长岛 6 月房市同比反弹 1.4%

3 村学区连跌两月

图 1

        苏福克郡 Three Village 学区房屋销售中间价 6 月份环比再降 $4,000，在整个长岛市场反弹的号角中开倒车，但该区的交易量却持续上升。笔者认为，这种情况不会延续多久，将很快与苏福克郡整体市场表现一致起来。其根本原因是买方市场惯性心理和舆论后滞造成的。

        Three Village  学区今年 6 月份的房屋销售中间价为 $390,000（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $424,000下降了 8%。该学区今年前上半年前  4 个月的房屋销售中间价一直少见地恒定在 $400,000 的价位上，而 5 月份跌过了40万关口，6月续跌。

图 2

        另外，据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 7 月 7 日统计数据显示，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡（SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 6 月房屋销售中间价为 $360,000 环比 $35,000 上升 2.8%，同比上升 1.4%。这是 7 年来同比第一次出现上升的表现。

图 3

      其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $402,500，同比稍微下降（详见附图 2），然而却值得注意，因为这个数字表示纳苏郡自去年 9 月以来销售中间价首次回升到 $400,000；皇后区销售中间价为 $345,000，同比上升不到 1%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $325,000，同比飙升了 4.8%（详见附图 4）。2  郡 1 区房屋 6 月住宅库存同比下降了13.7%，销售量情况详见附图 5。

图 4 

       另据《华尔街日报》乐观地说，美国房市崩跌已经结束。今年 5 月正在施工的住宅同比激增26%，5 月售出的成屋，比一年前多出近 10%。待售新屋数量也回复到 2005 年的标准。在房市泡沫破灭将近 7 年之后，房市总算开始止跌回升。

　　《华尔街日报》还说，今后房市不太可能再拖累美国经济，却将反映整体经济的强弱：就业机会愈多、美国民众对保住工作愈有信心，他们愈愿意买房子。

　　许多购屋者是打算用以出租，日后再脱手的投资者。这是房价上涨的重要迹象。许多专家早就宣称房市已经触底，现在大部分房价指数也证明这种说法，显示一些房价开始提高。虽然贷款商拥有大批法拍屋，库存已缩减到接近正常的 6 个月供应量，空屋比率也降到 2006 年以来的最低点。

图 5

　　富国证券 (Wells Fargo Securities) 经济学家说，虽然整体经济成长减缓，房市复苏的动力似乎正逐渐加强。

　　《华尔街日报》强调，虽然联储会为了振兴房市，大肆压低抵押贷款利率，可是房市距恢复健全还很遥远。住宅开工量虽然增加，比房市泡沫破裂之前的 2002 年仍锐减 60%。美国的房屋净值也只有 2 兆元，比 2002 年减少 25%，更比颠峰时期减少一半。拥有房贷者有1/4 以上背负的贷款额仍超过房价，虽然房价回升使这个比率逐渐减少。

　　无论如何，房市回升仍然是个重要的里程碑，在就业市场低迷不振之时更是受欢迎。房市已有很长一段时间成为拖累经济的一大包袱，现在终于可以开始协助推动经济，虽然力道还很微弱。

　　摩根大通银行经济学家上周说，制造业曾带头推动成长，建筑业则落在后头，现在反过来，制造业成长减缓，建筑业则恢复生气。

长岛 5 月房市同比稳定

石溪大学周遭房价下跌

      

图 1，Three Village 学区房价跌过 40 万大关。

       位于 Brookhaven 市镇北部的 Three Village 学区房价两年来一直在40万和43万之间，正当整个长岛房价趋于稳定的时候，却走向跌势，这是当地连续低房价和高交易量的现象造成的。笔者抽样 Stony Brook， Setauket 和 E. Setauket 三个村子的已售房调查，去年 1-5 月份共交割 81 房，而今年 同期达到 94 房，升幅逾 16%。而且，中低价房屋占了大比重。

图 2

        Three Village  学区今年5月份的房屋销售中间价为 $393,000（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $423,000下降了 7.1%。该学区今年前 4 个月的房屋销售中间价一直少见地恒定在 $400,000的价位上，而5 月份跌过了40万大关，呈现出了它的地域特点。

       

图 3

图 4

图 5

        另外，据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 6 月  11 日统计数据显示，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 5 月房屋销售中间价为$350,000环比$341,500略有上升，同比相同。这是自金融危机以来长岛房市下滑首次出现的稳定一年的表现。

        其市场表现依次纳苏郡销售中间价为$394,750，同比上升（详见附图 2）；皇后区销售中间价为$350,000，同比上升了2.9%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $304,750，同比 $312,700 也是上升（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 5 月销售量和库存情况详见附图 5。

长岛，华人买房爱选的地方（五）

高科技扎堆与种植业渔业交相辉映

        长久以来，纳苏郡和苏福克郡以高科技科研和工程相对集中而盛名天下。大约从1930年到1990年左右，长岛被认为是美国航空中心之一，如格鲁曼飞机（Grumman Aircraft），共和国航空（Republic Aviation），飞兆半导体（Fairchild），克提斯飞机和发动机公司（Curtiss Aeroplane and Motor Company）在长岛设有总部和工厂。

        除此以外，还有布鲁克海文国家核物理实验室（Brookhaven National Laboratory）和联邦能源科研基地。

图 1， 摩托罗拉公司（本文图片除图 3 外
均由维基百科拍摄）。

        最近几十年，电子、数字、计算机行业发展迅猛，有斯佩里（Sperry Rand）、CA（Computer Associates）、摩托罗拉（Motorola Enterprise Mobility 图 1）等著名公司，已经把长岛变成了计算机行业的中心。

图 2， 石溪大学医院。 

        纽约州立大学石溪分校（图 2）主导着广泛的医疗学科和技术的研究。

        冷泉港实验室（Cold Spring Harbor Laboratory），一个私营非盈利机构，研究重点在癌症，神经生物学，植物遗传学，基因和生物信息学方面。该实验室还担负着广泛的教育任务，1998年成立沃森生物科学学院，目前有超过400名科学家，历史上有8位诺贝尔奖获得者在这里工作过。

        冷泉港实验室获得国家癌症研究所（NCI）癌症中心项目的支持，并已自1987年以来，成为国家癌症研究所指定的 63 个癌症科研机构之一（见图3）。

图 3，冷泉港实验室。

图 4，苏福克郡行政大楼。

        长岛 Hauppauge 工业园是美东最大的工业园区。有1,300多家公司，超过55, 000人被雇用，由园区工业协会统一代理园内和涉外业务。

        长岛有1/5的居民搭乘交通工具到纽约市工作。

        岛东仍然以农产品生产和加工为主。在过去的 25 年里，北叉葡萄种植和酿酒业的发展已形成规模，正在以新兴产业的姿态步入市场，而且正逐步取代传统的马铃薯种植，而南瓜农场渐渐转为庭院经济。许多农场都允许都市民众下地采摘新鲜水果。

图 5，北叉道边有机蔬菜摊。

        渔业仍然是重要的产业，主要分布在亨廷顿（Huntington），北港（Northport），蒙陶克（Montauk），岛东和南岸。（未完待续）

长岛房市保持高交易量

苏福克郡 4 月房价略升

图 1 

        据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 5 月  8  日统计数据显示，4 月份的销售签约率达到 2,862个，环比 2,815个稳中有升，同比 2,514个上升了 13.8%。继续保持低房价和高交易量的市场表现。来自中国大陆的富豪张先生刚办理了投资移民手续，还在等待绿卡中，就选择在长岛的lake grove 购房。他太太说，现在是长岛房价最低的时候，如果等把绿卡拿到手再买房，别看只有半年时间，房价可能就会上去。我也曾与一些顾客交流，他们认为，现在长岛许多地方房价低于建造成本。也就是说，你现在用买房同等的价钱建造不出你所买的房子。

图 2

图 3

图 4

        另外，位于 Brookhaven 市镇的 Lake Grove（大部分区域是 Middle Country  第11学区和Sachem 第 5 学区，也有北面挨着347和97公路交叉口狭小地段为  Three Village 第 1 学区，中间家庭收入为 $94,970，是中产和劳工家庭混合区，现住人口12,246，人口密度每平方英里3,671.4人）今年4月份的房屋销售中间价为 $330,000（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $357,500下降了 7.7%。前年的房屋销售中间价为 $370,000，较去年的 $357,500 则下降了 3.5%。从附图中看出，两年间一共下降了 10.8%。这种情况在 Brookhaven 市镇 495 公路以北是普遍的。

        还有，今年元月和二月份，Lake Grove的房屋中间销售价一度降到了$310,000，三、四月份再爬升到$330,000，这个 $310,000 是不是当地这次房价循环的历史最低点？有待以后的验证。

图 5 ，本文统计表均由 MLSLI 制作。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年 4 月房屋销售中间价为 $341,500 同比下降了 1%。降幅缩小到 1% 的表现是近几年罕见的。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为$397,000，同比下降 2%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为$345,000，同比下降了1.4%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $285,000，同比 $289,000 略有上升（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 4 月销售量和库存情况详见附图 5。

长岛抄底购房者众

Centereach 房价同比降 5.1%  

图 1

图 2 

图 3

图 4 

图 5

         据长岛地产经纪合作协会 （MLSLI ）2012  年 4 月  20  日统计数据显示，3 月份的销售签约率达到 2,815个，环比 2,330个飙升了 20.8%，同比 2,559个也上升了 10%。呈现出低房价和高交易量的市场表现。外地抄房者众多，其中也不乏长岛本地居民，华人富豪移民购房所占比例并不多。除去部分自住房以外，绝大多数都用作投资房。客观上使得房屋租赁市场变得轻松和容易了许多。我观察，围绕石溪大学周围的投资房渐趋饱和，尽管扩招学生的势头不减，但一夜间猛增的可供单位接近了扩招量，学生宿舍租赁市场的供需关系已趋于平衡。我预测，以后发生的供需关系倒置会使得投资者重新审视今天的投资判断。同时，皇后区的房屋租赁市场仍然是供应不及需求，而纳苏郡的房屋租赁市场则面临供应大于需求的情况。

        另外，位于 Brookhaven 市镇的 Centereach （大部分区域是 Middle Country 学区，其中同属邮编 11720 的 S. Setauket 是 Three Village 学区）今年3月份的房屋销售中间价为 $275,100（见图 1，点击附图，可开另窗，下同），同比 $290,000下降了 5.1%。前年的房屋销售中间价为 $302,000，较去年的 $290,000 则下降了 4.0%。从附图中看出，两年间一共下降了 8.9%。像这样房价一跌再跌，跌过了建造成本的市场表现，让投资者充满了房产保值和升值的期待。许多投资者把眼光转向像这样少数中产阶层和众多低收入家庭混居、投资额度不大，相邻关系要求不高的社区。

       另外，纳苏郡（NASSAU COUNTY）、皇后区（QUEENS BOROUGH）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）等一区俩郡今年3月房屋销售中间价为$330,000同比下降了 3.5%。其市场表现依次纳苏郡销售中间价为 $365,000，同比下降 5.2%（详见附图 2）；皇后区销售中间价为 $340,000，同比 下降了 2.9%（详见附图 3）；苏福克郡销售中间价 $299,000，同比 $300,000 近似相等（详见附图 4）。2 郡 1 区房屋 3 月销售量和库存情况详见附图 5。