Mt Sinai 房市 5 月环比升 2.9%

苏福克郡缓慢爬行

苏福克郡（Suffolk County）今年5月房屋销售中间价同比上升了 2.5%，环比上升了0.6%，相比4月份环比停滞有了稍微的上涨。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 6 月 1 日系统生成统计显示，今年5月苏福克郡房屋销售中间价为 $329,900，去年同期为 $322,000，同比上升了 2.5% （图 1）。

苏福克郡房市延续了4月份在市不良资产减少的好势头，存量减少，增量不多。但环比升幅几近踏步徘徊。

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郡内中北部 5 学区只有Mt. Sinai 环比上升，其它4个学区环比持平或者下降。情况分别是 Three Village $410,000 ，同比下降了1.1%，环比下降了1.2%  (图2)， Port Jefferson $479,000，同比下降了 3.2% ，环比下降了0.7%（图 3），Mount Sinai $395,700，同比仍降 6.9%，但环比上升了2.9%（图4）， Smithtown $420,000，同比上升了1.2%，环比持平（图5）和 Commack $447,550，同比上升了 3.1%，环比下降了0.5%（图 6）。

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三村学区四月地产买卖1比11

苏福克郡房市春季回温

 

苏福克郡（Suffolk County）今年四月房屋销售中间价同比上升了 2.7%，环比停滞，这成了新常态。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 5 月 1 日系统生成统计显示，今年四月苏福克郡房屋销售中间价为 $328,600，去年同期为 $320,000，同比上升了 2.7% （图 1）。

苏福克郡在市不良资产减少，消化率大于新增率。存量在减少，增量小于减少量。如Three Village 学区，2016年5月1日在市独立住宅有255个 （MLS范围内，下同），其中流拍屋 3 个，卖空屋6 个，合计9个，占在市房总数的3.5%，较上月的4.4%下降了1.1%。普通售房与不良资产比例也由上月的23:1减少到28:1。四月份过户23个，占在市房的9%，较上月的6%回升了三个百分点。在市房与过户房数量比约为11:1。比三月的16：1提升了三成的幅度。

郡内中北部 5 学区西边好于东边。房屋销售中间价同比除 Smithtown和 Commack上升外，其它3学区或持平或下降，分别是 Three Village $415,000 ，同比环比均持平  (图2)， Port Jefferson $482,500，同比下降了 1.5% ，环比持平（图 3），Mount Sinai $382,250，同比仍然大幅下降 11%，环比下降2%（图4）， Smithtown $420,000，同比上升了1.2%，环比持平（图5）和 Commack $450,000，同比上升了 3.9%，环比持平（图 6）。

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石溪16卖主争1买家

苏福克郡三月房价停滞

今年三月长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价同比上升了 2.8%，环比停滞。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 4 月 1 日系统生成统计显示，今年三月苏福克郡房屋销售中间价为 $329,000，去年同期为 $320,000，同比上升了 2.8% （图 1）。

冬春交际，苏福克郡房市却踏步不前，不良资产仍然是拉低住宅价格的主因之一。虽法拍屋有所减少，但流拍屋（REO）和卖空屋（Short Sale） 数量回升。 如 Three Village 学区，2016年4月4日在市独立住宅有252个 （MLS范围内，下同），其中流拍屋 3 个，卖空屋 8 个，合计11个，占在市房总数的4.4%，普通售房与不良资产比例为23:1。全月过户15个，占在市房的6%。在市房与过户房数量比约为16.8:1。那就是说16家卖主在竞争1位买家，这是金融危机以来少见的超大比例，呈现严重的库存积压和绝对的买方市场特点。

与二月份相比不良资产份额仍然较大，且滞留市场时间长，难被短期消化，严重冲击普通住宅房价，这集合了政府取缔不法投资住宅、失业售房、外来人口有限、几近成零新的经济增长点和少量新增工作机会等因素，也反映出苏福克郡经济大势仍然在深度调整和艰难爬行。

郡内中北部 5 学区房屋销售中间价涨跌互现，分别是 Three Village $415,000 ，同比下降了 0.4% ，环比停滞 (图2)， Port Jefferson $482,500，同比下降了了 2.0% ，环比也下降（图 3），Mount Sinai $390,000，同比仍然大幅下降 8.2%，环比略有上升（图4）， Smithtown $420,000，同比上升了1.1%，环比也略有上升（图5）和 Commack $450,000，同比上升了 3.9%，环比也略有上升（图 6）。

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苏福克郡房价环比停滞

Mt Sinai 同比大起大落

今年二月长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价同比上升了 3.0%，而且是连续三个月同比上升超过 3.0%，同时环比却连续三个月停滞。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年 3 月 1 日系统生成统计显示，今年二月苏福克郡房屋销售中间价为 $329,500，去年同期为 $320,000，同比上升了 3.0% （图 1）。

这只能说明这个冬季略好于去年同期，但本冬季市场却疲软，环比连续数月停滞不前，还稍有下降，显现出随时都有下滑的可能。

不良资产份额仍然较大，它们滞留市场时间长，被消化率低，对普通卖主房价形成竞争和压力，这既是拉低房价的原因之一，也是当地经济不景气的市场显示。

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郡内中北部 5 学区房屋销售中间价有降有升，分别是 Three Village （与元月一样）$415,000 ，同比下降了 1.2% (图2)， Port Jefferson $500,000，同比上升了 2.1% （图 3），Mount Sinai $387,500，同比大幅下降了 8.8%，像是过山车一年里大起大落（图4）， Smithtown $416,500，同比下降了0.4%（图5）和 Commack $449,999，同比上升了 2.3%（图 6）。

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苏福克郡冬季热卖 颠覆地产市场认识

金融危机深度影响持续 喜忧参半

长岛东部的苏福克郡（Suffolk County）房屋销售中间价今年元月同比继去年12月上升了3.4%之后上又升了3.2%。据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2016 年2月 1 日系统生成统计显示（“系统生成”是指，人为修订统计数字的概率很低。作者注），今年元月苏福克郡房屋销售中间价为 $330,000，去年同期为 $319,900，同比上升了3.2% （图 1）。

不容乐观的是元月与上月持平，表明市场虽好于去年，但眼下却艰难越前。

与去年冬季热卖一样，今冬市场再现活跃。这与该郡传统冬季趋淡、夏季趋热的地产市场认知大相径庭。那种再以“冬季是销售淡季”的说法应该增加个谨慎的注释。与此同时，夏季价高、冬季价低的认识也应该丢到垃圾桶去。

受富人青睐。长岛由制造业向服务业转型，经济增长（去年仅1%）大幅度低于全国平均增长（2.3%），位于长岛东部的苏福克郡更是人口密度小，人口增幅缓慢，是城市化东移的末梢。但富人群体却认为是污染少、恬静、田园牧歌、原生态率高，交通四通八达，服务业跟进，生活舒适和方便捷径，最为适合生活的选择地域之一，长期以来集聚了大量的富人在这里栖息。

郡内地产市场南北东西均有差异，像 Cold Spring Hobor，Commack, Mt. Sinai, Miller Place 等区域的中高档住宅甚至出现上市不久即签约的群体现象。

金融危机深度影响还在持续，走出阴影非短期可望，也有如 Stony Brook，Setauket 低价房库存量大，而且在市不良资产（法拍、REO、Short Sale）超过在市低价房总量的12%。原出租资产受地方租赁环境变化影响大量挤市抛售，供需关系严重失衡，造成库存积压。

其中，苏福克郡中北部 5 学区房屋销售中间价分别是 Three Village $415,000 ，同比下降了 1.2% (图2)， Port Jefferson $495,000，同比上升了 1.0% （图 3），Mount Sinai $397,500，同比则下降了 6.5%，是过去12个月里同比跌幅最大的月份 （图4）， Smithtown $420,000，同比上升了 1.2%（图5）和 Commack $440,000，同比上升了 0.9%（图 6）。Mt. Sinai 和 Three Village 同比都有下降，另外 3 个学区则有上升。

今冬温暖持续，天助市场，增加了买卖双方交易过程中的舒适度。

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