签名前需辨析代理性质

        一个很有意思的事情促使我撰文宣传地产经纪代理关系。

        最近有位何姓华人从法拉盛驱车50多英里，到长岛专门找我询问，在经纪人带他看房前，他被要求在《代理关系陈述单》上签名，方可参观，否则免看。经纪人的理由是“凭此证明该经纪人给这位潜在买家看过此房，（以保证该经纪人可能的潜在利益）”。这位华人朋友受英语不佳和欠缺地产代理法律知识的局限，犹豫不签。他如果不签，还看不成房子；如果签了，又不知会是什麽结果。最后签了文件，心里一直发怵。

        地产经纪代理是指持照地产经纪人受地产市场主体有偿委托，代其买卖、租赁地产，并提供咨询服务的一种法律关系。纽约地产经纪代理关系受相关法规和职业道德规范调整。根据性质不同，有以下几种：

        卖方经纪人（the seller’s agent）：受雇于卖方，对雇主有忠诚、保密、说明、报告等义务，对买家有诚实、公平之义务，在地产交易后，从卖方获得佣金。

        买方经纪人（the buyer’s agent）：受雇于买方，对雇主也有忠诚、保密、说明、报告等义务，对卖家同样有诚实、公平之义务，在地产交易后，从买方获得佣金。

        双重经纪代理人（a dual agent）：同时受雇于买卖双方，由于存在利益冲突问题，法律要求在买卖双方书面同意下达成协议，在履行义务后，从买卖双方获得佣金。

        除此以外，还有销售经纪人（the selling agent）：这是在合作经纪服务协议（MLS）情况下，挂牌上市经纪人以外、同属MLS成员、同样为卖家工作、并带入买家的经纪人。他是卖方经纪人的亚经纪代理人（the broker’s agent），与卖方经纪人（此时的卖方经纪人也是上市经纪人—— the listing agent）一起分享卖家佣金。何先生遇到的属于这种情况，只要看清经纪关系选项下是亚经纪代理人，可放心签字。

        在MLS条件下，如果买卖双方同意的前提存在，买方经纪人也可以在从买方获得佣金的同时，再从卖方获得佣金（被视为上市经纪人的亚经纪代理人）。五年前，法拉盛一位华人律师因不懂装懂这一条款，曾误导过长岛一位华人卖家，最终导致买卖告吹（见《多维时报》2006年8月16日《长岛地产经纪“走麦城”经历》）。

        在地产租赁关系中，与此对应，就有房东经纪人（the landlord’s agent），房客经纪人（the tenant’s agent），双重经纪代理人（a dual agent）和MLS条件下的亚经纪代理人（the broker’s agent）。

        持照地产经纪人可以充当上述任何代理人。在为张三卖房时，可以是卖方经纪人（即上市经纪人）；在为李四买房时，既可以是为卖方工作的销售经纪人，也可以是受雇于买方的买方经纪人；在为王五出租地产时，就是房东经纪人（也是上市经纪人）；在为马六寻租时，可以是被房客雇请的房客经纪人，也可以是房东的亚经纪代理人；在买卖双方、或者租赁双方同时雇请时，就是双重经纪代理人。

        一个地产经纪公司无论人员多寡，只能有一位地产经纪人（业主，Real Estate Broker），除了雇员以外，其他都是经纪人的持照亚代理人（Real Estate Salesperson又叫Real Estate Sales Associate，还有Real Estate Broker Associate），他们与经纪人之间的法律关系是独立承包合同关系（independent contractor），而非雇佣关系。

        今年元月纽约州新实行的《代理关系陈述单》在形式上比过去更清晰明白，经纪人对雇主或者顾客的解释也会更加直观些。它只是形式的变化，而未涉及内容的修改。

        作为顾客或者雇主应该尊重并相信经纪人，在签名前，认真听取经纪人对《代理关系陈述单》的解释，理解了就可以放心地签了。