长岛 2 月房价升1.4%



图 1

         据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）3月21日的统计数据显示，皇后区（QUEENS BOROUGH）、纳苏郡（NASSAU COUNTY）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）今年 2 月房屋销售中间价为 $355,000，同比上升了1.4%。其中，纳苏郡为 $396,750，同比上升了3.1%（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同）；苏福克郡为 $300,000，同比 $325,000大幅下降了7.7%（详见附图 2）；皇后区为 $360,000，同比升幅为3.5%（详见附图 3）。



图 2

         从已签买卖合同尚未过户的独立住宅（不包括合作公寓和公寓楼房）的情况看，2 郡 1 区 2 月份的中间价为 $341,500同比 $350,000 下降了2.4%。

图 3

图 4

        2 郡 1 区的库存总数为 29,655 个，同比 29,175 个也有小幅上升。

        2011年初就任该协会主席的德罗西（Dorothy Aschkar）说，“尽管受到了冬季极端天气的影响，三种不同所有权形式的地产销售已签合同情况（见图 4）表明，2 月份比元月份的市场更加活跃，极有可能是受目前较低的抵押贷款利率可能调升的信息刺激，许多买家希望在变化前完成买卖。”

长岛房价元月同比降1.3%

    据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）2 月 17 日的统计数据显示，皇后区（QUEENS BOROUGH）、纳苏郡（NASSAU COUNTY）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）今年 1 月房屋销售中间价为 $364,000，同比下降了1.3%。其中，纳苏郡为 $420,000，同比上升了1.2%；苏福克郡为 $318,750，同比 $317,000 上升了 0.6%；皇后区为$375,000，同比升幅为 2.7%（详见附图和图后英文注释，点击附图，可开另窗）。

    一个显得有些“古怪”的市场现象和 MLSLI 的解释在文后随附的英文说明里出现：皇后、纳苏和苏福克一区俩郡中间售价同比显示都在上升，而加在一起就“下降了”，似乎不合逻辑。MLSLI 归因于市场的高售“份额”。



该统计图表由 MLSLI 制作

Analysis:

The closed median home price on Long Island, which includes Nassau, Suffolk, and Queens, for January 2011 was $360,400 representing a 1.3% decrease over the year prior.  Nassau County reported a closed median home price of $420,000 representing a 1.2% increase from the prior year.  Suffolk County reported a closed median home price of $318,750 compared to $317,000 from the prior year that represents a 0.6% increase and Queens reported a closed median home price of $375,000 which represents the highest gain of 2.7% over a year ago.

What’s interesting is that a natural oddity occurred in January 2011 in terms of closed median home prices. All three counties reported slight increases in current home prices compared to the prior year, however, the overall long Island median was 1.3% lower. This can happen when a higher share of closed sales on a given month took place in a county that has a lower Median Sales Price.

The contracted (pending) median sales price of a Long Island residential property was $340,000 in January 2011, down 1.4% from $345,000 in the same period last year.

MLSLI reported a decrease in the number of closed sales in January 2011, as well as a decline in the number of contracted sales.

Both numbers can be explained by the unusually cold and snowy weather that hit the Northeast during January.

地产价值有难以逆转的层面

长岛遭受连场大雪低温天气，积雪不融。
图为 Mt. Sinai 住宅在银装素裹中。

        经济大势好的时候，GDP 高，就业率高，地产呈上升态势，房价往上冲的势头，让绝大多数买家瞠目结舌，更让屋主喜气洋洋。买房就赚，地产投资周期可以缩短到 4 个月，回报率往往不低于 15 %，抵押贷款条件宽松，联邦住房货币投放量高。经济大势不好的时候，GDP 低，失业率高，卖空型（short sale），法拍型（foreclosure），拍剩型（REO）同聚在市，星罗棋布，层出不穷，深刻影响市场房价，几乎没有社区幸免，严重伤害所在邻居地产价值。各社区间只有量的差别，没有质的不同，甚至跌过绝对成本。建筑商纷纷停工，贱卖，进而歇业。房价往下掉的流血曲线，让绝大多数屋主心惊肉跳。买房就赔，拥房就贬，养房就亏。买家望而却步，卖主甩血求售，一片凄凉哀鸣。

        我把这种受经济大势影响地产市场状态的综合情况，理解为可逆转的地产市场现象，也理解为外部因素主导下的变化。之所以这样称谓它，还是因为它自身有着随经济形势的变化而变化，随经济态势的起伏而起伏的特点，地产价值的升降尽在有序和无序中。正是因为如此，绝大多数屋主在经济低迷时，还期望经济能好转，房价会再次跃升，希望跌损的部分会随着下一轮的复苏而失而复得。这一期望被历史得以多次验证。

        唯物者认为，有生就有灭，有降就有升，没有永远的降，也没有永远的升。无论降还是升，地产价值却有个难以逆转的内部层面，即绝对上升的一面，不太明显受经济大势影响的一面，不易被屋主们觉察的一面，相对潜在和暗行的一面，贯穿于缓慢的长期作用之中，那就是地产抽象劳动商品价值（绝对成本）不断升高的一面。

        所谓地产抽象劳动商品价值（绝对成本）是指建造一个具体不动产（包括地皮，建筑，树木，庭院，公用设施，道路，排涝，材料，劳务，建筑贷款，设计，安检，审批，操作花费和销售费用等）所反映的绝对成本核算总额。这是绝对的，也就是说，一定时期低于这个货币数额是不能完成购地，建筑，审批，上市，交易和过户的。按照经济理论，抽象劳动是撇开各种劳动的具体形式的一般的无差别的人类劳动，即人的脑力和体力的耗费。人的脑力和体力耗费的价值标准是按一定时期的金钱核算的，原材料和土地等一切相关要素也可以同理核算成本。抽象劳动形成商品的价值。

        如果建筑商可以在减去绝对成本后，仍有利可图，就不会贱卖和歇业了。如果发生贱卖，那就是建造成本高于市场价值的情况发生了。

        就是这个地产抽象劳动商品价值在悄悄地绝对地上升着，而且，极难逆转。每一次经济大势完成一次正玄曲线的周期都会把地产抽象劳动商品价值拉上一个新的台阶。上世纪 60 年代市值五、六万美元的住宅，经过数次经济大势变化的拉动，现在市值 45 万左右，住宅建筑的绝对成本迅猛增长，其中绝大部分的价值变化就是地产抽象劳动商品价值涨到了一定的高度。同理，汽车，粮食，衣物，汽油等商品的价值变化都是这个缘由。

        如果经济大势有涨有落，有波峰有谷地，那么地产抽象劳动商品价值则一直保持并呈现在上升曲线上。它不与经济大势同步，却受经济大势周期变化的推波助澜，始终暗潮涌动，在每一次经济大势的消长变化中，一次次完成脱变并稳定地保持在新的高位上，使房地产价值一直以进两步退一步的方式递增着。

        地产抽象劳动商品价值是房地产价值最本质的，内在的和稳定的价值因素，其绝对值变化的概率远远小于经济形势的大起大落。

        经济大势好转时，驱动了不动产市场供需关系中需大于供的车轮，建材和劳务成本相应上升，使得开发成本跟着攀升，这些都会在需大于供的市场条件强势的购买力下消化掉。一旦过分，泡沫就会积累，潜在危机就会深埋其中。当经济大势下滑时，推动了不动产市场供需关系中供大于需的逆向运动，建材和劳务成本偏偏维持稳定，使得开发成本相对稳定，在利润挤减至零后，市场就必须经历痛苦而漫长的盘整，来消化地产贬值的灾难。大多数屋主是在实用价值为主导情况下买房的，而不是以资本投机为主要目的，但在地产泡沫破灭的打击下，无论是自住还是投机，统统难于幸免。覆巢之下，安有完卵？

        这其中的开发成本却不太受经济大势的变化而相应变化，这种不对称性构成了地产价值相对不可逆转的一面。

        一个很有意思的现象验证这个理论的正当存在：当大面积出现供需失衡的情况，在严重的经济危机重创下，一些极端受灾地区的许多住宅被迫以远低于建造成本的价格售出，可在同一地区同一市场同一时刻用同样的售价货币总额却造不出刚被卖掉的住宅，说明了地产抽象劳动商品价值的相对坚挺，也是有时价值会低于价格经济原理的佐证。这既是对已有泡沫的现实惩罚，也是对可能泡沫的预防。这是市场自身净化力的作用。短期而言，地产抽象劳动商品价值低于价格了，但长远看，这是地产价值为下一次再进两步所作的一步退让。

长岛房价2010年升1.4%



图 1

         据长岛地产经纪合作协会（MLSLI）元月24日的统计数据显示，皇后区（QUEENS BOROUGH）、纳苏郡（NASSAU COUNTY）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）去年 12 月房屋销售中间价为$360,000，同比$355,000上升了1.4%。其中，纳苏郡为$397,000，同比$400,000下降了0.75%（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同）；苏福克郡为$327,000，同比$325,000上升了0.6%（详见附图 2）；皇后区为$358,610，同比$339,888，升幅为5.5%（详见附图 3）。


        德罗西（Dorothy Aschkar， 2011年初就任该协会主席）为此作出乐观的评论：2010年末房屋销售中间价与2009年基本一致，而且销售量还高于后者，这确实从终止于下半年的退税法案得益不少，这反映了市场正在走向恢复，她相信房屋市场已经达到相持而且会转好的状态。低利率，稳定的房价，就业增长，租赁上升等市场因素将会鼓励更多的房客变成屋主。



图 2



        长岛房屋市场目前最大的亮点就是“可购性条件”已经步入绝对“买得起”的条件。这是该协会对房屋可购性指数的报导（the Housing Affordability Index (HAI)）（基于长岛皇后区、纳苏郡和苏福克郡每月情况所反映的结论）。（HAI 是个专门委员会，旨在商品价值，消费价值，房屋价格，贷款利率和家庭收入等市场因素中作出评估）。

        另据全美地产经纪协会报导，2010年12月成屋销售量跃升了12.3%。这是在过去的6个月里第五次上升。全国去年12月房屋中间售价$168,800，同比下降了1个百分点。久市不售房屋12月上升到36%（11月为33%），比去年12月的32%上升了4个百分点。



图 3 （图片均由MLSLI制作）



纳苏公寓价 11 月同比陡降17.5%

        皇后区（QUEENS BOROUGH）、纳苏郡（NASSAU COUNTY）和苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）今年 11 月同比去年的房屋市场表现为由西向东逐次渐滑，皇后区好于纳苏郡，纳苏郡又好于苏福克郡。这是长岛地产经纪合作协会（MLSLI）12 月 11 日统计报告所作的市场动态反映。

图 1

        其中，位于长岛西部的皇后区 （QUEENS BOROUGH） 今年 11 月的房屋市场表现为：独立住宅（RESIDENTIAL）的中间价（$475,000）同比（$450,000）上升了 5.6%，公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）中间价（$373,500）同比（$350,000）上升了6.7%，合作公寓房（CO-OP）中间价（$205,000）同比（$191,000）上升了 7.3 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是下降了 3.2%（详见附图 1，点击附图，可开另窗，下同）。

图 2

        其中，位于长岛中部的纳苏郡（NASSAU COUNTY）今年 11 月的房屋市场表现为：独立住宅的中间价（$415,000）同比（$410,000）上升 1.2%，公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）中间价（$425,000）同比（$515,000）大幅下降了 17.5%，合作公寓房（CO-OP）中间价（$236,750）同比（$214,000）上升了 10.6 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是上升了 2.2%（详见附图 2）。



图 3 （图片均由长岛地产经纪合作协会 MLSLI 制做）

         其中，位于长岛东部的苏福克郡 （SUFFOLK COUNTY）今年 11 月的房屋市场表现为：独立住宅的中间价（$325,000）同比（$337,500）下降了 3.7%，公寓楼房（CONDO-TOWNHOUSE）中间价（$284,000）同比（$266,250）上升了 6.7，合作公寓房（CO-OP）中间价（$127,500）同比（$150,000）大幅下降了 15.0 %。三类所有权形式住宅 12 个月的中间平均价综合反映的变化是下降了 1.7%（详见附图 3）。