侵犯,屋主如果由于无知没有觉察,即就是以后知道了,许多损失也无法弥补。


        第一类是公权力“无故意”侵犯。最为常见的是征缴地产税和“STAR”计划。

        地产税是地方政府收入的主要税源,被联邦和州羹杯切分后,当地教育开支、各种计划和基金划拨之后,还有至少18%的余额可供地方政府支配。估税官依据规定进行评估和收缴,正是由于由人来操作,而且采用书面理论推定形式来决定地产税额,而不是实行实地逐一核对分析的做法,所以有所出入,出入较大,甚至出入严重的情况一直存在。相关规定或者判例明确允许估税官有12-15%的误差率和绝对值误差率,就是基于人为因素的考虑。再加上档案记录、勘验资料、历史变迁、地域差别、学区发展和市场变化等因素,使得地产价值变化没有规律可循,使估税工作陷入纷繁复杂状态,确实难以把握。估税官们普遍的做法是宁可高估高征,也不低估低征,而政府内部的估税监督制度又形同虚设,客观上助长了估税官们的肆无忌惮。

        例如,长岛西纳山地区2006年市值90万美元的住宅被稞以相当于一百零8万美元价值的地产税$19,580,到2008年,由于市场变化,该住宅市值74万美元时(地产税相对应为$14,800),而地产税高出$4,780,仍然居高不下,就不合理了。屋主发现并将政府告到法庭,才得以纠正。但屋主如果不主动争取减征地产税,政府也不会主动减征,换句话说:照征不误。屋主如果若干年后再发现并且作出努力,最终也得到了改正,那也只能以当年申请减征为起始,判决没有追溯力。屋主以前的多缴部分就要不会来了。

        政府的这种看似偷鸡摸狗的行为,被学术界称为“无侵犯故意”,也就是主观上没有恶意。正是有这个借口存在,使得政府在大胆狂收地产税、被屋主们告到法庭之后,仍然可以“立即纠正”轻易过关,幸免法律意义上的惩罚。这种偏袒政府的估税制度要求屋主们瞪大眼睛看住自己的利益。

        一个有意思的现象是,当整体房市持续低迷、许多地产相关行业大幅萎缩的时候,有一个行业却生意红火,那就是专门代理屋主减地产税的服务公司(Tax Grievance Service)。

        另一个公权力“无故意”侵犯现象表现在“STAR”(New York State’s School Tax Relief Program)计划上。这是纽约州为年毛收入二十五万美元以下屋主主要住宅设置的一项地产税学校开支退税调剂计划。(1)如果屋主不主动申请,政府不会主动退税;(2)如果屋主几年后再申请,过去几年的“多征部分”不予退还;(3)如果屋主在当年的3月1日以后申请,当年多征部分不予退还;(4)如果享受高级STAR (Enhanced Star) 计划的屋主们没有每年都申请,没申请的年份不予退还。

        政府扮演被动角色的原因是由于屋主拥有地产、年龄和收入情况的复杂因素造成的,客观上政府不主动提供服务的做法使得那些不知道这方面规定的屋主们得不到地税退还。

        第二类是一般意义上的民事侵害。主要有蚕食、邻扰、犬吠、涂鸦和植被损害,其中最为紧要的是土地蚕食侵占。

        在相邻关系中,邻居间的土地蚕食情况时有发生,也很复杂,政府不可能经常派人丈量核对,有些蚕食情况日久存在。纽约州法律被动地做出底线防范,只有蚕食一方同时具备了2方面的条件,才能从被蚕食一方获得所蚕食的土地,即蚕食时间不少于12年和经过法庭认可。

        许多非城镇屋主地大林厚,多年不知土地周边的被蚕食情况,一旦被法庭认可,就既定事实,就会永久地失去被蚕食的土地。所以,要早发现,早制止。千万别指望政府会主动干涉蚕食方的蚕食行为。

        在相邻关系中,邻扰问题也时有发生。有的是垃圾问题,有的是房客问题,有的是涂鸦问题,有的是宠物问题,有的是停放车辆问题,有的是建筑物扩建、加建、改建问题,还有的是植被问题,形式多种多样。这一类的相邻侵犯都有规定或地方民约可查。例如犬吠扰邻问题,长岛苏福克郡的规定就可以把主人告到法庭;房客半夜派对聚会噪音扰邻,邻居可以呼唤警察干涉,严重的还可以把房东诉之法律。无论哪一种,那一类,屋主都要自己站出来维权,屋主不告,政府一般不会干涉。