Living Cultural Realty

2007年4月27日星期五

地产买家“骗经” 小议

        在地产经纪行里常听经纪们唠叨,“卖家是哮喉,买家是骗子(the seller is yeller, the buyer is liar.)”听上去还挺押韵的。入行久了,被骗得次数多了,也见得多了,就见怪不怪了。本文就后者做以浅议。

        就笔者经历以为,决不能不分青红皂白地一概而论,大多数地产买家是理性诚实的、不骗人的、没有必要骗人的,他们也希望在市场上不被人骗,希望经纪人践行诚信。那么,这为数不多的地产买家为什么要行骗?——利益驱使!怎么骗?——五花八门!就有的买家在找房过程中,做了亏欠别人的事情或者为了达到某种目的、又不愿付出相应代价;也有的买家有了过错行为,造成了卖家或者经纪人的实际损失,他们不愿面对这种结果,又不愿付出代价去挽回、补救、更正,他们选择欺骗,试图以此作为节约成本、改变现实的途径。“骗”者“利”所驱是也。

        表现一,莽撞型骗子:缺乏地产知识、不了解市场动态,瞎撞出错后,用谎言遮掩,试图挽救潜在利益代价、道德代价或者友情代价。这在房市交易中属于主观恶意最小的一种,他们行骗前没有预谋,不想坑人,只是由于他们自己的无知加莽撞,造成了客观上的侵害,他们骗人的目的不是以伤害他人为主,有时完全是为了修补代价,主要是为了自我解脱,逃出窘境。

        表现二,智能型骗子:讨价还价中,谎述理由,以图套出卖家真实信息,再寻机下手或机动撤出。在房市交易中打着商业策略的旗号,实则进行不诚实商业行为,属于有预谋的骗经种类,诸如非善意出价探低、设套摆局等,常常发生在骗者利用销售经纪人或者卖家的轻信,而且在不缴或少缴善意出价抵押金时。这种骗子的主观恶意大,深藏不露,手法诡秘。

        表现三,过错型骗子:如过户前反悔,为追回押金编造谎言。既有过错,就得勇于面对和承担。反悔是违约行为,违约就得负法律责任,编造谎言求得逃脱是极愚蠢的行为,它是以严重损害骗者自己商业信用或者个人信用为代价的交换。违约是可以用金钱修补的,失去商业信誉的恶果最终会置商誉于死地。

        表现四,贪占型骗子:欠经纪人的时间债、信息债、服务债不打算还的买家。有的买家同时从两个以上地产经纪人那里获得信息和服务,自始至终大玩“背靠背”、“时间差”游戏,其中至少一位经纪人被其所骗;还有的买家误以为与卖家或者上市经纪人直接成交可以降低买价,他们从一位经纪人那里骗得入门服务和关键信息后,再瞒着该经纪人,实际与卖家或者上市经纪人成交。这种骗家不尊重他人劳动,不以剥削为耻,不具备起码的商业道德和不具有基本的做人原则,把别人的劳动成果当作服务自己的捷径,不择手段地攫取他人为自己无偿付出,心安理得地“享用”他人“心血”,甚至还与“朋友”分享“骗术”、交流“心得”,他们没有羞耻心,他们的行为为社会道德所谴责,与文明社会所不容。我与长岛普天寿和H&G公司的一些成功经纪人共过事,他们都有被骗经历,有的经纪人为此还诉之法律。

        上述骗经描述未尽其然。

        真诚是伟大的,它是医治灵魂阴暗的灵丹,使人心灵升华的坦途。真诚地做人,就会坦荡心宽。在真诚面前,虚伪的面纱终究遮不住。被撕去伪装的骗家,在心理上留下的阴霾将笼罩他的灵魂,一旦良心发现,终将愧疚一生。

        骗术可以骗得一时的利益,但是骗术反伤骗者本身,其道德和心理损失份量是无法用利益量秤的。得失相比,得远不偿失。“君子爱财,得之有道,”该“道”无骗。

        有市场就会有人来骗,而且包括个别经纪人在内的市场分子们不守职业操守者有之,这本不是惊怪诧异之事,况且骗迹败露也有身败名裂的风险,所以行骗者为利走险也有赌徒心态。在现实生活中,人们往往因为在数小时、甚至数分钟、数秒内发生的事情而不得不用整个余生来面对。地产骗家的行径是短视的,会遭到整个社会的唾弃,既会失去机会和利益,也会失去朋友和信任。那些视做人准则为生命的君子是决不会为眼下小利而失节的。

2007年4月20日星期五

长岛房市初春回暖

        据长岛地产经纪合作协会(MLS)三月份市场月报称,在天气乍暖还寒的三月,房市季节性反弹的表现已露出些征兆,但比过去几年同月的反弹升幅小一些。其中库存月比小幅上扬,同比大幅上升;售价月比上扬,同比下降;销量月比升幅大,同比表现不一,上市价与售价差额徘徊在上月水平。主要特点有:

        库存月比小幅上扬,同比大幅上升。苏福克郡三月份库存达到16,704个,其中住宅13,424个,分别比二月份的16,185个和12,766个上升了3.2%和5.2%,比去年同期的14,115个和11,175个分别上升了18%和20%。

        纳苏郡三月份库存达到11,654个,其中住宅9,260个,分别比二月份的11,086个和8,668个上升了5.1%和6.8%,比去年同期的9,915个和7,783个也分别上升了15%和19%。

        库存强扬说明,自市场降温以来,逐渐积压下来的未售地产赶在天气渐暖再行入市者众。

        售价月比上扬,同比下降。苏福克郡三月份平均过户价为$444,900,比二月的$442,000上升了0.7%,同去年三月的$453,400相比则下降了1.9%。

        纳苏郡三月份平均过户价为$593,200,比二月份的$543,600上升了9.1%,同去年三月的$606,900相比则下降了2.3%。

        这说明长岛房市三月份的整体表现比去年略低。

        销量月比升幅大,同比表现不一。苏福克郡三月份售出842个,比二月份的731个上升了15.2%,比去年三月的854个,下降了1.4%。

        纳苏郡三月份售出766个,比二月份的625个上升了23%,比去年三月的733个还上升了4.5%。

        销量月比升幅超过15%是市场季节反弹的强力表现数据,也是拉动价格上扬的前提。特别是纳苏郡售量23%的单月扬升直接拉动当地房市平均售价上升9.1%。这种表现也给当地春夏季节房市走向留下了期待因素。

        上市价与售价差额徘徊在上月水平。苏福克郡三月份上市价与售价的差额为3.8%,比二月份的4.0%略有下降,比去年同期的3.2%仍有上升。

        纳苏郡三月份上市价与售价的差额为5.1%,与二月份的5.1%持平,比去年同期的4.3%则上升了0.8%。

        总之,在经历了前两个月的销量下降、平均售价下降、上市价与成交价差额拉大的长岛房市,三月份终于有了一些回暖的表现,这让许多久售未果的卖家着实看到了一些希望。但受房市宏观情况的影响和距离纽约市远近的差异,今年季节性反弹的幅度仍呈“西(纳苏郡)高东(苏福克郡)低”状态,其力度和长度都还暂时看不出会有震撼性的表现。

2007年4月13日星期五

地下油罐必须挖掉

        当今社会,挖掉住宅燃油地下油罐已经不是选择性的事情,而是非挖不可的事情。过去建房将其埋在地下的做法本身就是严重的错误,如果今天建房继续如此,简直就是罪不可赦。
网上截图

        一般讲来,地下油罐的平均有限使用期为20到25年,一定的地下条件还可能加速它的老化。总括起来,改进或者启出住宅燃油地下油罐的理由有:

        泄漏:一个泄漏的地下油罐不仅使屋主增大燃油花费,而且由于地下水的倒渗入罐,会稀释燃油、损害取暖、热水设备,甚至导致它们“窒息”。

        土质污染:油罐的泄漏是从周围土壤开始的,具有长期性、潜伏性和蔓延性的特点,对周围植被生长和动物的健康大有影响。

        水环境:住宅燃油地下油罐造成的水污染可能危及海滨、海港、河流、湖泊和饮用水。这是一个比以往任何时候更会引起社会关注的问题,我们每个人为了子孙后代都有义务作出努力。住宅上水系统如果正处在油罐的泄漏环境中,在根治的同时,从卫生安全考虑,屋主须经常取样检测水质。

        社会设限:今天,许多部门和行业为防止地下油罐污染都出台了相关规定,其中银行和保险公司比以往更加关注住宅燃油地下油罐是否被改进或者启出,他们甚至把它作为放贷或发行新债取代旧债的前提之一。现今房市中,燃油地下油罐未被改进或者未被启出的住宅越来越变得不好卖了。许多保险公司把挖掉住宅燃油地下油罐和相关防污处理作为新办险种或者继续保持险种的前提。

        购买地产:今天的买家都不愿意买一个污染治理大笔花费潜在的地产,一旦买入,就得进行治污,牵扯许多无谓的精力和财力。

        纽约州(和全国许多州一样)环保厅已经规定,凡燃油地下油罐容积超过1,100加仑的住宅都须登记备档。

        长岛苏福克郡现仍有好几万住宅燃油地下油罐(见2003年报告,近几年挖掉率不高),它们的容积在 275 到 1,000 加仑之间,专家估计其中的 25% 左右处在程度不同的泄漏或者不久就会泄漏的状态。为了鼓励屋主改进或者将其启出地面,郡议会几年前就已经批准郡政府拨出20万专款的法案,对选择改进地下油罐的屋主奖励 100 元,并且免除启出地下油罐屋主500元的州税。直接受益的是屋主,间接受益的是社会。

        苏福克郡南叉组织主席若波特.得卢卡说,“对于一些屋主来说,改进或者启出一个深埋地下的油罐是他们维持或改进自己房产条件中最不愿意做的事情之一,正所谓‘眼不见而心不烦’”。看来推动这项工作并非易事。

        作为地产经纪人经常被问及挖掉地下油罐的成本问题,为此,我们专门询问过当地几家服务公司,大致从$1,500到$3,000不等,要视容积、用工量而定,但不包括清除污染(清污费至少$3,000)。

        我们经常建议卖家上市前先将地下油罐挖掉,在地表上面安个新油罐再卖;如果有地下室,安装在地下室比较理想;我们也经常建议买家尽量买已经把地下油罐处理好的地产;也提倡买卖双方协商处理好地下油罐问题。