长岛房市11月同比升3.6%

住宅供需略有利于买方

    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 12月 13日统计数据显示，长岛  2013 年11月房市交易中间价为 $371,000，同比上升了3.6%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比$370,000略有上升。其中纳苏郡为 $418,000，同比上升了5.8%，环比$420,000下降0.5%，已经持续3个月环比下降（详见附图 2）。苏福克郡  $318,500，同比上升了 1.8%，环比下降了3.5%（详见附图3）。皇后区  $385,000， 同比上升了1.3%，环比上升了5.5%（详见附图4）。

         库存保持稳定。住宅库存量为21,397个，同比降幅为 13.8%，环比降幅4.8%。从库存数额与销售数额的比例近似为8.5：1看，供需关系仍向买方市场倾斜。

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        三村（Three Village） 学区11月房市交易中间价为 $409,500，同比上升了7.2%，环比上升了不到1%（详见附图 5）。思米斯镇（Smithtown）学区11月房市交易中间价为 $410,000，同比上升了2.5%，环比上升了1.2%（详见附图 6）。西那山（Mount Sinai）学区11月房市交易中间价为 $380,500，同比大幅下降了10.4%，环比也下降了3.2%（详见附图 7）。

 

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长岛10月房市同比升 5.2%

苏福克郡北部房市西面好于东面 

     据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 11月 15日统计数据显示，长岛  2013 年10月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 5.2%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $420,000，同比上升了6.6%（详见附图 2），苏福克郡  $331,145，同比上升了 5.1%，（详见附图3），皇后区  $368,750， 同比 $368,000 略有上升（详见附图4）。

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     库存保持稳定。住宅库存量为22,484个，同比降幅为 14.0%，环比变化不大。从库

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存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者注意到，MLSLI 11月15日发布的10月份统计数字是8天（11月7日）前就已经成稿的报告，这一延后发布的做法给业内人士留有MLSLI修改报告的想象空间（MLSLI以前有过这样的不良纪录，一般发生在当年的秋冬市场淡季，把市场报告得更好一些）。笔者提请读者注意这一细节。

        另外Smithtown，Three Village和Mt Sinai 市场呈越西越好，越东越差的表现。

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        Smithtown 学区 10 月份交易中间价为$405,000，同比上升了0.6%，环比上升了1.2%。从过去 12 个月房市走向看，价格平稳（详见附图 5）。目前在市住宅  370个，10月售出47个，库存与售出比约为7.9：1，市场较好。

        Three Village 学区 10月份交易中间价为$405,000，同比上升了6%，环比略有下降。从过去的12个月相比上升了6%。（详见附图 6）。目前在市住宅  274个，10月售出27个，库存与售出比约为10.1：1，呈现买方市场特点。

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        Mt. Sinai学区 10 月份交易中间价为$392,500，同比下降了5.4%，环比上升了3.3%。从过去 12 个月房市走向看成下降走势，降幅为7.4%（详见附图 7）。目前在市住宅  103个，10月售出5个，库存与售出比约为20.6：1，呈现严重买方市场特点，与金融危机存续的2008 ~ 2010情况近似。

长岛房市 9 月降温

Smithtown, Three Village 学区房市稳定

   
    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 10月 8日统计数据显示，长岛  2013 年9月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 2.2%，环比下降了5.1%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $430,000，同比 $416,000上升了3.4%（详见附图 2），苏福克郡  $320,000，同比 $307,250上升了 4.1%，（详见附图3），皇后区  $370,000 同比 $375,000，下跌1.3%（详见附图4）。皇后区继续上演着同比大起大落的市场表现，即在年总升幅不明显的范围内，每月同比却跌宕起伏。

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         目前住宅库存量为 22,964 个，同比降幅为 16.6%，连续环比降幅都不大，说明库存稳定已经数月。从库存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者认为，从9月份长岛房市看是在降温，与  6，7，8月份热销季节比较算是季节性差别，在正常表现的范畴内。

        Smithtown 学区 9 月份交易中间价为$400,000，同比持平，环比也持平。从全年房市走向看，价格平稳，没有大起大落（详见附图 5）。

        Three Village 学区 9 月份同比升幅仍然较大（7.4%），但全年按月平均升幅不大，与 Smithtown 学区房市表现相似（详见附图 6）。



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长岛 8 月房市全面上升

供需关系呈现健康状态

 

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 9月 8日统计数据显示，长岛  2013 年8月房市交易中间价为 $392,500，同比上升了 6.4%，环比上升了2.8%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $445,000，同比 $435,000上升了2.3%（详见附图 2），苏福克郡  $347,750，同比 $320,000上升了 8.7%，是一年来同比涨幅最大的月份（详见附图3），皇后区  $386,000 同比 $350,000，飙升了10.3%（详见附图4）。回看皇后区一年市场，总升幅不大，却呈犬齿震荡曲线。

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        目前住宅库存量为 23,046 个，同比 27,997 个继续大幅下降，降幅为 17.6%。但环比降幅不大，说明库存状态稳定。从库存数额与销售数额的比例近似为6.7：1看，供需关系趋于合理。

        时下抵押贷款30年固定利率仍然徘徊在 4.5% 左右，自 4 月份调整利率迄今已经 4 个月过去，买方也逐渐适应了抵押贷款利率的上调，入市份额相对多了一些，供需关系比例近似合理。

        笔者认为，从8月份动态的长岛房市切面看，目前市场表现是自金融危机以来最好的状态。



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石溪附近 7 月房市再现踏步

Three Village，Port Jefferson 和 Mt Sinai 学区房市差强人意

         Three Village School district（见图1），Port Jefferson School district（见图2）和 Mt Sinai School district（见图3，以下分别称做三村学区、 杰弗逊港学区和西那山学区，各学区统计数据均有MLSLI制作）今年7月份的房市表现差异很大。

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         首先，时下房市表现回到踏步状态。除三村学区房市同比上升3.9%外，另外两个学区同比分别下降7.9%和12.2%。三村学区房市12个月逐月环比蜗牛式爬升，交易中间价由$385,000略升至$400,000，月升幅不到一千美元。另外两个学区12个月逐月环比却在大幅下降。如果说杰弗逊港学区12个月同比降幅由17.9%缩短到7.9%，交易中间价也由$462,500降至$426,000， 是个坏消息的话，那么西那山学区由12个月前的同比增长10.3%，直落到上个月同比降幅12.2%，交易中间价也由$444,000下滑到$390,000，月降幅达4, 500美元，就是个更坏的消息。综合三个学区房市表现，整体市场偏差。




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        其次，联邦杠杆运用对房市破坏力极大。30年固定抵押贷款利率由5月份的3.7%上升到8月份的4.4%（见图4，截图于bankrate.com）。新屋贷款利率也相应提升，建筑商不得不止步于此，导致新屋开工率在石溪一带近乎零增长。这种高利率调控是破坏当地房市的第一杀手。 

         第三，当地就业情况恢复缓慢，新的蓝领失业人口陷入按揭危机，法拍屋、流拍屋和 short sale 虽数量剧减，但仍然四处呈现，客观上拉低了低价房区地产的价值。






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         总之，石溪附近今年前两个季度的房市表现好于第三季度的第一个月。由于夏季地产销售旺季一般会持续到9月初，今年第三季度受到严重影响，前景暗淡，使得刚刚起步的房市又回到了进一步退两步的状态。



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