住宅冬季防护要提前

        “我刚通过您在长岛买的房，我们全家在兴奋之余面临着如何维护我们住宅的问题。如您所知，我们是第一次买房，缺少维护房子的知识，更没有相应的经验。眼看冬季来临，请问，当下我们要做的是什么？”
        莱温斯基 令狐


        现在中秋刚过，住宅越冬防护应该提上日程，所以，这是一个很及时的问题，也带有普遍性。我根据自己的经验来回答您，供您参考。

        除了检查屋顶和周墙是否可以抵御冬季的寒风以外，还有一些事情您一定得做：

        1，察看住宅周围树木。如果发现树木有可能因冬季天气条件下的风、雪、雨等对住宅屋顶或者外墙造成损害的可能，现在是处理的时候，该砍得砍，该剪得剪。

        2，对外部砖瓦水泥表面进行密封处理。用密封材料将车道、人行道、砖铺后院的裂缝进行密封，防止水侵入到裂缝后，结冻、膨胀，进而造成损坏。

        3，使壁炉保持工作状态。清除木材燃料，瓦斯壁炉的灰烬，检查、修复内外网、玻璃门，如果需要就更换门边垫圈，检查门和门销、托架、支架其它金属部件，确信它们是安全和可以操作的，检查包括罩子在内的外部烟囱和通风管，清理烟灰和木馏油。最好每两年请专业公司清理一次。

        4，预备增湿器。冬季是相对干燥的季节，许多屋主选用便携式或中央加湿器来增加空气中的湿度。现在也是检查它的时机，确信它们是可操作的，其操作版和过滤器都是在合适的位置，机器干净，上水正常，最好再查阅操作和保养说明书。

        5，检查、清理檐槽。清除滞留在檐槽里的树叶、松针等碎物，疏通檐槽和落水管，保持无堵塞状态，查验管道结合部位有没有松动和其它问题，如果需要可用波普空心铆钉修好它。用檐槽密封剂把所有树叶和松针容易滞留的结合部位密封掉。如果加装密封版（密封网），干脆将树叶和松针之类的碎物挡在檐槽外面更好。

        6，更换暖炉过滤器（片）。检查磨损部分，保持润滑油液位，也许还需要其它服务，看看你的屋主操作手册，有没有特别建议，遵照该说明书的安全指导。在保养它之前，要先关掉电源。

        7，检查或者更换一氧化碳监测器。冬季是一氧化碳中毒机会较多的季节，一定要仔细查验瓦斯炉的进气管道和开关，如有跑、冒，一定要处理。如果你有瓦斯壁炉、瓦斯热水器、或者其它以瓦斯或者丙烷为燃料的设备，秋季是安装一氧化碳监测器的好季节。在一般建材商店或者取暖设备商店都可以买到。请考虑雇请专业公司来进行专门的检查。

        如果是暖油取暖住宅，检查油罐及其管道有无渗、滴、漏，燃油暖炉的喷嘴及喷量调控阀门，户外加油管口和回气口要保持通畅。

        8，检查烟火监测器。更换电池，测试一下，看它工作与否。你也可以考虑在卧室外面适当安装烟火监测器，以便及早发现来自卧室以外的烟火。

        9，调整通向户外的通风管窗大小。长岛的冬季最冷时达华氏10度左右（摄氏零下12度左右），把通风窗口调整到最小程度有利于保护你的各种管道不被冻坏；如果完全关掉，则燃炉供氧就会不足，废气（包括污浊空气和未燃尽气体）就不能排出，就会出现其它问题。长岛一般住宅的通风管径为8英寸，调整以不低于1/4的口径为好，冰期一过，要记着恢复原状。

        10，检查门窗密封条是否老化和电源插孔是否漏风。俗话说，“针大的窟窿，碗大的风。”如果发现有缝隙，就得处理。除了保暖以外，还可节约能源。门窗密封条和电源插孔套子在一般建材商店都可以买到。

        11，检查太阳能工作系统。要仔细从阳光接受板固定架到热能终端出口的每个部件入手，而最关键部位是露天架放的外部设施，最易受冬季天气的影响。

        12，罩盖中央空调、分体式空调和窗式空调室外压缩机。

        13，冰期前将庭院地下洒水管道和喷头装置进行真空处理。

        14，游泳池、室外水疗按摩浴缸上下水系统的越冬处理最好请专业公司操作。

        15，预备一定量的融雪盐。查验您的铲雪车、润滑油和汽油储备及其它铲雪工具，务必使其保持工作状态。

        16，测试庭院绿地土壤PH值，如有必要撒些石灰（碱性物质）以求平衡酸碱度，并加施冬肥和除草剂。

        17，检查家用灭火器。

        以上是我的经验总结，未必周全。欢迎您和读者补充。

买房决策失误别怨他人

        经纪人和买家在地产交易中经常发生着一个怪像，多少年来，它是各种矛盾的始作俑者，许多纠纷由此产生，许多误会由它引起，许多怨恨由此结下。它既是经纪人难于向当事人解释清楚的死角，也是当事人难于理解经纪人用心的地方。它既是一个理论问题，也是一个实践问题。它既是一个过去发生过、现在发生着，也是一个以后仍然存在的问题。它的存在，让许许多多经纪人倍感从业的艰难，也使当事人常常疑惑经纪人的职业道德。不仅如此，它还是一个简单了再简单不过、又复杂了再复杂不过的心理问题。多少年来，许多经纪人因此含恨转业，许多当事人也因此对经纪人抱定一生的偏见 … …

        让我们先来看一个案例。李先生由麻省到长岛买房，销售经纪人展示每一个房子时都大喧溢美之词，李先生挑了其中一个，将其买下。入住后发现房屋质量瑕疵，转而怒向经纪人：“为什么骗我？！”由此造成反目为仇在先，法庭相见在后的结果。

        让我们再来回温另一个案例。说的是两个十几岁的女孩看了恐怖片后，模仿影片情节，半夜躺在高速公路上，期望与恐怖片类似的故事发生，结果一死一伤。家长把制片人和导演告到法庭，法官判被告胜诉，理由是发布和传递信息者对接受信息者的反应和由此产生的后果不负责任。换句话说，就是接受信息者的行为后果由其自身承担。

        上面两个看似不相关的案例却引出了一个共同的问题：在因发布信息影响他人判断、造成不利于他人后果的情况下，发布信息者该不该对其负责？

        答案却因性质和情节而异。

        先看看经纪人这一方，做大力推销的努力，宣传标的物的优点、亮点，实是合法合理的工作内容，宣传本身不应被厚非，但经纪人的素质却良莠不齐（清参阅多维时报06年12月15日《经纪资格低门槛利弊说》一文），难免鼓捣出事端来。

        再看看买家这一方，需要得到围绕标的物尽可能多的信息，以供判断之用。向经纪人索要信息行为本身也不是厚非内容，但买家个人情况因人而异，决策失误经常发生。

        这其实是服务者向被服务对象提供服务的过程，也是被服务对象接受服务的过程。在通常情况下，这是完整的售房过程的组成部分，也是房市交易中常见的合作内容。标的物好不好可由经纪人介绍，买不买则由买家自己决定。

        它们之间既是各自的独立行为，又有因果关系。对买家来讲，信息是外因，自己是内因，内因通过外因作用可能起变化。

        对经纪人来说，是一个投放信息数量的工作过程，所提供的信息应该遵守客观真实的原则，不能藏着掖着，不能欺骗，要诚实、公平。买家则根据所有信息，综合判断直至做出决定。

        问题的关键是经纪人的信息质量和买家的决策质量，任何一方出状况，也许导致不公平的结果。如果经纪人提供虚假信息，就涉嫌欺诈，就要负法律责任。诸如故意掩盖不利于当事人的事实，扩大或者缩小事实，诱骗买家做出不利于买家自己利益的决定等等，一经查实，难脱其咎。如果买家掌握的信息量有限，做出了事后被验证为相对质量较差的决定，又没有证据证明遭人欺诈，其结果就得自己承担。

        让我们分析一些实践中常遇到的现象：

        经纪说，“这个房子很漂亮，地段好，学区也好，适合于你。”这些都是形容词，富有弹性，不属于虚假信息。换句话说，漂亮与否、好不好、适不适合都是相对的，寸有所长，尺有所短，不应该对买家决策产生实质性影响。

        经纪提供房产价值书面或者口头报告是帮助买家认识市场的一种服务，价值报告的准确性因人而异，买家也只能作为参考，因为价格是另外一回事。

        经纪明知4个月后宅前要挖个下水沟，而故意隐瞒，属于提交不实信息行为。

        经纪确实不知道房屋漏水，没有介绍这方面信息，不是故意隐瞒。

        买家入住后5个月，锅炉和庭院洒水装置坏了，抱怨经纪人是不对的。

        买家过户后觉得成交价过高，产生后悔感，埋怨经纪人是不合理的。

        实践中，有些初次买家由于缺乏地产知识，决策过于保守或者贸然，患得患失，决策时机与决策质量都做不到心里有底，埋怨经纪人的事情经常发生，问题就出在买家对信息的掌握、判断程度和自己对财产处置权的把握上。通俗地讲，自己是决策人，做出的决定就应由自己承担后果，而不应伤及无辜。如果买家能够证明自己的决策失误是由于他人误导所致，可以运用法律手段追究误导者的责任。

        房产交易实践中，律师、经纪人、会计、房检员、朋友等的建议都是买家参考的信息，他们都不能替代买家自己的主体法律地位和行使相应的权利。

        总之，信息投放度与量的把握反映经纪人的职业水准，决策质量则反映当事人对市场的认识。不同水准的经纪人与各种各样的当事人之间的碰撞擦出了各种各样的火花，有些火花却成了纠纷的导火索，这就是本文开始谈及的怪像。如果大家认识到界定责任，把握好度与量，这些怪像原本是可以避免的。

长岛房价小步前挪

        据长岛地产经纪合作协会（MLS）8月市场月报消息，8月库存月比持平，同比稍微上升；售价月比、同比均上升；销量月比升高，同比下降；上市价与售价差额月比、同比均上升。主要特点有：
        库存月比持平，同比稍微上升。其中苏福克郡（简称苏郡，下同）8月份库存达到18，053个，其中住宅14，980个，与7月份的18，083个和14，996个持平，比去年同期的17，269个和13，999个分别上升了4.5%和7.0%。

        其中纳苏郡（简称纳郡，下同）月比也出现持平，同比也是上升。8月份库存达到12，682个，其中住宅10，294个，也基本与7月份的12，720个和10，415个持平，比去年同期的12，218个和10，041个分别上升了3.8%和2.5%。

        从库存月比持平表现说明盛夏房市消化率连续两月相对稳定。

        售价月比、同比均上升。其中苏郡8月份平均过户价为$495，900，比7月的$487，000上升了1.8%，同去年8月的$480，100相比上升了3.3%。

        其中纳郡8月份平均过户价为$646，000，比7月份的$626，400上升了3.1%，同去年8月的$644，500相比也上升了0.2%。

        长岛房市8月份的整体表现继续保持入春以来的低量上升状态。

        销量月比升高，同比下降。其中苏郡升降幅度都上了两位数，8月份售出1，216个，比7月份的1，091个上升了11.5%，比去年8月的1，380个，下降了11.9%。

        其中纳郡升降幅度都小，8月份售出1，144个，比7月份的1，077个上升了6.2%，比去年8月的1，174个也下降了2.6%。

        上市价与售价差额月比、同比均上升。其中苏郡8月份上市价与售价的差额为3.9%，比7月份的3.8%略有上升，比去年同期的3.2%仍上升了0.7%。

        其中纳郡8月份上市价与售价的差额为4.6%，与7月份的4.6%绝对持平，比去年同期的4.2%则上升了0.4%。

        总之，长岛房市8月表现稳定，是今年以来第五个正方向表现的月份。

        今年前8个月的长岛房市表现特点是：

        一方面售价逐月低幅上扬，小步前挪，勾画出房价艰难上升的曲线。

        另一方面待售房库存同比保持强势上扬，造成市场大量积压。有的住宅几经上市、下市，几经价格调整，又几经更换经纪，虽然包装变换不断，却仍然滞市，出现部分库存重复计算。

        第三，至少74%的卖方经历了从原始上市价到几经降价，进而到最后成交价的过程，整个差额平均超过10%。说明大部分卖家对市场的了解和具体地产的价值认同是通过一定时间 “测试市场” 的过程完成的，这个过程加大了上市经纪人的广告负担和努力成本，延长了销售经纪人的工作周期，并拉长了待售房平均滞留市场的时间，也给卖家自己带来了许多麻烦。

        第四，买方的主力是初次买房者，占市场份额的62%以上，他们以自己的实际需求作为下手的基本考虑要件，相比两年前市场升温时的41%提高了21个百分点。二次买主相对没有初次买主那么活跃，持等待观望的前提条件是他们的需求不如初次买主那么迫切。

        第五，区域经济发展相对稳定，未出现严重破坏房市的条件，买方总量仍呈上升状态。但受全国房市走势、国家宏观调控方向和手段的影响，又受宏观经济发展不顺所累，市场负面信息一直不断，相应产生负面心理。

        最后，各区域特点不同，房价升降不一。中低价位社区房价普遍较稳定，大部分高价位社区房价却持续下跌；房价岛东比岛西稳定，岛南比岛北稳定，内陆比沿海稳定。

10种住宅不好卖

        没有绝对不好卖的住宅，都是相对的，它因地、因时、因人、因条件不同而不同。

        1，地点不好的住宅不好卖。同一个地方对有些人就是买房首选地，对另一些人就可能不是，关键是人们的需求不同。很难用同一个尺子去衡量，如果非要搞出些所谓硬指标来，那么学区、平均收入、拥房率、自然和社会环境等人口统计资料相对可以用来参考。

        学区相对不算好、拥房率低、平均收入低的地方对对于学区要求高一些、收入高一些的人口群体来讲算是地点不好，但对对于学区要求低一些、收入也低一些的人口群体来讲就不算是地点不好。

        即就同一学区也有地段相对好与不好的情况，一般来讲，在距墓地、殡仪馆、垃圾处理场、高压线、手机塔、监狱、污染源近的住宅会最大可能地影响出手；距主车道、机场、车站、码头、军营、工厂、仓房、商业区、消防站近的住宅噪音会相对大一些，有人认为安全系数也显得低一些，受影响次之；距宾馆、学校、医院、科研单位、政府机构、健身俱乐部、公司集中地等人口集中地段近的住宅，也有一定的影响。总之，临非住宅使用地（森林、高尔夫球场除外）近的住宅不好卖。

        拥房率低的区段房客多，人口流动大，低收入家庭多，地产投资者多，生活环境相对差些，自住住宅也不好卖。

        2，质量不好的住宅不好卖。一般发生在老房子的建材没有更新、较新房子的建材过于低质的情况。

        3，标价太高的住宅不好卖。价格太高对买家没有吸引力，会失去市场竞争力，当然就不好卖。（请读者参阅作者在《多维时报》去年10月27日、12月29日和今年1月5日发表的《住宅上市定价艺术》、《勿让标价过高成教训》和《老招新用：“低价抢先售出”》等文）。

        4，个性化太强的住宅不好卖。由于有些住宅主人有着特别强的个人爱好，花大价钱对住宅进行建筑添附或建筑缺减，致使个性凸显，失去了大众的“口味”。诸如社区内唯一超大超豪华住宅，象鹤立鸡群一般；在后院建一独立宠物住宅，耗资上万；在客厅里安设地下大型按摩浴缸；为增加厨房面积把客厅改得极小或者没有；把车库改成居住面积或办公室（无车库住宅）；把独立住宅改建成“鸽子笼”、“大车店”，房客在街上线型停车；把地下室建成厨厕俱有的独立出租单元房等。屋主要找“个性认可”的买家比找大众口味的买家难得多。

        5，风水不好的住宅不好卖。一个很有意思的现象是愈来愈多的买家开始相信风水理论，许多人甚至在雇请房捡员的同时，雇请风水先生，而且更看重后者的报告。这在亚裔买家群体中更日渐显露。

        6，建筑式样过时的住宅不好卖。在长岛最为典型的不好卖住宅式样依次为村舍式 (cottage)、分层式 (split) 、高牧场式 (high ranch)、大屋顶式 (cape) 和牧场式(ranch)。这些式样是欧洲移民二百年前从欧洲大陆抄来的，这类房子在长岛房龄大都在35年以上，居住着一些中、低收入的家庭，愈来愈不被现代人接受。但维多利亚式、殖民式等老样式住宅仍然很有市场。

        7，没有《建筑许可证》（CO）的住宅不好卖。屋主对住宅进行过扩建、改建、加建，再售前未办理CO的。不好卖的主因是各种解决方案都会给买家带来程度不同的麻烦，即就是解决之后地税也会有相应提高的可能。

        8，卖房时机不对不好卖。时机是指市场降温、淡季等因素。一般情况下，买方群体有“买涨不买跌”的现象：市场升温时抢着买，市场降温时等着买。长岛房市冬季为淡季，虽然这一季节的买家大都非常认真，但数量仅占全年的5-8%。

        9，市场推销力度不够不好卖。卖房的广告覆盖面当然愈大愈好，自然成本相对就大，广告覆盖面太大也是没必要的。一般掌握在MLS层面就足够了。一般屋主自售的广告力度要小一些，所以成功率也低得多（参见《多维时报》今年5月4日《屋主自售瑕疵浅议》一文）。

        10，公共服务系统不完备的住宅不好卖。诸如交通不便，缺水少电，远距离到消防站、警察局、医院、学校、商业区等。

        任何地产都是有价的。如果售房屋主对上例各项都无能为力的话，请相信，降价是修补全部不好卖问题的钥匙。

华人长岛买房跌跌撞撞（下）

        还有咱老中缺乏地产知识、地产中介知识和地产市场知识的多，最主要的是不了解地产所在地的基本情况，不知道从何处下手。作为地产经纪人要服务好一位咱老中，就得付出加倍的努力，有时就得从人文地理、人口统计报告、村镇街道、交通图表、行政区学区、地形地貌、市场历史和现状、房屋类型、材料质量、寻找贷款和过户程序开始，售后还有地税减免、重新贷款、房屋维护、相邻关系、房屋装修、房屋出租、庭院绿化和申请 CO 的咨询服务。

       而服务当地绝大多数美国人就不需要解释、宣传那么多的基础知识，只需按照顾客的要求帮他们找到满意的房子就行。他们从小就生活在或者 High Ranch 或者 Cape 等类型的房子里，耳濡目染过父辈们买卖地产的程序过程，特别是他们熟悉游戏规则和较强的应变能力都是半路来美的老中们不能比拟的。

        因此，大部分老中由于相关知识太多学不过来，到头来还是搞不清本应该搞清的东西。许多人因此认为太多了，腻烦了，不学了，交易算了。真是稀里糊涂可买房，明明白白也买房。有的老中来美 20 年，买过 2 幢房，拥房 15 年，相关地产知识仍然知之甚少，有的人买房时吃过亏，有的人贷款时上过当。

        还有的咱老中一方面希望从咱老中经纪人、律师和贷款经纪人那里获取知识（语言沟通方便），另一方面又不想“暴露”自己的财务情况，也不想委托他们办自己的事，出发点就是想获得免费信息。都在咱老中圈子里混，有的穷人怕被人瞧不起，有的富人怕露富。他们大玩“放鸽子”、背靠背、空许愿游戏。就是为了节约那么点儿获取知识的成本和掩盖那么一点儿自己以为重要的财况。岂不知，纽约地产交易买方财况信息归属半公有领域，任何人都可以索获。嘿，都是咱老中计较别人妒富笑贫，让虚荣心和无知闹的。也有个别不地道的咱老中地产经纪人，坑骗咱老中，结果自己最终被市场弹逐，也使得整个老中同行蒙受影响。

        还有的咱老中买卖地产过于算小账，在交易五十万，甚至上百万的地产时，为几千元的讨价空间不做妥协，致使谈判破局，活生生气走对方，自己也受气不小。还理直气壮地说，“我就是要买卖一个心情，就是要争这口气！”结果是买卖不成、仁义也不在，这口气也就争得不值了。唉，这争的是那门子气哟！自己没有达到目的，还充硬汉，太有点儿阿 Q 了，真的让人大跌眼镜、哭笑不得。

        我们很好理解当事人坚守价格底线的做法，那是当事人对地产市场认识的反映，也是他们的策略。经纪人无条件地都应尊重和服从当事人的价格选择。但在今天房市有利于买方的条件下，买卖双方为了区区数千元而错过这班车，就都显得过于计较了。

        我们可以理解在好心情下谈交易，买卖是目的，好心情是过程中的重要因素，但实在不好理解买卖上百万房产的目的是为一个好心情，好心情成了买卖房产的目的，买卖房产却成了创造好心情的手段。再说呢，好心情是一种情绪，情绪是人们面对事物的内心综合反映。有时心情不好是可以被别人理解和接受的，有时纯粹是个人修养修炼的负面反映。在商业谈判中，情趣至上者易受伤害，也容易做出错误的决定。在法庭上，情绪激动者往往给法官留下不理智、缺乏克制的印象，或许影响法官对当事人修养的看法。在买卖房屋谈判时，动辄就大冒肝火，至少会使对手和经纪人产生困难感、降低兴趣程度。

        还有的咱老中斤斤计较，咬住鸡毛蒜皮的事不放，常常做那些丢了西瓜捡芝麻的事。他们越怕吃亏越吃亏，越怕上当越上当，一当接一当，当当不一样。

        还有个别咱老中在上市经纪人或销售经纪人那里获得关键信息后设法与卖家私下成交，他们不以为这是在玩火，反而以为是“聪明”。还有的咱老中卖家设法与经纪人带来的潜在买家私下成交，简直就像玩猫抓老鼠游戏，真的以为人鬼不知，也不去想它的法律后果；甚或知道它的法律后果，却依然为利所驱。这些人有时会捞到一点儿便宜，躲过应该受到的处罚，却把自己的信誉和做人原则完全丢掉。

        上例管窥未能穷尽林林总总。有的是文化差异，有的是利益使然，有的是不当竞争，有的是明知故犯，但大多数是认识问题。这从地产方面写真出咱老中在美国的生活侧面，缩影了咱老中的艰辛，特别是新移民的严重不适应，它显得多么参差不齐，又多么现实和无奈，是咱老中生活圈子的独有风景。