苏福克郡地产6月售价升7%

         据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛房市今年六月的表现为：两郡销量月比继续上升，同比降幅仍然较大。平均售价月比苏福克郡（以下简称苏郡）升、纳苏郡（以下简称纳郡）持平，同比均下降。地产上市价与成交价间的差额月比继续缩小，同比继续保持大距离状态。地产新上市数量小幅减少，库存依然很大。租赁市场库存同比小幅上升。具体特点有：

        两郡销量月比继续上升，同比降幅仍然较大。

        其中苏郡六月份销售量为878个，比五月份的756个上升了16%，比去年六月的1，081个下降了19%。苏郡今年一至六月共售出3，962个，同比去年同期的5，403个，下降了27%。

        其中纳郡六月份销售量为808个，比五月份的657个也上升了23%，比去年六月的1，017个则下降了21%。纳郡今年一至六月共售出3，670个，同比去年同期的4，835个，下降了25%。

        两郡平均售价月比苏郡升、纳郡持平，同比均下降。

        其中苏郡六月份为$460，500，比五月份的$430，500上升了7%，与去年同期的$476，500相比则下降了3.4%。

        纳郡六月份平均过户价为$576，900，与五月份的$577，400持平，比去年同期的$590，500也下降了2.3%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比继续缩小，同比继续保持大距离状态。

        其中苏郡六月份的4.6%比五月的5.2%下降了0.6个百分点，与去年六月的3.7%相比则上升了0.9个百分点。

        纳郡六月的5.6%与五月的5.8%相比则下降了0.2个百分点，与去年六月的4.4%相比还上升了1.2个百分点。

        两郡地产新上市数量小幅减少，库存依然很大。

        其中苏郡六月份地产新上市3，406个，库存总量达到18，638个，其中住宅库存达15，332个，与五月份新上市的3，611个和住宅库存15，098个相比分别下降5.7%和上升了1.5%。与去年六月地产新上市的3，996个相比少了590个，大幅下降了15%，与去年六月住宅库存的15，185个相比则上升了1%。

        纳郡库存六月份地产新上市2，981个，库存总量达到13，664个，其中住宅库存达11，067个，比五月份新上市的3，166个和住宅库存10，808个分别下降了5.8%和上升了2.4%。与去年六月地产上市的3，283个相比下降了9.2%，相比住宅库存的10，574个则上升了4.7%。

        两郡租赁市场库存同比小幅上升。

        其中苏郡六月租赁库存达1，526个，比去年同期的1，435个上升了6%。

        纳郡六月租赁库存达1，495个，比去年同期的1，373个上升了8.9%。

地产经纪逆市取胜三招

        “我做地产经纪人时间不长，正好碰上市场转型，我周围有的同行被迫转行，有的做part time，但也有个别‘优秀者’照样做的挺好。是不是他们有什么秘诀和方法？”


        司马玲玲

        我不知道他们有没有秘诀，方法确有几招。从一般意义上讨论，地产买方市场对卖主来讲，是被动市场，对买家而言，却是主动市场，呈现出完全不同于卖方市场的特点。从整体经纪过程看，个案周期拖长，总体成本增高，成交率低，效益不高。但是，如同您讲的，其中不乏佼佼者，他们在市场变化中仍然大步向前。

        招数一，调整服务与报酬。高报酬一定是伴随着高质量服务前提的。而高质量服务的硬件是经纪人给雇主开出的服务项目广，程度深，内容丰富，切实有效。如果没有这些硬件摆在那里，雇主会觉得物所不值，也就不会满足经纪人较高报酬的要求。而高质量服务的软件是经纪人的声誉和当地社会对该经纪人的内心评价，也是该经纪人长期服务于社会，践行诚信，积累的无形资产。提供高质量服务，努力把个案做好，获取相应报酬，可以弥补成交率低带来的收入总量不足的缺陷。如果佣金太高，也会丧失竞争力，失去市场。

        一些经纪人认为，在市场竞争中采取低佣金的做法，有利于竞得生意。一定意义上看，是有其道理的，特别对那些竞争硬件软件水平都不高的经纪人来讲，更是生存之道。但这样做的缺点也很明显，在买方市场中，个案周期长所产生的高成本是显而易见的，如果收益少，甚至入不敷出，使得经纪公司无法支付广告、交通、租房、办公等基本费用，绝对影响经纪公司的实力积累和经纪人自身发展。如果这种做法可以勉强维持生计，也是在低层次上的重复。

        还有的经纪人折价服务，甚至搞“回扣”。这样做，涉嫌不当竞争，属于违反法律和职业道德的行为。

        法律从保护消费者利益着眼，还明确禁止经纪人间讨论佣金问题，以杜绝垄断市场的可能。本文无意单纯讨论佣金问题，只是在常识层面上泛泛而谈。

        我们可以看到一个很有意思的现象，许多人生病，急忙奔向被朋友推荐的大夫，他们既不向大夫问价，也不索要回扣。为什么？因为身体或者生命是第一位的，没有讨价还价的余地，是不计成本的。也因为由保险公司支付大部分医疗费。还因为医生是治病专家，除此以外，别无他途。

        同理，地产市场主体也要发掘到他们认为最好的地产专家为他们服务。这里没有保险公司埋单，也没有身体、生命那么重要，所以服务与价格的比值就是市场的核心。在现行地产市场中，大多数卖主们面临着地产本金的损失，他们渴望的不仅是经纪服务的结果，更注重经纪服务的质量。大多数买家面临着高库存、高利率的市场，有着难选、难谈、难贷、难过户等问题，同样渴望高质量的经纪服务。

        我们所在的同一市场里，有的经纪觉得像是“世界末日”，有的则更能证明自己的成功，更能提供出色的服务和创新的方法，无论市场呈现特点如何，都可游刃有余，这是做得职业与否的界限。

        招数二，先行获得佣金的做法悄然增多。经纪与市场主体约定，在经纪开始提供服务前，先获得约定佣金总额的50%到90%，在地产过户时，多退少补。操作方法有两种：一种是由雇主直接交付经纪；另一种是由第三人（诸如eCommission, Commission Express and Agent’s Advance）保管、核销。用来增加经纪人的现金流通量，支付推销成本和操作费用。

        招数三，减少成本。包括缩减交通费用，增大网络利用率，减少平面媒体广告，增大电子媒体广告等做法。

        如果你是位买家，有兴趣看新建房，在你实际去看房子之前，你的经纪人给你传送影像文字资料请你先看，要你先提供最大贷款数额证明等，请你别惊讶。这既是节约成本，也是提高效率的做法。

        油价攀升，物价上涨，经纪人成本增大。在没有确定你是否真的买得起地产的前提下，经纪会尽量减少轮子的驱动。所以，今天的买家手持贷款经纪人或者银行的预批信成了看房的前提之一。如果你没有10%以上的现金头款，大部分银行不会给你放贷，你和经纪人的看房活动都是瞎忙活。

        现今绝大多数买家上网找房，通过网络信息就可以做出取舍，当买家锁定极少数地产时，经纪才安排具体去看。这也是提高效率，节约成本的方法。所谓七成书面作业，三成实地工作，便是如此。

        如果说前两招是“开源”，这第三招就是“节流”。

长岛地产5月售价降6%

        据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛房市今年五月的表现为：两郡销量月比上升，同比降幅仍然较大；售价月比平均下降6%。同比平均下降了7.7%；地产上市价与成交价间的差额距离月比有所缩小，同比与四月份一样，继续保持大距离状态；地产新上市数量小幅减少，库存依然很大；租赁市场库存与承租维持在相对平衡的状态。具体特点有：

        两郡销量月比上升，同比降幅仍然较大。

        其中苏福克郡（以下简称苏郡）五月份销售量为756个，比四月份的614个上升了23%，比去年五月的986个下降了23%。苏郡今年一至五月共售出3，084个，同比去年4，322个，下降了29%。

        其中纳苏郡（以下简称纳郡）五月份销售量为657个，比四月份的508个也上升了29%，比去年五月的894个则下降了27%。纳郡今年一至五月共售出2，862，同比去年3，818个，下降了25%。

        两郡平均售价月比同比均下降。

        其中苏郡五月份为$430，500，比四月份的$450，100下降了4.4%，与去年同期的$470，400相比则下降了8.5%。

        纳郡五月份平均过户价为$577，400，比四月份的$624，500下降了7.5%，比去年同期的$620，200也下降了6.9%。

        两郡地产上市价与成交价间的差额距离月比有所缩小，同比与四月份一样，继续保持大距离状态。

        其中苏郡五月份的5.2%与四月的5.3%基本持平，与去年五月的3.9%相比则上升了一点三个百分点。

        纳郡五月的5.8%与四月的6.4%相比则下降了0.6%，与去年五月的4.8%相比还上升了一个百分点。

        两郡地产新上市数量小幅减少，库存依然很大。

        其中苏郡五月份地产新上市3，611个，库存总量达到18，492个，其中住宅库存达15，098个，与四月份新上市的3，820个和住宅库存14，809个相比分别下降5.5%和上升了2.0%。与去年五月地产新上市的4，574个相比少了963个，大幅下降了21%，与去年五月住宅库存的14，956个相比则上升了1%。

        纳郡库存五月份地产新上市3，166个，库存总量达到13，486个，其中住宅库存达10，808个，比四月份新上市的3，280个和住宅库存10，486个相比分别下降了3.5%和上升了3.0%。与去年五月地产上市的3，686个相比下降了14.1%，相比住宅库存的10，405个则上升了3.9%。

        两郡租赁市场库存与承租维持在相对平衡的状态。

        其中苏郡五月租赁库存达1，598个，比去年同期的1，587个仅上升了11个。

        纳郡五月租赁库存达1，540个，比去年同期的1，356个上升了14%。

过户前验房技术性很强

         “我们买的房要在两周内过户，经纪人要我们准备最后的验房工作。我们是第一次买房，不懂怎么做。请给我们一些指导性的建议好吗？”


        沈仲夏

        沈先生，这是一个往往被人们忽略而又很重要的事情。无论你是地产买卖，还是房屋租赁；无论你是卖主、买主，还是房东、房客，最后的验房是很关键的环节。它是交割前的认可，易手前的盘点，交付时的兑现，它是标的物权利义务的分水岭。

        作为买家的你，当你最后走进标的物时，请你不要轻信任何人，只相信你自己的判断。你可以雇请验屋师，也可以请有经验的朋友帮助。

        什么是过户前的验房（walk-through）？最后验房并不是房检，也不是一个重开谈判的时机，更不是一个合同生效的条件。过户前验房的主要目的是确信你所要买的地产质量条件与你最后敲定要买的质量条件基本一致，包括约定修理部分的完成。

        买家常常被安排在过户前的几个小时内去做验房工作，这就给买家造成了时间不充分的紧蹙感，意味着买家没有足够的时间仔细验收地产，就可能有遗漏部分。比如，打开洗碗机看到有水流入就关机，过户后发现热水管堵塞；再比如，过户后发现电源插座没电；阁楼有蜜蜂窝、或者鸟窝、或者蛇居、或者鼠窝等等。

        所以，时间的安排很重要，距过户时间太近——易疏；距过户时间太早——易损。笔者认为，提前一天比较合理。

        验收屋主已经搬出的房产要注意没人居住房产的易损、易坏部分。十分之九的卖主在房产过户前，为了避免约定在第三人保管帐户垫钱，都愿意提前搬出。有的搬出时间达数月之久。水、电、气管道电路系统，安全监视系统，白蚁测试处理管线等都是验房的重点。

        笔者建议买家在验房前，先列出拟检项目，验房时逐一过目、测试，发现问题，如有经纪人介入，应及时与经纪人沟通（经纪人实际上成了证人），尽量把问题目标制成图像作品。以第一时间将问题告知买家律师。下面是验房项目建议单：

        屋顶、墙壁、灯具及固定物，水管、水槽下管道，所有的家用电器，车库门开启器，门窗，便桶，屋顶、墙和地板，垃圾处理器，换气扇，中央吸尘设备，配电盘，取暖、空调设备，游泳池，网球场，（按摩）浴缸，自动灌溉设备，太阳能设备，园内植被，任何添附物、附着物。最后，还要看卫生打扫了没有。

        验收对卖主还没有搬出的房产时，笔者建议买家最好邀请卖主一起验房，卖主最清楚该房产什么地方尚存在问题（由于利益冲突，卖主一般情况下采取不合作态度），实践中要特别留心那些卖主拒绝合作的地产。对买家而言，向卖主问的两个最有价值的问题是：“什么是您已经作的改进？什么是您打算做而迄今未做的改进计划？”实践中也有买家自始至终见不到卖主的例外情况。

        验屋环节也是个交接的机会，诸如把水、电、卫、暖、油、气、园林绿化、泳池、白蚁、安全等服务公司的信息由卖主转给买家，把所有家用电器的使用保养说明材料留下。有些家电仍在保修期的要特别注明（一般情况下厂家保修是可以在所有权发生转移后继续有效）。同时，买家也可以善意地向卖主索要信件转寄地址。实践中，绝大多数地产卖主不愿让买家过户后知道自己的行踪。

        对新建房的验收，一定要安排两次。一次在过户前的一周，如果发现问题，可以要求补救性修理、添置、更换，也给建筑商留够时间。建筑商通常情况下是愿意陪同验收的。另一次在过户前的24小时内完成。

        无论是新建房还是二手房，如果在过户前的验收环节发现了问题，而且解决问题的义务方是建筑商（卖主），那么，过户时仍然可以约定解决方案。

长岛售完陈货房得两年半

         长岛房市自2005年第三季度开始折转，市场消化能力渐弱，迄今销、租量勉强占到新上市地产的六分之一左右，绝大部分沉淀积压，变成了陈货。三年下来，库存越来越大，绝对数已经达到31，245个（包括住宅、商业用房和生地的出租和出售，其中住宅出售占82%）。按照四月份的销、租量1，122个来消化库存，需要28个月的想象绝对理论时间。既就是减去重复上市、售租互转和少量退市地产，那么纷至沓来的新上市地产，会把库存量继续扩充肿大。如果经济环境不发生根本性改变，用两年半以后的眼光看房市，病症会更重。

        长岛房市上升时期，销量一般可以达到新上市数量的二分之一以上，考虑重复上市和退市的因素，库存的积压不明显，那时平均滞市时间82天左右，对比现在的五个半月以上要短得多。

        同时，现在买卖双方的价格差幅平均达到5.8%左右。如一个地产70万的要价，被砍到66万成交的情况就不特别；一年前的4.2%价格差幅时，这个问题还不是个“急所”。最近几年许多标高价策略的卖主都经历了一降再降的过程。许多卖主一开始就低价上市，争取抢先售出。用几个月以后市场走低的眼光看，是聪明的策略。

        房产在市，只要地点、质量和价格三要素靠谱，就会吸引买家的注意，滞市时间就短。但我们常见在市房产的三要素中总有一项以上不靠谱，也就不难理解长期挂市的现象。许多卖主纷纷将售房转为出租，以求度过房市低谷期，一方面提高了出租住宅的上市量，同时也满足了持观望态度买家过渡租房的需要，客观上储备了大量的潜在买家。

        一部分买家认为，现在市场“三好一风险”，即价格和利率走低，选择余地大，尽管买到手就有开始贬值的可能，“该出手时就出手”了。买家中自住者远多于投资者，而投资者中只有少量个人/家庭敢于在现在做地产投资。追求房产实用价值者多于利益追逐者。市场上升时，实用价值和投资回报的双重目的得以实现；而现在大多数买家已经不奢求短期内投资有回报。

        与此同时，长岛两郡4月份经纪人办公室数量已降到1，639个（去年同期为1，769个，下降了7.2%），而当月销、租量只有1，122个，平均一个办公室不到0.7个。皇后区4月份相应有1，073个办公室（去年同期为1，117个，下降了4.0%），而当月销、租量只有444个，平均一个办公室只有0.4个。三年来，经纪人队伍中从事第二职业，转行的数量也在上升。

        据长岛经纪合作服务协会（MLSLI）统计资料显示，长岛房市今年四月的表现为：两郡销量月比东升西降，同比与三月份情况一样，仍然大幅下降；两郡平均售价月比大幅上升，同比东降西升；两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升，同比与三月份一样，继续保持大幅度拉升状态；两郡库存月比同比均上升；住宅出租量增大，几乎占整个库存的10%。具体特点有：

        两郡销量月比东升西降，同比与三月份情况一样，仍然大幅下降。其中苏福克郡（以下简称苏郡）四月份销售量为614个，比三月份的575个上升了6.8%，比去年四月的843个下降了27.2%。其中纳苏郡（以下简称纳郡）三月份销售量为508个，比三月份的546个下降了7.0%，比去年三月的707个下降了28.0%。

        两郡平均售价月比大幅上升，同比东降西升。其中苏郡四月份为$450，100，比三月份的$431，300上升了4.4%，与去年同期的$455，700相比则下降了1.2%。纳郡四月份平均过户价为$624，500，比三月份的$584，700大幅上升了6.8%，比去年同期的$573，200也大幅上升了8.9%。售价的上升除了季节的原因，也与实施“刺激经济增长计划”拉动市场因素有关。

        两郡地产上市价与成交价间的差额月比有所上升，同比与三月份一样，继续保持大幅度拉升状态。其中，苏郡四月份的5.3%与三月的5.2%基本持平，与去年四月的3.7%相比则上升了一点六个百分点。纳郡四月的6.4%与三月的6.0%相比则上升了0.4%，与去年四月的4.9%相比还上升了一点四个百分点。

        两郡库存月比同比均上升，住宅出租库存量增大。其中苏郡四月份地产新上市3，820个，库存总量达到18，142个，其中住宅库存达14，809个，与三月份新上市的3，710个和住宅库存14，141个相比分别上升了3.0%和4.7%。与去年四月地产新上市的3，067个相比多出了753个，大幅上升了25.0%，与去年四月住宅库存的14，269个相比则上升了4.2%。

        其中纳郡库存四月份地产新上市3，280个，库存总量达到13，103个，其中住宅库存达10，486个，比三月份新上市的3，193个和住宅库存9，862个相比分别上升了2.9%和6.3%。与去年四月地产上市的3，067个相比上升了6.9%，相比住宅库存的9，984个则上升了5.0%。

        不容乐观的长岛房市是全国房市的缩影，房市不健康又是经济低迷的重要外症部分。联邦“刺激经济增长计划”法案和其它救市政策最终能不能奏效，目前结论还早。