租房操作10提示

        自2005年下半年以来，长岛两郡地产市场上逐渐积累了一群买房“等待族”，他们以市场停滞或还有下降可能作为基本判断而延后市场进入，以期以后可以买到更加便宜的住宅，他们尚可承受买房需求眼前压力，其中许多人是在延长现有租期的状态中等待着。作为租房房客，有些做法应该知道：

        带足相关文件。要与其他房客竞争单元住宅或者整个住宅，在与房东见面时，房客要带足包括申请，雇主和同事的书面推荐信函，资信证明和信用分数报告单在内的相关文件。

        审查租约。在正式签名前，房客要仔细地审查租约的全部条款。要把房客不接受的条款找出来与房东交涉，诸如：限制访客、饲养宠物、装潢变更、工作在家等等，直至完全达成协议。

        采用书面文件。为了避免双方以后发生争议或者误会，应该把双方约定的租约内容以书面的形式记录下来（以英语版为准），把双方以后修改租约口头或者书面的信件也都保存好。例如，房客要求房东作些房屋修理，应以书面要求为好，房客自己也留一份复印件。如果房东口头同意修理，房客最好再发给房东一封确认信件。

        保护房客的隐私权。继租金和安全押金之后，争议最多的就是房客隐私权。有些房东不经房客同意随意进入出租房（间），这是对房客隐私权的藐视和侵犯。一般来讲，房东事先要征得房客同意，紧急情况除外。

        修理要求。按照规定，房东给房客有提供“供人类居住的最低条件”之义务。包括不受天气影响的屋顶，水、电、暖、卫生和建筑安全等。如果该房屋没有达到上述标准或者失修，房客有一些选择的权利，诸如扣交租金用来自修、给政府指定的房检员打电话反映情况（房检员可以向房东宣传规定，还可以向房东发出修理要约）、也可以在房东拒绝修理后搬出（不承担以后的租金义务）。

        保持与房东的联系。如果住宅有问题，房客要与房东及时沟通。例如，房东对失修部分的修理一推再推，房客就要多次催促，甚至借助诉讼。

        购买房客保险。一般来讲，房东购买的保险并不包括由于失窃、或者由于他人损害、或者由于自然灾害的原因给房客造成的财产损失。房客保险也包括由于房客的粗心给第三人造成的损失，甚至诉讼赔偿。房客保险一般按年为350美元，最大赔偿金额为5万美元。房客也可以选择较小的保险额度。

        保护房客交付的安全抵押金。为了保护房客自己和避免任何误会发生，房客应该对租约内容清清楚楚，特别是安全押金的数额、使用、退换、扣除等约定。当房客搬入前，要做全面的清点，对瑕疵、缺损、损害部分要记录在案，编制陈述清单，双方保存。

        保护房客自身安全。要确信房客所在的建筑及邻居环境是安全的，如果需要，房客可以向房东提出安全修补要求。要获悉所在州和当地的出租房方面的规定，必要的安全设施一定要有，诸如防盗门、固定门锁、窗扣等。要留意和改进建筑物易受犯罪攻击的部位，还要获知当地暴力犯罪指数等。如果是暴力犯罪指数高的地区，房东有义务加强保护房客的措施。

        协商解决“逐客通知”。入住前，房客要有如何反对逐客通知的知识。如果房客确定房东是错误的，例如，房客没有收到合适的通知，房子变得不能再住了等，房客可以据理力争，拒绝被驱逐。但是，除非房客有有利于自己的法律和事实，否则，就是短视行为。因为任何房客一旦在驱逐通知案件中败诉，该房客经济上将会筑起少则千元，多则数万元的债台，还有信用等级大幅下降的结果并存，以后租房会变得非常困难。

石溪大學租賃住宅管理經驗談

        繼十月二十日《多維時報》發表了我的《石溪大學住宅投資風光不再》一文後，有讀者咨詢如何管理出租型投資住宅。

        做租賃型地產投資除了享有貨幣保值、利稅減免、潛在增值、收取租金等好處以外，也有受房市影響，房屋縮水、空置發生等風險，還有維修頻繁、房東房客間糾紛和鄰裡糾紛的可能性麻煩，其中最令投資者頭痛的事就是服務（也是管理）成本問題。我正好在石溪大學附近給幾位亞裔投資者做過經紀，歸納一下他們的成功經驗，以食讀者。

        選擇石溪大學附近投資，主要是瞄准了特殊房客市場：學生共住、租金分攤，租期相對穩定，空置率低﹔學生生活規律，內容單一，便於管理﹔生活少炊，節約水電等公用花費﹔養寵物者少，房屋保養好﹔與鄰里交往少，與社區矛盾少等優點。但也有忽略園林美化﹔周末派對活動，噪音擾鄰，車多亂停，鄰居投訴等情況。

        首先，與當地管道、電暖、上下水維修，化糞池清掏、垃圾處理、鏟雪、草地園林服務、甚至坎樹服務等持照服務公司建立合同關係，形成虛擬服務小隊。將所有圍繞房屋裡裡外外可能出現的損壞、緊急情況處置事先都做到有預案，落實到合同人。比如化糞池滿了，由房客直接打電話到有合同關係的清掏公司，清掏公司處理後直接與房東核算。再比如，每當降雪超過3英寸時，鏟雪公司自動上門服務，也直接與房東核算。這樣可以避免房東逐次電約，既節約了時間，又沒必要24小時保持電話工作狀態，以應隨時來自房客的電話。擁有2處以上住宅投資房的房東，這種方法效果更佳。

        住在皇後區的方先生在石溪大學附近的H 和M Section 1999和2003年先後買了2房做為投資，現有學生房客9人，曾經在方先生出國時出現過化糞池溢滿和瓦斯管道泄漏的情況，由於房客及時撥打“服務小隊”，問題順利解決。方先生回來所有要做的是付清服務費，別無打擾。

        其次，注意與鄰居處好關係。房東最好書面知會投資房鄰居們，內容包括房東個人信息，聯絡方法，買房目的，房客簡介，並向鄰居做出基本保証，請其監督﹔如有損害，按約賠償等。這樣做，一是尊重在先，二是闡明目的，求得理解和支持，三是萬一投資房或者房客出現某種情況，能得到外部的幫助和監督。

        園林美化是鄰居非常關注的事情之一，它會直接影響社區地產價值和房客、鄰居的生活質量，也是相鄰關係的重點之一。有些房東為減少水、電、園林美化成本，養護美化基本不做，造成雜草叢生，虫害滋生，垃圾其中，房客、鄰居都抱怨。在S. Setauket 做住宅租賃投資的林先生安裝地下灌溉裝置，雇佣園林美化服務，定期割草、殺虫、清理，鄰居常常夸他的庭院美化養護得好，房客一住就是4年。

        第三，將上述兩項內容一並張貼到投資房每一房間，有時房客流動得快，但“制度”保留。在與房客簽訂租約時，明確配合義務。嚴格的管理就是最好的服務，使房客從中獲益，從而穩定房客，避免糾紛，減少麻煩，達到節約服務成本的目的。

        以上經驗並不是租賃住宅投資管理的全部內容，投資者應因地因時因人而異，靈活掌握。