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2010年8月21日星期六

为恢复农村买房担保法案喝彩

        今年七月下旬,奥巴马总统签署法案,恢复《农村低收入一家庭购房联邦担保法》(the single-family rural housing program),作为重要的财政法案的补充内容。相关信息可以在联帮政府农业部(USDA)的网页上查到。这个法案旨在为低收入家庭在农村地区贷款买房提供政府担保,继续帮助农村家庭实现他们拥有住房的美国梦。

        而实际上,在今天美国的经济形势下,这个法案随时都可以因为缺钱而被迫中止。在政治家的眼里,这像是奥巴马政府又开出的一张空头支票,用来争取中期大选的选票。可在我,一个地产经纪人眼里,还是要为它大声喝彩的。我认为,首先,法案的存在是政府拨款的先决条件,如果连法案都没有,就失去了政府拨款的前提。其次,钱多就多办事,钱少就少办事,暂时没钱就暂时停止,不要一没钱就把门彻底关上,就把法案也废止了。等到有钱可以拨付担保时,却因为缺少法律而没有拨付的依据。毋庸置疑,该法案的恢复执行,一定会使一些条件合格的民众获益。只要老百姓获益,哪怕就一部分老百姓,我们就应该支持,就没有理由不为它叫好。

        有人认为,当政府没钱担保时,就应该废止法案,不然就会造成符合条件的民众得不到担保,使法案形同没有,为维护法律形象,就应该废止。

        其实,解决这个问题的方法很简单,那就是明确该法律富有财政上的弹性和时效上极大的灵活性。

        还有一个普遍存在的实际问题,那就是做各种各样的房屋检验所花时间过长,还要对申请人的收入做严格的审查等繁复程序,有时好不容易都做完了,手续齐全了,可政府的钱没了。我认为,这不要紧,努力和坚持是我们做任何事情必须要有的信念。一部分人的运气不好,并不代表所有人的运气不好。这个时间的运气不好,并不是永远都运气不好。只要法案存在,政府的钱总会有的,有钱就能办事。

        这个担保法案的好处很多,对低收入、甚至有些地区接近中等收入的部分家庭来讲,他们得到被政府担保的抵押贷款时,甚至首付无须达到20%,往往许多农村的低收入家庭(家庭年收入少于4万美元的农村家庭)就是法案所惠及的对象。USDA在抵押贷款放贷人和贷款人之间作保,保证在贷款人出现不能履行还款义务时代替贷款人还贷。同时,因为抵押贷款被政府担保,所以,贷款人也不必购买每月必付的“抵押贷款保险(private mortgage insurance)”。这些好处,能让住在农村的较低收入的家庭更加容易地买到合适的住宅。

        同时,我还认为,该法案在废止前,曾经帮助过许多家庭。现在恢复后,也一定会像以前一样,甚至更好地使一些家庭收益。

        最后,我必须强调一点,USDA担保的贷款很少进入法拍程序。这是USDA农村发展计划的重要组成部分,该法案的立法意图在于确保美国农民和他们的家人能够在买房的时候得到贷款。

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