“能源星”——屋主不能不知的概念

        节能减碳是 21 世纪地球人类争取安全的生存空间与自然恶化抗天夺命必然战争的开始，它是人类进化的产物，更是人类文明发展的必然。对人类来说，与其说是积极防御，倒不如看成是无奈的选择。对各国政府来说，与其说是为人民谋福祉，倒不如说是被迫掏钱办事。对老百姓来说，与其说是为节能减排作些贡献，倒不如直接道出个人受益为先。

         在这个背景下，“ENERGY STAR（能源星）”这个新概念被美国政府环境保护局和能源部创造、设置、支持和监督的计划就运用而生了，通过不断技术更新的能源高效产品和节能实践来帮助社会节约开支、保护环境。这是生活在 21 世纪的每个美国人都必须熟悉的概念。现在，绿色，环保，节能，减碳等词汇已经不仅仅是时尚，而且在生活内容方面比以往任何时候都实实在在。

        “能源星计划的实施已经展示出了它的巨大效益魅力。2009 年全美因此减少温室效应气体排放总量相当于 3，000 万辆小轿车尾气的年排放量，约等于节约了 170 亿美元的能源开支。”联邦网站里这样的宣传，显然是在夸大成绩，这是为了进一步获得国家财政的继续支持，显示大国义务的履行和讨好民众的选票而杜撰出来的数字。我们不用去计较在统计上所反映的人为水分，可我们也坚信，包括发展高效电池、智能电网、碳储存和碳捕获、可再生能源如风能和太阳能等远比传统能源要环保得多，新的节能技术的广泛应用也确实减低了大量能耗。

        《时代》周刊的一篇文章这样描述节约能源的好处：节能不需要进口，而且已经被证明划算可行；不用考虑煤和石油的污染；不像太阳能和风能需要取决于天气状况；不像乙醇那样需要以砍伐森林和食品价格上涨作为代价；也不同于核能，可能受到恐怖主义威胁并要考虑放射性核废料存储，并且需要耗费近十年建设。

        此外，美国还将加大对先进生物燃料的研发，力图实现到 2022 年使生物燃料达到 360 亿加仑的目标。

        “对屋主来说，高效能源产品的选择能在保持现有房屋特征、类型和舒适的前提下，使家庭平均节约三分之一的能源开支。”联邦网站里这样的宣传缺少的前提是，整个建筑和所有的涉能设备都要获得能源星质量认证，事实上，一般家庭是做不到的。


能源星专用商标

          如果屋主选择新的家用与能源有关的设备（如取暖、热水、做饭、制冷、洗衣、照明等），只需选择带有能源星标识（见图1）的商品即可。

        如果要买获得能源星认证的新屋，只需寻找已经获得能源星认证的建筑即可。个别卖主口头宣传是能源星质量认证的所卖房屋，却拿不出相关文件加以证明。这是当今地产市场上出现的欺骗新内容。

        如果屋主要对现存的非节能型房屋做大量的能源改进，环保局可以提供方法和资源帮助屋主达到目的。这里要特别注意的是联邦和地方是有所分工的，联邦是从法律和财政方面入手的，负责设置节能产品的类别、品名、标准和税务退还方面的立法，地方则负责节能实践操作方面的监督和保证。屋主可以在各州的能源厅或者环保局的网站上查到该州各地持有相关证书的专业公司或者个人的信息。


图 2

         举例，屋主要把老式门窗换成能源星标识的门窗，那么门窗的品名、产品节能技术标准和税务退还额由联邦确定，而安装工作要由获得“州节能质量认证”的具体安装公司和个人来完成，才构成一个完整的节能换装过程。与此一致的还有整个节能减排的新建房，换装取暖炉，热水炉，中央空调，太阳能板，阁楼换气扇等。但如果仅仅买个能源星标识的冰箱（见图 2，Lowe's  网站照片）、或者洗衣机、烘干机、烤箱等就不需要特殊专业人员来完成，屋主自己就可以做到。

        房屋节能改造不仅是个理论问题，更是个实践问题，而且是极富有个性化的事情，因此，政府不可能强制屋主做这弄那，而倡导，诱导，补贴，退税是目前政府对纳税人个人仅有的条件设置，而屋主们则有极大的选择权。从整体社会发展方面着眼，政府则出台了鼓励节能技术科研力度的政策，努力推动节能技术发展，创造全社会深度有效节能的条件。

        屋主投放节能资金，都要考虑成本和回报的关系。



图 3

         举例，屋主要加建一个月产 700 度电的太阳能转换电能系统的建造成本约为 $22,000 到 $25,000 不等，减去联邦退税 $6,300 到 $7,000，实际成本为 $15,700 到 $18,000。一度电按照LIPA的时下收费是 9.3 美分，700 度电则是 $65，20 年收回原始成本。如果把安装成本的 20 年附加利息算在其中，就会再多几年（见图 3，google 网上照片），这使得大多数中低收入家庭望而却步。


图 4

         再举例，屋主要更换能源星标识的双页主门，$4,000 的材料费，$1,000 的安装费，联邦退税约 $1,350，实际成本为 $3,650。假如因此月节约能源 $10，需要 30 年才能收回原始成本（见图 4，作者摄于 Mt Sinai NY）。

        再如，一个普通的太阳能住宅阁楼换气扇，材料和安装成本约 $550，估计要 25 年才可以收回原始投资，还不知道该换气扇的设计寿命有没有 25 年。许多屋主缘其成本和效益的比值，都不愿意做这个投资。

        还有，如果买一个非能源星标识的家用 40-50 加仑的普通水加热器，$400 以下就可以在 Homedepot 和 Lowe’s  买到，但如果是能源星标识同容量的水加热气，就得提高 3 倍的价钱（ $1,200 以上，见图 5，Lowe’s 网站照片）。退税后原始成本收回也得至少 14 年，届时，这个水加热器就是不坏掉，其节能能力还能继续保持不衰吗？更为有意思的是，技术进步的步伐快于节能回收的速度，在未来的 4、5 年内，能源星标识同容量的水加热气产品极有可能降价过半，其降价速度远超节能回报速度。



图 5

         高投入，低回报，周期长，技术不断更新，产品换代快，政府退还少，这是屋主实现房屋节能化的现实考虑和矛盾所在。

        作为经纪人，经常与买卖和租赁双方谈及能源星概念和节能减排的相关设备，政府退税额度和投资回报，既是个很有意思的热点，也是个不易认同的难点。

        在长岛，一般而言，房屋价值 120 万美元以上的屋主较能接受，房屋价值 60 万美元以下的屋主接受的较少，房屋价值介于 60-120 万的屋主态度也相之居中。总之，这只是作者个人经验的反应，主要还得取决于屋主的个人情况。

        还有，卖主不愿做者多，买方乐见其成；房东拒绝做者多，房客无关紧要；长期自住者做多，短期自住者做少；部分更新者多，完全更新者少；高收入者兴趣大，低收入者兴趣小；自住者愿意做，投资者不愿做；受教育多者易接受，受教育少者搞不懂；老人屋主不愿做，年轻屋主没钱做；等等。这是这个时代经济条件下民众所折射的繁杂反应。

        作为在金融危机中就职的美国总统，奥巴马选择以开发新能源、发展绿色经济作为化“危”为“机”、振兴美国经济的主要突破口之一。其政策的短期目标是促进就业、拉动经济复苏；长期目标是摆脱美国对石油的依赖，促进经济的战略转型，继续使美国充当世界经济的“领头羊”。支持强制性的“总量管制与排放交易”制度，在美国推行温室气体排放权交易机制，力争使美国温室气体排放量到 2050 年之前比 1990 年减少 80%。为美国家庭提供短期退税，应对日益上涨的能源价格。未来10年投入1500亿美元资助替代能源研究，并为相关公司提供税务优惠，有助于创造 500 万个就业岗位。

        因此，包罗万象的房地产节能减碳相关行业更是要乘风跻身于潮流，新设备、新技术、新产品层出不穷，令屋主们眼花缭乱，应接不暇。小到空气清新器，吸湿器，大到空调压缩机，取暖炉，可谓铺天盖地，无所不及。我们不禁要问，作为屋主的您，做好了与时俱进的准备吗？

加天然气炉灶很容易

        我们夫妇是第一次买房，为一个用电能做饭的房子发生争执，我太太坚持一定要买天然气炉灶的房子。可从房子的地点、价格、质量比下来，除了炉灶问题，我们还是对这个房子比较满意。请问有没有可能改电能为天然气作为厨用能源？


                                                                                                                               杨 军

        答：可以，而且很简单。

        首先，你得知道这个房子所在的小区（最好一俩个街口内）天然气管道铺设过来了没有。如果已经铺设过来，你的邻居又在用，那你只需要与相关的管道铺设公司联系，把输气管道接到你家即可。否则，你就得建立你家独立的天然气供应系统。

        建立你家独立的天然气供应系统，只需要雇请专业公司在你家后院露天处固定安放一个大小适度的天然气储存罐，把管道接到你家厨房，与你家的天然气炉灶连接起来，就可以工作了。



图为 Propane 家用天然气罐。
（Ideal Bottle Gas 公司网站图片）

          因此，会产生 3 个必须要做的事情：

        1， 必须是专业公司来安装操作，监测，这样质量有所保证，也较安全。还要与其约定年检，维修，补充气量和补充时间等内容。一定要自己也留一份自始以来、记录齐全的档案。

        2， 必须把这种改变事实报告给地方政府，更改政府的住宅公共档案记录。有时需要办理政府颁发的《质量合格证》（有的地方叫 CO），那就一定要办。有的天然气专业公司负责包办《质量合格证》。

        3， 必须报告给你的屋主财产保险公司。若做得仔细一些，你可以把改变前后的相关文件和照片附上，以备查用。

        由于华人饮食文化的特点，天然气炉灶更能满足烹炸煎炖炒蒸焖烧的要求，因此，你别忘了还得安装与之相适应的厨用抽油烟机。

        除了烹饪以外，如果你还要把你的烘干机，家用发电机（也许你没有），取暖炉（包括区域取暖炉），热水炉，游泳池加热器，壁炉和户外烧烤炉等的能源全部或者部分换成天然气，都可以相应实现。



图为 Ideal Bottle Gas 公司的送气车。（Ideal Bottle Gas 公司网站照片）

 
        如果你住在长岛，我向你推荐 IDEAL BOTTLE GAS 公司。

屋主应知有机腐土（mulch）

        我们是去年在石溪大学附近买的房，内装修和置傢俬让我们这个第一次买房的华人家庭也有机会重复着很多家庭经历过的故事。生活吗，就是这样，到这个阶段，就得办这些事情。买了房，就得有个过生活的样子。屋里弄得差不多了，我们现在要弄屋外了。我们要铺些覆盖物（mulch），但不知道它的功能作用，你可以给我们作答吗？
                                                                                                                                               杜伊敏

        答：在院子里铺些 mulch 的覆盖物，在长岛很普遍。这确实是属于屋主养护房子要了解的基本知识。最近几年，询问这个问题的华人屋主趋多。

图为黑色有机腐土。网上照片

        什么是 mulch？就是有机腐土，又叫覆盖物，又叫护根物。通常是将有机物，如树叶，粉碎的树干，秸杆或者泥煤等物质混合沤放，壅埋堆积使之腐烂，形成的一种用来放置在植物根部附近防止湿气蒸发，保持和调节土壤温度，增进土壤健康，平衡土壤酸碱度，减少侵蚀和水土流失，防止植物根部冻坏和减少杂草量，美化庭院的覆盖物质。

        人们选择 mulch 通常是从它的外观形状和颜色作为考虑的因素，这主要是基于美化庭院的个人爱好。铺垫 mulch，的确可以收到美化庭院景观的效果。

        如果铺垫了薄薄的一层 mulch，当年就可以收到减少野草的生长量和减少灌溉量的效果。如果坚持每年都加盖一层 mulch，有机腐土就会增加厚度，也就极大可能地减少野草的发芽率。


        铺放有机腐土，就相当于铺放了一层保湿物。较厚的有机腐土层可以节约20% - 50% 的用水量。

        有机腐土的外观，成份和质地是各种各样的，因此人们根据目的的不同，使用它的方法也相应有所不同：

        如果你要创造出宁静、自然的庭院风格，建议你用树皮质地或者混合质地呈黑色的有机腐土（见上图）。如果你追求明亮鲜艳的庭院效果，建议你用明亮的砾石状的有机腐土。如果你喜欢实用型庭院，如绿色蔬菜庭院，建议你用稻草、麦秆类的有机腐土，尽量避免色彩很浓的和漂亮的树皮质地的有机腐土。如果你仅仅是为了增加土壤的有机成份，那么，任何一种有机腐土都具有这样的功效。如果你的庭院是第一次铺垫有机腐土，建议选择质量较高的双碎片形状的树皮质地、混合质地、可可壳质地的有机腐土。如果你喜欢空气新鲜一些的有机腐土，最好选择质地粗糙的,不精制的稻草麦秆或者树干厚片沤制的 mulch。


图为褐色有机腐土。网上照片


        连年铺垫层层紧贴的有机腐土可以有效消除密集性的杂草，这种被有机腐土阻隔阳光的地表浅层杂草植被，最终也将腐化成新的有机物。这就是以有机腐土繁衍有机腐土的良性循环。

        另外，在秋天种植的植物根部铺垫些稻草麦秆或者碎叶类的有机腐土，可以有效保护植物根部冬季不易受伤。新栽植物立即用有机腐土培根能够助湿和助根生。

        然而，入冬前就得做好有机腐土的培根工作，主要原因是因为冬天里交替结冰和解冻，扩张和收缩土壤，有可能损坏植物的根部，甚至把一些根筋推挤到地面。为防止这种冰冻隆胀的破坏，预先铺垫的有机腐土可以起到很好的预防效果。

        还有，有机腐土有时被用作保护特殊植被的“被子”。严冬时的有机腐土在地表层面上可以形成冻体，使其下面的土壤减少冻寒的程度。冬天结束时，再把有机腐土去掉。

        在冬天，当冻土，寒风和阳光合为一体的时候，有机腐土对常青多年生植物和地被植物的保护就像是防寒盾一样显得格外重要。

        令我们高兴是，长岛是个降雪较多的地区，而雪是地上万物最好的“有机腐土”，许多无雪冬季南方的植物在这里却可以存活。

        有机腐土还可以回收自然垃圾再补充到我们的庭院，废物再用，使得我们的庭院更干净、更绿、更美和更健康。

新型家用油罐可露天摆放

        问：我们是07年年初的冬天通过您的中介在长岛买的房，当时您给我们建议买房后，过几个月天气转暖时，把埋在地下的油罐启出来，安装一个地表上面的油罐，为此，您还专门撰写了《地下油罐必须挖掉》的文章，发表在《多维时报》和您的博客网页上。但由于我们自己的原因，把这事拖了3年多没做。

        现在我们要做这件事了，可不知换什么样的新油罐合适？我们想听听您的建议。

                                                                                                                                      索非亚 贺

图1为启出地下油罐的网上照片。

        答：格兰比绿盾油罐（GRANBY GREENSHIELD TANK），这是我认为目前长岛一家庭独立住户安装油罐不错的选择。

        首先，整体油罐采用革新技术，选用硬度很强的钢材（ASTM A-1011），采用内部焊接技术，压力测试每平方英寸达到5-7磅，容积可以有275到330加仑的选择，运输和安装都很方便。
       

图2为格兰比绿盾油罐普通型，聚氨酯涂在外面。

        其次，底部采用双层设计，加装泄漏检测器。

        第三，涂抹抗紫外（UV）和御寒的材料，材料本身对环境无害，所以可以采用露天摆放的方式。“强于自然，保护自然”。

        第四，内或外涂有聚氨酯（polyurethanes）。所谓聚氨酯，是指主链含—NHCOO—重复结构单元的一类聚合物 。英文缩写PU。由异氰酸酯（单体）与羟基化合物聚合而成。由于含强极性的氨基甲酸酯基，不溶于非极性基团，具有良好的耐油性、韧性、耐磨性、耐老化性和粘合性。用不同原料可制得适应较宽温度范围 （－50～150℃） 的材料，包括弹性体、热塑性树脂和热固性树脂。高温下不耐水解，亦不耐碱性介质。

图3为格兰比绿盾油罐双墙型（Double-Wall）。

       
        聚氨酯弹性体用作滚筒、传送带、软管、汽车零件、鞋底、合成皮革、电线电缆和医用人工脏器等；软质泡沫体用于车辆、居室 、服装的衬垫 ，硬质泡沫体用作隔热 、吸音、包装、绝缘以及低发泡合成木材，涂料用于高级车辆、家具、木和金属防护，水池水坝和建筑防渗漏材料，以及织物涂层等。胶粘剂对金属、玻璃、陶瓷、皮革、纤维等都有良好的粘着力。此外聚氨酯还可制成乳液、磁性材料等。

        第五，厂家交保200万美元，旨在向客户提供至少20年的保修和保险计划。

        所以，被厂家自信地宣传为最安全、最靠得住和最信得过的家用油罐。

图4为格兰比绿盾油罐双墙型刨析图，聚氨酯涂在里面。图2、3、4均摘自格兰比网站。

相关视频链接1，关于品牌 ECOGARD：
http://www.granbytanks.com/video/video_ecogard_en.html

相关视频链接2，关于品牌 Protec20:
http://www.granbytanks.com/video/granby20plus_video.html

住宅保暖应标本兼治

        我们今秋在苏福克郡的三村学区刚买了房，入冬前，我们计划对整个房子进行彻底的保暖处理。可我们没有任何经验，钱也不多，我们担心钱花不到点子上。我太太主张哪里漏风就修哪里，我认为她的想法治标不治本，不能解决根本问题，应该综合全面考虑，尽量做到一劳永逸。但她的想法很好操作，雇请一般的维修公司都可以做到。而我的想法谁能做，怎么做，如何保证质量？

        吕柯蛟

        这是一个技术性很强、涉及千家万户的事情。由于许多住宅修缮公司专业方向单一，很难独立全面解决住宅的保暖问题，客观上需要政府作出统一要求、监督和服务。因此，纽约州能源研究发展局（New York State Energy Research and Development Authority）专设有住宅能源节约计划（ENERGY STAR® Program），使得一个公司就可以提供包括跨数个行业的《住宅耗能现状评估》，给顾客推荐《节能方案和估计改进成本》，他们当然还可以提供具体的节能服务。

        该局设置了独立的住宅修缮者（Contractors）资格监管体系，对住宅建筑标准、耗能评估，改进方案、健康和安全都设置了行业标准，对建筑商和住宅修缮者进行“整体建筑耗能评估和提出改进计划”的培训，使后者具有全面测试具体住宅保暖情况和给出改善计划的技能。要特别注意的是，该局只对具体建筑商和住宅修缮者个人进行业务水平的把关，而不是对具体住宅的节能方案、施工和质量提供保证，也不为此设置专项经费。

        作为顾客的您，只需要挑选持有该局专业证书的住宅修缮者（可以在推荐名单里找到）就可以开始您所说的“综合全面”保温修缮计划，接着就是得到他们给出的评估报告，签订施工协议，安装节能改进材料和设备，经最后测试后，住宅修缮者与您至少要有一年的书面《质量保证协议》。要特别注意的是，保证人既不是纽约州能源研究发展局，也不是它的培训项目，而是具体与您签订《节能质量保证协议》的建筑商或住宅维修公司。

        在长岛许多建筑商和住宅维修公司都经过这样的培训和持有证书，他们都愿意与屋主签订长期的《质量保证协议》。越来越多的屋主从中获益。您可以在该局的网站http://www.getenergysmart.org/了解更多的信息。

        如果您认为您太太的方案是治标的话，也是不可忽略的，更是长岛许多华人屋主常常采用的。这里也作简要介绍：

        1，要安装温控开关，定时自动降低温度和开、断能源供应。

        2，密封所有建筑缝隙，保温、隔风。许多人注意到门窗的密封，往往忽略阁楼进口、地下室内门和车库内门的密封。

        3，安装烟雾、一氧化碳监测设备，更换电池。由于密封了住宅，这些设备就显得更加重要。

        4，确信每一个室内通风管道没有被杂物、家具、地毯等堵塞。

        5，白天拉起阳面窗帘，入夜关上。

        6，壁炉不用时，一定要关掉通风口。

        7，每月检查一次空气过滤网，脏了就换。

        8，确信室外供暖设备未被树叶、杂草等覆盖。

        9，冬季应该取下窗式空调。否则，应密封后再全部覆盖。

       10，特别注意密封室内外电源插座和开关底盘。

       11，把供热炉的底线温度降到华氏120度（摄氏49度）以下。并且请专业公司用绝缘毯将热水炉炉体包裹起来。

        我倾向您在实施综合全面的节能保温计划以外，您太太的方案也是实用的、日常的、自己可以做到的，也别忽略。

有霉菌的房子买不买

        问：我们是第一次买房者，在看了几个有霉菌（MOLD）的房子后，拿不定主意了。不知道霉菌对我们生活有多大影响，处理起来容易吗？

        答：你们很心细。一般来讲，霉菌的存在不至于成为你们买不买房子的决策参数。

墙壁霉菌着附照片

        霉菌的确对人体和房屋很有影响。霉菌是形成分枝菌丝真菌的统称。在分类上属于真菌门的各个亚门。构成霉菌体的基本单位称为菌丝，呈长管状，宽度 2～10微米，可不断自前端生长并分枝。无隔或有隔，具1至多个细胞核。在固体基质上生长时，部分菌丝深入基质吸收养料，称为基质菌丝或营养菌丝；向空中伸展的称气生菌丝，可进一步发育为繁殖菌丝，产生孢子。大量菌丝交织成绒毛状、絮状或网状等，称为菌丝体。菌丝体常呈白色、褐色、灰色，或呈鲜艳的颜色，有的可产生色素使基质着色。霉菌繁殖迅速，常造成食品、用具、墙壁、顶棚大量霉腐变质，但许多有益种类也已被广泛应用，是人类实践活动中最早利用和认识的一类微生物。

        霉菌是丝状真菌的俗称，意即“发霉的真菌”，它们往往能形成分枝繁茂的菌丝体，但又不象蘑菇那样产生大型的子实体。在长岛春、夏、秋三季的发生率高于冬季，潮湿温暖的室内墙壁、地面、顶棚、壁炉、厕所常现霉菌，尤其是没有除湿或空调设备的地下室更是霉菌繁殖的天堂，很多物品上长出一些肉眼可见的绒毛状、絮状或蛛网状的霉菌菌落。在长岛，洗衣机、洗碗机、烤箱、冰箱等家用电器也常有霉菌存在。霉菌有着极强的繁殖能力，繁殖方式多种多样。不同种类的霉菌其生长繁殖的速度和产毒的能力是有差异的。霉菌毒素中毒性最强者有黄曲霉毒素、赭曲霉毒素、黄绿青霉素、红色青霉素及青霉酸。目前已知有五种毒素可引起动物致癌，它们是典曲霉毒素(B1、G1、M1)、黄天精、环氯素、杂色曲霉素和展青霉素。

        霉菌对房屋质量的影响要比对人体的影响小得多。霉菌直接着附的顶棚和墙壁的毁损率高于房屋的其它部位。实践中，如果地下室渗漏水严重，造成的潮湿环境极容易产生霉菌。请你们在地产质量、修复成本和成交价格时考虑这一因素。在请验屋师评估时，对其严重程度也要作出报告。

        处理霉菌感染必须阻止霉菌的繁殖或切断其传播途径，要并用“防”和“治”。如果霉菌面积在10个平方英尺以内，你们自己是可以处理的：

        1，要戴上面具、护目镜、橡胶手套，杜绝皮肤直接接触。

        2，清理时要封闭通往其他房间的通道，防止霉菌飘散，打开门窗和通风口。

        3，用专用化学药剂（如清洁剂, 去垢剂，漂白剂等）和热水清洗霉菌感染物体表面。注意别把氨水和漂白剂混合使用（气体有毒）。

        4，用风扇、去湿器或自然通风的方法弄干清洗物体表面。

        5，在被清理的物体上放一些与硼酸混合的清洁剂, 去垢剂为好，但不要漂洗。这样可以在一定时间内预防霉菌再次发生。

        6，别在顶棚和墙壁上直接油漆覆盖霉菌，因为霉菌会再次覆盖上来，油漆也会翻皮。最好是更换受侵顶棚和墙壁，再行预防措施，改变室内温度湿度环境。

        7，春夏秋三季室内要有去湿器，特别是地下室更是不能或缺。阁楼要有通风装置。室内要常开空调，保持干燥。干燥是杜绝霉菌的充分必要条件。

        8，情况严重的，如自己反复处理未果，霉菌繁殖太快，受侵面积过大、程度过重等，要请专业工司处理（上网搜词mold remediation，可以找到当地就近公司）。

地下油罐必须挖掉

        当今社会，挖掉住宅燃油地下油罐已经不是选择性的事情，而是非挖不可的事情。过去建房将其埋在地下的做法本身就是严重的错误，如果今天建房继续如此，简直就是罪不可赦。

网上截图

        一般讲来，地下油罐的平均有限使用期为20到25年，一定的地下条件还可能加速它的老化。总括起来，改进或者启出住宅燃油地下油罐的理由有：

        泄漏：一个泄漏的地下油罐不仅使屋主增大燃油花费，而且由于地下水的倒渗入罐，会稀释燃油、损害取暖、热水设备，甚至导致它们“窒息”。

        土质污染：油罐的泄漏是从周围土壤开始的，具有长期性、潜伏性和蔓延性的特点，对周围植被生长和动物的健康大有影响。

        水环境：住宅燃油地下油罐造成的水污染可能危及海滨、海港、河流、湖泊和饮用水。这是一个比以往任何时候更会引起社会关注的问题，我们每个人为了子孙后代都有义务作出努力。住宅上水系统如果正处在油罐的泄漏环境中，在根治的同时，从卫生安全考虑，屋主须经常取样检测水质。

        社会设限：今天，许多部门和行业为防止地下油罐污染都出台了相关规定，其中银行和保险公司比以往更加关注住宅燃油地下油罐是否被改进或者启出，他们甚至把它作为放贷或发行新债取代旧债的前提之一。现今房市中，燃油地下油罐未被改进或者未被启出的住宅越来越变得不好卖了。许多保险公司把挖掉住宅燃油地下油罐和相关防污处理作为新办险种或者继续保持险种的前提。

        购买地产：今天的买家都不愿意买一个污染治理大笔花费潜在的地产，一旦买入，就得进行治污，牵扯许多无谓的精力和财力。

        纽约州（和全国许多州一样）环保厅已经规定，凡燃油地下油罐容积超过1,100加仑的住宅都须登记备档。

        长岛苏福克郡现仍有好几万住宅燃油地下油罐（见2003年报告，近几年挖掉率不高），它们的容积在 275 到 1,000 加仑之间，专家估计其中的 25% 左右处在程度不同的泄漏或者不久就会泄漏的状态。为了鼓励屋主改进或者将其启出地面，郡议会几年前就已经批准郡政府拨出20万专款的法案，对选择改进地下油罐的屋主奖励 100 元，并且免除启出地下油罐屋主500元的州税。直接受益的是屋主，间接受益的是社会。

        苏福克郡南叉组织主席若波特.得卢卡说，“对于一些屋主来说，改进或者启出一个深埋地下的油罐是他们维持或改进自己房产条件中最不愿意做的事情之一，正所谓‘眼不见而心不烦’”。看来推动这项工作并非易事。

        作为地产经纪人经常被问及挖掉地下油罐的成本问题，为此，我们专门询问过当地几家服务公司，大致从$1,500到$3,000不等，要视容积、用工量而定，但不包括清除污染（清污费至少$3,000）。

        我们经常建议卖家上市前先将地下油罐挖掉，在地表上面安个新油罐再卖；如果有地下室，安装在地下室比较理想；我们也经常建议买家尽量买已经把地下油罐处理好的地产；也提倡买卖双方协商处理好地下油罐问题。

住宅取暖优劣比较

        上周我们讨论过住宅排污系统的优缺点。本周再让我们来讨论住宅取暖系统。
        长岛住宅须有取暖设备。能源无外乎是瓦斯、燃油、电、木材，还有太阳能。取暖系统或设备也无外乎四种：气暖、水暖、电暖和壁炉。

        气暖是指用鼓风机将加热后的气体通过管道输送到宅内的各个房间，置换住宅内的空气，达到并保持一定温度的取暖系统。它由热水炉、鼓风机、输气管、回流管、抽风机、过滤网和温控盘组成。普通住宅使用它才四、五十年的历史。

图为 Goodman 品牌一款气暖发生器（网上截图）。

        水暖是指用水泵将热水输入房间管道，通过空气热递，达到并保持一定温度的取暖系统。它由热水炉、热水泵、循环管道、热辐片、阀门和温控盘组成。住宅使用它已有数百年的历史。

        电暖是指将电势能通过电热材料转化成热能的取暖设备。它由可热物体和控制盘组成。由于成本较高和安全考虑，仅在有限范围内使用。

        许多人喜爱壁炉的温馨感和电暖的移动性特点（篇幅所限，壁炉和电暖不做讨论）。

        气暖和水暖各有优缺点。

图为 HVAC 系统

        气暖是从房间四壁或顶部或底部气窗输入，不占房间空间，水暖管道则占一定空间；气暖对家具的摆设基本没有影响，而水暖则有；气暖没有烁烫的物体表面，水暖则有，小孩因触摸管道烫伤情况时有发生，对摆放太近的家用电器也有一定影响；气暖本身带有自动换气通道，因而保持室内空气清新，但在置换空气时也带走热气，水暖系统本身则没有换气通道，因此空气质量不如气暖；气暖升、降温都快，水暖则慢；气暖消耗燃料成本高于水暖；气暖设备折旧率低于水暖；水暖日常维修率高于气暖；气暖设备安装成本高于水暖等。

图为水暖示意

        要问住宅哪种取暖系统好？气暖更现代些，更美观些，空气质量更高些，房间空间更大些，对小孩行动的限制更小些，但安装和维持的成本就高些。水暖则室内空气质量差些，空间小些，对小孩的行动还有限制，对家具和家用电器的摆放也有限制，但更经济些，这也是迄今水暖系统仍有很大市场的原因。

        现长岛建商新建住宅一般安装气暖，它是现代住宅建设的必备系统之一，也是现代高质量生活发展所致，更是保持清新空气、减少空气疾病传播和增加儿童活动安全的有效设备，一般它与中央空调共用输气管和置换管。

        地下室取暖，气暖好于水暖。地下室空气活动相对小些，而且常有氡气（由镭蜕变生成的惰性气体族的一种，有放射性，无色无臭，不易跟其他元素化合）产生，不宜流动。气体自动置换装置在注入新鲜空气的同时，排放呆滞气体。现在许多屋主在地下室未安装取暖设备情况下，也安装自动定时换气设备。有些州已经将新屋地下室安装自动定时换气设备由选择性变为强制性（纽约目前还没有要求强制安装）。

图为气暖示意

        水暖在工业革命后取代壁炉、火墙热炕是历史的进步，它比被替代者更安全，更卫生，更经济，生活质量也得以提升，但水暖也正在被气暖逐渐取代。可气暖本身仍不具有水暖稳定的温度、相对便宜的设备和较经济的维持等优点。

        实际生活中，许多水暖补短的方法也相继投入运用，诸如将水暖管道窗式化以减少对儿童的威胁和与肌体的接触，加装自动空气抽换装置以克服空气呆滞的问题等等，使传统意义上的水暖附加了新的内容，使其相对古老的生命又焕发了青春的活力。

        水暖是否终究被淘汰，这是人类生活质量历史发展的研究内容。水暖和气暖的并存状态是支持现代住宅取暖的两大体系。未来新的取暖系统应该是取两系统中的各自所长，它极大可能是在现有气暖技术水平上的改进，而不是水暖体系本身的简单技术附加。

        长岛现在有屋主安装可控硅片太阳能气暖取暖设备，这大概是最为经济的维持和最佳环境保护的选择，但安装的高成本使它还不能被普遍接受。

住宅排污系统优劣比较

        作为房产经纪人，常给顾客介绍污水处理系统，特别是对第一次买房者。
        长岛非城镇独立住宅的污水处理系统分为公共下水（Public Sewer）和化粪池（Cesspool）两种，在数量上前者少于后者，在分布上前者多见于小区。

        公共下水是指在一定住宅区域内，统一排放、统一处理各家污水的排污系统。它由连通各家各户的“子管”、沿街埋设的“分管”和“总管”构成运输系统，再经过滤、净化、分离、防污技术处理。在管理形式上大多是公司经营（图 1）。

图 1

        化粪池是指各家各户独立建造、独立使用、独立清理、独立维修的污水处理系统。它是由排污管道连通住宅和埋设在地下的污水处理池，通过池壁、池底将污水渗走，定期或不定期清理池中沉淀物的完全独立封闭体系（图 2）。

图 2

        公共下水属于公共服务类，经营者不以营利为目的。用户按实际排污量支付费用，管理、折旧和维修成本平摊；而化粪池一般五、六年才清理一次（视沉淀物累计量而定）。相对来讲，维持费前者多于后者。

        使用公共下水排污系统屋主无家庭人口多寡担忧，而化粪池使用者有排污率与渗透率之虑。对家庭人口多、排污量也多的家庭，使用前者好于后者。懂得这层知识的买家很容易作出取舍。

        使用公共下水排污系统者无地下水丰富与否之担忧，而化粪池使用者有此之虑。有的社区是在排水现地的湖底、或者谷地建造，地下水位高，排水渗透率低。化粪池中的沉淀物有时还未及溢满，污水则因渗泄速度过慢而溢出。几年前，我曾帮一位挚友在 Hauppauge 买房，他每年多次雇请化粪池清理公司。我后听当地一位老人讲，那地方原来是沼泽，地下水位过高，渗泄率低。这位挚友家庭共同居住人口多，排污也多。这成了我长期挥之不去的心病。早知如此，我应另外给他选地买房。看来房产经纪人要提高服务质量，还得研究特定区域内的地质水文情况。

        还有一位钟先生，几年前在 Ronkonkoma 一个低洼地买了个新建房，由于工程质量问题和积水严重，房子周遭土质含水过高，地下室长期渗水，尽管钟先生装潢投入很大，地表以上建筑富丽堂皇，再售时仍问津者稀。几经上市，数次降价，最近，不得不以自己很不情愿的价钱转让。

        对于屋主来说，公共下水系统的造价低于化粪池的造价。连接“子管”到“母管”是使用公共下水系统独立住宅屋主除审批费用外的所有成本，现在数百元直至千元就可以完成；而建造化粪池则需要数千元到万元不等，要视大小、质量而定。现在广泛使用的是预制圆形水泥钢筋网眼式化粪池，替代了1970年代以前的砖木结构，强度、寿命都增加了几倍。

        公共下水系统使用者邻居间有时相互影响。社区内某家一旦发生堵塞，有时会波及数家，十几家，有时首先雇请服务公司疏通的却是邻居，而不是“病原体”本身。真是“上家感冒，下家打喷嚏”。而化粪池使用者由于封闭、独立，就不存在这一问题。

        使用公共下水系统的小区地质环境基本不受污水污染，地下水较干净；而化粪池使用者住宅周遭地下水质则易受污水渗泄的影响。最近我在 E. Setauket 给位朋友找房时，就有一 1990 年建造的住宅炊饮井水，而其周围住宅均是公共上水，包括该住宅在内的近邻住宅都是化粪池使用者（图 3）。不言而喻，这口井就处在众多的化粪池之中，这也是现代生活中极为罕见的现象，尽管卖家称该井水质已检测达标，却仍然使潜在买家心存狐疑。虽卖家几经降价，甚至几换经纪，即便签了合同，买家还要反悔。尽管接连邻近公共上水系统成本不算高，十七年来一直未曾接连本身就让买家怀疑背后有其难解之故事。

图 3

        化粪池还有一个让人意外的好处，就是地表园林土质相对肥沃，蓄水多，有利于植被生长。

        总之，萝卜芹菜，各有所爱。家庭人口少者会偏爱化粪池；而人口多或房产租赁投资者会偏爱公共下水系统。