石溪不法出租正被逼出（十二）

        （上接十一）由于对一家庭的重新界定，相关的一些法规也就跟着改。比如，以往人们不注意的一个概念：厨房，今天也竟然成了判断合法与否的重要标准。 

图为时代火炬网站首页横幅

        2013 年 6 月的第一个周二，镇政府在租房规定里对“厨房”作了定义：一个被用来做饭，准备食物的空间，包括任何容积的冰箱、洗涤上下水池、炉子、微波炉、烤箱、烤面包机、轻便电炉、烧烤炉具和火锅等炊具厨具餐具。

        定义厨房的意义在于一个独立住宅仅供一家庭居住，一家庭也只被允许一个厨房（其实，长岛许多市值 200 万以上的独立住宅不止一个厨房，笔者特注）。

        如果灶具厨具餐具被摆放在厨房以外的空间，就被怀疑有多个厨房，也就可能成了搭伙式租房的证据。

        这个定义旨在限制租房行为，更为房屋检查人员提供可操作的依据。

        除了界定厨房以外，还对房屋租赁申请人设定了其它义务，如必须提交誓言，用来说明被申请的地产没有因违反法律法规现存或未结案的情况存在。

         所有房屋租赁申请人必须签署一个具有证据意义的誓词，用来阐述申请人收到并理解了来自天堂镇政府关于租房规定里无血亲、姻亲和拟制血亲关系的房客数量限制的文件。

        天堂镇还把不法出租的罚金由初次违反的最高 $2,000 和多次违犯的最高 $3,000 提高到初次违反的最高 $5,000 和多次违反的最高 $10,000；无论初次还是多次违反，在罚款同时都可以并处 15 天监禁（2013 年 5 月 8 日生效 Town Code Section 82-15A）。

        2013 年 6 月 17 日，天堂镇镇长Ed Romaine 说，大约115个违法出租房屋被锁定，有一个不法使用住宅的屋主被判监入狱。笔者对比半年后今天的数字，除了判监一人的数字没变以外，其它数字都升幅不小，说明天堂镇在真格儿干。

        出租许可证的发放实行更严格的审核标准（如安全设备，卫生设施，电路管道等），增加许可后的抽查程序，一经查出不法使用，检查官被授权即刻开出撤销许可通知。笔者认为这是对的，必要的。但大量现存住宅为达到新标准新增成本不少，惹不少屋主埋怨。

        按照建筑检验科长 Art Gerhauser 的说法，该科一年要收到大约 16,000 个包括建筑、附属单元和独立住宅在内的申请，大约其中 12,000 个许可被发放，一共要检验 28,000 个建筑。笔者无从得知该科有多少科员，如果只有两个，干这么多活那就是吹牛；如果有 100 个，干这些活显得太轻松！

        增加发放初次出租许可证的听证会程序。过去没有这个听证会程序，邻居也不被告知。现在要告知邻居，也要听听邻居的意见。这一条加得好，它可以在起始阶段周告四邻，四邻参与的过程就是表态反对或者接受的过程。

        出租许可的更新时间缩短到 15 个月，也相应提升了更新费。

        房东必须持有地产建筑合格证（C.O.）和出租许可两证，而且在招租活动中，必须出示给潜在房客，交由房客验证。

        禁止将房屋草坪扩建为泊车场。

        绿草超过10英寸不割属于庭院失护行为。树木灌木疯长，杂草丛生，栅栏烂漏，残垣断壁等严重影响社区美观的也在纠正之列。

        禁止房内加建隔墙，加建厨房厕所。

        在镇政府网站免费查询出租许可证发放信息：查询网址

    还可以随时举报：举报网址

        （下接十三）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（十一）

        （上接十） 那么，究竟怎样才是“构成与传统家庭功能相当”的特征？按照镇政府调查科助理科长保罗迪根（Paul Degen）的说法，必须满足几个充分必要条件：

图为三村补丁网站首页页头

        除了一个独立出口，一个厨房，公用厕所以外，合住在一起的房客还必须分担食物、租金，分担物主身份花费、公用事业和其它家庭花费。与房客仅仅是室友关系不同，他们要分但整个家庭的花费，也不能季节性居住。

        那种冰箱空间划格，灶具碗具归属不同的人，食物（包括调料）各自购买，盥洗工具、微波炉或冰箱放置卧室，贵重物品放在车里而不是卧室，假期退房开学再租的等等做法显然不能算是“构成传统家庭功能”的特征（参见镇政府屋检证据表）。

        这样的规定是在家庭、非家庭和与传统家庭功能一致特征之间做个界定。因为法律不能阻止多少家庭成员可以或者不可以住在一起，但是镇政府有权限制无亲戚关系同住一起的人数。同样，镇政府有权阻止房东把独立住宅当做公寓房使用。

        屋主必须向建筑检查部门提交楼层平面图，并按照该部门（有必要的话）依照纽约州和地方法规提出的要求做改动。在招租前必须获得《出租许可证》。

        如果碰巧是个成员很多的家庭住在一起，镇政府不能对该家庭多少人进行限制，但镇政府可以对每人平均居住面积（不少于 150 平方英尺）的低点进行设限，以保证居住者的生活质量。民主党镇议员斯迪乌罗斯福（Steve Fiore-Rosenfeld ）这样说 。

        2013年年初，镇政府对非一家庭房客住在一起的8人上限调低到4人，对违反者提高罚金，禁止把前院草坪改成停车场，而且决定选择一批影响恶劣的不法使用住宅者进行打击。

        这里有个模糊的地带（在本文（二）里提及），那就是：4个人！按上所述，既是非一家庭房客住在一起的上限，也是“构成与传统家庭功能相当”概念的下限。政府和房东双方都可以拿这个4人为自己的行为注释。这是现在和以后攻防双方一定会在法庭遇到的问题，也是天堂镇日后修法的功课。

        笔者认为，要吗把前者调低到3人，要吗把后者调高到5人，以划清界线。非此，就会发生这样的情况：房东招租相互无亲戚关系的4房客，房东认为自己是尊法行事，政府既可以给于合法的认可，也可以按非法处理。

（下接十二）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（十）

        （上接九）这是一个本不该发生的错误，这也是个政府制造的错误。往好里想，不知道是由于疏忽大意的制造还是轻信可以避免严重后果的制造；往坏里想，不知道是故意放任这种错误结果的发生还是希望这种错误结果的发生？总之，就像是任由水管往一个大鱼缸内慢慢注水，也明明预见水溢缸洞的那天就是缸鱼外溢的时刻，但就是不动手关掉水龙头！今天在缸鱼窒息后，所有与鱼关联的人都在付出代价！

图为政治家网站首页横幅

        这件事情告诉我们，天堂镇的社会情况分析预测和监督系统在以往至少十年里出了问题，政府的短视和放任错误发展是客观存在的，政府在矛盾不激化前也是得过且过的，政府在矛盾激化时出面干预，扮演救火队时所缺少的自责和忏悔更是一目了然！

        历史已经过去，纠错已成当务之急。SBCH的一些草根居民在今年选举前多次公开酝酿和游说，要把能为镇民办事的人选为新镇长！这对现任镇长和竞选人都是压力和机会。

        看客不难看出，SBCH只对借政府之手驱赶不法使用地产的投资人感兴趣，而对政府的历史责任充耳不闻，三缄其口。这大概或是统一战线策略的考虑，或是难以追究历史责任的缘故，或是眼下清场的事情高于一切！

        SBCH的“反击不法出租住宅”（Fighting illegal rented homes in residential neighborhoods）的单一主旨，到了镇政府那里就把“反击”二字换成了“打击”（Crack down），政府成了主角，体现了两股力量的合流。政府对内对外都太需要一次猛烈的行动来证明自己。与其说是猛烈地纠正错误，倒不如说是无奈的选择。

        检查住宅内部是获取直接不法使用证据的主要方法。镇政府规定，凡是申请出租许可的房东，必须接受政府检查人员的不定期入室检查，否则房东的租赁申请就不能获准。因此，大部分被查处的不法使用住宅都是通过这个方法。举一个被查处的例子，政府检查人员进入82 Krispin Ln. 的两层殖民式位于死胡同的住宅，发现有 9 个大学学生住在 7 个卧室里，卧室都上有锁，整个前院都被改建成可以停放多辆小车的场地。

        在宪政多党民主国家，一直以来无论是理论还是实践，无论是联邦还是地方，这都是对同一个事物的两个不同观察的角度。百姓往往忽略政治家的目的，眼睛盯的是自身利益，谁实际地实现了草根的利益谁就可以获得草根的选票，这是通则，也是草根评判“好官”和“坏官”的分水岭。每个人都有自己的判断，但如果在同一个判断下聚集的人多了，扯起同一面大旗，呼喊同一个口号，其力量就不可小觑，任何党派或者政府都不可能不顾忌。时下的SBCH就是这样一个组织。

        房东举证风险很高。上文提及这个“构成与传统家庭功能相当”的举证责任指定给了房东（屋主），而不是政府。小心！这规定既给了房东机会，也给房东设有陷阱。

          如果房东誓言举证能满足“构成与传统家庭功能相当”的特征，而且也经得住政府的复查，获得租赁许可的机会还是有的。这里既像是设定了让房东担保的意思，又像是给房客设置了一个合租的出路。

        笔者认为，也应该把满足“构成与传统家庭功能相当”特征的举证责任设定给房客，因为房客是构成这个特征的主体，而房东不是。先有房客实际组合为“传统家庭功能”，后才有房东的举证。这个逻辑关系再简单不过了。政府把住宅主人设定为举证人的积极意义在于方便监督和管控。

        这里的关键问题是，如果房东举证不实，一经查出，除了被定性为“不法出租”，接受罚款，停止不法使用住宅以外，房东还可能被诉之法庭，为什么呢？因为房东涉嫌恶意伪证。这个风险对房东来说，确实很大。如没有确切的把握，就不要涉足其中。

        我在这里敬告华人房东们，在获得出租许可的前提下，要吗出租给一家庭，要吗出租给4人以下的房客。千万不要简单理解租给4人以上房客与“发誓”关联的“举证”就是个文件的活儿，签个字就可以租了。千万别以为这是个灰色地带，可左可右，甚至动心思贿赂检查人员，千万别拿发誓举证不当回事儿！还是那句老话，“钱可以不赚，法必须遵守。”

        镇政府这样修法的最终目的可以解读为在当地尽量减少独立住宅出租给学生的生意类型（按照 2013 年 3 月 28 日天堂镇代表戴维莫兰 David Moran 所说，镇政府的意图就是要消除这种生意形式。”）

  （下接十一）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（九）

（上接八）在天堂镇是不是所有的住宅出租行为都是违法的？不是的。

        只有独立住宅租给无血亲无姻亲无拟制血亲关系的 4 人以上，且没被证明符合“构成与传统家庭功能相当”的特征，只有违反了建筑法规，只有违反了管理法规，才是违法的，也才是镇政府明确打击的对象。



    《社会契约论》是法国启蒙思想家卢梭最

著名的代表作品。其“人人生而自由，却无处

不在枷锁中”的名句，激励了古今中外无数仁

人志士投身追求民主与自由的人类解放事业；

其“人民主权”的思想观念，深深影响了美国

独立革命及其《独立宣言》和法国大革命及其

《人权宣言》。

       国家法规是靠国家强制力保证实施的，它是以国家力量作后盾的。如果没有国家强制力做保证，国家法律、地方法规及政令推行就是空文！如果没有一个能够迫使人们遵守法权规范的机构，法权也就等于零！

        由此，天堂镇政府“清场”工作的最后手段一定是强制措施，这个“强制”行为本身就不是温良恭俭让，它一般是在行政命令（如罚款、停止不法使用、限期改正、恢复原状等）不奏效，或者法院判决不起作用的情况下采取的措施。

        正是这个强制手段在“清场”过程的运用，才保证把许多不正常“恢复”到了正常。

        卢梭在《社会契约论》里有这样的说法，一个理想的社会建立于人与人之间而非人与政府之间的契约关系。与约翰·洛克一样，卢梭认为政府的权力来自被统治者的认可。

        卢梭声称，一个完美的社会是为人民的“公共意志”所控制的，虽然他没有定义如何达成这个目标，但他建议由公民团体组成的代议机构作为立法者，通过讨论来产生公共意志。

        《社会契约论》还说，人是生而自由的，但却无往不在枷锁之中。他所说的政治权威在我们的自然状态中并不存在，所以我们需要一个社会契约。在社会契约中，每个人都放弃天然自由，而获取契约自由；在参与政治的过程中，只有每个人同等地放弃全部天然自由，转让给整个集体，人类才能得到平等的契约自由。

        他阐明政府必须分成三个部分：主权者代表公共意志，这个意志必须有益于全社会；由主权者授权的行政官员来实现这一意志；最后，必须有形成这一意志的公民群体。

        他相信，国家应保持较小的规模，把更多的权利留给人民，让政府更有效率。人民应该在政府中承担活跃的角色。人民根据个人意志投票产生公共意志。如果主权者走向公共意志的反面，那么社会契约就遭到破坏；人民有权决定和变更政府形式和执政者的权力，包括用起义的手段推翻违反契约的统治者。

        我引用卢梭的这段话，是想为我说下面的话找些理论支持：如果政府的强制行为使少数人痛苦，但却使更多的人舒服了，说明政府代表着大多数人的利益！如果政府的强制行为使多数人痛苦而使少数人舒服，那这个政府一定是短命的！

        如果天堂镇政府二十几年前就把住禁止不法使用住宅的关口，就不会导致石溪大学在校舍不足的情况下数年连续扩招，也不会产生大量的学生校外租房，更不会有大量投资者涌入，这是个简单的逻辑关系。说及历史错误，并不是说今天的清场工作不对，而是要明确今天的清场对象是清场者自己制造的！

        在拉顺了秩序以后，人们从“硝烟”里走出来，那时头脑会清醒许多，痛定思痛，会用历史的眼光审视他们博弈过的“战场”，会惊讶地发现：“所有人都被政府玩啦！”

（下接十）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（八）

        （上接七）就内容上说，该联盟针对地方政府立法和司法内容提出了针锋相对的诉求，瞄准了焦点和方向。如果得以实现，则可完胜。

天堂镇政府建筑。摄影：Newsday / Bill Davis

        就技术层面而言，笔者认为：

1， 该联盟应诉讼和 lobby 双管齐下。该联盟的 5 大诉请要吗通过诉讼（把天堂镇告到法庭），要吗依靠镇议会的再次修法，二者之一成就，就能实现。所以，启动诉讼和游说议会才是联盟的首要工作，要把诉讼和 lobby 的情况在网站上更新发布，如媒体持续关注并及时报道进展更好。

2， 该网站应该贴出组织者的姓名和照片，以彰显领导者的个人魅力和自信，对吸引更多的房东租户入盟或者得到更多理念相同的同情和支持大有好处，并吸纳房东和租户以外的各族裔民众入盟，特别是把之前参加过 SBCH 组织转而又入盟的盟员作特别报道（如果有的话）。也应该贴出盟员聚会时的照片，以展示集体的精神风貌和群体自信。行为里最好要体现美国文化法律社会环境下的思维形态。

3， 联盟聚会如果有邀议员、党派、官员、竞选人、律师、石溪大学管理人员、社会名人和媒体参加，把他们与会情况的媒体报道与联盟网站链接。把聚会的内容、议程、与会人员的互动情况和照片（或映像制品），特别是盟员人数，通过第三人向世界传播，而不是仅靠自己在说。

4， 该网站应该开辟《案例追踪和分析》栏目，这对盟员和公众参与讨论是有价值的，邀请代理律师等法律专家点评，而不是仅把案例讨论混在其它论述和说明中。

5， 该网站应该开辟包括议员、竞选人、大学管理人员在内的社会名人点评栏目，以一周不少于 2 次焦点点评的节奏展开。

6， 该联盟也可以审报备案群体街道造势活动，特别是当 SBCH 组织“临街”活动时，搞临街和平“对峙”，请盟员从幕后走上前台，每人都为宣传5大诉请作出努力，争得媒体曝光，争取报道、采访、录像等一系列宣传方式竞相上门，密集式报道。

7， 经 10 月 19 日动员 之后，把“站出来，说出去”的盟员以图文并茂的形式报道出来，至少自己的网站可以做到。显示联盟的动员能力和盟员的响应效果。

8， 对联盟成立以来所有成功的诉请（即就是取胜于微小的个案）都要及时报道和宣传，以期鼓舞盟员，提振士气，巩固阵地，发展队伍，增强向心力。

9， 在盟员认为政府非法搜集证据的现场，请媒体现场记录，全程曝光。

10，                      要有大局策划，把握节奏和细密不绝的合法动作，逐步实现各阶段目标。

        这 10 项技术的基础是共同理念的人群达到足够多，取决于联盟的领导能力和盟员的参与热情等。这样做，是因为相同理念的对手人群远高于己方，对手太多太复杂太强大。

        上述技术目标对联盟来讲必定难度很大，但与该联盟的 5 大诉请相比，这些目标也只能算是局部的和不完整的。要实现这些诉请，该联盟恐怕还要背负更加困难的重负和可能要走更远的路！

        笔者浏览了10 月份以来媒体对联盟发起人李铠（LI KAI，音译）的几次报道，多属新闻性，没有媒体对联盟的5大诉请和联盟为实现诉请所做努力的系统阐述；这些报道仅转述李铠的部分言论和具体事情而缺少媒体的评论，在描述联盟约见官员和媒体的谈话情况时，只停留在后者承认“谈过话”的层面上，对谈话内容则避而不谈或不深入介绍（如 12 月 11 日《时代烽火》所转述的情况“At the Town Board meeting, Deputy Town Attorney Dave Moran acknowledged the coalition met with the town to discuss housing issues.”再如，联盟网站 10 月24 日记录称，该联盟 10 位盟员和律师一起 10 月 23 日与镇政府“约谈”，把自己要说的话都说了，却没有政府的反应和评价的内容记录。像是一次“上访”，仅让政府倾听了自己的内容而已，并没有真正“谈”起来）。这说明该联盟的理念、宗旨和诉请还没被官员和媒体所接受，在舆论层面上还没有打开局面。用“任重道远”四个字来形容笔者对联盟目前情况的感觉。

        总之，笔者期望社会大众浏览联盟的网站，关注联盟的诉请（目前，还只有在这个网页可以获得 5 大诉请的全部内容），可以与联盟交流，表达自己的意见，做出自己的判断。同时，笔者更期望错误及时改正，不法得以纠正，公正充满社会，公平处处体现，正义得以伸张，让爱充满人间！

（下接九）（未经作者同意不得以盈利目的转发）