长岛 5 月房市同比稳定

石溪大学周遭房价下跌

      

图 1，Three Village 学区房价跌过 40 万大关。

       位于 Brookhaven 市镇北部的 Three Village 学区房价两年来一直在40万和43万之间，正当整个长岛房价趋于稳定的时候，却走向跌势，这是当地连续低房价和高交易量的现象造成的。笔者抽样 Stony Brook， Setauket 和 E. Setauket 三个村子的已售房调查，去年 1-5 月份共交割 81 房，而今年 同期达到 94 房，升幅逾 16%。而且，中低价房屋占了大比重。

图 2

        Three Village  学区今年5月份的房屋销售中间价为 $393,000（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $423,000下降了 7.1%。该学区今年前 4 个月的房屋销售中间价一直少见地恒定在 $400,000的价位上，而5 月份跌过了40万大关，呈现出了它的地域特点。

       

图 3

图 4

图 5

        另外，据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 6 月  11 日统计数据显示，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 5 月房屋销售中间价为$350,000环比$341,500略有上升，同比相同。这是自金融危机以来长岛房市下滑首次出现的稳定一年的表现。

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为$394,750，同比上升（详见附图 2）；皇后区销售中间价为$350,000，同比上升了2.9%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $304,750，同比 $312,700 也是上升（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 5 月销售量和库存情况详见附图 5。

长岛，华人买房爱选的地方（五）

高科技扎堆与种植业渔业交相辉映

        长久以来，纳苏郡和苏福克郡以高科技科研和工程相对集中而盛名天下。大约从1930年到1990年左右，长岛被认为是美国航空中心之一，如格鲁曼飞机（Grumman Aircraft），共和国航空（Republic Aviation），飞兆半导体（Fairchild），克提斯飞机和发动机公司（Curtiss Aeroplane and Motor Company）在长岛设有总部和工厂。

        除此以外，还有布鲁克海文国家核物理实验室（Brookhaven National Laboratory）和联邦能源科研基地。

图 1， 摩托罗拉公司（本文图片除图 3 外
均由维基百科拍摄）。

        最近几十年，电子、数字、计算机行业发展迅猛，有斯佩里（Sperry Rand）、CA（Computer Associates）、摩托罗拉（Motorola Enterprise Mobility 图 1）等著名公司，已经把长岛变成了计算机行业的中心。

图 2， 石溪大学医院。 

        纽约州立大学石溪分校（图 2）主导着广泛的医疗学科和技术的研究。

        冷泉港实验室（Cold Spring Harbor Laboratory），一个私营非盈利机构，研究重点在癌症，神经生物学，植物遗传学，基因和生物信息学方面。该实验室还担负着广泛的教育任务，1998年成立沃森生物科学学院，目前有超过400名科学家，历史上有8位诺贝尔奖获得者在这里工作过。

        冷泉港实验室获得国家癌症研究所（NCI）癌症中心项目的支持，并已自1987年以来，成为国家癌症研究所指定的 63 个癌症科研机构之一（见图3）。

图 3，冷泉港实验室。

图 4，苏福克郡行政大楼。

        长岛 Hauppauge 工业园是美东最大的工业园区。有1,300多家公司，超过55, 000人被雇用，由园区工业协会统一代理园内和涉外业务。

        长岛有1/5的居民搭乘交通工具到纽约市工作。

        岛东仍然以农产品生产和加工为主。在过去的 25 年里，北叉葡萄种植和酿酒业的发展已形成规模，正在以新兴产业的姿态步入市场，而且正逐步取代传统的马铃薯种植，而南瓜农场渐渐转为庭院经济。许多农场都允许都市民众下地采摘新鲜水果。

图 5，北叉道边有机蔬菜摊。

        渔业仍然是重要的产业，主要分布在亨廷顿（Huntington），北港（Northport），蒙陶克（Montauk），岛东和南岸。（未完待续）

长岛房市保持高交易量

苏福克郡 4 月房价略升

图 1 

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 5 月  8  日统计数据显示，4 月份的销售签约率达到 2,862个，环比 2,815个稳中有升，同比 2,514个上升了 13.8%。继续保持低房价和高交易量的市场表现。来自中国大陆的富豪张先生刚办理了投资移民手续，还在等待绿卡中，就选择在长岛的lake grove 购房。他太太说，现在是长岛房价最低的时候，如果等把绿卡拿到手再买房，别看只有半年时间，房价可能就会上去。我也曾与一些顾客交流，他们认为，现在长岛许多地方房价低于建造成本。也就是说，你现在用买房同等的价钱建造不出你所买的房子。

图 2

图 3

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        另外，位于 Brookhaven 市镇的 Lake Grove（大部分区域是 Middle Country  第11学区和Sachem 第 5 学区，也有北面挨着347和97公路交叉口狭小地段为  Three Village 第 1 学区，中间家庭收入为 $94,970，是中产和劳工家庭混合区，现住人口12,246，人口密度每平方英里3,671.4人）今年4月份的房屋销售中间价为 $330,000（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $357,500下降了 7.7%。前年的房屋销售中间价为 $370,000，较去年的 $357,500 则下降了 3.5%。从附图中看出，两年间一共下降了 10.8%。这种情况在 Brookhaven 市镇 495 公路以北是普遍的。

        还有，今年元月和二月份，Lake Grove的房屋中间销售价一度降到了$310,000，三、四月份再爬升到$330,000，这个 $310,000 是不是当地这次房价循环的历史最低点？有待以后的验证。

图 5 ，本文统计表均由 MLSLI 制作。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 4 月房屋销售中间价为 $341,500 同比下降了 1%。降幅缩小到 1% 的表现是近几年罕见的。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为$397,000，同比下降 2%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为$345,000，同比下降了1.4%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $285,000，同比 $289,000 略有上升（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 4 月销售量和库存情况详见附图 5。

长岛抄底购房者众

Centereach 房价同比降 5.1%  

图 1

图 2 

图 3

图 4 

图 5

         据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 4 月  20  日统计数据显示，3 月份的销售签约率达到 2,815个，环比 2,330个飙升了 20.8%，同比 2,559个也上升了 10%。呈现出低房价和高交易量的市场表现。外地抄房者众多，其中也不乏长岛本地居民，华人富豪移民购房所占比例并不多。除去部分自住房以外，绝大多数都用作投资房。客观上使得房屋租赁市场变得轻松和容易了许多。我观察，围绕石溪大学周围的投资房渐趋饱和，尽管扩招学生的势头不减，但一夜间猛增的可供单位接近了扩招量，学生宿舍租赁市场的供需关系已趋于平衡。我预测，以后发生的供需关系倒置会使得投资者重新审视今天的投资判断。同时，皇后区的房屋租赁市场仍然是供应不及需求，而纳苏郡的房屋租赁市场则面临供应大于需求的情况。

        另外，位于 Brookhaven 市镇的 Centereach （大部分区域是 Middle Country 学区，其中同属邮编 11720 的 S. Setauket 是 Three Village 学区）今年3月份的房屋销售中间价为 $275,100（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $290,000下降了 5.1%。前年的房屋销售中间价为 $302,000，较去年的 $290,000 则下降了 4.0%。从附图中看出，两年间一共下降了 8.9%。像这样房价一跌再跌，跌过了建造成本的市场表现，让投资者充满了房产保值和升值的期待。许多投资者把眼光转向像这样少数中产阶层和众多低收入家庭混居、投资额度不大，相邻关系要求不高的社区。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年3月房屋销售中间价为$330,000同比下降了 3.5%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $365,000，同比下降 5.2%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为 $340,000，同比 下降了 2.9%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $299,000，同比 $300,000 近似相等（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 3 月销售量和库存情况详见附图 5。

长岛，华人买房爱选的地方 （四）

华人学生大学扎堆

        长岛学区是美国最大的学区。纳苏郡和苏福克郡在 125 个公立学区内有 656 所公立学校。同时也有数量不菲的私立学校和教会学校。

石溪大学校园，网上照片

        公立高等学校有Stony Brook University（石溪大学），State University of New York at Old Westbury，Farmingdale State College，Nassau Community College，Suffolk County Community College和United States Merchant Marine Academy。

        石溪大学全称是美国纽约州立大学石溪分校，是纽约州立大学四个分校之一。1957年建校，以科研见长，也是全美大学协会会员。石溪大学位于长岛北岸，距离曼哈顿105公里，校内绿树成荫，环境幽雅，南面有麦克阿瑟机场。学生22，527人。学校近几年不断扩招，特别是大量招收来自中国的学生。

麦克阿瑟机场，网上照片

        学校成立 55 年来，发展速度惊人，已成为美国领先的教学和研究中心。该校的很多教学科系和研究部门，在国际和美国的各种重要评比中获得40多个奖项，如诺贝尔物理学奖、诺贝尔经济学奖，诺贝尔医学奖、普利兹文学奖、霍华德·休斯医学机构奖和国家科学奖章等。

        诺贝尔物理学奖获得者杨振宁教授在该校执教 37 年。在他的率领下，该校的理论物理研究所多次获得各种国际大奖。 石溪分校拥有强大的师资力量，1，902 名教师全部拥有博士学位或各自研究领域里的最高学位，其中超过 100 人被授予过「优秀教学校长奖」。该校的校医院在全美学校医院排名中位列前 15 名，是美国最好的100家医院之一。

        还有著名教授丘成桐，James Simons，John Milnor，Denis Sullivan，Peter van Nieuwenhuizen，聂华桐，徐遐生，Benjamin W. Lee (李辉昭) ，Paul Lauterbur Robert Aumann， John Marburger III， Dusa McDuff 和Louis Simpson 等。

        校友中成就显著的有Ashoke Sen，张首晟，格伦杜宾（高桥资本创始人 CEO），Scott G. Abbey，约翰·轩尼诗（斯坦福大学校长），Russell T. Lewis (纽约时报 CEO，Jon Oringer，Michael R. Anastasio （劳伦斯国家实验室主任）等。

        长岛私立大学有Adelphi University in Nassau County ，Suffolk County， Briarcliffe College，Dowling College ，Five Towns College，Hofstra University，Long Island University，Molloy College， New York Institute of Technology ，Polytechnic Institute of New York University ，Saint John's University ， Saint Joseph's College ， SBI-Melville， Touro Law Center，Watson School of Biological Sciences 和Webb Institute。