Living Cultural Realty

2009年1月6日星期二

利益遭犯屋主不举官就不理

        许多华人屋主的利益屡被侵犯,得不到保护和纠正,有的屋主自己根本就不知道自己的哪些利益正在被侵犯,哪些利益需要自己申明、说明,甚至诉讼才能得到维护、保护和争得。有的屋主由于盲目相信法律环境和政府职能,轻信可以避免围绕地产方面的利益被他人侵犯,以为政府和其他社会机构会主动保护自己地产利益的完整性和缴税义务的合理性,其实不然。许多屋主的利益或者潜在的利益被侵犯,屋主如果由于无知没有觉察,即就是以后知道了,许多损失也无法弥补。


        第一类是公权力“无故意”侵犯。最为常见的是征缴地产税和“STAR”计划。

        地产税是地方政府收入的主要税源,被联邦和州羹杯切分后,当地教育开支、各种计划和基金划拨之后,还有至少18%的余额可供地方政府支配。估税官依据规定进行评估和收缴,正是由于由人来操作,而且采用书面理论推定形式来决定地产税额,而不是实行实地逐一核对分析的做法,所以有所出入,出入较大,甚至出入严重的情况一直存在。相关规定或者判例明确允许估税官有12-15%的误差率和绝对值误差率,就是基于人为因素的考虑。再加上档案记录、勘验资料、历史变迁、地域差别、学区发展和市场变化等因素,使得地产价值变化没有规律可循,使估税工作陷入纷繁复杂状态,确实难以把握。估税官们普遍的做法是宁可高估高征,也不低估低征,而政府内部的估税监督制度又形同虚设,客观上助长了估税官们的肆无忌惮。

        例如,长岛西纳山地区2006年市值90万美元的住宅被稞以相当于一百零8万美元价值的地产税$19,580,到2008年,由于市场变化,该住宅市值74万美元时(地产税相对应为$14,800),而地产税高出$4,780,仍然居高不下,就不合理了。屋主发现并将政府告到法庭,才得以纠正。但屋主如果不主动争取减征地产税,政府也不会主动减征,换句话说:照征不误。屋主如果若干年后再发现并且作出努力,最终也得到了改正,那也只能以当年申请减征为起始,判决没有追溯力。屋主以前的多缴部分就要不会来了。

        政府的这种看似偷鸡摸狗的行为,被学术界称为“无侵犯故意”,也就是主观上没有恶意。正是有这个借口存在,使得政府在大胆狂收地产税、被屋主们告到法庭之后,仍然可以“立即纠正”轻易过关,幸免法律意义上的惩罚。这种偏袒政府的估税制度要求屋主们瞪大眼睛看住自己的利益。

        一个有意思的现象是,当整体房市持续低迷、许多地产相关行业大幅萎缩的时候,有一个行业却生意红火,那就是专门代理屋主减地产税的服务公司(Tax Grievance Service)。

        另一个公权力“无故意”侵犯现象表现在“STAR”(New York State’s School Tax Relief Program)计划上。这是纽约州为年毛收入二十五万美元以下屋主主要住宅设置的一项地产税学校开支退税调剂计划。(1)如果屋主不主动申请,政府不会主动退税;(2)如果屋主几年后再申请,过去几年的“多征部分”不予退还;(3)如果屋主在当年的3月1日以后申请,当年多征部分不予退还;(4)如果享受高级STAR (Enhanced Star) 计划的屋主们没有每年都申请,没申请的年份不予退还。

        政府扮演被动角色的原因是由于屋主拥有地产、年龄和收入情况的复杂因素造成的,客观上政府不主动提供服务的做法使得那些不知道这方面规定的屋主们得不到地税退还。

        第二类是一般意义上的民事侵害。主要有蚕食、邻扰、犬吠、涂鸦和植被损害,其中最为紧要的是土地蚕食侵占。

        在相邻关系中,邻居间的土地蚕食情况时有发生,也很复杂,政府不可能经常派人丈量核对,有些蚕食情况日久存在。纽约州法律被动地做出底线防范,只有蚕食一方同时具备了2方面的条件,才能从被蚕食一方获得所蚕食的土地,即蚕食时间不少于12年和经过法庭认可。

        许多非城镇屋主地大林厚,多年不知土地周边的被蚕食情况,一旦被法庭认可,就既定事实,就会永久地失去被蚕食的土地。所以,要早发现,早制止。千万别指望政府会主动干涉蚕食方的蚕食行为。

        在相邻关系中,邻扰问题也时有发生。有的是垃圾问题,有的是房客问题,有的是涂鸦问题,有的是宠物问题,有的是停放车辆问题,有的是建筑物扩建、加建、改建问题,还有的是植被问题,形式多种多样。这一类的相邻侵犯都有规定或地方民约可查。例如犬吠扰邻问题,长岛苏福克郡的规定就可以把主人告到法庭;房客半夜派对聚会噪音扰邻,邻居可以呼唤警察干涉,严重的还可以把房东诉之法律。无论哪一种,那一类,屋主都要自己站出来维权,屋主不告,政府一般不会干涉。

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