三村学区5月房市同比升0.3%

长岛房市同比持平

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       据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 6 月 6 日统计数据显示，长岛 2013 年5 月房市交易中间价 $350,000，同比、环比均持平，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $390,000，同比持平（详见附图 2），苏福克郡 $315,000 同比 $302,500 上升 4.1%（详见附图3），皇后区 $361,000 同比 $350,000 升幅为 3.1%（详见附图4）。

        目前住宅库存量为 23,409 个，同比30,072 个，大幅下降了 22.1%。但环比 22,940 个，还是上升了2.1%。说明5 月份新上市住宅的数量相对集中，卖方活跃程度增强。这种表现符合当地市场春季规律，市场继续在稳步回升和健康中发展。虽然交易量与库存还不是良好比例，但连续数月保持好转的势头，让金融危机以来地产缩水的屋主们得到了一些实惠。

        另外，位于石溪分校周遭三村学区 5 月房市也有令人高兴的表现。交易中间价为 $395,000，同比 $394,000 微升了0.3%（详见图5），这是当地自金融危机 8 年以来按月计第一次同比上升。读者可以从统计表里看出，该学区在过去的 12 个月里同比降幅都在 2.5% ~ 9.6% 之间，房市交易中间价始终不能跨越 $400,000 关口。 2 月以来呈现连续缓慢上升的表现，5月份终于有了同比上升的飞跃，与全郡稳步上升的市场格调合拍了。

3 村学区房市连续两月缓升

长岛房市 4 月同比升 1.8%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 5 月 7 日统计数据显示，长岛 2013 年 4 月房市交易中间价 $351,250，同比和环比均上升了1.8%，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作）。其中纳苏郡达到 $390,000，较去年同期的 $391,000 稍微下降了0.3%（详见附图 2），苏福克郡 $300,000 同比 $285,000 上升 5.3%（详见附图3），皇后区 $376,000 同比 $350,000 升幅为 7.4%（详见附图4）。

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        目前住宅库存量为 22,940 个，同比 29, 909 个，大幅下降了 23.3%。还比 21,980 个，上升了 4.4%。说明市场在稳步回升和健康发展，虽然还不能达到市场良好的状态，却正在步入良好的路上。

        位于石溪分校周遭三村学区 4 月房市交易中间价为 $390,000，同比 $400,000 降幅为2.5%（详见图5），这是过去 12 个月里同比降幅最小的月份。细心的读者可以从统计表里读出，该学区过去 12 个月同比降幅在 4.5% ~ 9.3% 之间，房市交易中间价在 $390,000 左右徘徊；4月与 2 月（$381,866）和 3 月（$382,000）的市场相比，呈现连续缓慢上升的态势，同比虽然降幅缩小，但仍然不及去年的水平，在全郡稳步上升的市场环境里显得很不协调和富有个性。



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长岛房市 3 月同比升 4.5%

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2013  年 4 月 8 日统计数据显示，长岛 2013 年 3 月房市交易中间价 $345,000，同比上升了 4.5%，（详见附图  1，点击附图，可开另窗，下同。文中所有统计数据均由 MLSLI 制作），环比 $340,000则上升了 1.5%。其中纳苏郡达到 $379,000，较去年同期的 $365,000上升了3.8%（详见附图 2），苏福克郡 $305,000同比 $292,500上升 4.3%（详见附图3），皇后区 $356,080，同比 $340,000 升幅为 4.7%（详见附图4）。

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        目前住宅库存量为 21,980 个，同比 29, 747 个，大幅下降了 26.1%。还比 21,564 个，上升了 2%。

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三村学区房价为何持续下降？

    当纽约州包括长岛在内的区域过去一年房市均在上扬的情况下，为什么位于石溪分校周遭的三村学区房价却逆势而下？

    据长岛地产经纪协会（MLSLI）4 月 8 日统计信息，三村学区今年 3 月住宅销售中间价为$381,866，同比 $400,000 下降了 4.5%，环比 $381,732 基本持平（见图），与前年同期相比降幅达 10%。

该统计数字由 MLSLI 提供

原因大致有三：

        高地税。2011 年 6 月 24 日纽约州新的地产税法律对政府可能的任意课税行为进行了限制（见 The Property Tax Cap），即年课增率不得超过 2% 或者物价上涨指数（哪个低用那个）。

    有意思的是，在新税法颁发前的两年里，该地方地产税被猛然加课，平均超过了

Port Jefferson 和 Mount Sinai 这些相对地税偏高的相邻学区，有抢在新法颁发前筑高地税台阶的意图。比如 9 Old Post Rd E. Setauket NY 11733 是 1967 年建的殖民式，目前在市问价 $548,000，地产税高达$16,916.36；再如 15 Tobi Ln Setauket NY 11733 是 1970 年建的殖民式，目前在市问价 $499,000，地产税也高达$16,196.75。与它们相邻村子的同类住宅地产税都不超过 $13,500。 

        低质量。老房多，新房开工率低。由于 25A 公路以南可供开发新房的土地极少，旧房推倒重建的比例不多，房龄普遍建于上世纪六、七十年代，虽然大部分房屋门窗、暖炉、家电不同程度得以更新，但框架和屋顶老化严重。大多数老房没有地下室，动力区与休息区靠的太近，影响生活品质。 

        邻里环境恶化。由于石溪分校连年扩招，校内宿舍不能满足需要，很多学生校外租房，校园周遭成了投资者的乐园，许多房子被改造成 “大车店”、“鸽子笼”，往往一个 2，200 平方英尺的独立一家庭住宅，住着八、九个大学年龄的学生。车辆增加，噪音四起，安全担忧，环境脏乱等问题伴随而生，实际地影响到社区地产价值。今年 3 月中旬以来已有 50 个房屋被列入调查，一些屋主因各种各样的违反住宅方面的规定被要求说明情况（天堂镇为修改法规，加大纠正力度，定于 4 月23 日召开公众听证会）。 

    这些情况交相构成许多买家望而却步的原因，导致三村学区买卖供需关系在整个苏福克郡都在好转的情况下仍然倾向买方。

石溪住宅出租投资面临挑战（三）

石溪大学或减少招生

  客观地说，投资者们确实给石溪大学帮了大忙。除了学校可以办到，恐怕外界无从得到确切的答案，那就是究竟有多少在校生住在校外？有人说数以千计。我们就暂时拿这个估计的数字说事，因为数字不重要，重要的是反映的内容。假如一夜之间，让石溪大学在校内增加数以千计的学生住宿，一定是强校所难！投资者们主观为己，客观助校，这是事实。正是由于这些投资者们的努力，学生校外不难寻租，才让石溪大学在不增加校舍的情况下放胆扩招！在这里，我们也得向那些为了石溪的教育科研事业发展做出贡献的地产投资者们表示来自学校的由衷感谢！

Bruce Sander, right, speaks to residents gathered for a protest in
Stony Brook on March 17. Photo by Erika Karp

  那么，既然石溪大学是地产不当出租的受益方，那为什么还选站在政府和“受害居民”这一边？而不是选站在不当使用地产的投资方？道理很简单：那就是必须选择法律所代表的社会正义而不是私利。

  如果减去“鸽子笼”“大车店”已容纳的大量学生，仅剩下有完备许可手续的 Apartments 和与屋主共用厨厕的少量学生，那么石溪大学立马就得缩减生源。所以客观上讲，石溪大学需要一个缓冲阶段。在这个阶段里，申请经费，立项校舍，上马工程，走自己校内独立解决校舍问题的路子，以期长远摆脱依赖附近居民解决部分学生住宿的问题。这种想法过去难实现，今天更难实现！那就是没钱。

  这也给大额投资者带来商机，他们可以投资校舍。这里引出的新问题是：公立大学能不能接受民间投资校舍？如果能接受，为什么等到今天？如果不能，出路何在？

  所以，石溪大学至少不希望短期内消化返校求住的学生太多，客观上希望维持现状。但他们无法左右大局，被动接受客观事物的发生。如果实在没有退路和备案，那么缩减招生就成为必然。

  既然纠正的帷幕已经拉开，就像号角在吹响，她会极大地刺激“近邻们”的举告，政府受案数量会剧增。就像石溪周遭住宅不当使用是个历史的过程一样，纠正这种乱象也非朝夕之间。会首先在 Stony Brook 和 Setauket 这两个村子展开，逐渐再向四周蔓延。

政府一旦赢得几个案件，其震慑力会让观望者加速退出。同时，政府通过规模不小的查没，发得一点财政上的小财。

  这里要给那些不当使用地产的华人投资者们一点儿建议：一定要恢复到改建前的状态，或者补办CO（即《建筑合格证》）再出手。一定要在被举告之前就决心退出，步入实际的操作程序。一定要把房东房客的法律关系处理好，不留后遗症。一定要把所得税（或者亏损）手续处理好。

  投资本身就有风险，风险发生时要正确应对，纠正错误有时就得付出些代价。停止不当使用，恢复原状，退出投资，重新洗牌是对社会和自己都负责任的态度，是积极的选项，是有眼光的举措，当作日后得以翻身的经验积累。任何侥幸心理和拖延时间的盘算都会以交付更加惨重的学费而告终，那是一条没有出路的死胡同。（完）