Living Cultural Realty

2009年10月19日星期一

住宅保暖应标本兼治

        我们今秋在苏福克郡的三村学区刚买了房,入冬前,我们计划对整个房子进行彻底的保暖处理。可我们没有任何经验,钱也不多,我们担心钱花不到点子上。我太太主张哪里漏风就修哪里,我认为她的想法治标不治本,不能解决根本问题,应该综合全面考虑,尽量做到一劳永逸。但她的想法很好操作,雇请一般的维修公司都可以做到。而我的想法谁能做,怎么做,如何保证质量?

        吕柯蛟

        这是一个技术性很强、涉及千家万户的事情。由于许多住宅修缮公司专业方向单一,很难独立全面解决住宅的保暖问题,客观上需要政府作出统一要求、监督和服务。因此,纽约州能源研究发展局(New York State Energy Research and Development Authority)专设有住宅能源节约计划(ENERGY STAR® Program),使得一个公司就可以提供包括跨数个行业的《住宅耗能现状评估》,给顾客推荐《节能方案和估计改进成本》,他们当然还可以提供具体的节能服务。

        该局设置了独立的住宅修缮者(Contractors)资格监管体系,对住宅建筑标准、耗能评估,改进方案、健康和安全都设置了行业标准,对建筑商和住宅修缮者进行“整体建筑耗能评估和提出改进计划”的培训,使后者具有全面测试具体住宅保暖情况和给出改善计划的技能。要特别注意的是,该局只对具体建筑商和住宅修缮者个人进行业务水平的把关,而不是对具体住宅的节能方案、施工和质量提供保证,也不为此设置专项经费。

        作为顾客的您,只需要挑选持有该局专业证书的住宅修缮者(可以在推荐名单里找到)就可以开始您所说的“综合全面”保温修缮计划,接着就是得到他们给出的评估报告,签订施工协议,安装节能改进材料和设备,经最后测试后,住宅修缮者与您至少要有一年的书面《质量保证协议》。要特别注意的是,保证人既不是纽约州能源研究发展局,也不是它的培训项目,而是具体与您签订《节能质量保证协议》的建筑商或住宅维修公司。

        在长岛许多建筑商和住宅维修公司都经过这样的培训和持有证书,他们都愿意与屋主签订长期的《质量保证协议》。越来越多的屋主从中获益。您可以在该局的网站http://www.getenergysmart.org/了解更多的信息。

        如果您认为您太太的方案是治标的话,也是不可忽略的,更是长岛许多华人屋主常常采用的。这里也作简要介绍:

        1,要安装温控开关,定时自动降低温度和开、断能源供应。

        2,密封所有建筑缝隙,保温、隔风。许多人注意到门窗的密封,往往忽略阁楼进口、地下室内门和车库内门的密封。

        3,安装烟雾、一氧化碳监测设备,更换电池。由于密封了住宅,这些设备就显得更加重要。

        4,确信每一个室内通风管道没有被杂物、家具、地毯等堵塞。

        5,白天拉起阳面窗帘,入夜关上。

        6,壁炉不用时,一定要关掉通风口。

        7,每月检查一次空气过滤网,脏了就换。

        8,确信室外供暖设备未被树叶、杂草等覆盖。

        9,冬季应该取下窗式空调。否则,应密封后再全部覆盖。

       10,特别注意密封室内外电源插座和开关底盘。

       11,把供热炉的底线温度降到华氏120度(摄氏49度)以下。并且请专业公司用绝缘毯将热水炉炉体包裹起来。

        我倾向您在实施综合全面的节能保温计划以外,您太太的方案也是实用的、日常的、自己可以做到的,也别忽略。

2009年10月13日星期二

长岛9月房市全面萎缩

        长岛房市今年9月份的市场表现,正如预期的那样,开始全面萎缩。其中销量和平均售价的月比下降是它的主要特征。苏幅克郡(简称苏郡,下同)和纳苏郡(简称纳郡,下同)的月比平均售价下降了3.5%,同时比去年同期的水平还有一成的距离。
        其中主要原因除了季节转换和新学年已经开始的要素以外,奥巴马房市刺激法案中对第一次买房者(含过去3年未买房者)购房补贴$8,000的优惠条件进入收关是一个重要的原因,受其影响,也是9月份市场表现的一个看点。该法案的最后关照日期限定为今年的11月底,今年入市的受惠买家大多数都为防万一,不等最后期限而早早下了手。

        刚刚过去的夏天记录了3年来的第一次市场回温,消化了许多库存积压,也给相关行业稳定就业和保证收入带来了条件。

        但是新屋开工量仍然不景气。主要是建筑材料、劳务、销售、运作等综合成本过大,而销售价格透底,致使许多建筑商得不偿失。

        据长岛地产经纪合作协会(MLSLI)10月8日统计资料显示,今年9月份的市场情况大致如下:两郡平均销量月比全面下降,两郡平均售价月比分别下降了4%和3%,同比分别下降了10%和11%,两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降,两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化,两郡租赁市场库存同比基本持平。具体特点有:

        两郡平均销量月比全面下降。其中苏郡今年9月份销售量为883个,比8月份的998个相比下降了12%。纳郡今年9月份销售量为845个,与8月份的907个相比下降了7%。

        两郡平均售价月比分别下降了4%和3%,同比分别下降了10%和11%。

        其中苏郡9月份平均售价为$381,200,比8月份的$396,900相比,降幅为4%,与去年同期的$424,700相比,仍然有10%的差距。

        纳郡9月份平均过户价为$511,300,比8月份的$526,300,下降了3%,比去年同期的$576,500,仍然有11%的差距。

        两郡地产上市价与成交价差额月比、同比均有下降。

        其中苏郡9月份为4.9%,比8月的5.3%略降了0.4%。接近去年同期的5.1%。

        纳郡9月份为5.8%,也比8月份的6.3%略将了一些,与去年同期的6.0%相比,也有小降。

        两郡新上市地产数量和待售住宅库存量月比没有明显变化。

        其中苏郡9月份地产新上市3,136个,库存总量达到16,256个,住宅库存为12,822个,仍占库存总量的79%。与8月份新上市的3,008个和住宅库存12,893个相比,分别上升了4%和基本持平。与去年同期地产新上市的3,385个相比,也在大致相当的范围内,与去年同期住宅库存的14,413个相比,也锐减了11%。

        其中纳郡9月份地产新上市2,661个,库存总量为12,167个,住宅库存为9,516个,仍占库存总量的78%,与8月份新上市的2,619个和住宅库存9,702个相比,分别为基本持平和下降了2%。与去年同期地产新上市的2,888个相比,略有下降,与去年同期住宅库存的10,256个相比,仍下降了7%。

        两郡租赁市场库存同比基本持平。其中苏郡9月份租赁库存为1,553个,相比去年同期的1,591个,基本持平。

        同时,纳郡9月份租赁库存为1,499个,与去年同期的1,472个相比,也基本持平。