石溪不法出租正被逼出（二）

      （上接一）有些学生结伙租房，他们有的是在学校同一个爱好特长小队里，有的是课题小组，有的是同一种母语或者同一种文化或者同一种宗教，也有同专业同年级的，等等。多样的共同点，让他们增加了共同居住的舒适感和安全感，也暗含着一旦发生与房东的矛盾也有个相互照应利益共同的支持。但大部分校外租房的学生不是那么“怀有心计”，属于零散租房的房客。

摄影：Christine Sampson 截图于 Three Village Patch
图片反映住宅前院拓宽了的停车场

        一、二十年以来，学校不断扩招，高速度地制造着大量的潜在学生房客，校舍又没有增加，学校只保证一年级学生的食宿，而且费用还高于校外租房，诱（迫）使大量学生校外寻租。他们涌进附近社区的寻租行为应该也含有某些无奈选择的成分。过去的十几年里，校方主动联系附近屋主寻助可租房的情况一直没有停止过。

        除了学校租房信息网站提供一些校外租房信息外，校外网站也相应产生并实际起到推介信息的作用。校内张贴寻租广告也常年随处可见，当地小报杂志设有招租专栏，地产经纪人网站当然也不会除外，极大地方便了供需双方的信息传递。

        凡是在2012年9月份前通过笔者，作为地产经纪人，以出租为目的入市买家，我都会介绍当地市场环境和投资风险评估（包括法规禁止的内容、市场竞争中的直接和潜在的监督，同业人员的操作手法和谨慎要点，特别强调政府从没停止过对非法操作的打击），我一定要把选择和决定意见慎重地与潜在投资人作个讨论。对以非法出租为目的、坚持“法不治众”侥幸心理的投资人，我选择讲清道理后退出经纪。

        凡是2012年9月份以后通过笔者经纪，以出租为目的入市的买家，我都会把投资环境突然重大严峻变化的情况详细陈述给潜在投资人，对风险的强调更加严肃认真。一般投资人都不会怙恶不悛。

        为什么是2012年9月？这个月里发生了什么让我把它化作一个分水岭？那是因为镇政府在2012年9月11日修订了住宅法规。该法重申了独立住宅仅供一家庭居住，对一家庭做了概念漏洞上的补充，重申了一家庭的内涵。同时，设定了独立住宅在以下两种情况下可以出租：对非血亲非姻亲非拟制血亲居住在一起的人作了不超过（含）4人的限制（之前是8人）；如果是4人以上非血亲非姻亲非拟制血亲的房客合租必须满足“构成与传统家庭功能相当”的特征（Under the new code, a family is defined as "any number of persons related by blood, marriage, legal adoption or legal foster relationship, living and cooking together as a single, non-profit housekeeping unit." Or "four or more persons occupying a single dwelling unit and living together as a traditional family or the functional equivalent of a traditional family."---- Code Chapter 85-1 and Chapter 82-10）。

        这个“构成与传统家庭功能相当”的举证责任又设定给了房东（屋主），而不是由政府来举证。

        轮廓清新地划出了几个不同于以往的界限：对独立住宅租住给一家庭予以肯定；租住给非一家庭房客不超过4人；不能租住给4人以上非一家庭房客，除非房东可以证明这4人以上的房客住在一起实际地“构成与传统家庭功能相当”的特征（下文有特征判断和立法模糊的讨论）。

        这就等于把4人以上的学生房客合租独立住宅的情况划进了非法范畴！把那种买房前就计划着租给7、8个学生的投资者的动机就划到“以非法出租为目的”了。再这么干，就会引火烧身！

        之前合法招租8人以下的独立住宅一夜之间成为非法，这让他们在调整资产的同时一定会伴随损失。而镇政府没有过渡和损失分担的“刀切”式规定，反映了立法的粗糙，也注定会招致房东们的反弹，一开始就注定是一场艰难的利益争夺的“斗争”！

（下接三）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（一）

        自2013年3月18日《时代烽火》（TIMES BEACON RECORD）对“石溪受害屋主” 组织 （The Stony Brook Concerned Homeowners，由部分Stony Brook和Setauket居民发起组织，以下简称SBCH）倡导驱离搭伙式招租石溪大学学生的住宅投资报导以来，迄今近10个月，从政府修改法规、草根扎堆儿抗议，到强压猛赶、罚款起诉、电子监视；从拔除钉子户、免费网络出租查询、快捷软件举报，到逼退部分投资者，取得了镇政府预期的效果。

图为天堂镇镇长爱德 罗曼尼

        据天堂镇（Brookhaven Town）镇长爱德 罗曼尼（ Ed Romaine，左图，截图于镇政府网站）说，截至10月24日，已经调查了160多个不法使用的住宅，对其中的87个采取了强制措施，把60多个住宅的屋主告上了法庭，有一人被判监入狱，有37个住宅恢复了正常。

        笔者发现，攻防一边倒，虽也有戏剧性的个案发生和曲折的桥段，但还是强有力地朝着SBCH主导的方向发展。

        本文试图综合镇政府、镇议会、郡法院、石溪大学、不法和合法投资人、校外租房学生和SBCH等参与者和媒体的一些互动情况，把公开报道的信息加以整理归纳，解读细节，方便中文读者了解过程。同时，评估当地住宅投资市场，给正在投资、重组资产和将要在石溪地区作投资的华人一些资产和市场元素的分析，达到服务当地华人团体和居民了解居住环境悄然变化的目的。同时，也请读者指正笔者或有遗漏的不足。

        笔者不将亲历法庭获得的庭审情况，SBCH参与人、个别投资人的做法和说法，以及小道消息和传言写进本文，只把公开报道过的主要信息整理进来，以求反映笔者不持立场、信息客观、写作公正的态度。在文后给出相关网站报导予以佐证，供读者参照。

        原委：几十年来，大量石溪大学在校生校外租房，使得大学周边住宅区逐渐累积了一批出租住宅的投资者。他们购买独立住宅，一些屋主还将其改为“鸽子笼，大车店”，拓宽门前停车场，一般招租 5 到8个学生（个别有超过 20个学生的），房客搭伙合用厨厕。随着近几年学校的扩招，校外租房的学生剧增（有信息说，上万学生校外租房，占该校学生总数的50%以上，笔者未能从石溪大学核实），学校周遭出租房的密度也相应跟着翻倍。使得学校周围住宅区实际成为名副其实的住宅和商用住宅混合区了，个别街道后者比例超过1/3（如 Stony Brook Rd），一些社区（比如Stony Brook和Setauket）几乎没有没有商用住宅的街道。距学校越近，出租房密度就大，呈向周围15英里范围四散状。房客有车族可以在20分钟车程内租到相对宽敞和便宜得多的房间。

（下接二）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

长岛房市11月同比升3.6%

住宅供需略有利于买方

    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 12月 13日统计数据显示，长岛  2013 年11月房市交易中间价为 $371,000，同比上升了3.6%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比$370,000略有上升。其中纳苏郡为 $418,000，同比上升了5.8%，环比$420,000下降0.5%，已经持续3个月环比下降（详见附图 2）。苏福克郡  $318,500，同比上升了 1.8%，环比下降了3.5%（详见附图3）。皇后区  $385,000， 同比上升了1.3%，环比上升了5.5%（详见附图4）。

         库存保持稳定。住宅库存量为21,397个，同比降幅为 13.8%，环比降幅4.8%。从库存数额与销售数额的比例近似为8.5：1看，供需关系仍向买方市场倾斜。

图 1

       

图 2

        三村（Three Village） 学区11月房市交易中间价为 $409,500，同比上升了7.2%，环比上升了不到1%（详见附图 5）。思米斯镇（Smithtown）学区11月房市交易中间价为 $410,000，同比上升了2.5%，环比上升了1.2%（详见附图 6）。西那山（Mount Sinai）学区11月房市交易中间价为 $380,500，同比大幅下降了10.4%，环比也下降了3.2%（详见附图 7）。

 

图 3

图 4





图 5

图 6

图 7

长岛10月房市同比升 5.2%

苏福克郡北部房市西面好于东面 

     据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 11月 15日统计数据显示，长岛  2013 年10月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 5.2%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $420,000，同比上升了6.6%（详见附图 2），苏福克郡  $331,145，同比上升了 5.1%，（详见附图3），皇后区  $368,750， 同比 $368,000 略有上升（详见附图4）。

图 1

     库存保持稳定。住宅库存量为22,484个，同比降幅为 14.0%，环比变化不大。从库

图 2

存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者注意到，MLSLI 11月15日发布的10月份统计数字是8天（11月7日）前就已经成稿的报告，这一延后发布的做法给业内人士留有MLSLI修改报告的想象空间（MLSLI以前有过这样的不良纪录，一般发生在当年的秋冬市场淡季，把市场报告得更好一些）。笔者提请读者注意这一细节。

        另外Smithtown，Three Village和Mt Sinai 市场呈越西越好，越东越差的表现。

图 3

        Smithtown 学区 10 月份交易中间价为$405,000，同比上升了0.6%，环比上升了1.2%。从过去 12 个月房市走向看，价格平稳（详见附图 5）。目前在市住宅  370个，10月售出47个，库存与售出比约为7.9：1，市场较好。

        Three Village 学区 10月份交易中间价为$405,000，同比上升了6%，环比略有下降。从过去的12个月相比上升了6%。（详见附图 6）。目前在市住宅  274个，10月售出27个，库存与售出比约为10.1：1，呈现买方市场特点。

图 4

图 5

图 6

图 7

        Mt. Sinai学区 10 月份交易中间价为$392,500，同比下降了5.4%，环比上升了3.3%。从过去 12 个月房市走向看成下降走势，降幅为7.4%（详见附图 7）。目前在市住宅  103个，10月售出5个，库存与售出比约为20.6：1，呈现严重买方市场特点，与金融危机存续的2008 ~ 2010情况近似。

长岛房市 9 月降温

Smithtown, Three Village 学区房市稳定

   
    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 10月 8日统计数据显示，长岛  2013 年9月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 2.2%，环比下降了5.1%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $430,000，同比 $416,000上升了3.4%（详见附图 2），苏福克郡  $320,000，同比 $307,250上升了 4.1%，（详见附图3），皇后区  $370,000 同比 $375,000，下跌1.3%（详见附图4）。皇后区继续上演着同比大起大落的市场表现，即在年总升幅不明显的范围内，每月同比却跌宕起伏。

图 1






图 2



         目前住宅库存量为 22,964 个，同比降幅为 16.6%，连续环比降幅都不大，说明库存稳定已经数月。从库存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者认为，从9月份长岛房市看是在降温，与  6，7，8月份热销季节比较算是季节性差别，在正常表现的范畴内。

        Smithtown 学区 9 月份交易中间价为$400,000，同比持平，环比也持平。从全年房市走向看，价格平稳，没有大起大落（详见附图 5）。

        Three Village 学区 9 月份同比升幅仍然较大（7.4%），但全年按月平均升幅不大，与 Smithtown 学区房市表现相似（详见附图 6）。



图 3

图 4



图 5

图 6