“六高兩低”不宜投資

    　近來有幾位紐約華人找我商談在長島做地產投資事宜，均被我勸停。這要從理論和市場上入手，方可瞭解我的“可行性論証”結論。按美國國稅局的定義，有三種不同的地產投資納稅人：他們是地產經銷商﹑地產發展商和地產職業者。

　　所謂地產經銷商是指以營利為目的短期內擁有不動產的地產投資者。其特點是：他們對客體不投入或少投入，出租或不出租，修繕或不修繕，建筑或不建筑，掌控財產時間不長，利用買入售出市場差價減除成本進而盈利的做法。有批發經營者，資本“劃手”，家庭經營者等。他們被課稅在自我雇用一般收入稅率範疇內。

　　所謂地產發展商是指修復財產或改變財產的用途進而獲利的地產投資者。它可以是將買入的公寓樓改變成分戶出售公寓大廈，將生地建成停車場，危房改造，變住宅規劃為商業規劃等。與地產經銷商的課稅相比，課稅發生在修復或建筑時，地產發展商可能正在付貸款利息﹑財產稅﹑建筑和相關花費，但一分錢都不能扣除。地產發展商必須將直接成本資本化，它包括政府行政費，管理費和營業運轉成本。

　　所謂地產職業者是指納稅人參與地產活動，總收入中的百分之五以上來自地產活動，即使該納稅人有第二職業，並且該納稅人參與地產經營活動的時間比第二職業還要多的話，或者參與地產經營活動一年至少750個小時，那末，該納稅人在納稅時能夠完全將地產活動成本扣除。與前兩種投資者的根本區別是後者沒有資產性投入。

　　這幾位華人潛在地產投資者都屬於地產經銷商範疇中的家庭經營者，並且對當前長島市場瞭解甚少，他們都准備貸款買房，然後出租，維持一段時間再售出，以圖賺取價格差。都有聽說或者目睹長島地產投資成功者的經歷，擬跟進模仿。這種做法在過去的十二年裡成功者眾，那時長島每年房屋增長率都不低於百分之七，2002年CENTEREACH竟高達到百分之二十二，買入幾年再售出，都有的賺。但今非昔比，它是“六高兩低”狀態，即房價高，利息高，地稅高，能耗高，房屋修繕材料漲價，勞務費提高，租金偏低，市場走勢不明，也就是潛在增值可預見性低。投資者將面臨高價買入，貼錢維持，低價再售的可能，不但不賺，賠本率極高，而且付出的異地管理，勞務成本也高，成本利潤成反比。所以勸停！

　　當然，如果讀者屬於地產發展商類的投資，那末機會仍然存在。它是地產性質，用途的改變，改變中產生的利潤在目前市場變化程度內承受的影響不大，成本利潤仍成正比。但要關注的是“程度”二字，也就是量在變化。

　　如果讀者有地產職業者方面的考慮，那末謹慎面對為好。因為沒有資本化投入和產出，它是服務，勞務類的活勞動和經營性成本投入，在收入中折扣這些成本。現今長島地產市場部分地方出現萎縮，總體市場份額下降，已經導致一些地產職業者業務量下降，甚至入不敷出。所以，除大中型公司開發市場活動外，建議小公司及個人及時相應作出調整，該萎縮就萎縮，該停就停。

　　總之，地產投資者在投資前要區別情況，充分做好“可行性論証”，理論與實際相結合，審時度勢，掌握地域特點，市場前景。切記“細節決定發展”的真諦，在細節上多下些功夫，就可以達到投資目的。