长岛房市 9 月降温

Smithtown, Three Village 学区房市稳定

   
    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 10月 8日统计数据显示，长岛  2013 年9月房市交易中间价为 $370,000，同比上升了 2.2%，环比下降了5.1%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡为 $430,000，同比 $416,000上升了3.4%（详见附图 2），苏福克郡  $320,000，同比 $307,250上升了 4.1%，（详见附图3），皇后区  $370,000 同比 $375,000，下跌1.3%（详见附图4）。皇后区继续上演着同比大起大落的市场表现，即在年总升幅不明显的范围内，每月同比却跌宕起伏。

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         目前住宅库存量为 22,964 个，同比降幅为 16.6%，连续环比降幅都不大，说明库存稳定已经数月。从库存数额与销售数额的比例近似为8.3：1看，供需关系向买方市场倾斜。

        笔者认为，从9月份长岛房市看是在降温，与  6，7，8月份热销季节比较算是季节性差别，在正常表现的范畴内。

        Smithtown 学区 9 月份交易中间价为$400,000，同比持平，环比也持平。从全年房市走向看，价格平稳，没有大起大落（详见附图 5）。

        Three Village 学区 9 月份同比升幅仍然较大（7.4%），但全年按月平均升幅不大，与 Smithtown 学区房市表现相似（详见附图 6）。



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长岛 8 月房市全面上升

供需关系呈现健康状态

 

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 9月 8日统计数据显示，长岛  2013 年8月房市交易中间价为 $392,500，同比上升了 6.4%，环比上升了2.8%（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $445,000，同比 $435,000上升了2.3%（详见附图 2），苏福克郡  $347,750，同比 $320,000上升了 8.7%，是一年来同比涨幅最大的月份（详见附图3），皇后区  $386,000 同比 $350,000，飙升了10.3%（详见附图4）。回看皇后区一年市场，总升幅不大，却呈犬齿震荡曲线。

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        目前住宅库存量为 23,046 个，同比 27,997 个继续大幅下降，降幅为 17.6%。但环比降幅不大，说明库存状态稳定。从库存数额与销售数额的比例近似为6.7：1看，供需关系趋于合理。

        时下抵押贷款30年固定利率仍然徘徊在 4.5% 左右，自 4 月份调整利率迄今已经 4 个月过去，买方也逐渐适应了抵押贷款利率的上调，入市份额相对多了一些，供需关系比例近似合理。

        笔者认为，从8月份动态的长岛房市切面看，目前市场表现是自金融危机以来最好的状态。



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石溪附近 7 月房市再现踏步

Three Village，Port Jefferson 和 Mt Sinai 学区房市差强人意

         Three Village School district（见图1），Port Jefferson School district（见图2）和 Mt Sinai School district（见图3，以下分别称做三村学区、 杰弗逊港学区和西那山学区，各学区统计数据均有MLSLI制作）今年7月份的房市表现差异很大。

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         首先，时下房市表现回到踏步状态。除三村学区房市同比上升3.9%外，另外两个学区同比分别下降7.9%和12.2%。三村学区房市12个月逐月环比蜗牛式爬升，交易中间价由$385,000略升至$400,000，月升幅不到一千美元。另外两个学区12个月逐月环比却在大幅下降。如果说杰弗逊港学区12个月同比降幅由17.9%缩短到7.9%，交易中间价也由$462,500降至$426,000， 是个坏消息的话，那么西那山学区由12个月前的同比增长10.3%，直落到上个月同比降幅12.2%，交易中间价也由$444,000下滑到$390,000，月降幅达4, 500美元，就是个更坏的消息。综合三个学区房市表现，整体市场偏差。




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        其次，联邦杠杆运用对房市破坏力极大。30年固定抵押贷款利率由5月份的3.7%上升到8月份的4.4%（见图4，截图于bankrate.com）。新屋贷款利率也相应提升，建筑商不得不止步于此，导致新屋开工率在石溪一带近乎零增长。这种高利率调控是破坏当地房市的第一杀手。 

         第三，当地就业情况恢复缓慢，新的蓝领失业人口陷入按揭危机，法拍屋、流拍屋和 short sale 虽数量剧减，但仍然四处呈现，客观上拉低了低价房区地产的价值。






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         总之，石溪附近今年前两个季度的房市表现好于第三季度的第一个月。由于夏季地产销售旺季一般会持续到9月初，今年第三季度受到严重影响，前景暗淡，使得刚刚起步的房市又回到了进一步退两步的状态。



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长岛 6 月房价同比升 7%

    据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 7月 8日统计数据显示，长岛 2013 年6 月房市交易中间价为 $380,000，同比猛升了 7%，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $425,000，同比 $400,000上升了6.3%（详见附图 2），苏福克郡  $340,000 同比上升了 5.8%（详见附图3），皇后区  $380,000 同比飙升了10.1%（详见附图4）。

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        目前住宅库存量为 23,467 个，同比 29,493 个继续大幅下降，降幅为 20.4%。但环比持平，说明库存保持稳定。

    时下抵押贷款30年固定利率徘徊在 4.5% 左右，相比3月份的 3.25%升幅较大，这种随市调整的杠杆，一定程度上确实抑制了买方势头，但也伤害了市场的平衡。



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三村学区5月房市同比升0.3%

长岛房市同比持平

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       据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 6 月 6 日统计数据显示，长岛 2013 年5 月房市交易中间价 $350,000，同比、环比均持平，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $390,000，同比持平（详见附图 2），苏福克郡 $315,000 同比 $302,500 上升 4.1%（详见附图3），皇后区 $361,000 同比 $350,000 升幅为 3.1%（详见附图4）。

        目前住宅库存量为 23,409 个，同比30,072 个，大幅下降了 22.1%。但环比 22,940 个，还是上升了2.1%。说明5 月份新上市住宅的数量相对集中，卖方活跃程度增强。这种表现符合当地市场春季规律，市场继续在稳步回升和健康中发展。虽然交易量与库存还不是良好比例，但连续数月保持好转的势头，让金融危机以来地产缩水的屋主们得到了一些实惠。

        另外，位于石溪分校周遭三村学区 5 月房市也有令人高兴的表现。交易中间价为 $395,000，同比 $394,000 微升了0.3%（详见图5），这是当地自金融危机 8 年以来按月计第一次同比上升。读者可以从统计表里看出，该学区在过去的 12 个月里同比降幅都在 2.5% ~ 9.6% 之间，房市交易中间价始终不能跨越 $400,000 关口。 2 月以来呈现连续缓慢上升的表现，5月份终于有了同比上升的飞跃，与全郡稳步上升的市场格调合拍了。