“一条龙服务”助人也毁誉

        问：我的经纪向我推荐了验屋师，验屋过程中，经纪与验屋师聊天，不小心让我听到了一句，“Don’t kill the deal.”我心里一怔，“原来他们是一伙的”。结果，一个看上去很旧，年过半百的维多利亚式住宅，硬是“查无大碍”。我怀疑验屋师隐瞒了真实情况。

        我的经纪还要给我推荐律师和贷款经纪人，说是“一条龙服务”。我是不是都应该自己找比接受经纪推荐的更好？

        李西安

        答：那位经纪是在要求验屋师“大事化小”， 很明显有藏匿重大质量问题动机的可能，你的怀疑靠谱。

        你的问题具有普遍意义。地产经纪常经买家要求，把买房整个过程中所有涉及到的职业服务环节，诸如验屋、检蚁、测铅工程师，律师，贷款经纪和估价师等，都安排“妥当”，“方便”买家，即所谓“一条龙服务”。一般再经买家雇请后，由被雇者实际完成工作。这当中经常发生悬疑事件，若非用心探究，确实难辨利弊。

        先看经纪（推荐人）为谁工作？有上市经纪（the seller’s agent），销售经纪（the broker’s agent）和买方经纪（the buyer’s agent）等三种代理关系，其中上市经纪和销售经纪为卖方所雇请，争取的是卖方的最大利益；只有买方经纪受雇于买家自己，争取的才是自己的最大利益。又由于买家为了节约经纪佣金，长岛绝大部分买家选择与卖方雇请的销售经纪合作。

        这就不难看出，“一条龙服务”的推荐人有为卖方工作的上市经纪和销售经纪，也有为买家工作的买方经纪。由于住宅买方经纪很少被雇用（商业买方经纪情况不同），所以绝大部分推荐发生在销售经纪这里。

        买卖双方利益是对立的，买家接受利益对立一方代理人的“一条龙服务”，从理论上讲，买家就有置身于雇请对方的人为自己“工作”的情况。

        再看被推荐人与推荐人的关系。地产经纪，验屋师，律师，贷款经纪都是独立的持照专业人士。在纽约，他们绝大部分不会同时持有所有行业的服务牌照（但不排除也有少数持有两种以上牌照的专业人士，如既是律师也是经纪人，既是地产经纪人也是贷款经纪人的情况）。也就是说，他们中的绝大部分不会在扮演地产经纪角色的同时，还另外扮演验屋师、律师和贷款经纪角色。所以，他们的推荐目标一定是，从法律上讲，与自己没有隶属关系和利益关系的专业团队。被推荐人的服务质量和职业道德受国家法律和他们职业所属的行业协会的规定约束，应该与推荐人无关。

        再其次，推荐往往发生在推荐人对被推荐人有一定做事的了解和做人的信任上，有过曾被当事人认可的服务。所以，从理论上讲，推荐应该包括被推荐人的专业服务水准和职业道德的双重内容。但在实际生活中，推荐人往往缺乏对被推荐人职业道德水准的认识。被推荐人也常常有“照顾”推荐人利益而损害自己当事人利益的情况，你的验屋师行为至少涉嫌与推荐人合谋。

     生活里，常有人推荐保姆、清洁工，装修师傅和牙医等，发生不满意情况反过来埋怨推荐人的情况不多，但住宅买家埋怨推荐经纪人概率还是蛮高的，那是因为过户后才逐渐得知吃亏上当、又吐不出来、退不回去和追悔无奈的心理。

     显而易见，无论经纪人是争取卖主还是买家的利益，推荐大都有热忱帮助的动机，但推荐者不能保证被推荐者的服务结果，也不负连带责任。

     诚然，经纪人积累的相关服务人士信息量会多一些，其中不乏佼佼者，但此佼佼未必彼佼佼，前服务质量得到夸赞，未必后服务就一定会得到夸赞。即使经纪人不以夸赞反馈为推荐目的，但也不乐见当事人造成实际伤害，更不愿意损害经纪人与当事人之间的互信关系。做得专业些的经纪人对服务推荐是很谨慎的。

        第四，实践中经纪通常同时推荐三人以上，让买家自选的做法仍然不是最佳办法。因为增加推荐数量虽然可以稀释被推荐人、减少被买家怀疑的程度，但并不由此改变推荐性质。也就是说，很有可能被推荐的这些人中，任何一人都与推荐者有着利益关系。就像魔术师用的两面都是人头的特殊硬币，无论如何翻转，都不会出现有字的另一面。

        第五，推荐人与被推荐人相互熟悉是可能有猫腻的前提，但不是损害买家利益的证据。既就没有推荐在先，也常有不同行业的专业人士有相互熟悉的情况。

        第六，被推荐人提供的服务质量和与买家的互动情况是推荐人无从掌控的，一旦雇用双方发生矛盾，就会置推荐人于尴尬境地。如果发生被推荐的专业人士严重损害当事人利益事件，推荐者的信誉定将大大折损。这就是热心没办好事，反而伤了热心人的情况。

        所以经纪推荐他人，就意味着把自己的信誉交给了被推荐者。在当事人利益受损面前，很少有买家愿意理性地从法律和技术层面区别看待最初推荐和被推荐的实质关系，非理性的成份会多一些。“这是经纪给我推荐的”就不是一句好话萦绕在买家心理了。

        第七，许多买家之所以愿意接受经纪的“一条龙服务”，有的是不知道程序，不了解如何甄别专业人士的方法，缺乏地产买卖经验；有的是没有时间查找；有的是信任经纪，认为经纪认识和了解的专业人士多；还有的是不了解三种代理关系，搞不清推荐者究竟为谁工作；还有的完全是图省事。

        面对推荐，买家可以接受，也可以不接受。虽然推荐在先，推荐本身已经不重要了，重要的是产生了新的雇用服务法律关系。

        有意思的是，有时既就是善意的推荐最终却演变成了有违善意的结果，无论经纪开始是如何想帮买家实现目的，最终都是要由第三人来完成工作，而这个第三人更多的是在自己的专业立场和职业道德上考虑和处理问题，呈现出的多样性和偶然性结果，极有可能伤害到推荐者本人。

        从上述多视角细看后，我们不难发现“一条龙服务”有存在的必然性，两面性和复杂性。既有正面的助人功效，也有负面的损人可能。对极少数恶意推荐者来说，它是表面助人，实则成为完成销售，获取不当利益，保护交易的手段；对善意推荐者来说，也有可能毁誉受伤。当然，善意推荐和尽心服务，令买家满意的结果也大量存在。

        由此，我对买家的忠告是：（一）如果你雇请的是买方经纪，对其“一条龙服务”放心的程度会强一些。（二）如果是上市经纪和销售经纪的“一条龙服务”，你应持慎重态度，更不应索要“一条龙服务”。（三）无论是哪种经纪关系，如果你有足够的时间考察，还是避开“一条龙服务”更好，所有围绕地产交易要雇请的专业人士都由你自己亲自筛选敲定为上上策。

        同时，我也向同行们建议：如果你看重自己的职业名誉，珍惜你与客户间的互信关系，就别老拿“一条龙服务”说事，那是把双刃剑，在善意帮助客户的时候常会发生被客户误解和埋怨，甚至损伤自己的名誉。请以不主动推荐为服务原则，在客户要求推荐的情况下，别忘了先介绍本文的内容。推荐这事还是“多一事不如少一事”得好，你没有被要求推荐是个幸事，在发生了雇请服务不专业的情况时，你是超脱的。