石溪不法出租正被逼出（四）

        （上接三）经过一个积累过程，石溪大学四周社区原先的人口结构被打破，拥有住宅和非拥有住宅的人口比例因此改变，也使得石溪几个区域的原先优劣排序被打乱，弄不清哪儿稍好哪儿稍差了。导致新的买家希望经纪人提供社区房屋“投资率”信息，而经纪人的估摸又“凭着感觉走”。这在以前就不是个足以顾虑的问题。



图为石溪大学南面H Section 社区（所有街道的首字母是H，
谷歌地图）由于方便学生步行到校园，吸引了不少
无车房客租住在这里，也是SBCH认为的“重灾区”之一

        另一个让居民们难以隐忍的事情是地产税的悄然提升。业内人士知晓，政府对民居和商用民居的课税标准不同，后者略高于前者。一个住宅往往几年内从民居转向商业民居，再转回来，地产税却不因属性的转变而降低。对一直没有改变属性民居的地产税是极大的强力提升依据，这让许多居民有“躺着也中枪”的感觉。还有一个让投资人在主要住宅和投资出租房中对STAR有选择的好处，也让邻居心有不公。

        部分房东一般性违规或者不守民约或者操作失当的行为有：招租人数超过许可人数；许可证过期，逾期出租；住宅有安全隐患（如火警设备、逃生通道）；把独立一家庭内部结构改成“鸽子笼”，加建厨房、厕所；同住一卧人数过多；出租地下室和车库；扩展户外停车位；不修或不更新家电，冬寒夏热；卫生条件差，留有健康隐患；怂恿房客乱泊车；“小证大用”（即有部分合法出租许可，但将整个住宅出租）瞒天过海；默认房客留宿访客；卧室逐个上锁；对房客居住义务不加约束或者约束无效，不定房客守则；没有租约或者租约条款缺失；房屋失修，放任残垣断壁和栅栏破旧；杂草丛生，草不浇水，草不施肥，虫害四溢，垃圾堆放，春秋不理落叶，数年不洗房墙；任树木疯长不修剪，不种花卉，信箱破烂，夜无门灯，不履行美化绿化净化的义务；逃税漏税。

        一位调查人员的工作笔录这样写道：“调查员们在得到房客允许入内后发现，这个住宅内有7个卧室，每个门都上了锁，其中3个卧室是从其它可居住面积改造过来的，这些都明显违反了镇政府的规定。有9人住在这里，明显是学生。调查人员还发现，大多数卧室里还有小容量的冰箱。还有证据证明，屋主是把房间逐个租给房客，而不是把整个住宅租给一个家庭。”

        由于上述问题存在，大部分投资人或多或少心理不踏实，他们尽量 “隐蔽”自己，躲政府，躲邻居，躲熟人，躲同一文化或同一母语的人群，躲媒体，躲对自己的“生意”一切可能有妨碍的人。对房客则尽量招租与自己同一文化，同一母语，同一宗教的人。

        如果把上述细节都做得很好，房东们必须付出更多的精力、时间和金钱，成本就大，就可能无钱可赚。投资本身的意义在于盈利，无利可图不是投资人的本意。更何况有些问题是管理，操作，文化，房客个性和邻居的挑剔程度所致，不单纯是钱的问题。所以，在回报率和“操作恶意”之间找一个平衡点是投资者的水平体现。无外乎SBCH代表向官员和媒体说，“一些做出租房生意的人是在偷偷‘破坏’社区（房屋价值和生活质量）的情况下捞钱！”还骂他们下流（scurrilous）！

        一些合法出租，又方方面面又做得好的房东受其影响，不能独善其身。 “这对我们循规蹈矩的房东来说，这种法规上的改变增加了我们的负担，我们被迫多花时间处理更多的文件，接受检查。我不相信新的法规就可以让那些原本违法操作的房东改邪归正！那些原先不守法的人依然还是不守法。” 住在Miller Place 的玛格丽特提波里（Marguerite Tiberia，有3个房子在出租）如是说。看来，投资出租房赚点钱真的不容易！

（下接五）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（三）

        （上接二）凡通过笔者经纪的房东，我都有出租房管理的几条建议，其中，内设房客守则，外履护房义务，向四邻宣称房客遵守村规民约，书面告诉四邻房东的联系方式，请四邻监督，按年反馈，是必须的内容。以往这样做效果都还不错。可现在时过境迁，今年3月份以后邻居的怒点降低了，书面将房东联系方式知会四邻的做法，可能反而成了自我暴露，弄巧成拙的苯招。灭火成了点火，善意有时也会害人。

图为石溪大学（谷歌地图）。占地超过5平方公里，
2012年，有超过24，500名学生被石溪大学主校区录取（维基百科）

        出租住宅行为本身实际地帮助了学校日益紧迫的校舍不足问题，支持了学校的强力扩招。但是，受益的石溪大学并没有因此在现今的“清场驱离”的政府行为中选站在投资者一边，怎能不让房东们迁怒于校方！

        在石溪大学周围做出租房生意“稳赚不赔”的信息成了“铁律”，演绎成了神话，吸引了大量的小本投资者。虽说投资回报率不高，但有相对稳定、现金过手机会多、避税可能大、风险小、操作简单和对房东英语要求不高的特点，使得一些有时间又有些钱，特别是愿意付出些劳务的人愿意做些尝试，一些“榜样”也持续刺激和诱惑着他们的胃口。

        2007年以来的金融危机并没有影响学校对师生的扩招，在投资许多行业风险提升的经济环境下，投资住宅，招租学生，成了一个相对不错的投资选项。

        从房客与房东的居住关系上分类，有完全出租型、部分出租型和房东房客合住型。从有无出租许可证上分类，有持证房东和无证房东（非法出租）。

        有一个房东拥有一个或者两个以上的出租房，也有同一个出租房在两个以上股东名下。有投资10年以上的房东，也有三、四年就收手的投资人。

        从管理上看，有合法谨慎操作、利少安全类的房东，也有对房客行为不加约束、对环境不太顾忌的房东。

        投资人的个人情况呈现多样化。有投资数年的，也有刚入市的；有已经收获预期回报的，也有负重按揭的；有学校的工作人员，也有校外的；有国内的也有国外的，甚至也有学生家长；有家庭经营的，也有公司经营的；有各种肤色人种，其中亚裔不少；在亚裔里华人为多。

        一个有意思的案例。大约今年十月份，皇后区一华人以出租为目的通过纳苏郡华人经纪在Stony Brook 从银行手里拍得一独立住宅法拍屋。正好碰上SBCH建议镇政府在Stony Brook 和Setauket在清理完不法使用住宅情况前暂停（moratorium）发放独立住宅租赁许可证的时候。这位投资人在改建、装修、申请许可一系列步骤里受尽了刁难和委屈，结果还是得不到出租许可。这种不问市场、盲目投资的做法，让人在同情的时候，也有些遗憾的感觉！

（下接四）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（二）

      （上接一）有些学生结伙租房，他们有的是在学校同一个爱好特长小队里，有的是课题小组，有的是同一种母语或者同一种文化或者同一种宗教，也有同专业同年级的，等等。多样的共同点，让他们增加了共同居住的舒适感和安全感，也暗含着一旦发生与房东的矛盾也有个相互照应利益共同的支持。但大部分校外租房的学生不是那么“怀有心计”，属于零散租房的房客。

摄影：Christine Sampson 截图于 Three Village Patch
图片反映住宅前院拓宽了的停车场

        一、二十年以来，学校不断扩招，高速度地制造着大量的潜在学生房客，校舍又没有增加，学校只保证一年级学生的食宿，而且费用还高于校外租房，诱（迫）使大量学生校外寻租。他们涌进附近社区的寻租行为应该也含有某些无奈选择的成分。过去的十几年里，校方主动联系附近屋主寻助可租房的情况一直没有停止过。

        除了学校租房信息网站提供一些校外租房信息外，校外网站也相应产生并实际起到推介信息的作用。校内张贴寻租广告也常年随处可见，当地小报杂志设有招租专栏，地产经纪人网站当然也不会除外，极大地方便了供需双方的信息传递。

        凡是在2012年9月份前通过笔者，作为地产经纪人，以出租为目的入市买家，我都会介绍当地市场环境和投资风险评估（包括法规禁止的内容、市场竞争中的直接和潜在的监督，同业人员的操作手法和谨慎要点，特别强调政府从没停止过对非法操作的打击），我一定要把选择和决定意见慎重地与潜在投资人作个讨论。对以非法出租为目的、坚持“法不治众”侥幸心理的投资人，我选择讲清道理后退出经纪。

        凡是2012年9月份以后通过笔者经纪，以出租为目的入市的买家，我都会把投资环境突然重大严峻变化的情况详细陈述给潜在投资人，对风险的强调更加严肃认真。一般投资人都不会怙恶不悛。

        为什么是2012年9月？这个月里发生了什么让我把它化作一个分水岭？那是因为镇政府在2012年9月11日修订了住宅法规。该法重申了独立住宅仅供一家庭居住，对一家庭做了概念漏洞上的补充，重申了一家庭的内涵。同时，设定了独立住宅在以下两种情况下可以出租：对非血亲非姻亲非拟制血亲居住在一起的人作了不超过（含）4人的限制（之前是8人）；如果是4人以上非血亲非姻亲非拟制血亲的房客合租必须满足“构成与传统家庭功能相当”的特征（Under the new code, a family is defined as "any number of persons related by blood, marriage, legal adoption or legal foster relationship, living and cooking together as a single, non-profit housekeeping unit." Or "four or more persons occupying a single dwelling unit and living together as a traditional family or the functional equivalent of a traditional family."---- Code Chapter 85-1 and Chapter 82-10）。

        这个“构成与传统家庭功能相当”的举证责任又设定给了房东（屋主），而不是由政府来举证。

        轮廓清新地划出了几个不同于以往的界限：对独立住宅租住给一家庭予以肯定；租住给非一家庭房客不超过4人；不能租住给4人以上非一家庭房客，除非房东可以证明这4人以上的房客住在一起实际地“构成与传统家庭功能相当”的特征（下文有特征判断和立法模糊的讨论）。

        这就等于把4人以上的学生房客合租独立住宅的情况划进了非法范畴！把那种买房前就计划着租给7、8个学生的投资者的动机就划到“以非法出租为目的”了。再这么干，就会引火烧身！

        之前合法招租8人以下的独立住宅一夜之间成为非法，这让他们在调整资产的同时一定会伴随损失。而镇政府没有过渡和损失分担的“刀切”式规定，反映了立法的粗糙，也注定会招致房东们的反弹，一开始就注定是一场艰难的利益争夺的“斗争”！

（下接三）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

石溪不法出租正被逼出（一）

        自2013年3月18日《时代烽火》（TIMES BEACON RECORD）对“石溪受害屋主” 组织 （The Stony Brook Concerned Homeowners，由部分Stony Brook和Setauket居民发起组织，以下简称SBCH）倡导驱离搭伙式招租石溪大学学生的住宅投资报导以来，迄今近10个月，从政府修改法规、草根扎堆儿抗议，到强压猛赶、罚款起诉、电子监视；从拔除钉子户、免费网络出租查询、快捷软件举报，到逼退部分投资者，取得了镇政府预期的效果。

图为天堂镇镇长爱德 罗曼尼

        据天堂镇（Brookhaven Town）镇长爱德 罗曼尼（ Ed Romaine，左图，截图于镇政府网站）说，截至10月24日，已经调查了160多个不法使用的住宅，对其中的87个采取了强制措施，把60多个住宅的屋主告上了法庭，有一人被判监入狱，有37个住宅恢复了正常。

        笔者发现，攻防一边倒，虽也有戏剧性的个案发生和曲折的桥段，但还是强有力地朝着SBCH主导的方向发展。

        本文试图综合镇政府、镇议会、郡法院、石溪大学、不法和合法投资人、校外租房学生和SBCH等参与者和媒体的一些互动情况，把公开报道的信息加以整理归纳，解读细节，方便中文读者了解过程。同时，评估当地住宅投资市场，给正在投资、重组资产和将要在石溪地区作投资的华人一些资产和市场元素的分析，达到服务当地华人团体和居民了解居住环境悄然变化的目的。同时，也请读者指正笔者或有遗漏的不足。

        笔者不将亲历法庭获得的庭审情况，SBCH参与人、个别投资人的做法和说法，以及小道消息和传言写进本文，只把公开报道过的主要信息整理进来，以求反映笔者不持立场、信息客观、写作公正的态度。在文后给出相关网站报导予以佐证，供读者参照。

        原委：几十年来，大量石溪大学在校生校外租房，使得大学周边住宅区逐渐累积了一批出租住宅的投资者。他们购买独立住宅，一些屋主还将其改为“鸽子笼，大车店”，拓宽门前停车场，一般招租 5 到8个学生（个别有超过 20个学生的），房客搭伙合用厨厕。随着近几年学校的扩招，校外租房的学生剧增（有信息说，上万学生校外租房，占该校学生总数的50%以上，笔者未能从石溪大学核实），学校周遭出租房的密度也相应跟着翻倍。使得学校周围住宅区实际成为名副其实的住宅和商用住宅混合区了，个别街道后者比例超过1/3（如 Stony Brook Rd），一些社区（比如Stony Brook和Setauket）几乎没有没有商用住宅的街道。距学校越近，出租房密度就大，呈向周围15英里范围四散状。房客有车族可以在20分钟车程内租到相对宽敞和便宜得多的房间。

（下接二）（未经作者同意不得以盈利目的转发）

长岛房市11月同比升3.6%

住宅供需略有利于买方

    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 12月 13日统计数据显示，长岛  2013 年11月房市交易中间价为 $371,000，同比上升了3.6%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比$370,000略有上升。其中纳苏郡为 $418,000，同比上升了5.8%，环比$420,000下降0.5%，已经持续3个月环比下降（详见附图 2）。苏福克郡  $318,500，同比上升了 1.8%，环比下降了3.5%（详见附图3）。皇后区  $385,000， 同比上升了1.3%，环比上升了5.5%（详见附图4）。

         库存保持稳定。住宅库存量为21,397个，同比降幅为 13.8%，环比降幅4.8%。从库存数额与销售数额的比例近似为8.5：1看，供需关系仍向买方市场倾斜。

图 1

       

图 2

        三村（Three Village） 学区11月房市交易中间价为 $409,500，同比上升了7.2%，环比上升了不到1%（详见附图 5）。思米斯镇（Smithtown）学区11月房市交易中间价为 $410,000，同比上升了2.5%，环比上升了1.2%（详见附图 6）。西那山（Mount Sinai）学区11月房市交易中间价为 $380,500，同比大幅下降了10.4%，环比也下降了3.2%（详见附图 7）。

 

图 3

图 4





图 5

图 6

图 7