“请问：我在签订商用楼宇租约之前，应该考虑的关键事项都有哪些？”
关桂平
在你签订商业楼宇租约前，的确有些要点很关键，必须重视才行。谨慎从事，以免日后受困。
首先要确实了解候选地的优点和缺点。在一个富有竞争的特定地域人才市场环境中，也许很难找到合适的雇员；一个理想的地点应该是雇主的生意有很强的人才吸引力和较容易雇到合适的雇员。
有专业的网站介绍人文地理统计资料，信息通常按年更新。如长岛经纪人协会网站中电子版人口统计信息链接“电子邻居”和“环商地产”网站。承租人在做可行性论证时，一定要先查询相关资料。
信息包括特定区域内、全州和全国范围内的人口总数和密度，性别比，种族比，平均年龄，家均人数，雇主雇员比，拥房率，拥车率，租房率，平均收入和中间收入，学区情况，安全指数（暴力犯罪指数和财产犯罪指数），就业率和失业率，在家工作率，平均文化水平，就业历史增长率和未来增长率，结婚率和单身率，销售税率，收入税率，地产平均价值、地产增值率、地产空置率和地产平均年龄，生活消费指数，空气和水的质量，健康消费指数和医师与人口的比例，联邦专项基金使用情况，紫外线强度，海拔，降雨量和降雪量，年平均气温，年作物生长期，居住舒适指数等等，这些信息对不同行业有着不同的需求意义。
其次是同业市场竞争信息。因为涉及商业秘密，不可能在网上找到公开信息。多数情况下要靠业主自己实地调查了解和判断，获取信息方法因行业和个人情况不同而不同。至少要了解同业密度，同业技术含量，市场饱和度，各自生意量，各自成本和效益，管理操作水平，市场潜在需求量等。当地一般都有专业的策划公司，提供可行性论证报告有偿服务。
第三是考虑地域发展前景。随着时间的推移，候选地会变成基础设施完备，全面发展的商业中心，还是被城市郊区化或者中心边缘化。一般来讲，中心位置当然比边缘位置要好得多，更能吸引顾客，且方便顾客的交通。
第四，要考虑公众可见度。如果你的生意属于地域性强的服务业，候选地需要很高的公众可见度，那一定要把这个因素的考虑排在前面。要确信开车族、乘车族和步行族究竟有多少人可以看到你的公司（办公室），知晓有无交通拥塞情况。交通阻塞对大多数生意人来讲是把双刃剑：好在看到你公司的人会多一些，糟在到你公司会困难得多。所以在交通拥挤的地段设点最终会威胁和伤害你的生意。
第五，你对你生意的增长期望值是多少。别就停止在眼前，你一定要有发展预期。如果你所处的地域发展很快，你的生意社会需求会变得越来越大，那么你最好要在现在的租约中给自己留下发展的空间，比如扩大空间的可能性，退约搬走条款等。大多数房东会允许退约搬走，只要你给够足够多的提前时间和付清欠款。
最后，尽量理解租约约定的内容。别嫌律师费贵，这个钱是一定要花的。对其中的主要条款一定要在律师的帮助下弄明白。实践中，不少华人生意人事先对租约的关键条款理解不够，他们找律师是为了把租约签下来，好像律师明白租约就行了，自己明白与否无所谓。使用律师仅限于有个律师参与进来完成签约，要求律师给当事人解释条约就省略了。而几年后出现状况时，有时连当初律师都找不着。如果原始租约有不利于承租人的条款，承租人就很难据此保护自己的权益。
租约的法律专业性很强，一般有25页之多，大多数华人又有语言困难，寻求律师的帮助是可行的通道。就是地道的美国人能知晓75%也就不错了。
要律师仅仅解释你不懂的租约条款就行，这样不会让律师感到“物所不值”，一定要做到85%以上的理解度。实践中，有的华人与自己的律师用中文沟通都很困难。有的律师和当事人都为了省事，干脆用好和不好简单化分租约条款，这种结果可想而知。
要特别注意房东增加房租或者附加费方面的条款，一定要约定的很具体。要理解共同领域维持费的具体内容，也要对地税、保险和经营维持费的责任方明确义务。对毛租赁、百分比租赁和净租赁的租约内容要心知肚明，它们当中的成本可是大相径庭。在合同执行期间，遇到情况一定要先与律师沟通，听取意见再行处理。
一定要警惕危害承租人的条款并彻底剔除。对条款中任何有疑问的地方都要在专家的帮助下搞清楚，对遗漏的条款要追加。
上述招数未必全面，敬请参考。
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