石溪不法出租正被逼出（七）

        （上接六）在这种强压猛赶下，难道被清理对象除了束手就擒以外，就没有房东站出来说“不”吗？有！
 
    在任何纷争里，只要有不同的声音就可以正视听，只要有相反的诉求就说明道理不一定完全在一方手里。在美国社会，声音不在大小，只要有，就会被关注，就会被披露。时下在美国的普通百姓都可以建立个人的信息平台，在发出自己的声音后，就会引起公众的思考和判断。相信正义最终战胜邪恶！

图为联盟网站首页横幅

        一个叫“石溪房东与租户联盟”的组织（见左图，以下简称“联盟”）应声产生了，他们的主旨之一在网上是这样写的（为使原文不被译有歧义发生，原文如下）：

“The Coalition was formed in response to the recent riots by a group of neighbors targeting off-campus students’ rentals and its property owners, especially minority owners.  The Coalition also finds it necessity to fight the trend toward increasingly invasive and restrictive legislation on the private investments and rentals by the Town of Brookhaven.”

        起始于 2013 年 10 月 19 日，有 30 位盟员（见该网站10月23日的消息；12 月 11 日，联盟发起人给《时代烽火》更新的人数为 100 人）。

   他们提出了（1）镇政府“一家庭” 定义违反州宪法，（2）镇政府立法不公正，（3）镇政府侵犯公民隐私权，（4）镇政府采集不利于房东的证据手段非法，和（5）房东应受“Grandfather Clause”保护等 5 项诉请。

        他们同样倡明宗旨，号召团结，鼓励盟员站出来，把自己的诉求说出去。

        他们用自己的网站表达他们的声音。最为激烈和严重的是对新闻12台报道的反应（2013年10月24日，原文如下）：

The other group led by Mr. Bruce Sander went on public media again last night to make another round of turbulence in this community. Here is the link of this report: 

Homeowners protest illegally subdivided, rented houses near Stony Brook University

Our response is simple and clear, this group purposely manipulated and misinterpreted the town codes to cover their racial discrimination indeed.  This group doesn’t like Asian residents or investors here to live and conduct business in this neighborhood. They claimed to preserve the quality of the community, however, they actually ignited the racial discrimination flare and broke the peace and harmony in this community. Their goal is to expel us out and put us out of business. They used the same tricks as the one to black people in 50′s. They alarm all the neighbors whenever an Asian house buyer wants to see the house for sale in this community. They follow Asian landlords, take photos, count cars on driveways and report anything they don’t like to the town. They have laid a great hardship on us and obviously crossed the line and committed a racial crime.  This is why we want to form our organization and fight for our constitutional right.

        笔者认为，用勇敢二字来形容该联盟的勇气，用赞扬二字来表达尊重言论自由的权利，同时不得不用遗憾二字面对目前联盟网页上的成绩单。

（下接八）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（六）

       （上接五）有策略地拉开序幕：他们发起民间组织，草根参与助阵，依靠政府稽查，行政处罚和法院提告，改规修法，舆论报道造势，科技手段跟进，点面结合突破，拔除钉子户，街道扎堆抗议，有序分化和孤立不法投资人。

SBCH草根聚会（June 12,2013）摄影 Christine Sampson

        他们成立民间组织SBCH，立意明确，坚定分子游说中间徘徊者，边造势边动员，使得3月份起始的200多人发展到10月份的900多人。他们给参与协会的草根居民明确注意事项，划定红线，预设雷池，加以规范和约束，以保证合理合法，有条不紊地实现目标，避免歧途、弯路和节外生枝。SBCH的发起人之一的布鲁斯 桑德（Bruce Sander） 说“我们要这些搭伙式住宅里住进家庭和他们的孩子（而不是房客）。”

        在民主制度运行了数百年的美国，草根素质相对高，早就意识较强，稍加整合就可以出征了。

        他们在《石溪政治家》网页倡明宗旨。

        他们争取地方政府候选人的支持，用手中的选票说明自己的力量。

        他们四处搜集相关信息，反映、揭露和通报非法使用住宅信息给政府的执法部门，义务配合政府检查审核人员工作，并将查处情况及时通报给全体成员。

        他们联系包括长岛有线12频道、《每日新闻》等主要报纸和网站记者在内的媒体跟踪深入报道。

        他们要求石溪大学摆正立场，遵守当地法律，配合打击非法出租，约束学生校外租房，采取有效措施防止学生租住非法出租房。

        他们呼应政府，频繁集会，重点突出，通报进度，协调步伐，调整策略，拿捏方案，相互鼓励，不断壮大。多次组织草根周末街道扎堆集会，高呼口号，持牌抗议，并将抗议活动事先通报给媒体和警局，做尽宣传，做透合作。

        他们游说镇议员，向地方政府提出修改出租房规定和发放出租许可的一揽子建议。他们深知，和平年月民愿的实现要靠政府行为来实现，草根组织可以推波助澜，不可能越俎代庖，其背后还是选票的力量！

        镇政府一直与SBCH高度配合。如果说镇政府之前的清理不法使用住宅工作力不从心的话，那么，借SBCH的草根热情和强烈愿望，确实极大地推动了相关工作的深入发展。

        天堂镇政府清理不法使用建筑的工作一直没有停止过，不法出租住宅只是其中一部分。除此之外，还涉及非法建造整体（或者部分）商用、住宅和特殊用途建筑，非法改建、加建、扩建和蚕食现有商用、住宅和特殊用途土地和建筑，还有对国家公园，公共用地，水系，道路，岸边等等内容的监督和管理。所以，调配力量，突出重点，协调配合就成了政府工作灵活的艺术。

        镇政府对大面积清理积重难返的不法出租住宅工作，无论从人员调配或者工作力度上论，都有力不从心，捉襟见肘的感觉，也成了镇政府建筑管理部二十几年工作的难点，实际成了几届镇长竞选和连任真正意义上无法向选民兑现的“口号”。

    正是由于这种半放任式出租房清理纠正工作长期存在，没有见一捉一，跟进打击，才使得不法使用住宅者得以沉淀。这不仅培育了不法市场，更培育了侥幸心理和不法行为，使得已经不法使用住宅的情况得不到及时纠正，越积越多。多了就有烂的，烂的就会惹事，惹事必招注意，问题膨胀得越来越严重！这种放水养鱼，鱼大了再捕鱼的政府做法，就是培育矛盾再解决矛盾的过程！实际上是坑害了包括投资人和SBCH草根居民在内的全镇百姓！怂恿了石溪大学在不足校舍的情况下扩招，让石溪大学也在突然掉头里骑虎难下，进退维谷。敢问谁是罪魁祸首？天堂镇政府是也！

（下接七）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（五）

        （上接四）这些失修腌臜，绿化失护的独立一家庭住宅在社区里非常抢眼，虽然是少数房东的行为，却产生着非常不好的负面影响，也确实严重着影响社区的整体房屋价值和生活质量。当然，有人会夸大事实，也有人会化小情况，这本身就是个形容范畴的事儿，主要要看谁在说？说话人的力量有多大？选票有多少？十几年来，邻居投诉房客扰民的事件时有发生，投诉非法使用住宅的案子也逐年增多，房客房东内部互告的案例也屡见不鲜。

布鲁斯 桑德，SBCH发起人之一。
摄影： Jennifer Sloat.

        从2012年9月修法到2013年3月的半年里，一些守法使用住宅的房东觉得新法与自己无关；一些不法使用住宅的房东存有侥幸心理，认为“租房子的人多了去了，这么多年都没查，现在说查，谁信？”“我们现在是与学校的招生绑在一起的，不让我们出租，学生住哪儿？”“这么多人都在这做这出租生意，查得过来吗？大多房东都有选票，查我们就不怕丢选票？”还有一些不法使用住宅的房东有“查到我了再说”的心理；但更多的是大多数房东压根儿就不知道住房法规修改了这档子事儿！所以，主动退出市场的不法使用住宅者寥寥无几，响应立法意图的社会效果很差。

        政府不修法，“清场”没依据；修法，又得不到推进，议员和草根是不会罢手的。焦点，很快聚焦在政府工作上。仅靠政府推进，阻力很大，略显力不从心。所以，利用民心，就摆在了日程！

        量变终于向质变完成了跨越。如果说，投资出租房所占比例很少，谁也不会拿它当回事儿！如果说节假日房客派对扰邻事件偶发一次，既就是招警制止，也不会发生大规模邻居们结队抗议、要求驱离的事件！但频繁发生，四处扰民，大部分情况下邻居联系不上房东，邻居对投资人的怒怨就会滋生和酦酵。久之，怒者众！       

         加之，房价在金融危机袭来时平均跌了1/4。许多屋主一夜醒来四邻已经不见熟悉的面孔了，下班回来比考驾照还难的路段就在家门口，社区里破产拍卖住宅的情况持续发生，自己住宅的价值低得难以接受，这一浪一浪地冲击着社区居民的心理底线，他们开始置疑自己的美国梦了，之前精心挑选的优质社区已经病得太严重了。

        一些人开始考虑改变它，也需要管道来宣泄怨愤。他们不可能把联邦政府或者抽象的宏观经济作为直接宣泄对象，拿学校和房客们出气也不会有多大意义。那么，地产投资者就成了他们的眼中刺。他们意识到房东收取的房租里伴随着他们利益的损害！投资者的利润回报是和他们生活质量下降、房屋贬值同生共存的孪兄弟！投资者利润方向与他们的利益方向在反向运动！他们聚焦投资房，他们坚信不法房东是社区质量下降的直接祸源！

        这是一个由默认走向对立的意识质变，成了一个振臂一呼响着云集的共同心理基础，也是现在把草根居民心理串在一起的那根线绳。一些人开始鼓噪，游说于居民之间，他们象是给邻居体内注入鸡血一般，使他们个个亢奋起来，再迅速向下一个近邻奔去 … … 这种高速蔓延像是涌动激荡的脉搏积蓄着巨大的势能，也预示着之后行动的猛烈，他们就像是一堆静放在那里的干柴，有点火星就会瞬间燃烧，继而烧遍四野，也希望烧掉那个他们自己心理的魔头。就这样，酝酿着井喷式的爆发，对投资者的真正环境危机终于在2013年的春天展现了。

        这在少数人眼里应该是可预期的，而在大多数人眼里接受它却需要时日。

        有了立法，不等于不法使用住宅的投资人就会主动退出，就会自然步入法制，恢复立法者希望的秩序。

（下接六）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（四）

        （上接三）经过一个积累过程，石溪大学四周社区原先的人口结构被打破，拥有住宅和非拥有住宅的人口比例因此改变，也使得石溪几个区域的原先优劣排序被打乱，弄不清哪儿稍好哪儿稍差了。导致新的买家希望经纪人提供社区房屋“投资率”信息，而经纪人的估摸又“凭着感觉走”。这在以前就不是个足以顾虑的问题。



图为石溪大学南面H Section 社区（所有街道的首字母是H，
谷歌地图）由于方便学生步行到校园，吸引了不少
无车房客租住在这里，也是SBCH认为的“重灾区”之一

        另一个让居民们难以隐忍的事情是地产税的悄然提升。业内人士知晓，政府对民居和商用民居的课税标准不同，后者略高于前者。一个住宅往往几年内从民居转向商业民居，再转回来，地产税却不因属性的转变而降低。对一直没有改变属性民居的地产税是极大的强力提升依据，这让许多居民有“躺着也中枪”的感觉。还有一个让投资人在主要住宅和投资出租房中对STAR有选择的好处，也让邻居心有不公。

        部分房东一般性违规或者不守民约或者操作失当的行为有：招租人数超过许可人数；许可证过期，逾期出租；住宅有安全隐患（如火警设备、逃生通道）；把独立一家庭内部结构改成“鸽子笼”，加建厨房、厕所；同住一卧人数过多；出租地下室和车库；扩展户外停车位；不修或不更新家电，冬寒夏热；卫生条件差，留有健康隐患；怂恿房客乱泊车；“小证大用”（即有部分合法出租许可，但将整个住宅出租）瞒天过海；默认房客留宿访客；卧室逐个上锁；对房客居住义务不加约束或者约束无效，不定房客守则；没有租约或者租约条款缺失；房屋失修，放任残垣断壁和栅栏破旧；杂草丛生，草不浇水，草不施肥，虫害四溢，垃圾堆放，春秋不理落叶，数年不洗房墙；任树木疯长不修剪，不种花卉，信箱破烂，夜无门灯，不履行美化绿化净化的义务；逃税漏税。

        一位调查人员的工作笔录这样写道：“调查员们在得到房客允许入内后发现，这个住宅内有7个卧室，每个门都上了锁，其中3个卧室是从其它可居住面积改造过来的，这些都明显违反了镇政府的规定。有9人住在这里，明显是学生。调查人员还发现，大多数卧室里还有小容量的冰箱。还有证据证明，屋主是把房间逐个租给房客，而不是把整个住宅租给一个家庭。”

        由于上述问题存在，大部分投资人或多或少心理不踏实，他们尽量 “隐蔽”自己，躲政府，躲邻居，躲熟人，躲同一文化或同一母语的人群，躲媒体，躲对自己的“生意”一切可能有妨碍的人。对房客则尽量招租与自己同一文化，同一母语，同一宗教的人。

        如果把上述细节都做得很好，房东们必须付出更多的精力、时间和金钱，成本就大，就可能无钱可赚。投资本身的意义在于盈利，无利可图不是投资人的本意。更何况有些问题是管理，操作，文化，房客个性和邻居的挑剔程度所致，不单纯是钱的问题。所以，在回报率和“操作恶意”之间找一个平衡点是投资者的水平体现。无外乎SBCH代表向官员和媒体说，“一些做出租房生意的人是在偷偷‘破坏’社区（房屋价值和生活质量）的情况下捞钱！”还骂他们下流（scurrilous）！

        一些合法出租，又方方面面又做得好的房东受其影响，不能独善其身。 “这对我们循规蹈矩的房东来说，这种法规上的改变增加了我们的负担，我们被迫多花时间处理更多的文件，接受检查。我不相信新的法规就可以让那些原本违法操作的房东改邪归正！那些原先不守法的人依然还是不守法。” 住在Miller Place 的玛格丽特提波里（Marguerite Tiberia，有3个房子在出租）如是说。看来，投资出租房赚点钱真的不容易！

（下接五）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（三）

        （上接二）凡通过笔者经纪的房东，我都有出租房管理的几条建议，其中，内设房客守则，外履护房义务，向四邻宣称房客遵守村规民约，书面告诉四邻房东的联系方式，请四邻监督，按年反馈，是必须的内容。以往这样做效果都还不错。可现在时过境迁，今年3月份以后邻居的怒点降低了，书面将房东联系方式知会四邻的做法，可能反而成了自我暴露，弄巧成拙的苯招。灭火成了点火，善意有时也会害人。

图为石溪大学（谷歌地图）。占地超过5平方公里，
2012年，有超过24，500名学生被石溪大学主校区录取（维基百科）

        出租住宅行为本身实际地帮助了学校日益紧迫的校舍不足问题，支持了学校的强力扩招。但是，受益的石溪大学并没有因此在现今的“清场驱离”的政府行为中选站在投资者一边，怎能不让房东们迁怒于校方！

        在石溪大学周围做出租房生意“稳赚不赔”的信息成了“铁律”，演绎成了神话，吸引了大量的小本投资者。虽说投资回报率不高，但有相对稳定、现金过手机会多、避税可能大、风险小、操作简单和对房东英语要求不高的特点，使得一些有时间又有些钱，特别是愿意付出些劳务的人愿意做些尝试，一些“榜样”也持续刺激和诱惑着他们的胃口。

        2007年以来的金融危机并没有影响学校对师生的扩招，在投资许多行业风险提升的经济环境下，投资住宅，招租学生，成了一个相对不错的投资选项。

        从房客与房东的居住关系上分类，有完全出租型、部分出租型和房东房客合住型。从有无出租许可证上分类，有持证房东和无证房东（非法出租）。

        有一个房东拥有一个或者两个以上的出租房，也有同一个出租房在两个以上股东名下。有投资10年以上的房东，也有三、四年就收手的投资人。

        从管理上看，有合法谨慎操作、利少安全类的房东，也有对房客行为不加约束、对环境不太顾忌的房东。

        投资人的个人情况呈现多样化。有投资数年的，也有刚入市的；有已经收获预期回报的，也有负重按揭的；有学校的工作人员，也有校外的；有国内的也有国外的，甚至也有学生家长；有家庭经营的，也有公司经营的；有各种肤色人种，其中亚裔不少；在亚裔里华人为多。

        一个有意思的案例。大约今年十月份，皇后区一华人以出租为目的通过纳苏郡华人经纪在Stony Brook 从银行手里拍得一独立住宅法拍屋。正好碰上SBCH建议镇政府在Stony Brook 和Setauket在清理完不法使用住宅情况前暂停（moratorium）发放独立住宅租赁许可证的时候。这位投资人在改建、装修、申请许可一系列步骤里受尽了刁难和委屈，结果还是得不到出租许可。这种不问市场、盲目投资的做法，让人在同情的时候，也有些遗憾的感觉！

（下接四）（未经作者同意不得以盈利目的转发）