利平地产（博客页面）Living Cultural Realty: 十二月 2013

笔者理解石溪大学在“扫租清区”中保持中立立场，但这也难掩其尴尬的处境。学校依托附近民宅解决扩招后学生校舍的方案被撕裂，就像是一个机器运转中的链条被突然部分缠绕，它一方面必须选择无条件地支持地方政府清理不法使用住宅的打击行动，另一方面还须用最快的速度消化失去住所的学生，还得对不法使用住宅的房东们不公开地表达爱莫能助的感情。

图2

据 2013 年 7 月份《每日新闻》报称，“石溪大学至少有600 个学生面临被驱赶出门。学校有计划5年内新建 2 个校舍，含有 1，100 床位，其中一个在招标，另一个在设计中，学校正在抓紧做这些工作。”

也就是说，石溪大学5年内还得要依靠附近民宅消化扩招后新增的校舍问题，而且 1，100个床位全部建成像是杯水车薪也不可能满足学校日益扩招的需要。

石溪大学也曾有租赁附近其它学校多余校舍作为过渡的考虑，但因条件不成就而无法操作。这些住房没有出路的学生将如何安置成了各方关注的焦点。这时候的石溪大学应该有被架在火上烤的感觉。

苏福克郡正在考虑在布伦特伍德（Brentwood）为社区学院和石溪大学建造低价租房，大量的论证工作正在进行中（图1）。

今年 6 月 18 日，石溪大学的 Elaine Crosson（vice president for external relations at SBU）说，“房东在张贴他们的校外招租广告前必须先证明是合法出租。”此要求一出，顷刻导致 70% 的广告被删去。但在今年 10 月 24 日的另一次集会上，石溪大学另一位发言人Michael Arens 又说，校外招租广告已经减少了50%（图2）。两相对比，一种理解是自 6 至 10 月的 4 个月里反而提升了20%。另一种理解是在剩下的 30% 里再减一半。这说明石溪大学关于这个数字根本就没有个确切的统计，出来发言的人可能都是在凭自己的估计信口开河。

一个有意思的现象是，石溪大学长期依赖州政府财政支持建盖校舍，资金渠道单一，资金投放不足，校舍建造跟不上需求，还拒绝私人投资，特别是外国私人投资建盖校舍。这是校舍不足的主因。

为了配合政府的打击行动，学校向政府承诺，一定要让拟在校外租房的学生知道他们要租的房子必须要两证齐全：《建筑许可证》和《出租许可证》。否则，（学生）手持钥匙进入房间就是违反规定，就得被追究责任。这和以往不同的是，学生也要被追究责任，因为学生也有主观过错。学校还保证，一定告诉父母和学生租住非法出租住宅的危险，并保证不做非法使用住宅的广告。

（下接十五）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（十三）

（上接十二） SBCH 还向政府提出，以地图汇标的方式公开已经查实不法使用地产的地址和屋主的姓名。该要求未被政府采纳。

图1：150 Christian Ave Stony Brook，截图于THE STATESMAN

我认为不采纳是对的。我分析政府考虑的因素有：一、不法使用地产信息在任何时间点上都是动态的，每时每刻都有更新的可能，不能用静止的图片反映动态的信息；二、或者也有遗漏存在；三、将会引发一些法律和社会问题；四、增加加剧矛盾和发生冲突的可能，可能引发偏离恢复秩序方向的问题。

虽有一定的积极意义，但却弊大于利。

镇政府还提供免费终端数字软件，方便用文字图片数字举报和匿名举报（可以在天堂镇政府网页下载，也可以在 App Store 终端下载）。把以往有限邻居举报扩大到任何人可以举报的范围，也把有佐证举报扩大到怀疑举报。那就是说，任何人只要怀疑住宅有不法使用的问题就可以举报。保罗迪根（Paul Dege，调查科助理科长）说道，尽量鼓励人们搜集尽可能多的具体信息来增加发现问题的机会。

镇政府还增设了举报电话：（631） 451-6161。

加大打击力度。扩大工作队伍，突击培训，强力执法。密集发放罚单，包括限期纠错，恢复原状，停止不法使用等。对钉子户决不手软，查到一个处理一个，并且一查到底。对逾期继续不法使用住宅者，拒绝行政处罚者等严重抗拒者提告法院。提高搜证能力，努力打赢每场诉讼。

图2：2013年3月17日Malverne Lane 的邻居们

担心地产因此贬值所举行的街道抗议活动。

截图于新闻12频道网页

大力营造镇政府打击决心和力度的气氛，纠正了一大批错误使用住宅的情况，对典型案例重点突破。大多数不法使用住宅者服从政府，缴纳罚金，纠正错误，停止不法使用，恢复原状，有的还租赁为自住。

图3：新闻12频道网页横幅

在 2013 年 7 月份的通报里说，已经对数百个涉及住宅问题的屋主发出了违规通知单，对其中的51人提请了诉讼。在 9 月份的通报里说，截至 8 月底有 86 人被告到法庭。被列为头号不法使用住宅的要算是 150 Christian Ave Stony Brook （见图1）了，这是由North Shore Design Inc 拥有的地产，最多时说是有 20 多房客住在里面，后来又说至少 17 人，又说至少有 14 人。

据 9 月初的新闻报道，该屋主的租赁许可已被吊销。天堂镇公共信息办公室杰克克里格（Jack Krieger）2013 年 4 月给《三村补丁》的电子邮件里说，天堂镇指控该屋主斯蒂文保罗格拉兹洛（Steven Paul Graziano）包括没有租赁许可、没有建筑许可和建筑合格证（2 个单元和地库）在内的 10 项违规，给于罚款高达 $24,000。

与此同时，邻居们常被来自那个住宅半夜聚会噪音所扰。他们说，这个房子已经成了大学的一个派对聚点了。

（下接十四）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（十二）

（上接十一）由于对一家庭的重新界定，相关的一些法规也就跟着改。比如，以往人们不注意的一个概念：厨房，今天也竟然成了判断合法与否的重要标准。

图为时代火炬网站首页横幅

2013 年 6 月的第一个周二，镇政府在租房规定里对“厨房”作了定义：一个被用来做饭，准备食物的空间，包括任何容积的冰箱、洗涤上下水池、炉子、微波炉、烤箱、烤面包机、轻便电炉、烧烤炉具和火锅等炊具厨具餐具。

定义厨房的意义在于一个独立住宅仅供一家庭居住，一家庭也只被允许一个厨房（其实，长岛许多市值 200 万以上的独立住宅不止一个厨房，笔者特注）。

如果灶具厨具餐具被摆放在厨房以外的空间，就被怀疑有多个厨房，也就可能成了搭伙式租房的证据。

这个定义旨在限制租房行为，更为房屋检查人员提供可操作的依据。

除了界定厨房以外，还对房屋租赁申请人设定了其它义务，如必须提交誓言，用来说明被申请的地产没有因违反法律法规现存或未结案的情况存在。

所有房屋租赁申请人必须签署一个具有证据意义的誓词，用来阐述申请人收到并理解了来自天堂镇政府关于租房规定里无血亲、姻亲和拟制血亲关系的房客数量限制的文件。

天堂镇还把不法出租的罚金由初次违反的最高 $2,000 和多次违犯的最高 $3,000 提高到初次违反的最高 $5,000 和多次违反的最高 $10,000；无论初次还是多次违反，在罚款同时都可以并处 15 天监禁（2013 年 5 月 8 日生效 Town Code Section 82-15A）。

2013 年 6 月 17 日，天堂镇镇长Ed Romaine 说，大约115个违法出租房屋被锁定，有一个不法使用住宅的屋主被判监入狱。笔者对比半年后今天的数字，除了判监一人的数字没变以外，其它数字都升幅不小，说明天堂镇在真格儿干。

出租许可证的发放实行更严格的审核标准（如安全设备，卫生设施，电路管道等），增加许可后的抽查程序，一经查出不法使用，检查官被授权即刻开出撤销许可通知。笔者认为这是对的，必要的。但大量现存住宅为达到新标准新增成本不少，惹不少屋主埋怨。

按照建筑检验科长 Art Gerhauser 的说法，该科一年要收到大约 16,000 个包括建筑、附属单元和独立住宅在内的申请，大约其中 12,000 个许可被发放，一共要检验 28,000 个建筑。笔者无从得知该科有多少科员，如果只有两个，干这么多活那就是吹牛；如果有 100 个，干这些活显得太轻松！

增加发放初次出租许可证的听证会程序。过去没有这个听证会程序，邻居也不被告知。现在要告知邻居，也要听听邻居的意见。这一条加得好，它可以在起始阶段周告四邻，四邻参与的过程就是表态反对或者接受的过程。

出租许可的更新时间缩短到 15 个月，也相应提升了更新费。

房东必须持有地产建筑合格证（C.O.）和出租许可两证，而且在招租活动中，必须出示给潜在房客，交由房客验证。

禁止将房屋草坪扩建为泊车场。

绿草超过10英寸不割属于庭院失护行为。树木灌木疯长，杂草丛生，栅栏烂漏，残垣断壁等严重影响社区美观的也在纠正之列。

禁止房内加建隔墙，加建厨房厕所。

在镇政府网站免费查询出租许可证发放信息：查询网址

还可以随时举报：举报网址

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石溪不法出租正被逼出（十一）

（上接十）那么，究竟怎样才是“构成与传统家庭功能相当”的特征？按照镇政府调查科助理科长保罗迪根（Paul Degen）的说法，必须满足几个充分必要条件：

图为三村补丁网站首页页头

除了一个独立出口，一个厨房，公用厕所以外，合住在一起的房客还必须分担食物、租金，分担物主身份花费、公用事业和其它家庭花费。与房客仅仅是室友关系不同，他们要分但整个家庭的花费，也不能季节性居住。

那种冰箱空间划格，灶具碗具归属不同的人，食物（包括调料）各自购买，盥洗工具、微波炉或冰箱放置卧室，贵重物品放在车里而不是卧室，假期退房开学再租的等等做法显然不能算是“构成传统家庭功能”的特征（参见镇政府屋检证据表）。

这样的规定是在家庭、非家庭和与传统家庭功能一致特征之间做个界定。因为法律不能阻止多少家庭成员可以或者不可以住在一起，但是镇政府有权限制无亲戚关系同住一起的人数。同样，镇政府有权阻止房东把独立住宅当做公寓房使用。

屋主必须向建筑检查部门提交楼层平面图，并按照该部门（有必要的话）依照纽约州和地方法规提出的要求做改动。在招租前必须获得《出租许可证》。

如果碰巧是个成员很多的家庭住在一起，镇政府不能对该家庭多少人进行限制，但镇政府可以对每人平均居住面积（不少于 150 平方英尺）的低点进行设限，以保证居住者的生活质量。民主党镇议员斯迪乌罗斯福（Steve Fiore-Rosenfeld ）这样说。

2013年年初，镇政府对非一家庭房客住在一起的8人上限调低到4人，对违反者提高罚金，禁止把前院草坪改成停车场，而且决定选择一批影响恶劣的不法使用住宅者进行打击。

这里有个模糊的地带（在本文（二）里提及），那就是：4个人！按上所述，既是非一家庭房客住在一起的上限，也是“构成与传统家庭功能相当”概念的下限。政府和房东双方都可以拿这个4人为自己的行为注释。这是现在和以后攻防双方一定会在法庭遇到的问题，也是天堂镇日后修法的功课。

笔者认为，要吗把前者调低到3人，要吗把后者调高到5人，以划清界线。非此，就会发生这样的情况：房东招租相互无亲戚关系的4房客，房东认为自己是尊法行事，政府既可以给于合法的认可，也可以按非法处理。

（下接十二）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

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公司简介

利平地产公司（原名居苑地产）注册于2005年2月，位于美国长岛中部北岸的西那山（Mount Sinai）奢华社区。公司主营房地产（住宅、办公、商业、土地、厂房、仓库和特殊用途地产）经纪服务。以诚信服务为主旨，引领行业为方向，专业细致为特点，普及知识为常务，多元文化为传承，突出华人为根本，交友助人为乐趣。主营苏福克郡（Suffolk County），纳苏郡（Nassau County）和皇后区（Queens Borough）市场。赢得了许多客户推荐，并成功为中国大陆和台湾富商到美国长岛投资、置产经纪。欢迎访问公司网址