“能源星”——屋主不能不知的概念

        节能减碳是 21 世纪地球人类争取安全的生存空间与自然恶化抗天夺命必然战争的开始，它是人类进化的产物，更是人类文明发展的必然。对人类来说，与其说是积极防御，倒不如看成是无奈的选择。对各国政府来说，与其说是为人民谋福祉，倒不如说是被迫掏钱办事。对老百姓来说，与其说是为节能减排作些贡献，倒不如直接道出个人受益为先。

         在这个背景下，“ENERGY STAR（能源星）”这个新概念被美国政府环境保护局和能源部创造、设置、支持和监督的计划就运用而生了，通过不断技术更新的能源高效产品和节能实践来帮助社会节约开支、保护环境。这是生活在 21 世纪的每个美国人都必须熟悉的概念。现在，绿色，环保，节能，减碳等词汇已经不仅仅是时尚，而且在生活内容方面比以往任何时候都实实在在。

        “能源星计划的实施已经展示出了它的巨大效益魅力。2009 年全美因此减少温室效应气体排放总量相当于 3，000 万辆小轿车尾气的年排放量，约等于节约了 170 亿美元的能源开支。”联邦网站里这样的宣传，显然是在夸大成绩，这是为了进一步获得国家财政的继续支持，显示大国义务的履行和讨好民众的选票而杜撰出来的数字。我们不用去计较在统计上所反映的人为水分，可我们也坚信，包括发展高效电池、智能电网、碳储存和碳捕获、可再生能源如风能和太阳能等远比传统能源要环保得多，新的节能技术的广泛应用也确实减低了大量能耗。

        《时代》周刊的一篇文章这样描述节约能源的好处：节能不需要进口，而且已经被证明划算可行；不用考虑煤和石油的污染；不像太阳能和风能需要取决于天气状况；不像乙醇那样需要以砍伐森林和食品价格上涨作为代价；也不同于核能，可能受到恐怖主义威胁并要考虑放射性核废料存储，并且需要耗费近十年建设。

        此外，美国还将加大对先进生物燃料的研发，力图实现到 2022 年使生物燃料达到 360 亿加仑的目标。

        “对屋主来说，高效能源产品的选择能在保持现有房屋特征、类型和舒适的前提下，使家庭平均节约三分之一的能源开支。”联邦网站里这样的宣传缺少的前提是，整个建筑和所有的涉能设备都要获得能源星质量认证，事实上，一般家庭是做不到的。


能源星专用商标

          如果屋主选择新的家用与能源有关的设备（如取暖、热水、做饭、制冷、洗衣、照明等），只需选择带有能源星标识（见图1）的商品即可。

        如果要买获得能源星认证的新屋，只需寻找已经获得能源星认证的建筑即可。个别卖主口头宣传是能源星质量认证的所卖房屋，却拿不出相关文件加以证明。这是当今地产市场上出现的欺骗新内容。

        如果屋主要对现存的非节能型房屋做大量的能源改进，环保局可以提供方法和资源帮助屋主达到目的。这里要特别注意的是联邦和地方是有所分工的，联邦是从法律和财政方面入手的，负责设置节能产品的类别、品名、标准和税务退还方面的立法，地方则负责节能实践操作方面的监督和保证。屋主可以在各州的能源厅或者环保局的网站上查到该州各地持有相关证书的专业公司或者个人的信息。


图 2

         举例，屋主要把老式门窗换成能源星标识的门窗，那么门窗的品名、产品节能技术标准和税务退还额由联邦确定，而安装工作要由获得“州节能质量认证”的具体安装公司和个人来完成，才构成一个完整的节能换装过程。与此一致的还有整个节能减排的新建房，换装取暖炉，热水炉，中央空调，太阳能板，阁楼换气扇等。但如果仅仅买个能源星标识的冰箱（见图 2，Lowe's  网站照片）、或者洗衣机、烘干机、烤箱等就不需要特殊专业人员来完成，屋主自己就可以做到。

        房屋节能改造不仅是个理论问题，更是个实践问题，而且是极富有个性化的事情，因此，政府不可能强制屋主做这弄那，而倡导，诱导，补贴，退税是目前政府对纳税人个人仅有的条件设置，而屋主们则有极大的选择权。从整体社会发展方面着眼，政府则出台了鼓励节能技术科研力度的政策，努力推动节能技术发展，创造全社会深度有效节能的条件。

        屋主投放节能资金，都要考虑成本和回报的关系。



图 3

         举例，屋主要加建一个月产 700 度电的太阳能转换电能系统的建造成本约为 $22,000 到 $25,000 不等，减去联邦退税 $6,300 到 $7,000，实际成本为 $15,700 到 $18,000。一度电按照LIPA的时下收费是 9.3 美分，700 度电则是 $65，20 年收回原始成本。如果把安装成本的 20 年附加利息算在其中，就会再多几年（见图 3，google 网上照片），这使得大多数中低收入家庭望而却步。


图 4

         再举例，屋主要更换能源星标识的双页主门，$4,000 的材料费，$1,000 的安装费，联邦退税约 $1,350，实际成本为 $3,650。假如因此月节约能源 $10，需要 30 年才能收回原始成本（见图 4，作者摄于 Mt Sinai NY）。

        再如，一个普通的太阳能住宅阁楼换气扇，材料和安装成本约 $550，估计要 25 年才可以收回原始投资，还不知道该换气扇的设计寿命有没有 25 年。许多屋主缘其成本和效益的比值，都不愿意做这个投资。

        还有，如果买一个非能源星标识的家用 40-50 加仑的普通水加热器，$400 以下就可以在 Homedepot 和 Lowe’s  买到，但如果是能源星标识同容量的水加热气，就得提高 3 倍的价钱（ $1,200 以上，见图 5，Lowe’s 网站照片）。退税后原始成本收回也得至少 14 年，届时，这个水加热器就是不坏掉，其节能能力还能继续保持不衰吗？更为有意思的是，技术进步的步伐快于节能回收的速度，在未来的 4、5 年内，能源星标识同容量的水加热气产品极有可能降价过半，其降价速度远超节能回报速度。



图 5

         高投入，低回报，周期长，技术不断更新，产品换代快，政府退还少，这是屋主实现房屋节能化的现实考虑和矛盾所在。

        作为经纪人，经常与买卖和租赁双方谈及能源星概念和节能减排的相关设备，政府退税额度和投资回报，既是个很有意思的热点，也是个不易认同的难点。

        在长岛，一般而言，房屋价值 120 万美元以上的屋主较能接受，房屋价值 60 万美元以下的屋主接受的较少，房屋价值介于 60-120 万的屋主态度也相之居中。总之，这只是作者个人经验的反应，主要还得取决于屋主的个人情况。

        还有，卖主不愿做者多，买方乐见其成；房东拒绝做者多，房客无关紧要；长期自住者做多，短期自住者做少；部分更新者多，完全更新者少；高收入者兴趣大，低收入者兴趣小；自住者愿意做，投资者不愿做；受教育多者易接受，受教育少者搞不懂；老人屋主不愿做，年轻屋主没钱做；等等。这是这个时代经济条件下民众所折射的繁杂反应。

        作为在金融危机中就职的美国总统，奥巴马选择以开发新能源、发展绿色经济作为化“危”为“机”、振兴美国经济的主要突破口之一。其政策的短期目标是促进就业、拉动经济复苏；长期目标是摆脱美国对石油的依赖，促进经济的战略转型，继续使美国充当世界经济的“领头羊”。支持强制性的“总量管制与排放交易”制度，在美国推行温室气体排放权交易机制，力争使美国温室气体排放量到 2050 年之前比 1990 年减少 80%。为美国家庭提供短期退税，应对日益上涨的能源价格。未来10年投入1500亿美元资助替代能源研究，并为相关公司提供税务优惠，有助于创造 500 万个就业岗位。

        因此，包罗万象的房地产节能减碳相关行业更是要乘风跻身于潮流，新设备、新技术、新产品层出不穷，令屋主们眼花缭乱，应接不暇。小到空气清新器，吸湿器，大到空调压缩机，取暖炉，可谓铺天盖地，无所不及。我们不禁要问，作为屋主的您，做好了与时俱进的准备吗？

纳苏郡公寓房价8月同比狂升5成

        皇后区（QUEENS BOROUGH）、纳苏郡（NASSAU COUNTY）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）今年8月的房屋市场表现仍然是公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）价格同比保持上升，升值由西向东分别是5.5%，54.1%和3.3%。而独立住宅（RESIDENTIAL）和合作公寓房（CO-OP）的销售中间价同比继续下降。一区俩郡三类住宅所有权形式12个月的中间价综合反映的平均变化是下降了3.26%。在8月份，只有纳苏郡三类所有权形式的住宅中间价全线上升，而其它俩郡的独立住宅和合作公寓房中间价在保持了4个月的上涨之后，8月出现了下降。这是长岛地产经纪合作协会（MLSLI）9月22日最新统计报告所披露的市场动态。

        其中，位于长岛西部的皇后区 （QUEENS BOROUGH） 今年8月的房屋市场表现为：独立住宅（RESIDENTIAL）的中间价（$449,000）同比（$480,000）下降了6.5%，公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）中间价（$343,000）同比（$325,000）上升了5.5%，合作公寓房（CO-OP）中间价（$195,000）同比（$210,000）下降了7.1 %。三类住宅所有权形式12个月的中间平均价综合反映的变化是下降了7.7%（详见附图1，点击附图，可开另大窗口，下同）。

图 1

        其中，位于长岛中部的纳苏郡（NASSAU COUNTY）今年8月的房屋市场表现为：独立住宅的中间价（$460，000）同比（$430,000）上升7.1%，公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）中间价（$562,500）同比（$365,000）上升了54.1%，合作公寓房（CO-OP）中间价（$208,500）同比（$208,000）上升了0.2 %。三类住宅所有权形式12个月的中间平均价综合反映的变化是上升了0.5%（详见附图2）。


图 2


        其中，位于长岛东部的苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）今年8月的房屋市场表现为：独立住宅的中间价（$340,000）同比（$355，000）下降了4.2%，公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）中间价（$267,500）同比（$259,000）上升了3.3%，合作公寓房（CO-OP）中间价（$132,500）同比（$145,000）降幅达到8.6 %。三类住宅所有权形式12个月的中间平均价综合反映的变化是下降了2.6%（详见附图3）。

图 3 （本文引图均由MLSLI 协会制作）

加天然气炉灶很容易

        我们夫妇是第一次买房，为一个用电能做饭的房子发生争执，我太太坚持一定要买天然气炉灶的房子。可从房子的地点、价格、质量比下来，除了炉灶问题，我们还是对这个房子比较满意。请问有没有可能改电能为天然气作为厨用能源？


                                                                                                                               杨 军

        答：可以，而且很简单。

        首先，你得知道这个房子所在的小区（最好一俩个街口内）天然气管道铺设过来了没有。如果已经铺设过来，你的邻居又在用，那你只需要与相关的管道铺设公司联系，把输气管道接到你家即可。否则，你就得建立你家独立的天然气供应系统。

        建立你家独立的天然气供应系统，只需要雇请专业公司在你家后院露天处固定安放一个大小适度的天然气储存罐，把管道接到你家厨房，与你家的天然气炉灶连接起来，就可以工作了。



图为 Propane 家用天然气罐。
（Ideal Bottle Gas 公司网站图片）

          因此，会产生 3 个必须要做的事情：

        1， 必须是专业公司来安装操作，监测，这样质量有所保证，也较安全。还要与其约定年检，维修，补充气量和补充时间等内容。一定要自己也留一份自始以来、记录齐全的档案。

        2， 必须把这种改变事实报告给地方政府，更改政府的住宅公共档案记录。有时需要办理政府颁发的《质量合格证》（有的地方叫 CO），那就一定要办。有的天然气专业公司负责包办《质量合格证》。

        3， 必须报告给你的屋主财产保险公司。若做得仔细一些，你可以把改变前后的相关文件和照片附上，以备查用。

        由于华人饮食文化的特点，天然气炉灶更能满足烹炸煎炖炒蒸焖烧的要求，因此，你别忘了还得安装与之相适应的厨用抽油烟机。

        除了烹饪以外，如果你还要把你的烘干机，家用发电机（也许你没有），取暖炉（包括区域取暖炉），热水炉，游泳池加热器，壁炉和户外烧烤炉等的能源全部或者部分换成天然气，都可以相应实现。



图为 Ideal Bottle Gas 公司的送气车。（Ideal Bottle Gas 公司网站照片）

 
        如果你住在长岛，我向你推荐 IDEAL BOTTLE GAS 公司。

屋主应知有机腐土（mulch）

        我们是去年在石溪大学附近买的房，内装修和置傢俬让我们这个第一次买房的华人家庭也有机会重复着很多家庭经历过的故事。生活吗，就是这样，到这个阶段，就得办这些事情。买了房，就得有个过生活的样子。屋里弄得差不多了，我们现在要弄屋外了。我们要铺些覆盖物（mulch），但不知道它的功能作用，你可以给我们作答吗？
                                                                                                                                               杜伊敏

        答：在院子里铺些 mulch 的覆盖物，在长岛很普遍。这确实是属于屋主养护房子要了解的基本知识。最近几年，询问这个问题的华人屋主趋多。

图为黑色有机腐土。网上照片

        什么是 mulch？就是有机腐土，又叫覆盖物，又叫护根物。通常是将有机物，如树叶，粉碎的树干，秸杆或者泥煤等物质混合沤放，壅埋堆积使之腐烂，形成的一种用来放置在植物根部附近防止湿气蒸发，保持和调节土壤温度，增进土壤健康，平衡土壤酸碱度，减少侵蚀和水土流失，防止植物根部冻坏和减少杂草量，美化庭院的覆盖物质。

        人们选择 mulch 通常是从它的外观形状和颜色作为考虑的因素，这主要是基于美化庭院的个人爱好。铺垫 mulch，的确可以收到美化庭院景观的效果。

        如果铺垫了薄薄的一层 mulch，当年就可以收到减少野草的生长量和减少灌溉量的效果。如果坚持每年都加盖一层 mulch，有机腐土就会增加厚度，也就极大可能地减少野草的发芽率。


        铺放有机腐土，就相当于铺放了一层保湿物。较厚的有机腐土层可以节约20% - 50% 的用水量。

        有机腐土的外观，成份和质地是各种各样的，因此人们根据目的的不同，使用它的方法也相应有所不同：

        如果你要创造出宁静、自然的庭院风格，建议你用树皮质地或者混合质地呈黑色的有机腐土（见上图）。如果你追求明亮鲜艳的庭院效果，建议你用明亮的砾石状的有机腐土。如果你喜欢实用型庭院，如绿色蔬菜庭院，建议你用稻草、麦秆类的有机腐土，尽量避免色彩很浓的和漂亮的树皮质地的有机腐土。如果你仅仅是为了增加土壤的有机成份，那么，任何一种有机腐土都具有这样的功效。如果你的庭院是第一次铺垫有机腐土，建议选择质量较高的双碎片形状的树皮质地、混合质地、可可壳质地的有机腐土。如果你喜欢空气新鲜一些的有机腐土，最好选择质地粗糙的,不精制的稻草麦秆或者树干厚片沤制的 mulch。


图为褐色有机腐土。网上照片


        连年铺垫层层紧贴的有机腐土可以有效消除密集性的杂草，这种被有机腐土阻隔阳光的地表浅层杂草植被，最终也将腐化成新的有机物。这就是以有机腐土繁衍有机腐土的良性循环。

        另外，在秋天种植的植物根部铺垫些稻草麦秆或者碎叶类的有机腐土，可以有效保护植物根部冬季不易受伤。新栽植物立即用有机腐土培根能够助湿和助根生。

        然而，入冬前就得做好有机腐土的培根工作，主要原因是因为冬天里交替结冰和解冻，扩张和收缩土壤，有可能损坏植物的根部，甚至把一些根筋推挤到地面。为防止这种冰冻隆胀的破坏，预先铺垫的有机腐土可以起到很好的预防效果。

        还有，有机腐土有时被用作保护特殊植被的“被子”。严冬时的有机腐土在地表层面上可以形成冻体，使其下面的土壤减少冻寒的程度。冬天结束时，再把有机腐土去掉。

        在冬天，当冻土，寒风和阳光合为一体的时候，有机腐土对常青多年生植物和地被植物的保护就像是防寒盾一样显得格外重要。

        令我们高兴是，长岛是个降雪较多的地区，而雪是地上万物最好的“有机腐土”，许多无雪冬季南方的植物在这里却可以存活。

        有机腐土还可以回收自然垃圾再补充到我们的庭院，废物再用，使得我们的庭院更干净、更绿、更美和更健康。