经纪人和买家在地产交易中经常发生着一个怪像，多少年来，它是各种矛盾的始作俑者，许多纠纷由此产生，许多误会由它引起，许多怨恨由此结下。它既是经纪人难于向当事人解释清楚的死角，也是当事人难于理解经纪人用心的地方。它既是一个理论问题，也是一个实践问题。它既是一个过去发生过、现在发生着，也是一个以后仍然存在的问题。它的存在，让许许多多经纪人倍感从业的艰难，也使当事人常常疑惑经纪人的职业道德。不仅如此，它还是一个简单了再简单不过、又复杂了再复杂不过的心理问题。多少年来，许多经纪人因此含恨转业，许多当事人也因此对经纪人抱定一生的偏见 … …
让我们先来看一个案例。李先生由麻省到长岛买房，销售经纪人展示每一个房子时都大喧溢美之词，李先生挑了其中一个，将其买下。入住后发现房屋质量瑕疵，转而怒向经纪人：“为什么骗我？！”由此造成反目为仇在先，法庭相见在后的结果。
让我们再来回温另一个案例。说的是两个十几岁的女孩看了恐怖片后，模仿影片情节，半夜躺在高速公路上，期望与恐怖片类似的故事发生，结果一死一伤。家长把制片人和导演告到法庭，法官判被告胜诉，理由是发布和传递信息者对接受信息者的反应和由此产生的后果不负责任。换句话说，就是接受信息者的行为后果由其自身承担。
上面两个看似不相关的案例却引出了一个共同的问题：在因发布信息影响他人判断、造成不利于他人后果的情况下，发布信息者该不该对其负责？
答案却因性质和情节而异。
先看看经纪人这一方，做大力推销的努力，宣传标的物的优点、亮点，实是合法合理的工作内容，宣传本身不应被厚非，但经纪人的素质却良莠不齐（清参阅多维时报06年12月15日《经纪资格低门槛利弊说》一文），难免鼓捣出事端来。
再看看买家这一方，需要得到围绕标的物尽可能多的信息，以供判断之用。向经纪人索要信息行为本身也不是厚非内容，但买家个人情况因人而异，决策失误经常发生。
这其实是服务者向被服务对象提供服务的过程，也是被服务对象接受服务的过程。在通常情况下，这是完整的售房过程的组成部分，也是房市交易中常见的合作内容。标的物好不好可由经纪人介绍，买不买则由买家自己决定。
它们之间既是各自的独立行为，又有因果关系。对买家来讲，信息是外因，自己是内因，内因通过外因作用可能起变化。
对经纪人来说，是一个投放信息数量的工作过程，所提供的信息应该遵守客观真实的原则，不能藏着掖着，不能欺骗，要诚实、公平。买家则根据所有信息，综合判断直至做出决定。
问题的关键是经纪人的信息质量和买家的决策质量，任何一方出状况，也许导致不公平的结果。如果经纪人提供虚假信息，就涉嫌欺诈，就要负法律责任。诸如故意掩盖不利于当事人的事实，扩大或者缩小事实，诱骗买家做出不利于买家自己利益的决定等等，一经查实，难脱其咎。如果买家掌握的信息量有限，做出了事后被验证为相对质量较差的决定，又没有证据证明遭人欺诈，其结果就得自己承担。
让我们分析一些实践中常遇到的现象：
经纪说，“这个房子很漂亮，地段好，学区也好，适合于你。”这些都是形容词，富有弹性，不属于虚假信息。换句话说，漂亮与否、好不好、适不适合都是相对的，寸有所长，尺有所短，不应该对买家决策产生实质性影响。
经纪提供房产价值书面或者口头报告是帮助买家认识市场的一种服务，价值报告的准确性因人而异，买家也只能作为参考，因为价格是另外一回事。
经纪明知4个月后宅前要挖个下水沟，而故意隐瞒，属于提交不实信息行为。
经纪确实不知道房屋漏水，没有介绍这方面信息，不是故意隐瞒。
买家入住后5个月，锅炉和庭院洒水装置坏了，抱怨经纪人是不对的。
买家过户后觉得成交价过高，产生后悔感，埋怨经纪人是不合理的。
实践中，有些初次买家由于缺乏地产知识，决策过于保守或者贸然，患得患失，决策时机与决策质量都做不到心里有底，埋怨经纪人的事情经常发生，问题就出在买家对信息的掌握、判断程度和自己对财产处置权的把握上。通俗地讲，自己是决策人，做出的决定就应由自己承担后果，而不应伤及无辜。如果买家能够证明自己的决策失误是由于他人误导所致，可以运用法律手段追究误导者的责任。
房产交易实践中，律师、经纪人、会计、房检员、朋友等的建议都是买家参考的信息，他们都不能替代买家自己的主体法律地位和行使相应的权利。
总之，信息投放度与量的把握反映经纪人的职业水准，决策质量则反映当事人对市场的认识。不同水准的经纪人与各种各样的当事人之间的碰撞擦出了各种各样的火花，有些火花却成了纠纷的导火索，这就是本文开始谈及的怪像。如果大家认识到界定责任，把握好度与量，这些怪像原本是可以避免的。
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