Living Cultural Realty

2010年5月3日星期一

买前工夫到买后后悔少(五)

        (上接四)
        10,不雇请专业人士帮助自己又没有能力做好的买家。地产方面的知识和下围棋一样有易学难精的特点,许多经纪干了十几年还对其一知半解,好多地产投资人赚赔都有几分糊涂。何况一些人除了自信和胆量外,其他该具有的知识还都没有。

        我们常常可以看到这样的社会现象,律师自己作为诉讼主体还雇请其他律师作为自己的代理人,大夫自己看病还预约其他大夫诊断治疗,抵押贷款银行经理还委托经纪搜房、搜贷。律师、大夫、银行经理尚且如此,何况我们半路来的移民而又非地产方面的专家?

        网络和其它技术的革新打破了经纪行业相对垄断信息的格局,无疑给市场主体带来了前所未有的方便,但仍停留在揭示基本信息的层面上,也就是把 “静止性信息”(准确和非准确的都有)推向共有领域。而对具体地产价值的评估,地区环境的分析,投资风险的论证,销售包括谈判在内的各个环节,经纪人仍然起着非常重要的作用;合同审查、产权报告及过户把关,律师的作用仍不可或缺;贷款条件比较和申请资格查询也凸现了贷款经纪的份量;验屋师的质量勘验、估价师的价值分析等,这些“综合技术性服务”远非静止性信息所能及。就像国家法律法规的信息形式都是公开的,公众查询很方便,这并不说明凡能获取这些信息的人都成了内行。买家不雇请专业人士,就都得自己扛下来。

        11,雇请职业道德不好的律师。有些律师完全是被动地接受出贷人和产权公司开出的过户条件,他们担心据理力争会导致中断过户,甚至贷款失败,只要不是让当事人 “太大太多地吃亏”,就放任事态。而这个不是 “太大太多” 的度量掌握实际上是对当事人利益底线的冲撞性测试。有的律师与产权公司利益一体,这就很难保证当事人的利益。

        有时银行开出的过户条件远远超出了借贷人的想象,很需要律师的合理解释。对法定收费数额,是硬性的,一般也不会出问题,律师很好解释,但对有弹性的项目设置和收费数额,律师的解释就很个性化和戏剧化了,奥妙就在这一部分,玄机也就藏在这里。

        实际生活中,出贷人告知贷款人的贷款条件往往发生在行将过户的前一天,甚至是最后一刻,令许多贷款人有猝不及防的惊讶和无条件接受的无奈感,好像冒冒失失地钻进了别人精心设计的圈套,自己就是那要多少就得给多少的砧板之肉。这时候最能帮助买家的就是他的律师,不仅要在过户条件上帮买家把关,还要在心理上让买家买得放心,更要在细节上维护买家的利益,这是许多律师应该做而没做到的。

         12,没有货比三家就贷款的买家。许多买家怕麻烦、图省事,不做贷款调查对比,不知道出贷人之间的放贷差别,也不关心银行内部的运作程序,更对贷款费用知之甚少,就申请贷款。结果常常交出昂贵的学费。

        银行之间的放贷计划是有差别的,有的有时还很大,巧立名目故意多收点钱的有之。有的银行对高收入阶层的放贷有很好的计划,但对相对低收入阶层的放贷就差了许多;反之,也有银行偏偏青睐低收入群体;银行间对信用分数高低的放贷计划也有一些差别;有的银行倾斜于合作公寓和公寓楼房,而另外的银行则倾斜于独立住宅或者商业楼宇或者新建筑;同一银行在不同的时间段又有不同的计划。几乎没有人能做到对各个放贷银行的细节和特点了如指掌。银行间同一时段大相径庭的差别当然也属罕见,但货比三家的做法,总会减低一些买家贷款的风险。

        贷款经纪对各银行计划的追踪和相对熟悉,为买家提供着桥梁服务。

        13,性格有瑕疵、做事不周全的买家。有的轻信他人;有的固执听不进劝导;有的曾有买房的经历就自以为是专家了;还有的过于犹豫,疑心过重,当断不断;有人在数百个陌生的地产概念面前懒与学习和分析,放任事态发展,被动接受;还有完美主义者,过于挑剔,买前很难找到适合自己的房子,买后后悔率还很高。林林总总,这些都可能会在买房后,才面对逐渐认识的问题。

        对有这类情况的买家,我的建议是,1,买前尽量听取相关知识的讲座,与经纪多讨论细节。2,充分利用签合同后的“冷静期”(无条件反悔期)再三权衡(即合同约定,在合同签订后,买家有权在三天内反悔,获退全额定金,退出买卖而不受惩罚)。

        许多买家的后悔是对买到手地产的地点、质量或者价格的结果而言,可也有许多买家的后悔情况往往发生在买房过程中:紊乱的搜房思路,效率过低的搜房安排,时间过于仓促,存有不信任的服务关系又不注意修补,疏于研究的精神懒惰,与其他买家竞买同一地产,买家内部矛盾激化严重对峙,草率的决定等都可能成为日后后悔的隐痛。

        总之,无论怎样努力,买东西后悔的事情永不会杜绝。买房是商业行为,是价值的交换,遵守的是市场法则。后悔是心理现象,是现在的自己对过去的自己行为再认识后的惋惜反映。没有只赚不赔的生意,也没有恒久不变的心态。

        人的一生中让自己后悔的事经常发生,只是买房过程中接触到了一些服务人员,尽管他们不可能替代决策,然而,极有可能成为了后悔者们,也就是决策者本人首选的抱怨对象。我以为,买家与其事后后悔,不如事先准备。与其临渊慕鱼,不如退而结网。

        后悔有时是相对的,有时又是绝对的。后悔有时是有道理的,有时确实是没道理。买方保持理性地看待事物最为重要。如果事先预防无效,事后请买家们:分析责任,找准责任人(包括自己在内),再追究责任人的责任。

        人生路上,我们可能会遇到很多的挫折,甚至失败,随之伴随的是沮丧、失意、后悔,甚至是绝望。这些挫折或者失败,有的是由客观因素造成的,有的则是由主观因素造成的。对于前者,我们很难改变客观障碍,或许灵活的适应还是不错的选择;对于后者,我想说,既然你选择了,你就要为你的选择埋单。因此,不管是由于客观因素还是主观因素造成的挫折、痛苦或者失败,你都无需后悔,后悔在此时毫无意义,毫无价值,后悔是无用的。(完)

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