长岛房价2016涨幅陡阶式呈现

Three Village 和 Port Jefferson惨跌

苏福克郡（Suffolk County）去年房屋销售中间价（$335,000）（下同 图 1）同比上升1.5%。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI） 2017年元月统计显示，去年皇后区（Queens）房价（$460,000 图 2）同比上升9.5%，纳苏郡（Nassau  County）房价（$460,000）同比上升了5.1%，涨幅由西向东陡阶式呈现 （图 3）。

图 1

供需关系是决定房市走向的关键因素。 新增买家（主要是新移民群体）无论是自住还是投资买房都以人口稠密的城市和城市近郊为首选，那里方便新移民生活和容易找到房客是买家的主要考虑因素。 城市和城市近郊可供建新房的用地很少，市场库存供应以有限的二手房为主，不断增加的新移民买房需求量远大于供应量，稀少在建的新宅（楼房）往往在开工后三个月就售罄。

图 2

纽约市亚裔居住区房价在过去的25 年里基本不受美国经济好坏的影响，只要外国移民准入这一单一国策得以继续，皇后区的房价似乎就在不停步的上涨！购买力稍强些以自住为目的的买家则青睐近郊，车程不远，即有生活方便的好处，又可以避开城市的噪杂喧嚣，宁静和安全更是城市环境没有的，纳苏郡独享（纽约上州和新泽西临近曼哈顿地段也是）这份地利。

纳苏郡人口与东面的苏福克郡接近，面积才是后者的四分之一，许多买家买房选地止步于此郡，不愿向东再远。新移民买房长期累加，炒高了不动产价格，增加了公用事业成本，拉高了地产税，使地方财税丰厚殷实，也使得纳苏郡长期跻身纽约州经济发达郡前 5 名。

图 3

苏福克郡，这个皇后区向东车程40分钟以外的广袤地区，不能算作纽约市的近郊了，火车（像蜗牛爬的速度）至少也得一个半小时到曼哈顿。如果新移民在苏福克郡买房，相对皇后区、纳苏郡，生活不方便，交通不便利，工作机会少，少数族裔比例低，同文化同语言同信仰族裔联系环境少。除此以外，苏福克郡以服务业为主，新增工作机会少新增买家就少，2016年许多零售业商店关闭，个别小学撤并，房屋市场库存加大，GDP仅是全国平均值的三分之一，2010年以来地产价格维持在不跌稍涨就是个不错的市场表现了。

图 4

就苏福克郡自身各镇各村市场特点又有差异，去年的表现是西部好于中部和东部，低价房销售好于中高价房。 个别学区房价受地方政策变更影响连续数年，法拍、流拍和拍前房比例大。 2017 年对苏福克郡来说，是个重要的地产市场盘整期，希望许多长期滞市的地产得以低价消化，长期受政策调整影响的村镇会进一步走出低谷。 如果川普新政府 “基础设施建设计划” 能惠及长岛火车，使其提速三分之二；如果也能因川普政府 “制造业回国计划” 而改变苏福克郡产业结构，增添几个大型产业，拉动大量就业机会，苏福克郡房产就会出现高速发展（我知道我这样 “希望” 会被 “意淫” 拍砖 的）。

图 5

苏福克郡有的是可供建新房的土地，长岛城市化东移也是美国规划发展的长期国策，近十几年受911 恐袭和金融危机影响，发展速度缓慢几近停滞。 但我们看到了2014 年以来的 347 公路（州公路）还在进行中的三股道拓宽工程，从中看到了纽约州政府为繁荣长岛继续城市化东移的努力，期待着 347 公路（已经拖了近 20 年）两个立交桥项目的尽快实施。

2017年联邦加息和其它因素交叉组合，会些许影响苏福克郡地产市场，但起决定作用的仍然是供应大于需求的关系不会有质的变化，预计全年涨幅在 2% 左右，虽远低于全国平均水平，但止跌不贬就已经很好了。

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苏福克郡内中北部 5 学区房市涨跌互现，其中Three Village 和 Port Jefferson 学区严重拉低了苏福克郡房价上升的幅度。 Three Village 学区全年同比降幅为 1.4%，（图 4）；Port Jefferson 学区更惨，同比降幅为5.5%（图 5）； Mount Sinai 同比则上升了 4.1%，全年只有5个月好于或等于去年同期（图 6）； Smithtown 同比则上升了2.4%，虽然全年每月同比都在涨，但涨幅很小（图 7）；Commack 市场靠近郡西，虽老旧房居多，仍然不乏买家下手，全年涨幅达 3.4%（图  8）。

图 7

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三村房市或不如去年

Smithtown 和 Commack 全年同比在涨

苏福克郡（Suffolk County）今年 11 月房屋销售中间价（下同）同比上升  2.1%，连续两月销售中间价停滞在这个价位上。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 12月1日统计显示，今年11月苏福克郡房屋销售中间价为 $335,000，去年同期为 $328,000，同比上升了  2.1% （图 1）。当全国第三季度GDP统计数字上升到了3.2%、出现了两年来最好的经济表现时，以服务业为主的长岛地产市场似乎格外宁静，与统计反映的经济形势不太同步，倒像是独立于外部的观察者，斜眯着眼，踱着方步。

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郡内中北部 5 学区房市守住眼下价位已经不错了。 Three Village 同比继续下降，11月降幅为2.0%，几乎全年同比都不如去年  (图2)；Port Jefferson也好不到哪里去，11月同比降幅为5.8%，也是整年不如去年（图3）； Mount Sinai 同比稍好一些，上升了0.3%，算是没有负增长守住了底线（图4）；而 Smithtown同比则上升了1.4%，几乎全年同比都在涨（图5）；Commack 市场好很多，也是全年都在涨，11月同比上升了 3.4%，是郡内中北部 5 学区表现最好的市场（图 6）。

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长岛 Mt Sinai 住宅区秋景一瞥

现在市场 10 年新住宅，4 卧 3 厕 2 浴 2 车库房价一般在 60 万以上。

杰弗逊港学区房市10月同比陡降7.8%

苏福克郡连续两年升幅 2.4% 以上

苏福克郡（Suffolk County）今年 10 月房屋销售中间价（下同）同比跃升  2.4%，环比持平，连续两月保持今年以来最好的单月销售成绩，为第四季度开个好头。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 11月1日统计显示，今年10月苏福克郡房屋销售中间价为 $335,000，去年同期为 $327,000，同比上升了  2.4% （图 1）。从图中看出，自2014年11月房屋销售中间价为 $319,000，2015年11月同比上升了 2.8%，今年 10 月又比去年上升 2.4%，这是经历了自金融危机后四年下降了 25%、又经历四年踏步后的两年爬升表现。

郡内中北部 5 学区则像过山车，涨跌幅差较大。 Three Village 同比继续下降，降幅为2.7%  (图2)；Port Jefferson也同比连续下降，降幅为7.8%，是过去12个月里同比降幅最大的月份（图3）； Mount Sinai 同比反而上升了 4.1%， 出现了今年以来最好的月份表现（图4）； Smithtown同比则上升了2.0%（图5）和 Commack 同比也上升了 4.1%（图 6）。

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Commack 房市 9 月同比升 6.5%

苏福克郡同比升3.1%

苏福克郡（Suffolk County）今年 9 月房屋销售中间价（下同）同比跃升  3.1%，环比上升了 1.5%，是今年以来最好的销售月份，也是第三季度中秋前后的强劲冲顶。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 10月 2日统计显示，今年9月苏福克郡房屋销售中间价为 $335,000，去年同期为 $325,000，同比上升了  3.1% （图 1）。

郡内中北部 5 学区则涨跌互现，幅度相差比较大，靠西地域市场较旺，靠东地域显得疲惫。Three Village同比下降了3.8% (图2)；Port Jefferson同比下降了5.5%（图3）； Mount Sinai同比下降了 1.4%（图4）； Smithtown同比则上升了2.7%（图5）和 Commack 同比也上升了 6.5%，在 5 学区里连续两月同比涨幅最高（图 6）。

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