石溪不法出租正被逼出（一）

        自2013年3月18日《时代烽火》（TIMES BEACON RECORD）对“石溪受害屋主” 组织 （The Stony Brook Concerned Homeowners，由部分Stony Brook和Setauket居民发起组织，以下简称SBCH）倡导驱离搭伙式招租石溪大学学生的住宅投资报导以来，迄今近10个月，从政府修改法规、草根扎堆儿抗议，到强压猛赶、罚款起诉、电子监视；从拔除钉子户、免费网络出租查询、快捷软件举报，到逼退部分投资者，取得了镇政府预期的效果。

图为天堂镇镇长爱德 罗曼尼

        据天堂镇（Brookhaven Town）镇长爱德 罗曼尼（ Ed Romaine，左图，截图于镇政府网站）说，截至10月24日，已经调查了160多个不法使用的住宅，对其中的87个采取了强制措施，把60多个住宅的屋主告上了法庭，有一人被判监入狱，有37个住宅恢复了正常。

        笔者发现，攻防一边倒，虽也有戏剧性的个案发生和曲折的桥段，但还是强有力地朝着SBCH主导的方向发展。

        本文试图综合镇政府、镇议会、郡法院、石溪大学、不法和合法投资人、校外租房学生和SBCH等参与者和媒体的一些互动情况，把公开报道的信息加以整理归纳，解读细节，方便中文读者了解过程。同时，评估当地住宅投资市场，给正在投资、重组资产和将要在石溪地区作投资的华人一些资产和市场元素的分析，达到服务当地华人团体和居民了解居住环境悄然变化的目的。同时，也请读者指正笔者或有遗漏的不足。

        笔者不将亲历法庭获得的庭审情况，SBCH参与人、个别投资人的做法和说法，以及小道消息和传言写进本文，只把公开报道过的主要信息整理进来，以求反映笔者不持立场、信息客观、写作公正的态度。在文后给出相关网站报导予以佐证，供读者参照。

        原委：几十年来，大量石溪大学在校生校外租房，使得大学周边住宅区逐渐累积了一批出租住宅的投资者。他们购买独立住宅，一些屋主还将其改为“鸽子笼，大车店”，拓宽门前停车场，一般招租 5 到8个学生（个别有超过 20个学生的），房客搭伙合用厨厕。随着近几年学校的扩招，校外租房的学生剧增（有信息说，上万学生校外租房，占该校学生总数的50%以上，笔者未能从石溪大学核实），学校周遭出租房的密度也相应跟着翻倍。使得学校周围住宅区实际成为名副其实的住宅和商用住宅混合区了，个别街道后者比例超过1/3（如 Stony Brook Rd），一些社区（比如Stony Brook和Setauket）几乎没有没有商用住宅的街道。距学校越近，出租房密度就大，呈向周围15英里范围四散状。房客有车族可以在20分钟车程内租到相对宽敞和便宜得多的房间。

（下接二）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

长岛房市11月同比升3.6%

住宅供需略有利于买方

    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 12月 13日统计数据显示，长岛  2013 年11月房市交易中间价为 $371,000，同比上升了3.6%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比$370,000略有上升。其中纳苏郡为 $418,000，同比上升了5.8%，环比$420,000下降0.5%，已经持续3个月环比下降（详见附图 2）。苏福克郡  $318,500，同比上升了 1.8%，环比下降了3.5%（详见附图3）。皇后区  $385,000， 同比上升了1.3%，环比上升了5.5%（详见附图4）。

         库存保持稳定。住宅库存量为21,397个，同比降幅为 13.8%，环比降幅4.8%。从库存数额与销售数额的比例近似为8.5：1看，供需关系仍向买方市场倾斜。

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        三村（Three Village） 学区11月房市交易中间价为 $409,500，同比上升了7.2%，环比上升了不到1%（详见附图 5）。思米斯镇（Smithtown）学区11月房市交易中间价为 $410,000，同比上升了2.5%，环比上升了1.2%（详见附图 6）。西那山（Mount Sinai）学区11月房市交易中间价为 $380,500，同比大幅下降了10.4%，环比也下降了3.2%（详见附图 7）。

 

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长岛10月房市同比升 5.2%

苏福克郡北部房市西面好于东面 

     据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 11月 15日统计数据显示，长岛  2013 年10月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 5.2%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $420,000，同比上升了6.6%（详见附图 2），苏福克郡  $331,145，同比上升了 5.1%，（详见附图3），皇后区  $368,750， 同比 $368,000 略有上升（详见附图4）。

图 1

     库存保持稳定。住宅库存量为22,484个，同比降幅为 14.0%，环比变化不大。从库

图 2

存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者注意到，MLSLI 11月15日发布的10月份统计数字是8天（11月7日）前就已经成稿的报告，这一延后发布的做法给业内人士留有MLSLI修改报告的想象空间（MLSLI以前有过这样的不良纪录，一般发生在当年的秋冬市场淡季，把市场报告得更好一些）。笔者提请读者注意这一细节。

        另外Smithtown，Three Village和Mt Sinai 市场呈越西越好，越东越差的表现。

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        Smithtown 学区 10 月份交易中间价为$405,000，同比上升了0.6%，环比上升了1.2%。从过去 12 个月房市走向看，价格平稳（详见附图 5）。目前在市住宅  370个，10月售出47个，库存与售出比约为7.9：1，市场较好。

        Three Village 学区 10月份交易中间价为$405,000，同比上升了6%，环比略有下降。从过去的12个月相比上升了6%。（详见附图 6）。目前在市住宅  274个，10月售出27个，库存与售出比约为10.1：1，呈现买方市场特点。

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        Mt. Sinai学区 10 月份交易中间价为$392,500，同比下降了5.4%，环比上升了3.3%。从过去 12 个月房市走向看成下降走势，降幅为7.4%（详见附图 7）。目前在市住宅  103个，10月售出5个，库存与售出比约为20.6：1，呈现严重买方市场特点，与金融危机存续的2008 ~ 2010情况近似。

长岛房市 9 月降温

Smithtown, Three Village 学区房市稳定

   
    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 10月 8日统计数据显示，长岛  2013 年9月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 2.2%，环比下降了5.1%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $430,000，同比 $416,000上升了3.4%（详见附图 2），苏福克郡  $320,000，同比 $307,250上升了 4.1%，（详见附图3），皇后区  $370,000 同比 $375,000，下跌1.3%（详见附图4）。皇后区继续上演着同比大起大落的市场表现，即在年总升幅不明显的范围内，每月同比却跌宕起伏。

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         目前住宅库存量为 22,964 个，同比降幅为 16.6%，连续环比降幅都不大，说明库存稳定已经数月。从库存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者认为，从9月份长岛房市看是在降温，与  6，7，8月份热销季节比较算是季节性差别，在正常表现的范畴内。

        Smithtown 学区 9 月份交易中间价为$400,000，同比持平，环比也持平。从全年房市走向看，价格平稳，没有大起大落（详见附图 5）。

        Three Village 学区 9 月份同比升幅仍然较大（7.4%），但全年按月平均升幅不大，与 Smithtown 学区房市表现相似（详见附图 6）。



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长岛 8 月房市全面上升

供需关系呈现健康状态

 

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 9月 8日统计数据显示，长岛  2013 年8月房市交易中间价为 $392,500，同比上升了 6.4%，环比上升了2.8%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $445,000，同比 $435,000上升了2.3%（详见附图 2），苏福克郡  $347,750，同比 $320,000上升了 8.7%，是一年来同比涨幅最大的月份（详见附图3），皇后区  $386,000 同比 $350,000，飙升了10.3%（详见附图4）。回看皇后区一年市场，总升幅不大，却呈犬齿震荡曲线。

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        目前住宅库存量为 23,046 个，同比 27,997 个继续大幅下降，降幅为 17.6%。但环比降幅不大，说明库存状态稳定。从库存数额与销售数额的比例近似为6.7：1看，供需关系趋于合理。

        时下抵押贷款30年固定利率仍然徘徊在 4.5% 左右，自 4 月份调整利率迄今已经 4 个月过去，买方也逐渐适应了抵押贷款利率的上调，入市份额相对多了一些，供需关系比例近似合理。

        笔者认为，从8月份动态的长岛房市切面看，目前市场表现是自金融危机以来最好的状态。



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