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2016年1月1日星期五

苏福克郡房市2015同比升3.4%

金融危机以来最好年份


   2015年位于长岛东部的苏福克郡(Suffolk County)房屋销售中间价上升了3.4%。据长岛地产经纪合作协会(MLSLI2016 年元月 1 日系统生成统计显示,截止 2015 年 12月 31 日苏福克郡房屋销售中间价为 $330,000而前年同期则为 $319,150,环比平均升幅为 0.28%(见图 1)。就整体苏福克郡(2014 年统计人口为 1,502,968,在纽约州 62 个郡里按人口排名第四,面积排名第二)层面而言,年升幅有 3.4%,但各镇、村则大有不同。

   其中,苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $416,500 ,同比上升了 0.8% (2) Port Jefferson $495,000,同比上升了 1.1% (图 3),Mount Sinai $403,500,同比则下降了 5.1%(图4), Smithtown $420,000,同比上升了 1.2%(图5)和 Commack $440,000,同比上升了 1.1%(图 6)。从上述各图看出,除 Mt. Sinai 同比下降以外,另外四个学区同比均小幅上升 (也都小于 3.4% 的全郡年升幅),对上例这些学区来说,2015 年可不是金融危机以来最好的房市年份。

   苏福克郡 2015 年房市表现止跌稍升的主要原因,除了全国范围经济大势影响外,地方具体情况也起着交互作用:

   一是人口增加缓慢。2010 年统计人口为 1,493,350,截止 2014 年底人口仅自然增加和机械增加合计为 9618人,各年均赠 2,405人,年增幅仅千分之一点六,新增房屋买家很少,房市依旧是供大于求,有的镇村甚至在市房与潜在买家的比例为 12:1,继续呈现强劲的买方市场特征

   二是金融危机深度影响还在继续。郡内电子数字科研生产等公司裁人不断,吐故大于纳新,医药生物等科研经费严重缩水,公立学区各校财政捉襟见肘,普遍砍减项目,致使师资流失严重,政府新的税收增长点极少,房屋市场仍然有 Short Sale, Foreclosure 和 REO 等不良资产与普通售房并市,重伤着普通售房的房价。如 Three Village 学区,去年 12 月在市房 217 个,其中 Short Sale, Foreclosure 和 REO 分别是 13 个, 5 个和 2 个,占在市房的 9.2%。

     另外,人口增加缓慢和金融危机深度影响也迟缓了长岛城市化东移的速度。

   三是学区负面信息增加。有消息说 Three Village 学区按资历决定留裁教师,出现逆向淘汰问题;Mt. Sinai 学区高中在纽约州排名由年初的第 77 名退至 96 名,向后倒退了 19 个位次;长岛第二大学区 Sachem 迫于经费缩水和生源减少的压力,关闭了其中 所学校。

   四是受地方政策影响。Brookhaven Town 自 2011 年第三季度以来对石溪大学附近出租房管理趋严,2015 年大量曾用于出租的低价位住宅拥挤上市,而相对应的需求不多,造成库存积压。

   五是外来投资(包括来自中国大陆富人)郡内购买住宅数量有限,还不能形成对房屋市场的冲击性影响。

    尽管如此,苏福克郡一些镇村房屋市场在 2015 年的前三个季度消化了大量买家,又逢暖冬,买卖双方活跃程度得以延伸。Three Village 学区的 Ward Melville Senior High School 在年底也排名递进到 110 名(年初排名约在 177 位)。无论如何,2015 年度都是自金融危机以来苏福克郡最好的房市年份。


图 1

图 2

图 3

图 4
图 5

图 6

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