贷款资格证明 谈判必备条件

        问: 我是第一次买房，谈判前，经纪人要我提交《贷款资格初查信》（Pre—Qualified Letter）或者《贷款预批信》（Pre-Approved Letter）。我不理解，我认为到我向银行贷款时，银行会对我有没有贷款资格和能力进行审查。谈判前提交这些文件给经纪人，是不是多余？经纪人又不给我贷款，他向我要这个文件干吗？我不给他行吗？


        答: 不给不行。在长岛，这是举行谈判的前提。没有贷款资格证明，您的购卖能力就无法证明，卖方会拒绝与您谈判。抵押贷款资格初审应该是在您具体看房前要做好的一项重要工作。《贷款资格初查信》或者《贷款预批信》一般来讲，有三个受益人：您，卖方和您的经纪人。

        您：最重要的受益人，当然是您。这是解决您能买得起多少钱房子的问题。实际生活中，对具体的抵押贷款人的资格条件要求颇杂，既相互铺垫制约又相辅相衬，变数很多，诸如信用历史、收入几何、债权债务，不同且经常变化的抵押贷款计划、类型等，很难让非职业的买家算清楚自己的购房实力或者精确的贷款数额。

        贷款资格证明是通过抵押贷款银行或者抵押贷款经纪人在初步审查了您的上述情况后，作出的职业判断文件，该文件使您的买房能力得以具体化，确实化，它给了您非常清晰的买房概念和指导方针。同时，这又是您进行谈判的资格文件，没有它，卖方不会与您举行任何实质意义上的谈判。

        卖方：贷款资格证明让卖方得知您是有购买能力的买家，得知您的抵押贷款上线，让卖方知道您作为潜在的买家通过谈判达成购卖协议后，有能力履行合同，从而避免浪费时间的可能。所以贷款资格证明是卖方与您步入谈判的前提条件之一。假如卖方有多个买家、数个要约同时出现，贷款资格证明文件的有无、文件的内容就成了卖方选择买家的重要参考条件。一般没有该证明文件，或者有该证明文件、但不是优质贷款的买家会最早被卖方剔出，而抵押贷款数额较大、几乎接近贷款上限的买家次之，首付现金较多且贷款数额上限高、实际贷款数量少的买家，则备受卖方青睐。当然全部用现金支付的买家是最受卖方欢迎的。

        实践中，一些隐性收入较高的个人，买房时现金多而贷款少，反而不被卖方喜欢，这是因为多数卖方担心对方的现金合法性常常受到质疑而最终撕毁买卖协议，错过卖房时机。同样，在实践中，一般华人买家现金多、贷款少、节俭不奢的特点往往受卖主们和放贷银行的喜欢。

        您的经纪人：您的经纪人将参照您的购买能力，选择搜房等于、小于您的购买价位。这是提高效率，节约您时间的做法。如果您要买3，000平方英尺的住宅，而最低市值60万，您的购房能力是55万（其中40万贷款），您将暂时买不起。如果您现金数额足以填充缺口，您仍然可以如愿以偿。

        实践中，经常发生这样的情况：一是由于美国各州规定不同，买家异地购房时，将A州规定想象B州也适用，如果A州不需要提交贷款资格证明，买家常常对B州提交贷款资格证明的要求感到诧异；二是个别买家故意隐藏购买能力，误以为这样做对自己有利。

        当然，在受益的同时，这份文件也是制约您的证据。假如您在谈判中给出超出购买能力的要约，被视为“无意义举动”，不能履行承诺，就不能收回“善意抵押金”；又假如您的贷款资格证明虚假（通常超出了实际的偿还能力），导致贷款数额超出您的实际偿付能力而被银行拒绝，您可能面临不能实际购买的困境，如果已经交付了合同定金，您可能收不回您的定金。这就要求，您在索求贷款资格证明时务必提供自己的真实情况。

        从上述中看出，纽约州对此规定的合理性和追求操作上的高效率，避免纠纷的发生和当事人的损失。所以，尽管经纪人不负责给您贷款，但他是为了证明您的购卖能力和举行谈判的条件之一，您还得先拿出贷款资格证明，并且（在MLS条件下）由销售经纪人将该贷款资格证明交付给上市经纪人、在经过一番核实后，才能谈判。所以，还得请您合作为好。

签名前需辨析代理性质

        一个很有意思的事情促使我撰文宣传地产经纪代理关系。

        最近有位何姓华人从法拉盛驱车50多英里，到长岛专门找我询问，在经纪人带他看房前，他被要求在《代理关系陈述单》上签名，方可参观，否则免看。经纪人的理由是“凭此证明该经纪人给这位潜在买家看过此房，（以保证该经纪人可能的潜在利益）”。这位华人朋友受英语不佳和欠缺地产代理法律知识的局限，犹豫不签。他如果不签，还看不成房子；如果签了，又不知会是什麽结果。最后签了文件，心里一直发怵。

        地产经纪代理是指持照地产经纪人受地产市场主体有偿委托，代其买卖、租赁地产，并提供咨询服务的一种法律关系。纽约地产经纪代理关系受相关法规和职业道德规范调整。根据性质不同，有以下几种：

        卖方经纪人（the seller’s agent）：受雇于卖方，对雇主有忠诚、保密、说明、报告等义务，对买家有诚实、公平之义务，在地产交易后，从卖方获得佣金。

        买方经纪人（the buyer’s agent）：受雇于买方，对雇主也有忠诚、保密、说明、报告等义务，对卖家同样有诚实、公平之义务，在地产交易后，从买方获得佣金。

        双重经纪代理人（a dual agent）：同时受雇于买卖双方，由于存在利益冲突问题，法律要求在买卖双方书面同意下达成协议，在履行义务后，从买卖双方获得佣金。

        除此以外，还有销售经纪人（the selling agent）：这是在合作经纪服务协议（MLS）情况下，挂牌上市经纪人以外、同属MLS成员、同样为卖家工作、并带入买家的经纪人。他是卖方经纪人的亚经纪代理人（the broker’s agent），与卖方经纪人（此时的卖方经纪人也是上市经纪人—— the listing agent）一起分享卖家佣金。何先生遇到的属于这种情况，只要看清经纪关系选项下是亚经纪代理人，可放心签字。

        在MLS条件下，如果买卖双方同意的前提存在，买方经纪人也可以在从买方获得佣金的同时，再从卖方获得佣金（被视为上市经纪人的亚经纪代理人）。五年前，法拉盛一位华人律师因不懂装懂这一条款，曾误导过长岛一位华人卖家，最终导致买卖告吹（见《多维时报》2006年8月16日《长岛地产经纪“走麦城”经历》）。

        在地产租赁关系中，与此对应，就有房东经纪人（the landlord’s agent），房客经纪人（the tenant’s agent），双重经纪代理人（a dual agent）和MLS条件下的亚经纪代理人（the broker’s agent）。

        持照地产经纪人可以充当上述任何代理人。在为张三卖房时，可以是卖方经纪人（即上市经纪人）；在为李四买房时，既可以是为卖方工作的销售经纪人，也可以是受雇于买方的买方经纪人；在为王五出租地产时，就是房东经纪人（也是上市经纪人）；在为马六寻租时，可以是被房客雇请的房客经纪人，也可以是房东的亚经纪代理人；在买卖双方、或者租赁双方同时雇请时，就是双重经纪代理人。

        一个地产经纪公司无论人员多寡，只能有一位地产经纪人（业主，Real Estate Broker），除了雇员以外，其他都是经纪人的持照亚代理人（Real Estate Salesperson又叫Real Estate Sales Associate，还有Real Estate Broker Associate），他们与经纪人之间的法律关系是独立承包合同关系（independent contractor），而非雇佣关系。

        今年元月纽约州新实行的《代理关系陈述单》在形式上比过去更清晰明白，经纪人对雇主或者顾客的解释也会更加直观些。它只是形式的变化，而未涉及内容的修改。

        作为顾客或者雇主应该尊重并相信经纪人，在签名前，认真听取经纪人对《代理关系陈述单》的解释，理解了就可以放心地签了。